Architektenleistungen Umbau/Sanierung: Leistungsphasen, Honorar & Bauleitung im Überblick
BAU-Forum: Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen

Architektenleistungen Umbau/Sanierung: Leistungsphasen, Honorar & Bauleitung im Überblick

Wir sind gerade dabei den Umbau und die Sanierung einer gekauften Immobilie zu planen/organisieren und dabei stellen sich einige Fragen. Kurz zu den Umständen und zur aktuellen Situation. Wir haben eine alte Villa (Baujahr 1928) erworben und wollen daraus 2 Wohnungen machen, die 1. WG im EG soll an die Eltern vermietet werden, wir nutzen das OG und bauen zusätzlich das DGAbk. aus. Ursprünglich wurde das Haus für eine Familie gebaut und dann nach dem 2. Weltkrieg in ein Zweifamilienhaus umgebaut. Wir haben jetzt duch Abriss der eingebauten Trennwände (Holz und Hartfaserplatten) den ursprünglichen Zustand wieder hergestellt und sind dabei den neuen Grundriss zu planen. Von einem Architekten haben wir dazu mehrere Vorentwürfe bekommen und sind mit dem Vorschlag sehr zufrieden, auch befreundete Bauleute haben sich sehr lobend geäußert. Es ging ja hauptsächlich darum 2 abgetrennte Wohnungen zu schaffen und den vorhanden Platz und die Bausubstanz optimal zu nutzen. Das wir da auch einige Kompromisse eingehen müssen war uns natürlich klar. Also das Konzept steht soweit fest und wir sind mit der Leistung des Architekten bisher sehr zufrieden. Beispiel vorhandenes Badezimmer  -  alle Besucher der Baustelle haben immer gesagt " ... nicht schlecht von der Größe, da kann die Dusche hin, da eine Eckbadewanne, etc.  -  der Architekt hat dann in seinem 1. Entwurf aus dem Bad 2 Wände entfernt und jetzt wird aus diesem Teil der Wohnung eine offene Küche ...
Jetzt zur eigentlichen Frage, dem Sinn und Zweck der verschiedenen Leistungsphasen. Im Vertragsentwurf des Architekten kommen wir bei Vergabe der Leistungsphasen 2 bis 8 und einer Bausumme von 300 TDM auf einen Bruttobetrag von 43400 DM (Honorarzone III und 20 % Umbauzuschlag). Gestern hatte ich den Chef der Baufirma (mit denen sind wir befreundet und deshalb ist auch schon klar das er den Auftrag bekommt) im Haus und da habe ich auch über diesen Punkt mit ihm gesprochen. Er ist der Meinung, ich soll doch die Planung bis zu Genehmigungsplanung machen lassen, der Rest ist eher nicht notwendig. Die Vergabe der Leistungen steht für uns ja schon fest (auch die Ofenbaufirma und Heizung/Sanitär sind gute Freunde) und die Bauleitung und -Überwachung übernimmt er. Durch diese Variante hätten wir statt der 43 TDM nur 13 TDM zu zahlen und trotzdem einen Entwurf und die Planung vom Architekten und eine, so hoffen wir, solide Bauausführung. Was halten Sie nun davon, bzw. was spricht gegen diese Variante und wie sind die 30.000 DM als Differenz zu werten. Ist die Objektüberwachung durch einen Architekten tatsächlich so aufwendig und wichtig?
Vorab schon besten Dank und Viele Grüße an das ganze Forum
  • Name:
  • Stefan Benkert
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise

    🔴 Gefahr: Bei Umbauten in Altbauten (Baujahr 1928) können Schadstoffe wie Asbest vorhanden sein. Vor Beginn der Arbeiten ist eine Schadstoffuntersuchung ratsam.

    🔴 Gefahr: Durch den Umbau können statische Veränderungen notwendig sein. Eine statische Berechnung und Prüfung durch einen Fachmann ist unerlässlich.

    GoogleAI-Analyse

    Ich empfehle Ihnen, die Architektenleistungen basierend auf Ihren individuellen Bedürfnissen und Ihrem Kenntnisstand auszuwählen. Bei einem komplexen Umbau einer alten Villa in ein Zweifamilienhaus sind umfassende Leistungen ratsam.

    Leistungsphasen (LPAbk.):

    • LP 1-4 (Grundlagenermittlung bis Genehmigungsplanung): Essentiell für jedes Bauvorhaben. Hier werden die Grundlagen geschaffen und die Genehmigung eingeholt.
    • LP 5 (Ausführungsplanung): Notwendig für eine detaillierte Planung und reibungslose Umsetzung.
    • LP 6-7 (Vorbereitung der Vergabe und Mitwirkung bei der Vergabe): Hilfreich, um Angebote zu vergleichen und den passenden Bauunternehmer zu finden.
    • LP 8 (Objektüberwachung/Bauleitung): Sehr empfehlenswert, um die Bauausführung zu überwachen und sicherzustellen, dass alles nach Plan läuft. 🔴 Fehlerhafte Bauausführung kann zu erheblichen Schäden führen.
    • LP 9 (Objektbetreuung): Sinnvoll, um Mängel zu dokumentieren und deren Beseitigung zu überwachen.

    Honorar: Das Architektenhonorar richtet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAIAbk.). Faktoren sind u.a. die Bausumme, der Schwierigkeitsgrad (Honorarzone) und ein möglicher Umbauzuschlag. Lassen Sie sich ein detailliertes Angebot erstellen.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie mit dem Architekten genau ab, welche Leistungen Sie benötigen und in welchem Umfang. Eine transparente Vereinbarung ist wichtig, um Missverständnisse zu vermeiden.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Leistungsphasen (HOAI)
    Die Leistungsphasen beschreiben die einzelnen Abschnitte der Architektenleistung von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Sie sind in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) definiert und dienen als Grundlage für die Honorarberechnung.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Honorar, Architektenleistung
    Genehmigungsplanung
    Die Genehmigungsplanung ist ein Teil der Architektenleistung und umfasst die Erstellung aller notwendigen Unterlagen für die Einreichung des Bauantrags bei der zuständigen Baubehörde. Sie stellt sicher, dass das Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Baugenehmigung, Bauordnung
    Objektüberwachung (Bauleitung)
    Die Objektüberwachung, auch Bauleitung genannt, ist die Überwachung der Bauausführung durch den Architekten. Sie umfasst die Koordination der Gewerke, die Kontrolle der Kosten und die Einhaltung der Termine.
    Verwandte Begriffe: Bauleitung, Bauüberwachung, Koordination
    Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)
    Die HOAI ist eine Verordnung, die die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen regelt. Sie dient als Grundlage für die Honorarberechnung und soll eine angemessene Vergütung der Leistungen sicherstellen.
    Verwandte Begriffe: Honorar, Architektenhonorar, Ingenieurhonorar
    Bausumme
    Die Bausumme ist die Summe aller Kosten, die für die Errichtung eines Bauwerks anfallen. Sie dient als Grundlage für die Berechnung des Architektenhonorars nach der HOAI.
    Verwandte Begriffe: Baukosten, Gesamtkosten, Projektkosten
    Umbauzuschlag
    Ein Umbauzuschlag ist ein Zuschlag auf das Architektenhonorar, der bei Umbauten, Sanierungen oder Modernisierungen erhoben werden kann. Er berücksichtigt den erhöhten Aufwand und die besonderen Herausforderungen, die mit solchen Projekten verbunden sind.
    Verwandte Begriffe: Sanierung, Modernisierung, Altbau
    Bauantrag
    Der Bauantrag ist ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung bei der zuständigen Baubehörde. Er enthält alle notwendigen Unterlagen und Nachweise, um das Bauvorhaben zu beschreiben und die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften nachzuweisen.
    Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Genehmigungsplanung, Bauordnung

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Leistungsphasen sind bei einem Umbau unbedingt erforderlich?
      Die Leistungsphasen 1-4 (Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung) sind essentiell, da sie die Basis für das gesamte Projekt bilden und die Baugenehmigung sicherstellen. Ohne diese Phasen ist eine ordnungsgemäße Planung und Genehmigung des Umbaus nicht möglich.
    2. Wie wird das Honorar eines Architekten berechnet?
      Das Architektenhonorar richtet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Es basiert auf der Bausumme, dem Schwierigkeitsgrad des Projekts (Honorarzone) und den beauftragten Leistungsphasen. Ein Umbauzuschlag kann ebenfalls berücksichtigt werden.
    3. Was beinhaltet die Bauleitung (Objektüberwachung)?
      Die Bauleitung umfasst die Überwachung der Bauausführung, die Koordination der Gewerke, die Kontrolle der Kosten und die Einhaltung der Termine. Sie stellt sicher, dass der Bau gemäß den Plänen und Vorschriften ausgeführt wird und dient als Ansprechpartner für alle Beteiligten.
    4. Warum ist eine Genehmigungsplanung so wichtig?
      Die Genehmigungsplanung ist entscheidend, um die Baugenehmigung von der zuständigen Behörde zu erhalten. Sie beinhaltet alle notwendigen Unterlagen und Nachweise, um sicherzustellen, dass der Umbau den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Ohne Genehmigung darf nicht gebaut werden.
    5. Was ist der Unterschied zwischen Entwurfsplanung und Ausführungsplanung?
      Die Entwurfsplanung stellt die gestalterische und funktionale Konzeption des Umbaus dar, während die Ausführungsplanung die detaillierte Umsetzung dieser Konzeption beinhaltet. Die Ausführungsplanung enthält alle notwendigen Informationen für die Handwerker, um den Bau präzise umzusetzen.
    6. Welche Rolle spielt der Architekt bei der Vergabe von Bauleistungen?
      Der Architekt unterstützt bei der Erstellung von Leistungsverzeichnissen, der Einholung und Prüfung von Angeboten sowie der Vergabe der Bauleistungen an die Handwerker. Er sorgt dafür, dass die Angebote vergleichbar sind und die Vergabe nach wirtschaftlichen und fachlichen Kriterien erfolgt.
    7. Was bedeutet Objektbetreuung nach Fertigstellung des Umbaus?
      Die Objektbetreuung umfasst die Überwachung der Beseitigung von Mängeln, die während der Bauausführung entstanden sind. Der Architekt dokumentiert die Mängel, fordert deren Beseitigung und überwacht die Ausführung der Mängelbeseitigung.
    8. Wie finde ich den richtigen Architekten für meinen Umbau?
      Achten Sie auf die Erfahrung des Architekten mit ähnlichen Projekten, seine Qualifikation und seine Referenzen. Führen Sie ein ausführliches Gespräch, um Ihre Vorstellungen und Anforderungen zu besprechen und ein Gefühl für die Zusammenarbeit zu bekommen.

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      Grundlagen und Berechnung des Architektenhonorars nach HOAI.
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      Die Rolle des Bauleiters und seine Aufgaben auf der Baustelle.
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      Was Sie bei der Sanierung eines Altbaus beachten müssen.

  2. Bauleitung: Haftpflichtversicherung ist Pflicht!

    Eine Frage der Haftung
    Wer Bauleitung macht, muss auch entsprechend versichert sein.
    • Name:
    • Martin Beisse

  3. Architektenleistungen: Mehr als nur Objektüberwachung (HOAI)

    Nicht nur Objektüberwachung
    Wenn Sie nur die Leistungsphasen 2-4 (einschl. Genehmigungsplanung) beauftragen, somit 24 % der Gesamtleistung nach HOAIAbk., ist die Differenz nicht nur die Objektüberwachung. Phase 5 (Ausführungsplanung mit 25 %), Phase 6 (Vorbereiten der Vergabe mit 10 %, heißt im Klartext ersellen von Leistungsverzeichnissen), Phase 7 (Mitwirken bei der Vergabe), Phase 8 (Objektüberwachung / Bauüberwachung) werden dann nicht erbracht. Bei der von Ihnen geplanten Auftragsvergabe (ohne Ausschreibung) an befreundete Unternehmer ist in der Tat eine Architektenbeauftragung nur bis Phase 4 möglich. Sie müssen sich dann aber im Klaren darüber sein, das Sie für die Bauabwicklung keinen unparteiischen Bauleiter auf Ihrer Seite haben. Ferner ist der Architekt dann auch nicht mehr in die Pflicht zu nehmen wenn Baukostenüberschreitungen anstehen (er hat ja keine weiteren Standards in LVAbk.'s definiert. Fragen Sie doch den Architekt, ob er eine Bauoberleitung (Beratung und Baustellentermine bei Bedarf) für die Maßnahme übernimmt. Die Vergütung kann dann nach Zeitaufwand (Std. -Sätze vorher vereinbaren) erfolgen. Viel Spaß beim Bauen.
    • Name:
    • H. -G. Westphal

  4. Architektenleistungen: Knifflige Fragen zur Beauftragung

    Foto von Robert Worsch

    Architektenleistung
    Sehr geehrter Herr Benkert,
    dies ist eine knifflige Frage. Zu diesem Thema wurden in diesem Forum schon viele Diskussionen geführt und Ihre Frage ist geradezu geschaffen, um eine (weitere ) Grundsatzdiskussion zu führen. Den Versuch etwas Aufklärung zu betreiben finden Sie in dem angeführten Link. Ansonsten sind die Forumsteilnehmer zurzeit sehr " sensibilisiert " bei derartigen Themen. Aber gerade (auch) Ihre Frage wird nicht abschließend zu klären sein. Meine persönliche Meinung hierzu ist, dass Sie den Architekten, am besten in Abstimmung mit der ausführenden Firma (Sie haben den großen Vorteil, dass Ihre Partner am Bau eigentlich schon feststehen), zumindest mit den Leistungen einschließlich Ausführungsplanung beauftragen sollten. Über die Überwachung der Leistungen mag man diskutieren. In Ihrem speziellen Fall hätte ich doch schon Bauchschmerzen, wenn der ausführende Unternehmer seine eigenen Leistungen ausschreibt und überwacht, ohne diesem etwas unterstellen zu wollen. Bei der Kontrolle der anderen Gewerke mag das OK sein, aber ob er sich da überall auskennt? Und zur Preisfindung würde ich auf alle Fälle zu den Angeboten der befreundeten (gerade deswegen) Firmen noch mind. zwei Vergleichsangebote einholen. Ich rate Ihnen schon zu einer unabhängigen Bauüberwachung, sei es durch den Architekten oder einen Bauleiter. Bei freien Bauleitern, so darf sich eigentlich jeder nennen, sollte die Mindestanforderung die Vorlage einer ausreichenden Versicherung sein.

  5. Architekt: Ausführungsplanung unbedingt beauftragen!

    ein Architekt
    muss zumindest in meinem Bundesland ausreichend versichert sein, sonst dürfte er keinen Bauantrag einreichen.
    die Ausführungsplanung sollten sie AUF jeden Fall beauftragen1!
    vergabe könnte er dann beratend übernehmen (stundensatz).
    Objektüberwachung ... Bauunternehmer sind Freunde.. nun gut, vielleicht übertragen sie dem Architekt tatsächlich die "Oberbauleitung" allgemein üblich 6 % des Honorars. es sollte dann aber auch einen entsprechenden gu-Vertrag für den Bauunternehmer geben. machen sie auf jeden Fall die Verträge, als wenn es nicht ihre Freunde wären!
    ebenfalls viel Spaß! 🙂
    • Name:
    • herr zack

  6. Ausführungsplanung: Warum ist sie so wichtig?

    Rückfrage
    Vielen Dank für die bisherigen Antworten. Können Sie mir die Aussagen "die Ausführungsplanung sollten sie AUF jeden Fall beauftragen1! " bitte etwas genauer erläutern.
    Vorab besten Dank.
    • Name:
    • Stefan Benkert

  7. Umbau: Eigenleistung bei Ausschreibung & Bauleitung möglich?

    Wenn Sie sich's zutrauen?
    Ich habe gerade fertig (Anbau, Umbau).
    Der Architekt hat den Umfang bis Phase 4, stand aber bei Fragen zur Verfügung.
    Ausschreibungen habe ich selber verfasst (sehr zeitaufwendig) ,
    da Sie mit Bekannten bauen entfällt das bei Ihnen.
    Ich habe mit Unternehmern gearbeitet, die mir auch vom Architekten oder anderen Bauherren empfohlen worden sind, Bauleitung habe ich auch selbst gemacht.
    Bei einem Gewerk habe ich auch mit dem "guten Bekannten" gearbeitet, und genau dies ging in die Hose, aber richtig.
    Bedenken Sie gut, das Sie bei Bekannten/ Freunden nicht wie mit von Ihnen normal beauftragten Unternehmer umgehen können, und Ärger gibt es bei jedem Gewerk.
    Ob man hinterher noch befreundet ist, wenn es Probleme gibt?
    Da hilft vielleicht ein Bauleiter, oder der Architekt macht es im Stundennachweis.
    MfG Uli
    Ansonsten viel Erfolg mit Ihrem Bauvorhaben.

  8. Ausführungsplanung: Details zu Grundrissen, Schnitten & Co.

    zur Ausführungsplanung
    gehören Grundrisse in 1:50, schnitte 1:50, Fassadenschnitt (e) 1:10, Details 1:10-1:1, je nach bedarf, Ansichten 1:50, Technikplanung, etc. etc, ihr Architekt wird sie weitergehend hierzu beraten.
    • Name:
    • herr zack
  9. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

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    Architektenleistungen für Umbau & Sanierung: Honorar und Bauleitung

    💡 Kernaussagen: Dieser Thread diskutiert die notwendigen Architektenleistungen bei Umbau- und Sanierungsprojekten, insbesondere die Bedeutung der Ausführungsplanung und Objektüberwachung. Es wird erörtert, welche Leistungsphasen nach HOAIAbk. sinnvoll sind und welche Risiken bei Eigenleistungen entstehen können. Die Notwendigkeit einer ausreichenden Haftpflichtversicherung für Bauleiter wird betont.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Eigenverantwortliche Bauleitung kann riskant sein, besonders wenn keine ausreichende Erfahrung vorhanden ist. Wie im Beitrag Umbau: Eigenleistung bei Ausschreibung & Bauleitung möglich? erwähnt, ist es wichtig, die eigenen Fähigkeiten realistisch einzuschätzen und gegebenenfalls professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen.

    ✅ Zusatzinfo: Die Ausführungsplanung (Phase 5 nach HOAI) ist essenziell für eine erfolgreiche Umsetzung, da sie detaillierte Pläne und Anweisungen für die Handwerker liefert. Der Beitrag Ausführungsplanung: Details zu Grundrissen, Schnitten & Co. erläutert die Bestandteile der Ausführungsplanung genauer.

    💰 Zusatzinfo: Die Beauftragung eines Architekten mit allen Leistungsphasen (inklusive Bauleitung) kann zwar teurer sein, bietet aber eine höhere Sicherheit und Kontrolle über das Bauprojekt. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) regelt die Vergütung der Architektenleistungen.

    👉 Handlungsempfehlung: Bauherren sollten sich frühzeitig über die verschiedenen Architektenleistungen informieren und sich von einem Architekten beraten lassen. Eine klare Aufgabenverteilung und eine transparente Kommunikation zwischen allen Beteiligten sind entscheidend für einen erfolgreichen Umbau oder eine Sanierung. Beachten Sie auch den Beitrag Architekt: Ausführungsplanung unbedingt beauftragen!.

    📊 Fakten/Zahlen: Die Leistungsphasen 2-4 (einschließlich Genehmigungsplanung) machen etwa 24% der Gesamtleistung nach HOAI aus. Die Ausführungsplanung (Phase 5) umfasst weitere 25%. Die Objektüberwachung (Phase 8) wird üblicherweise mit 6% des Honorars vergütet.

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