Mauerdurchbruch Eigentumswohnung: Genehmigung, Antrag, Abgeschlossenheitsbescheinigung & Ablauf?

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Für einen Mauerdurchbruch zwischen zwei Eigentumswohnungen sind mehrere Schritte notwendig. Da bereits die schriftliche Genehmigung beider Eigentümer vorliegt, ist dies ein guter Anfang.

1. Statische Prüfung: Ein Statiker muss die Machbarkeit prüfen und bestätigen, dass der Durchbruch die Statik des Gebäudes nicht beeinträchtigt. 🔴 Dies ist besonders wichtig, da tragende Wände betroffen sein könnten.

2. Bauantrag: In den meisten Bundesländern ist ein Bauantrag für einen Mauerdurchbruch erforderlich. Dieser ist bei der zuständigen Baubehörde (Bauamt) einzureichen. Die Unterlagen umfassen in der Regel Bauzeichnungen, statische Berechnungen und die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

3. Abgeschlossenheitsbescheinigung: Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein Dokument, das die bauliche Eigenständigkeit und Abgeschlossenheit einer Wohnung innerhalb eines Gebäudes nachweist. Sie wird benötigt, wenn durch den Mauerdurchbruch eine neue Wohneinheit entsteht oder die bestehenden verändert werden. Die Bescheinigung ist beim Bauamt zu beantragen.

4. Eigentümerversammlung: Auch wenn die schriftliche Genehmigung vorliegt, sollte der Mauerdurchbruch in der Eigentümerversammlung thematisiert und protokollarisch festgehalten werden.

👉 Handlungsempfehlung: Kontaktieren Sie einen Architekten oder Bauingenieur, um die statische Prüfung durchführen zu lassen und den Bauantrag vorzubereiten. Klären Sie mit dem Bauamt die spezifischen Anforderungen für die Antragstellung in Ihrer Region.

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Der geplante Mauerdurchbruch zur Verbindung zweier Eigentumswohnungen ist ein baulicher Eingriff, der weitreichende rechtliche und sicherheitstechnische Konsequenzen haben kann. Die schriftliche Genehmigung beider Eigentümer ist ein erster Schritt, jedoch keinesfalls ausreichend, da hier das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) betroffen sind.

🔴 Gefahr: Ein Mauerdurchbruch ohne vorherige statische Prüfung kann die Tragfähigkeit des gesamten Gebäudes gefährden. Zudem ist die Wand möglicherweise eine tragende oder aussteifende Wand, deren Durchbruch ohne Genehmigung der WEG und ohne Baugenehmigung zu erheblichen rechtlichen und sicherheitstechnischen Problemen führen kann.

➕ Ergänzung: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein amtliches Dokument, das die bauliche Abgeschlossenheit einer Wohnung bescheinigt. Durch den Mauerdurchbruch entsteht eine neue Wohneinheit, weshalb die alte Abgeschlossenheitsbescheinigung ungültig wird. Eine neue Bescheinigung muss beim zuständigen Bauamt beantragt werden, was in der Regel einen neuen Aufteilungsplan und eine erneute Teilungserklärung erfordert.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass die Zustimmung beider Eigentümer ausreicht, ist falsch. Es ist zwingend die Zustimmung aller Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung erforderlich, da das Gemeinschaftseigentum (die Wand) betroffen ist. Zudem ist eine Baugenehmigung der Gemeinde notwendig, die eine statische Prüfung und einen Brandschutznachweis umfasst.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie einen Statiker. Lassen Sie die statische Machbarkeit prüfen und klären Sie die rechtlichen Voraussetzungen mit der WEG und dem Bauamt. Planen Sie ausreichend Zeit und Kosten für die Erstellung eines neuen Aufteilungsplans und die Beantragung einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung ein.

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Ein Mauerdurchbruch zur Verbindung zweier Eigentumswohnungen ist kein rein privater Umbau, sondern ein eingreifender Eingriff in die bauliche Substanz und die rechtliche Struktur der Gemeinschaftseigentümergemeinschaft sowie in die Baugenehmigung des gesamten Gebäudes.

🔴 Gefahr: Der Durchbruch kann tragende Bauteile beeinträchtigen, was zu statischen Risiken, Schäden an Nachbarwohnungen oder sogar Einsturzgefahr führen kann – insbesondere bei älteren Bestandsbauten ohne aktuelle Statiknachweise.

🔴 Gefahr: Ohne Abstimmung mit der Hausverwaltung und Zustimmung der Eigentümerversammlung (nicht nur der beiden betroffenen Eigentümer) verstößt der Vorhaben gegen die Teilungserklärung und das WEG – dies kann zu Rechtsansprüchen, Unterlassungsverfügungen oder Zwangsräumung führen.

⚠️ Korrektur: Eine bloße schriftliche Einverständniserklärung der beiden Eigentümer reicht nicht aus – die Zustimmung der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft ist erforderlich, sofern der Durchbruch Gemeinschaftseigentum (z. B. Trennwand mit tragender Funktion) betrifft oder die bauliche Abgeschlossenheit verändert.

➕ Ergänzung: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein amtliches Dokument, das die baurechtlich zulässige, eigenständige Nutzung jeder Wohnung bestätigt; ihre Änderung ist beim zuständigen Bauamt (nicht bei der Verwaltung oder Notar) zu beantragen – und nur nach Vorlage einer neuen, genehmigten Bauplanung inkl. statischer Berechnung.

➕ Ergänzung: Der Antrag ist beim Bauamt des zuständigen Landkreises oder der kreisfreien Stadt einzureichen – nicht bei der Verwaltung, dem Notar oder der Gemeinde. Erforderlich sind u. a. Bauzeichnungen, statische Nachweise, Brandschutznachweise und die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft in Form eines Beschlusses.

✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Notwendigkeit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Änderung der Wohnungsabgrenzung ist korrekt – sie ist zwingend für die Eintragung ins Grundbuch und für die spätere Veräußerung oder Finanzierung der neu konfigurierten Einheit.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie vor jeglicher Baumaßnahme einen zertifizierten Bauingenieur für Statik und einen WEG-Fachanwalt, um die Tragfähigkeit der Wand, die Rechtslage gemäß Teilungserklärung und die notwendigen Beschlussfassungen zu prüfen – und erst danach beim zuständigen Bauamt den Bauantrag mit vollständiger Unterlagenmappe einzureichen.