Erschließungskosten: Abrechnung für 2 Geschosse bei Bebauungsplan mit 1 Vollgeschoss?

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Die Abrechnung von Erschließungskosten für zwei Geschosse, obwohl der Bebauungsplan nur ein Vollgeschoss vorsieht, ist zunächst ungewöhnlich. Ich empfehle, die Berechnungsgrundlage des Beitragsbescheids genau zu prüfen. Entscheidend ist, wie die Gemeinde die Bebaubarkeit im Rahmen der Erschließungsbeitragssatzung definiert.

Es ist möglich, dass die Gemeinde bei der Berechnung der Erschließungskosten nicht nur die im Bebauungsplan festgesetzte Geschosszahl berücksichtigt, sondern auch die tatsächliche Bebaubarkeit des Grundstücks. Dies kann beispielsweise durch die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ^Abk.) bestimmt werden. 🔴 Eine fehlerhafte Berechnung der Geschossfläche kann zu überhöhten Erschließungskosten führen.

Ich rate Ihnen, folgende Schritte zu unternehmen:

• Fordern Sie eine detaillierte Aufschlüsselung der Berechnung der Erschließungskosten bei der Gemeinde an.
• Prüfen Sie die Erschließungsbeitragssatzung Ihrer Gemeinde auf die Definition der Bebaubarkeit und die Berechnungsgrundlagen für die Geschossfläche.
• Vergleichen Sie die tatsächliche Bebaubarkeit Ihres Grundstücks (GRZ^Abk., GFZ) mit den Angaben im Bebauungsplan und der Berechnung der Gemeinde.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Beitragsbescheid und die Erschließungsbeitragssatzung von einem Anwalt für Baurecht prüfen, um die Rechtmäßigkeit der Abrechnung zu beurteilen.

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Der vorliegende Fall betrifft die Abrechnung von Erschließungskosten für Wasser- und Abwasseranschlüsse, bei der die Gemeinde eine Berechnung auf Basis von zwei Vollgeschossen vornimmt, obwohl der Bebauungsplan nur ein Vollgeschoss zulässt. Der Nutzer berichtet, dass im Bebauungsplan die Angabe "I" für die Geschossigkeit steht, während im Baufenster eine "1/2" vermerkt ist. Die Gemeinde begründet die höhere Berechnung mit der maximalen Zahl aus dem Baufenster, was rechtlich fragwürdig erscheint.

✅ Zustimmung: Der Nutzer hat zu Recht Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Abrechnung. Die Satzung der Gemeinde besagt, dass die Zahl der Vollgeschosse maßgeblich ist, und der Bebauungsplan legt eindeutig ein Vollgeschoss fest. Die Interpretation der Gemeinde, die "1/2" im Baufenster als zwei Geschosse zu werten, widerspricht dem klaren Wortlaut des Bebauungsplans.

⚠️ Korrektur: Die Annahme der Gemeinde, dass die "1/2" im Baufenster eine höhere Geschossigkeit bedeutet, ist fachlich nicht haltbar. In der Regel steht die Zahl vor dem Schrägstrich für die zulässige Anzahl der Vollgeschosse, und die Zahl danach für die maximal mögliche Geschossigkeit bei bestimmten Bedingungen. Eine "1/2" bedeutet hier maximal ein Vollgeschoss, nicht zwei.

➕ Ergänzung: Es ist wichtig zu prüfen, ob die Satzung der Gemeinde eine abweichende Regelung für die Berechnung der Erschließungskosten enthält. Oft wird die Geschossigkeit nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO^Abk.) oder der jeweiligen Landesbauordnung bestimmt. Zudem sollte der Nutzer den genauen Wortlaut des Bebauungsplans und der Satzung einsehen, um die Rechtslage zu klären.

👉 Handlungsempfehlung: Der Nutzer sollte schriftlich Widerspruch gegen den Beitragsbescheid einlegen und die Gemeinde auffordern, die Berechnung auf Basis von einem Vollgeschoss zu korrigieren. Zudem empfiehlt es sich, einen Fachanwalt für Verwaltungsrecht oder einen Bau- und Erschließungsexperten zu konsultieren, um die rechtlichen Schritte zu prüfen. Eine Klärung durch die Kommunalaufsicht oder das zuständige Landratsamt kann ebenfalls in Betracht gezogen werden.

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Der Sachverhalt betrifft eine fehlerhafte Abrechnung von Erschließungskosten für Wasser- und Abwasseranschlüsse, bei der die Gemeinde trotz eines Bebauungsplans mit ausdrücklichem Hinweis auf nur ein Vollgeschoss („I.“) pauschal zwei Geschosse zugrunde legt – basierend auf einer missverständlichen Interpretation einer „1/2“ im Baufenster.

⚠️ Korrektur: Die Angabe „1/2“ im Baufenster ist keine Festsetzung der Geschosszahl, sondern bezieht sich typischerweise auf die zulässige Dachgeschossausbildung (z. B. 1 Vollgeschoss + 1 ausbaufähiges Dachgeschoss), wobei ausschließlich die tatsächlich festgesetzte Zahl der Vollgeschosse (hier: 1) für die Erschließungsbeitragsberechnung maßgeblich ist – gemäß § 133 Abs. 2 BauGB^Abk. und der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts.

➕ Ergänzung: Die Satzung der Gemeinde bestätigt ausdrücklich, dass nur die Zahl der Vollgeschosse entscheidend ist – dies überlagert individuelle Interpretationen des Baufensters und schließt eine pauschale Anwendung der „höchsten Zahl“ aus.

🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Beitragsberechnung führt zu einer unzulässigen finanziellen Belastung des Grundstückseigentümers und verstößt gegen das Gebot der Rechtssicherheit sowie gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit bei der Erhebung öffentlicher Abgaben.

❌ Widerspruch: Die Behauptung der Gemeinde, die „höchste Zahl“ aus dem Baufenster sei grundsätzlich maßgeblich, ist rechtlich unhaltbar – es gilt stets die verbindliche Festsetzung im Bebauungsplan, nicht eine isolierte Zifferninterpretation ohne rechtliche Grundlage.

✅ Zustimmung: Die Argumentation des Anfragenden, dass das Bauvorhaben exakt nach den Vorgaben des Bebauungsplans (1 Vollgeschoss) realisiert wurde, ist vollständig sachlich und rechtlich korrekt – die Abrechnung muss sich an der tatsächlichen, rechtsverbindlichen Baugenehmigung orientieren.

👉 Handlungsempfehlung: Legen Sie innerhalb der gesetzlichen Frist (meist 1 Monat) schriftlichen Widerspruch gegen den Beitragsbescheid ein und verweisen Sie ausdrücklich auf § 133 BauGB, die Satzungsregelung zur Vollgeschosszahl sowie das Vorliegen einer Baugenehmigung für ein Vollgeschoss; beauftragen Sie gegebenenfalls einen Fachanwalt für Verwaltungsrecht oder einen zertifizierten Bau- und Immobilien-Sachverständigen zur fachlichen Stellungnahme.