Baumangel Definition: Wer legt fest, was ein Mangel ist? Rechte & Pflichten

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📌 Kurze Zusammenfassung dieses Threads - Stand: 17.01.2026

Die Diskussion dreht sich um die Definition von Baumängeln, die Rolle des Architekten bei der Bauabnahme und die Rechte und Pflichten des Bauherrn. Ein zentraler Punkt ist, wer entscheidet, ob ein Mangel vorliegt, insbesondere wenn Architekt und Bauherr unterschiedlicher Meinung sind. Die Bedeutung eines detaillierten Mängelprotokolls und die Möglichkeiten der Beweissicherung werden ebenfalls thematisiert. Zudem wird die Problematik von Architekten, die gleichzeitig für Bauträger tätig sind, und deren potenzielle Interessenkonflikte angesprochen.

⚠️ Wichtiger Hinweis · ✅ Zusatzinfo · 🔴 Kritisch/Risiko · 👉 Handlungsempfehlung

Baumangel Definition: Wer legt fest, was ein Mangel ist? Rechte & Pflichten

Im Abnahmeprotokoll habe ich Mängel aufgelistet. Nun sagt der Architekt (der auch die Bauausführung vorgenommen hat), das seien keine Mängel.
Zusatzinfo: In seinem Architektenvertrag steht drin, dass das Abnahmeprotokoll von beiden Parteien unterschrieben werden muss. Das hat er aber nicht getan!
Wenn jemand mal einen guten Architekten braucht? Ich weiß auch keinen. Prinzipiell müsste er eigentlich Architekt heißen ...
  • Name:
  • Pleli
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Sicherheitshinweise

    🔴 KRITISCH: Keine rechtsverbindliche Abnahme ohne gegenseitige Unterschrift – die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche beginnt erst mit wirksamer Abnahme zu laufen.

    🔴 KRITISCH: Ein Architekt darf nicht gleichzeitig Bauausführer und Abnehmer sein – dies stellt einen unzulässigen Interessenkonflikt dar und macht das Abnahmeprotokoll anfechtbar.

    ⚠️ WICHTIG: Dokumentieren Sie alle Mängel umgehend mit Zeitstempel, Fotos, Beschreibung und ggf. Zeugen – ohne solche Beweise verschlechtert sich Ihre Beweislast erheblich.

    ⚠️ WICHTIG: Verzichten Sie nicht auf die Einholung eines unabhängigen Gutachtens – ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger ist für gerichtsfeste Nachweise zwingend erforderlich.

    KI-Analyse (GoogleAI)

    Die Frage, wer einen Baumangel definiert, ist im Wesentlichen durch das Werkvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGBAbk.) geregelt. Prinzipiell gilt: Ein Mangel liegt vor, wenn die erbrachte Leistung nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Was genau vereinbart wurde, ergibt sich aus dem Bauvertrag, den Plänen und der Baubeschreibung.

    Wenn der Architekt, der auch die Bauausführung vorgenommen hat, die im Abnahmeprotokoll aufgelisteten Punkte nicht als Mängel anerkennt, entsteht ein Konflikt. Da das Abnahmeprotokoll laut Architektenvertrag von beiden Parteien unterschrieben werden muss und dies nicht geschehen ist, hat das Protokoll keine bindende Wirkung. Es dient lediglich als Dokumentation der beanstandeten Punkte.

    In solchen Fällen empfehle ich, einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuzuziehen. Dieser kann objektiv beurteilen, ob es sich um Mängel handelt und dies in einem Gutachten festhalten. Dieses Gutachten kann dann als Grundlage für weitere Verhandlungen oder rechtliche Schritte dienen.

    👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen unabhängigen Bausachverständigen zur Erstellung eines Gutachtens über die strittigen Punkte im Abnahmeprotokoll.

    KI-Analyse (DeepSeek)

    Der vorliegende Sachverhalt beschreibt eine typische Konfliktsituation nach einer Bauabnahme, bei der der Bauherr Mängel im Protokoll festhält, der ausführende Architekt diese jedoch bestreitet. Entscheidend ist, dass die rechtliche Definition eines Baumangels nicht allein vom Architekten oder Bauherrn festgelegt wird, sondern sich nach der vereinbarten Beschaffenheit im Bauvertrag sowie den anerkannten Regeln der Technik richtet. Ein Mangel liegt vor, wenn das Werk von der vertraglich zugesicherten oder üblichen Beschaffenheit abweicht oder die vereinbarte Nutzung beeinträchtigt. Die Weigerung des Architekten, das Abnahmeprotokoll zu unterschreiben, ist ein starkes Indiz für einen Dissens über die Mängelfreiheit, entbindet den Bauherrn jedoch nicht von der Beweispflicht. 🔴 Gefahr: Die fehlende Unterschrift des Architekten unter dem Abnahmeprotokoll kann zu einer faktischen Verzögerung der Abnahme führen, was die Gewährleistungsfristen verschiebt und die Beweislast für den Bauherrn erschwert. ➕ Ergänzung: Der Bauherr sollte die Mängel detailliert mit Fotos und Zeugen dokumentieren und dem Architekten eine letzte Frist zur Stellungnahme setzen. ⚠️ Korrektur: Die Aussage des Architekten, es handele sich um keine Mängel, ist rechtlich nicht bindend; die objektive Mangeldefinition gemäß BGB und VOBAbk./B ist maßgeblich. 👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen unabhängigen Bausachverständigen mit der Erstellung eines Mängelgutachtens und konsultieren Sie einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, um Ihre Rechte durchzusetzen und die Gewährleistungsansprüche zu sichern.

    KI-Analyse (Qwen)

    Ein Baumangel liegt vor, wenn die vereinbarte Beschaffenheit, die vertraglich geschuldete Leistung oder die allgemein anerkannten Regeln der Technik nicht eingehalten sind – unabhängig davon, ob der Architekt diese selbst ausführt oder begutachtet.

    🔴 Gefahr: Die Eigenabnahme durch einen Architekten, der zugleich Bauausführer ist, stellt einen schwerwiegenden Interessenkonflikt dar und untergräbt die Objektivität der Abnahme – dies kann die Wirksamkeit des Abnahmeprotokolls und die Verjährungsfristen erheblich beeinträchtigen.

    ⚠️ Korrektur: Die Aussage "das seien keine Mängel" ist keine fachliche Feststellung, sondern eine einseitige Behauptung – die Mangelhaftigkeit wird nicht durch die Meinung des Architekten, sondern durch objektive Kriterien (DINAbk.-Normen, Vertrag, Baubeschreibung) bestimmt.

    ➕ Ergänzung: Die fehlende Unterschrift des Architekten im Abnahmeprotokoll ist rechtlich bedeutsam: Ohne gegenseitige Unterzeichnung liegt keine wirksame Abnahme vor – die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt daher nicht zu laufen.

    ❌ Widerspruch: Die Behauptung, ein Architekt müsse "prinzipiell Architekt heißen", ist irreführend – die Berufsbezeichnung "Architekt" ist gesetzlich geschützt und darf nur von Personen mit staatlicher Anerkennung geführt werden; die bloße Namensähnlichkeit ist irrelevant.

    ✅ Zustimmung: Die Forderung nach einer unabhängigen, fachlich qualifizierten Begutachtung ist vollkommen gerechtfertigt – insbesondere bei strittigen Mängeln und fehlender Abnahme.

    👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen unabhängigen, öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Bautechnik zur Mängelbegutachtung – nur so können Sie Ihre Rechte wirksam sichern und eine sachlich fundierte Grundlage für etwaige Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren schaffen.

    Vergleich aller KI-Analysen

    ✅ Übereinstimmung:

    • Alle drei Modelle (GoogleAI, DeepSeek, Qwen) stimmen darin überein, dass ein Baumangel objektiv anhand des Vertrags, der Baubeschreibung, der Pläne und der anerkannten Regeln der Technik (z. B. DIN-Normen) zu beurteilen ist – nicht anhand der Meinung des Architekten.
    • Alle Modelle empfehlen eindeutig die Beauftragung eines unabhängigen Bausachverständigen zur Klärung strittiger Mängel.

    ⚠️ Abweichung:

    • GoogleAI erwähnt den Interessenkonflikt beim Architekten als Bauausführer nicht explizit, während DeepSeek und insbesondere Qwen diesen als „schwerwiegend“ und „rechtlich bedeutsam“ hervorheben.
    • GoogleAI stellt die fehlende Unterschrift im Abnahmeprotokoll als „nicht bindend“ dar, ohne direkten Verweis auf die Auswirkung auf Verjährungsfristen – DeepSeek und Qwen benennen hier explizit die Verschiebung bzw. Nicht-Inkrafttreten der Gewährleistungsfrist.

    ➕ Ergänzung:

    • DeepSeek ergänzt die Forderung nach einer „letzten Frist zur Stellungnahme“ an den Architekten und empfiehlt zusätzlich die Konsultation eines Fachanwalts für Bau- und Architektenrecht.
    • Qwen ergänzt die Rechtsschutzebene mit dem Hinweis auf die gesetzliche Schutzbedürftigkeit der Bezeichnung „Architekt“ und korrigiert irreführende Formulierungen zu diesem Punkt.

    ❌ Widerspruch:

    • Qwen stellt klar, dass die Behauptung „das seien keine Mängel“ keine fachliche Feststellung ist, sondern eine einseitige Meinung – GoogleAI und DeepSeek äußern dies weniger scharf, aber inhaltlich konform; Qwen formuliert hier die sicherere, juristisch präzisere Position.
    • Qwen betont explizit, dass ein Architekt als Bauausführer niemals „prinzipiell Architekt heißen“ muss – dieser Aspekt wird von GoogleAI und DeepSeek nicht aufgegriffen. Da Qwens Aussage fachlich korrekt und rechtlich absichernd ist, gilt sie als maßgeblich.

    👉 Empfehlung:

    • Die sicherste und juristisch robusteste Einschätzung liefert Qwen – insbesondere hinsichtlich Interessenkonflikt, Verjährungsfolgen und fachlicher Neutralität. DeepSeek ergänzt sinnvoll mit der Fristsetzung und der Anwaltskonsultation. GoogleAI liefert die grundsätzliche Rechtsgrundlage, ist aber in der Risikoanalyse am zurückhaltendsten.

    Finale Konsolidierung aller KI-Analysen

    ThemaStatusKI-Konsens
    Rechtliche Definition des Baumangels✅Ein Mangel liegt objektiv vor, wenn die Leistung von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit, der allgemein anerkannten Beschaffenheit oder den anerkannten Regeln der Technik abweicht – unabhängig von der Meinung des Architekten oder Bauherrn.
    Rechtsfolgen der fehlenden Unterschrift im Abnahmeprotokoll✅Ohne gegenseitige Unterschrift liegt keine wirksame Abnahme vor – die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche beginnt nicht zu laufen.
    Interessenkonflikt bei Architekt als Bauausführer✅Die gleichzeitige Rolle als Planer, Ausführer und Abnehmer ist ein unzulässiger Interessenkonflikt, der die Objektivität der Abnahme untergräbt und das Protokoll anfechtbar macht.
    Erforderlichkeit eines unabhängigen Sachverständigen✅Bei strittigen Mängeln ist die Beauftragung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zwingend, um eine gerichtsfeste Beweisgrundlage zu schaffen.
    Notwendigkeit einer Rechtsberatung⚠️GoogleAI erwähnt dies nicht, DeepSeek und Qwen empfehlen ausdrücklich die Konsultation eines Fachanwalts für Bau- und Architektenrecht – insbesondere bei drohendem Rechtsstreit oder Fristverlust.

    👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Bautechnik und setzen Sie dem Architekten eine schriftliche, fristgebundene Stellungnahmefrist. Konsultieren Sie parallel einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, um Ihre Gewährleistungsansprüche zu sichern und rechtliche Handlungsoptionen abzuklären.

    Risiko- & Chancen-Bewertung

    KategorieRisiko / ChanceAuswirkung
    🔴 RisikoFehlende wirksame Abnahme durch fehlende Architekten-UnterschriftDie Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt nicht – doch ohne klare Dokumentation kann der Bauherr später nicht nachweisen, wann und welche Mängel bestanden.
    🔴 RisikoInteressenkonflikt des Architekten als BauausführerDas Abnahmeprotokoll ist anfechtbar; ein Gericht könnte es als Beweismittel entwerten und die Beweislast dem Bauherrn zuschieben.
    🔴 RisikoMangelnde Dokumentation der Mängel (keine Fotos, keine zeitliche Zuordnung)Im Streitfall fehlen objektive Beweise – die Mängelrüge kann als unglaubwürdig oder nachträglich konstruiert angesehen werden.
    🔴 RisikoVerzögerung bei der Einholung eines SachverständigengutachtensDie Mängel können sich verschlimmern (z. B. Feuchteschäden), die Beweissicherung wird erschwert, und die Fristen für Rechtsmittel können verstreichen.
    🔴 RisikoKeine Rechtsberatung durch FachanwaltEinschränkung der Durchsetzbarkeit von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen; Gefahr unvorsichtiger Erklärungen gegenüber dem Architekten (z. B. „Verzicht“ oder „Zustimmung zur Abnahme“).
    ✅ ChanceFrühzeitige Einbindung eines unabhängigen SachverständigenSchafft eine neutrale, gerichtsfeste Beweisgrundlage – erhöht die Verhandlungsposition und kann einen außergerichtlichen Vergleich beschleunigen.
    ✅ ChanceKlare und zeitnahe Dokumentation aller Beanstandungen mit Fotos und ZeugenStärkt die Beweislast nachhaltig und reduziert die Angriffsfläche bei späten Einwänden des Architekten.
    ✅ ChanceEinhalten der gesetzlichen Fristen mit professioneller RechtsberatungErmöglicht die vollständige Geltendmachung von Gewährleistungsrechten (Nacherfüllung, Minderung, Schadenersatz) ohne Verjährungsverlust.
    ✅ ChanceOffene, schriftliche Kommunikation mit Fristsetzung an den ArchitektenSchafft einen klaren Prozessverlauf, dient als Beweis für Kooperationsbereitschaft und kann Fehlverhalten im Nachhinein nachweisen.
    ✅ ChanceNutzung des Interessenkonflikts als VerhandlungsargumentErmöglicht Druck auf den Architekten, eine unabhängige Prüfung zu akzeptieren – und unterstreicht die Notwendigkeit einer fairen, neutralen Abnahme.

    Orientierungshilfen

    1. Unverzügliche Beweissicherung: Fotografieren Sie sämtliche beanstandeten Stellen mit Zeitstempel, ergänzen Sie jede Aufnahme durch schriftliche Beschreibung (Ort, Art des Mangels, sichtbare Folgen) und dokumentieren Sie ggf. Zeugenaussagen schriftlich.
    2. Experten beauftragen: Beauftragen Sie noch in dieser Woche einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Bautechnik – nicht einen „privaten Gutachter“ ohne gerichtsfeste Anerkennung.
    3. Fristsetzung an den Architekten: Senden Sie ihm per Einschreiben mit Rückschein eine schriftliche Aufforderung zur Stellungnahme zu den im Protokoll genannten Punkten – mit klarer Frist (max. 14 Tage) und Hinweis auf die Folgen eines Unterlassens.
    4. Anwalt konsultieren: Kontaktieren Sie umgehend einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, um die Einhaltung der Gewährleistungsfristen zu sichern und die nächste Schrittfolge rechtssicher abzuklären.
    5. Keine Abnahme unter Druck: Unterschreiben Sie kein Abnahmeprotokoll, das der Architekt nicht gegenseitig unterzeichnet hat – und akzeptieren Sie keinerlei „vorläufige Abnahme“ ohne ausdrückliche schriftliche Vereinbarung über die offenen Mängel.
    6. Mängelverzeichnis strukturieren: Erstellen Sie ein eigenes, nummeriertes Mängelverzeichnis nach DIN 18299, ergänzt um Verweis auf Vertragsbestandteile (z. B. „§ 3.2 Baubeschreibung, Abs. 4“) und DIN-Normen (z. B. „DIN 18195-3“).
    7. Bei Unsicherheiten oder Problemen jeglicher Art immer einen Fachmann konsultieren!

    Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Baumangel
    Ein Baumangel liegt vor, wenn die erbrachte Bauleistung nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Dies kann sich auf die Qualität der Materialien, die Ausführung der Arbeiten oder die Einhaltung von Normen und Vorschriften beziehen.
    Verwandte Begriffe: Bauschaden, Gewährleistung, Mängelanzeige.
    Abnahmeprotokoll
    Das Abnahmeprotokoll ist ein Dokument, das bei der Bauabnahme erstellt wird und in dem alle festgestellten Mängel und Beanstandungen festgehalten werden. Es dient als Nachweis für die vorhandenen Mängel und ist Grundlage für die Mängelbeseitigung.
    Verwandte Begriffe: Bauabnahme, Mängelrüge, Gewährleistung.
    Bausachverständiger
    Ein Bausachverständiger ist ein Experte, der über spezielle Kenntnisse und Erfahrungen im Bereich des Bauwesens verfügt. Er kann Baumängel und Bauschäden beurteilen, Gutachten erstellen und als neutraler Berater fungieren.
    Verwandte Begriffe: Gutachter, Sachverständigengutachten, Schadensbegutachtung.
    Gewährleistung
    Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung des Bauunternehmers, für Mängel an der erbrachten Bauleistung einzustehen. Die Gewährleistungsfrist beträgt in der Regel fünf Jahre ab der Abnahme.
    Verwandte Begriffe: Mängelhaftung, Mängelansprüche, Verjährung.
    Mängelanzeige
    Die Mängelanzeige ist die schriftliche Mitteilung an den Bauunternehmer, in der die festgestellten Mängel detailliert beschrieben werden. Sie ist notwendig, um die Gewährleistungsansprüche geltend zu machen.
    Verwandte Begriffe: Mängelrüge, Beanstandung, Reklamation.
    Bauabnahme
    Die Bauabnahme ist die förmliche Entgegennahme des Bauwerks durch den Bauherrn. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist und die Beweislast für Mängel geht auf den Bauherrn über.
    Verwandte Begriffe: Übergabe, Fertigstellung, Inbesitznahme.
    Werkvertrag
    Ein Werkvertrag ist ein Vertrag, bei dem sich ein Unternehmer verpflichtet, ein bestimmtes Werk herzustellen, und der Besteller sich verpflichtet, die vereinbarte Vergütung zu zahlen. Im Baubereich ist der Werkvertrag die Grundlage für die Errichtung eines Bauwerks.
    Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Bauleistungsvertrag, Honorarvertrag.

    Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was passiert, wenn der Architekt die Mängel nicht anerkennt?
      Wenn der Architekt die Mängel nicht anerkennt, sollten Sie einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen, um die Situation objektiv beurteilen zu lassen. Dessen Gutachten kann als Grundlage für weitere Schritte dienen.
    2. Welche Rolle spielt das Abnahmeprotokoll?
      Das Abnahmeprotokoll dokumentiert die bei der Bauabnahme festgestellten Mängel. Es sollte von beiden Parteien unterschrieben werden. Fehlt eine Unterschrift, hat das Protokoll keine bindende Wirkung, dient aber dennoch als Nachweis der beanstandeten Punkte.
    3. Was ist ein Bausachverständiger und wozu brauche ich ihn?
      Ein Bausachverständiger ist ein Experte, der Baumängel und Bauschäden beurteilen kann. Er erstellt Gutachten, die als Beweismittel dienen können und hilft, eine objektive Grundlage für die Mängelbeseitigung zu schaffen.
    4. Wie lange habe ich Zeit, Mängel geltend zu machen?
      Die Gewährleistungsfrist für Bauleistungen beträgt in der Regel fünf Jahre ab der Abnahme. Innerhalb dieser Frist müssen Mängel gerügt werden.
    5. Was kann ich tun, wenn der Mangel erst nach der Abnahme entdeckt wird?
      Auch nach der Abnahme entdeckte Mängel können innerhalb der Gewährleistungsfrist geltend gemacht werden. Es ist wichtig, den Mangel unverzüglich schriftlich zu rügen und den Bauunternehmer zur Mängelbeseitigung aufzufordern.
    6. Was bedeutet "vereinbarte Beschaffenheit"?
      Die vereinbarte Beschaffenheit bezieht sich auf die im Bauvertrag, den Plänen und der Baubeschreibung festgelegten Eigenschaften und Qualitätsstandards des Bauwerks. Weicht die tatsächliche Ausführung davon ab, liegt ein Mangel vor.
    7. Kann ich die Mängelbeseitigung selbst in Auftrag geben?
      Grundsätzlich muss dem Bauunternehmer die Möglichkeit zur Mängelbeseitigung gegeben werden. Erst wenn dieser die Mängelbeseitigung verweigert oder nicht innerhalb einer angemessenen Frist behebt, können Sie die Mängelbeseitigung selbst in Auftrag geben und die Kosten vom Bauunternehmer zurückfordern.
    8. Was ist eine Mängelanzeige?
      Eine Mängelanzeige ist die schriftliche Mitteilung an den Bauunternehmer, in der die festgestellten Mängel detailliert beschrieben werden. Sie ist notwendig, um die Gewährleistungsansprüche geltend zu machen.

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    • Gewährleistungsfristen im Baurecht
      Überblick über die geltenden Fristen und Verjährungsregeln.

  2. Baumangel vor Abnahme: Beweislast und Schiedsgutachter

    Vor der Abnahme können Sie alles als Mangel behaupten
    Der Ar (s) chitekt muss dann das Gegenteil beweisen. In der Praxis ist das aber meist komplizierter. Sie haben  -  außer der Abnahmeverweigerung natürlich  -  noch die Möglichkeit sich auf einen Schiedsgutachter zu einigen.
    Keine Abnahme, kein Geld.
    Ansonsten kommt der langwierige Fall des selbständigen Beweisverfahrens (Beweissicherungsverfahren). Besser Rat bei einem im Baurwecht erfahrenen RA holen (Achtung, ausdrücklich Erstberatung verlangen, dann wird es nicht so teuer).
    • Name:
    • Martin Beisse

  3. Architekt vs. Bauträger: Interessenkonflikte bei Baumängeln

    Ein Architekt
    hat kein Interesse, einen wirklichen Mangel NICHTauch als solchen zu behandeln und beheben zu lassen. Warum sollte er das tun? Würde ja auch auf ihn zurückfallen! Es gibt allerdings Bauherrn, die meinen, ein Haus sei ein Industrieprodukt wie ein Auto, mit Maßtoleranzen von 10 tel Millimetern ... : --) Ich denke mal, es ist kein Architekt, den sie da haben, sondern der Beauftragte des Bauträgers?! Dann wird ein Schuh daraus. Und Herr Beisse, haben Sie immer noch nicht gemerkt, was ein Architekt ist und was nicht? Unterscheiden Sie mal bitte in Zukunft zwischen Angestellten der Bauträger und den freischaffenden Architekten!
    • Name:
    • Herr Zack

  4. Baumangel: Architekt als Berater vs. Bauträger?

    Ich denke, ein Architekt ist der allumfassende Berater des Bauherrn
    und dann muss (sollte) er doch auch die auftretenden Mängel als solche erkennen, anerkennen und beseitigen lassen!
    Falls es so ist wie Herr Zack sagt, dann ist er ja um keinen Deut besser als ein Bauträger, Generalübernehmer oder sonstige Nicht-Architekten?
    Klar, um zehntel Maße brauchen wir hier nicht zu diskutieren, aber ich denke darum geht's auch gar nicht.
    Ansonsten wäre meine Antwort auf die Frage:
    Der öbuvAbk. Gutachter!
    • Name:
    • Werner

  5. Baugrube: Lehmentsorgung – Kostenfrage vor Schlussabnahme

    Foto von Lieselotte Tussing

    Merkwürdig ...
    Hallo Pleli, Ihre zweite Frage bezieht sich doch auf den Lehm in der Baugrube, dessen Entsorgung von Ihnen gezahlt werden soll. Wie weit sind Sie denn jetzt mit Ihrem Bau? Geht es um die Schlussabnahme?
    Falls ja, war die Lehmgeschichte doch schon seit geraumer Zeit bekannt und wohl auch kostenmäßig bei Ihnen angemeldet!?!

  6. Lehmaushub-Kosten: Streitpunkt mit dem Architekten

    Lehmaushub
    Das mit dem Lehm ist seit langem bekannt. Ich habe auf jeder Abschlagszahlung darauf hingewiesen, dass ich für die Lehmentsorgung nicht aufkomme und habe die DM 7.000 jeweils aus der Zahlung rausegenommen. Der Architekt hat diesen Betrag dann immer wieder drauf gesetzt. Als dann der Einzug bevorstand, habe ich geschrieben, dass ich die DM 7.000 ohne 'Anerkennung einer Rechtspflicht' überweise, da er mir sonst Ärger gemacht hätte und die Schlüsselübergabe verweigern wolle.
    Die DM 7.000 will ich von der verbleibenden Schlusszahlung wieder abziehen.
    • Name:
    • Pleli

  7. Baumangel-Streit: Architekt verweigert Protokoll-Unterschrift

    Gute Frage  -  Antwort immer enttäuschend
    ... wieso reitet Ihr denn jetzt wieder auf dem Stichwörtchen Architekt rum  -  ist doch wurscht ob es ein Bauträger, Bau. -Ing., Generalunternehmer oder Handwerker ist  -  der bestreitet die vom Bauherren vorgetragenen Mängel und unterzeichnet das Protokoll nicht.
    Also, guter Rat ist teuer (bei uns erstmal umsonst):
    Zitat aus unten stehendem Link (war Abnahme durch Einzug, trifft es aber glaube ich einigermaßen):
    • Wer bei Einzug in jedem Fall die Abnahmewirkung verhindern will, muss dem AN schreiben, dass die Werkleistung noch nicht fertiggestellt und nicht abnahmereif ist. Dazu sollten Mängel und noch nicht hergestellte Leistungsteile genannt werden. *

    Ansonsten bleibt nur der Rechtsanwalt für eine Rechtsberatung und das deshalb, weil genau in diesem Moment so ziemlich die fiesesten Fehler passieren können  -  Stichwort *wer ist beweispflichtig* oder eben *Abnahme durch Einzug*. Kommt es zum Rechtsstreit, definiert der vom Gericht bestellte Sachverständige die Mängel und selbst das kann bestritten werden. (Übrigens alles meine ganz private Meinung) Ulf Eberhard

  8. Baumängel: Beweispflicht trotz gesundem Menschenverstand

    Lassen Sie doch das große S mal weg ...
    Lassen Sie doch das große S mal weg das ist mir einfach zu pauschal für ein Forum in dem auch (gute) Architekten zu Fragen Stellung beziehen  -  sind ja nicht alles Är ... oder?
    Übrigens können Sie sogar beweispflichtig für Mängel werden, obwohl sie es dem gesunden Menschenverstand nach gar nicht sind (Link) und das kooooostet ☹ Ulf

  9. Korrektur: Architekt muss berechtigten Mangel erkennen

    Hilfe ... Herr Partsch ...!
    Ich wollte natürlich schreiben " ein Architekt hat kein Interesse, einen berechigten Mangel NICHT als solchen zu erkennen und beseitigen zu lassen ... kann die redaktion das einfügen.. : --)?
    @ Werner: Sowas würde ich doch nie behaupten, das sollten Sie doch wissen ... 😉
    • Name:
    • Herr Zack

  10. Baumängel-Geschichten: Wenn das 'S' noch größer müsste

    Ulf, wenn Sie wüssten ...
    Ulf, wenn Sie wüssten was da alles für Dinge vorgefallen sind, dann würde Sie das große 'S' verstehen. Es müsste noch viel größer geschrieben werden (können). Wenn wir uns zu einem Bier zusammensetzen würden, ich Ihnen die Geschichten erzählen würde, dann wären wir gegen 04:00 Uhr stockbesoffen. Ehrlich!
    • Name:
    • Pleli

  11. Richtigstellung: Architektenerwartungen korrigiert

    Foto von

    Herr Zack,
    gut, dass Sie das richtigstellen (hatte Ihren Beitrag 3 mal gelesen und nur gedacht: das darf doch nicht wahr sein ...)!
    So, jetzt rücken wir mal Ihr Bild wieder grade 😉

  12. Freischaffender Architekt beim Bauträger: Merkwürdig?

    Übrigens Herr Zack:
    Unser Architekt ist bei einem Bauträger, aber in der Architektenkammer-Liste als "freischaffend" gekennzeichnet ...
    Ist das nicht merkwürdig?
    Das nur am Rande ...
    • Name:
    • Werner

  13. Baumangel-Frust: Leidensgenossen im Bauprozess

    Hey ein Leidensgenosse ...
    Hey ein Leidensgenosse saufen hilft da manchmal *vorsichtigumdreh* lesen hier Kinder mit? .
    Bei mir war es halt kein Architekt, sondern ein Generalunternehmer (was kann man denn da für Wortspiel draus machen)  -  falls ich meinen Prozess verliere bin ich finanziell ruiniert.
    Andererseits schätze ich die Beiträge der Architekten im Bauforum sehr, deshalb mein Hinweis auf die Pauschalisierung.
    Wie geht es bei Ihnen denn nun weiter, warn Sie schon beim Anwalt? Ulf

  14. Architekt und Bauträger: Unabhängigkeit vs. Weisungsgebundenheit

    Werner,
    heißt "er ist bei einem Bauträger", das er ausschließlich für den tätig ist, also fest angestellt? Oder hat er von dem einen unabhängigen Auftrag. Dann ist der Bauträger für den Architekten der Bauherr. Und wer die Musik bezahlt, bestimmt natürlich in der Regel, was gespielt wird.
    • Name:
    • Herr Zack

  15. Architekt als Geschäftsführer des Bauträgers: Info

    @Zack: Soviel ich weiß
    ist er sogar neuerdings (Mit-) Geschäftsführer der Bauträger-GmbH.
    • Name:
    • Werner

  16. Bauträgerbindung: Architekt durch Grundstückskauf 'verpflichtend'

    Hallo Hr. Zack
    schon gelesen ... hier ist die Sache ganz komisch, so ähnlich wie ein Bauträgerbindung bei Grundstückskauf. Heißt, Herr Pleli *musste* das Haus mit dem Architekten bauen, weil er es von dessen Frau gekauft hat ☹Ulf

  17. Baumangel: Architekt, Bauträger oder Generalunternehmer?

    Ist manchen zu heiß heute?
    Ein Mangel ist ein Mangel. Egal ob vom Architekten, Bauträger oder Generalunternehmer verursacht. Es ist ja wohl lächerlich zu behaupten jeder Architekt (ich kenne die Unterschiede, habe es schließlich studiert), würde sofort jeden Mangel anerkennen. Das ist völlig an der Wirklichkeit vorbei.
    Gesetzt den Fall, der Architekt (aus diesem Fall) hat Recht damit, dass es kein Mangel ist. Was nun? Reicht die Behauptung? Wohl kaum. Er muss es beweisen. Und einen Beweis zu finden, dass kein Mangel vorliegt, ist ja einfach. Sollte einem Architekten auch viel einfacher fallen als einem Bauträger oder Generalunternehmer.
    Jetzt die 64.000 $ Frage: hat er es bewiesen oder nur behauptet?
    • Name:
    • Martin Beisse

  18. Architektenkammer: Freischaffend-Status bei Bauträgeranstellung

    @werner:
    dann darf er nicht als "freischaffend" eingetragen sein! Ist eindeutig gegen das Kammergesetz!
    • Name:
    • Herr Zack

  19. Architektenkammer: Berufsordnung und fehlende Konsequenzen

    Gegen das Kammergesetz
    ist vieles, aber wen interessiert das schon? Unser Architekt hat massiv gegen die Berufsordnung verstoßen und wir haben mit viel Aufwand die Einleitung eines berufsgerichtlichen Verfahrens gefordert. Passiert ist gar nichts, die Architektenkammer will einfach nicht. Innerhalb der Berufsverbände werden doch die schwarzen Schafe aus einer falsch verstandenen Berufssolidarität heraus geschützt und nicht zur Verantwortung gezogen, wie nach außen hin vorgegaukelt. Da muss einer schon wirklich große Gegner haben und dadurch auf die Abschussliste kommen. Außerdem leben diese Verbände ja oft von den Beiträgen ihrer Mitglieder. Und so sieht es in der Baubranche überall aus. Apropos Unabhängigkeit des Architekten. Vergessen Sie es einfach. Mit dem Bauherrn baut er nur einmal, mit der Baufirma, egal welche Unternehmens- oder Auftrittsform (Unternehmensform, Auftrittsform), will er vielleicht mal wieder ein Geschäftchen machen. Und Mängel, die auch noch auf fehlerhafte Planung zurückzuführen sind, sollen mit Sicherheit vertuscht werden. Sinngemäßer Auszug aus einem Wortwechsel mit meinem Ar (S) chitekten, als ein Gutachter seine fachliche Unfähigkeit aufdeckte: "Gutachter sind nur dazu da, in der Sch ... rumzuwühlen und irgendwas zu finden. " "Nein" sagte ich, "sie sind dazu da, solchen Leuten wie Ihnen auf die Finger zu klopfen und die Einhaltung der Vorschriften zu überwachen und zu gewährleisten. "
    Leider ist Letzteres ein frommer Wunsch. Unsere Baugeschichte füllt ein Buch und offenbart schmerzlich, wo dieser Staat mit seinen Strukturen wirklich steht  -  jedenfalls nicht auf der Seite des einfachen Bürgers und Bauherren. Es ging in unserem Falle sogar soweit, dass man Gutachter und Journalisten unter Druck gesetzt hat, damit sie sich aus dem Fall zurückziehen. Wir könnten sicherlich eine Woche durchsaufen und die Beziehungsgeflechte untersuchen, die da zusammengekommen sind.
    • Name:
    • H.G.H.

  20. Bauabnahme: Architekt ohne Vollmacht – Gültigkeit?

    Foto von Hans-Joachim Rüpke

    Architekt und Abnahme
    Wie der Frager sagt, ... hat der Architekt die Abnahme nicht unterschrieben. Muss er denn überhaupt? Oder hatte er hier eine (ganz seltene) Generalvollmacht, was ich mir gar nicht vorstellen kann?
    Dazu meine Anmerkung (natürlich nur aus eigener Erfahrung und Erleben, denn im Einzelfall muss man einen Rechtsanwalt fragen):
    M.E. hätte der Architekt ohne Vollmacht seines Auftraggebers überhaupt keine Abnahme dazu noch alleinvertretend vorzunehmen, geschweige denn irgendwelche für den Bauherrn verbindliche Unterschriften zu leisten (und z.B. dem Bauherrn noch vorzuschreiben, was sind Mängel ... etc.). Die Abnahme der vertraglichen Leistungen wäre ein wichtiger vertraglicher Akt nur zwischen Auftraggeber z.B. Bauherr und Auftragnehmer z.B. Handwerker. Der Architekt könnte jedoch hierbei eine Funktion haben, wenn dies von dem Auftraggeber gesondert gewünscht würde und er dazu eindeutig bevollmächtigt wäre. (Was steht denn zur Vergütung der Leistung "Abnahme" in der HOAIAbk.?)
    Man verstünde die Sache vielleicht von einer anderen Sicht aus besser: Wenn man z.B. solche Handwerker fragte, die z.B. in hier fiktiv angenommenen Verfahren auf Vergütung ihrer Werkleistung klagten. Sie müssten sich hierbei auf eine Vollmacht oder mindestrens die sogenannte "Anscheinsvollmacht" eines Architekten berufen, um den Anspruch auf Vergütung sicher darzulegen. Diesen nur Anschein einer Vollmacht des Bauherrn beweisen zu können, ist vermutlich schwer. Also ohne Vollmacht des Architekten, keine Bestellung, kein Geld. Lieferten Sie trotzdem, arm wären sie bald, wenn es nicht ab und zu noch Menschen gäbe ...
    Irgendwie haben also unsere Bauherrn anscheinend den Architekten hier eine Stufe zu hoch angesiedelt. Er ist kein Gott mit Lineal.
    Er ist eben nur ihr Erfüllungsgehilfe und kein Vertragspartner (= Auftraggeber) ihrer Auftragnehmer, der Handwerker.
    Der Bauherr bestellt und bezahlt seine Handwerker, wie er ja auch den Architekt als Erfüllungsgehilfen bestellt und bezahlt. Er bleibt der Herr, der Architekt ist nur sein Gescherr.
    Aber wie heißt es doch so schon? Wie der Herr, so das Gescherr!
    In der Hoffnung auf Entspannung an der virtuellen Doppelfront, die Architekten vermeintlich nur noch zu verprügeln ... wobei ich zugeben muss, auch ich habe einen vollen Sack in der Ecke stehen, den ich gern mal prügeln möchte ... Viele Grüße,

  21. Architekt als Abnehmer: Haftpflicht-Risiken und HOAI

    na klar Herr Rüpke
    sie sind auf dem richtigen weg!
    jedem Architekten, der Leistungen abnimmt, ist eigentlich nicht zu helfen! seine Haftpflicht wird ihm das in aller Deutlichkeit erklären. die Frage nach der HOAIAbk. erübrigt sich eigentlich!
    was haben folgende Bild  -  zeitungsüberschriften gemein?
    • Anwalt vertritt klient im knast!
    • Steuerberater übernimmt steuerschuld seiner klienten!
    • Name:
    • rn
  22. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Baumangel Definition: Rechte und Pflichten bei der Bauabnahme

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Definition von Baumängeln, die Rolle des Architekten bei der Bauabnahme und die Rechte und Pflichten des Bauherrn. Ein zentraler Punkt ist, wer entscheidet, ob ein Mangel vorliegt, insbesondere wenn Architekt und Bauherr unterschiedlicher Meinung sind. Die Bedeutung eines detaillierten Mängelprotokolls und die Möglichkeiten der Beweissicherung werden ebenfalls thematisiert. Zudem wird die Problematik von Architekten, die gleichzeitig für Bauträger tätig sind, und deren potenzielle Interessenkonflikte angesprochen.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Baumangel vor Abnahme: Beweislast und Schiedsgutachter wird darauf hingewiesen, dass vor der Abnahme der Bauherr Mängel geltend machen kann, wobei die Beweislast beim Architekten liegt. Nach der Abnahme kehrt sich die Beweislast um.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Architekt vs. Bauträger: Interessenkonflikte bei Baumängeln diskutiert, ob ein Architekt im Interesse des Bauherrn handelt, wenn er gleichzeitig vom Bauträger beauftragt wird. Hierbei wird die Unabhängigkeit des Architekten in Frage gestellt.

    🔴 Kritisch/Risiko: Mehrere Beiträge thematisieren die Problematik, wenn Architekten gegen die Berufsordnung verstoßen und die Architektenkammer nicht einschreitet (siehe Architektenkammer: Berufsordnung und fehlende Konsequenzen). Dies kann zu einer Benachteiligung des Bauherrn führen.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, bei Unstimmigkeiten über Baumängel frühzeitig einen unabhängigen Sachverständigen hinzuzuziehen und sich rechtlich beraten zu lassen. Ein detailliertes Mängelprotokoll ist essenziell. Beachten Sie auch den Beitrag Bauabnahme: Architekt ohne Vollmacht – Gültigkeit? bezüglich der Gültigkeit der Abnahme durch den Architekten.

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