Architektenhonorar für Umbau & Anbau: Anrechenbare Kosten, Honorarhöhe & Vergleich?
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Architektenhonorar für Umbau & Anbau: Anrechenbare Kosten, Honorarhöhe & Vergleich?

Hallo,
wir planen
a) Umbau/Renovierung einer DHHAbk.
b) Anbau an die DHH
Unser Architekt hat nun folgende Kosten für
a) 87000 € (für energ. Sanierung und Modernisierung
b) 46000 € für den Anbau
veranschlagt.
Bei der Errechnung des Honorars setzt er den Mittelsatz bei Honorarzone III an.
Nun die Frage  -  bei
a) rechnet er zu den tatsächlichen Baukosten in Höhe von 87000 € noch die zu verarbeitende Substanz in Höhe von 84000 € hinzu. Baukosten somit 171000 €.
b) rechnet er für die zu verarbeitende Substanz (Fassade) Kosten in Höhe von 132000 € hinzu. Baukosten insgesamt 178000 €.
Jetzt der Knackpunkt, das Haus ist auf den 60er Jahren. Gesamtwert des Hauses im aktuellen Zustand ca. 125000 €.
Ich denke die verarbeitende Substanz (Kosten) kann er ja nicht doppelt berücksichtigen. Wenn er ob 84000 € nimmt, wie kommt er beim Anbau auf die 132000 €?!? Das übersteigt den Wert des Hauses ja bei Weitem ...
Geht das  -  gibt es da Richtlinien wie hoch man die zu verarbeitende Substanz ansetzen darf? Ich habe das Gefühl das er hier das Maximum ausschöpft um ein gutes Honorar zu erhalten ... (Stundenlohn liegt bei 80 €  -  ist ja auch das Maximum)
Danke für Euren Input
Wolfgang
  • Name:
  • Wolfgang
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Ich verstehe, dass Sie das Architektenhonorar für den Umbau und Anbau Ihrer Doppelhaushälfte als hoch empfinden. Um dies zu beurteilen, sind folgende Punkte wichtig:

    • Anrechenbare Kosten: Diese bilden die Basis für das Architektenhonorar. Prüfen Sie, ob alle angesetzten Kosten korrekt sind. Nicht anrechenbar sind beispielsweise Baunebenkosten oder Kosten für die Grundstückserschließung.
    • Honorarzone: Die Honorarzone (I-V) richtet sich nach dem Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens. Ein komplexer Umbau kann eine höhere Honorarzone rechtfertigen als ein einfacher Anbau.
    • Leistungsphasen: Das Architektenhonorar wird anhand der erbrachten Leistungsphasen (1-9) berechnet. Klären Sie, welche Leistungsphasen der Architekt erbracht hat oder noch erbringen wird.
    • Honorarsatz: Innerhalb der Honorarzone kann der Architekt einen Honorarsatz vereinbaren (Mindestsatz, Mittelsatz, Höchstsatz). Der Mittelsatz ist der übliche Satz, kann aber je nach Aufwand variieren.

    Ich empfehle Ihnen, die Berechnung des Architektenhonorars detailliert zu prüfen und mit den genannten Faktoren abzugleichen. Die HOAIAbk. (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) bietet hierfür eine rechtliche Grundlage.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die Honorarberechnung von einem unabhängigen Sachverständigen oder der Architektenkammer prüfen, um sicherzustellen, dass sie korrekt ist.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Anrechenbare Kosten
    Die anrechenbaren Kosten sind die Grundlage für die Berechnung des Architektenhonorars. Sie umfassen die Kosten für die Baukonstruktion, die technischen Anlagen und die Baunebenkosten, soweit diese üblicherweise vom Architekten beeinflusst werden. Nicht anrechenbar sind beispielsweise Grundstückskosten oder Finanzierungskosten.
    Verwandte Begriffe: Baukosten, Honorarzone, Leistungsphasen
    HOAI
    Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist eine deutsche Verordnung, die die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen regelt. Sie legt Honorarzonen, Leistungsphasen und Honorarsätze fest.
    Verwandte Begriffe: Honorar, Leistungsphasen, Honorarzone
    Leistungsphasen
    Die Leistungsphasen sind die einzelnen Abschnitte eines Bauprojekts, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Jede Leistungsphase hat einen bestimmten Anteil am Gesamthonorar.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Honorar, Bauplanung
    Honorarzone
    Die Honorarzone gibt den Schwierigkeitsgrad eines Bauprojekts an. Es gibt fünf Honorarzonen (I-V), wobei V die höchste Schwierigkeitsstufe darstellt. Je höher die Honorarzone, desto höher das Honorar.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Honorar, Schwierigkeitsgrad
    Mittelsatz
    Der Mittelsatz ist der durchschnittliche Honorarsatz innerhalb einer Honorarzone. Er kann je nach Aufwand und Schwierigkeitsgrad des Projekts angepasst werden.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Honorar, Honorarsatz
    Architektenkammer
    Die Architektenkammer ist eine berufsständische Vertretung der Architekten. Sie bietet unter anderem Beratung und Unterstützung bei Honorarfragen.
    Verwandte Begriffe: Architekt, Berufsstand, Beratung
    Sachverständiger
    Ein Sachverständiger ist eine Person mit besonderer Fachkenntnis, die in der Lage ist, eine unabhängige und objektive Beurteilung zu einem bestimmten Sachverhalt abzugeben. Im Baubereich können Sachverständige beispielsweise bei Honorarstreitigkeiten hinzugezogen werden.
    Verwandte Begriffe: Gutachter, Expertise, Bewertung

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Wie werden anrechenbare Kosten berechnet?
      Anrechenbare Kosten umfassen die reinen Baukosten ohne Nebenkosten wie Grundstückskosten oder Finanzierungskosten. Sie bilden die Grundlage für die Berechnung des Architektenhonorars gemäß HOAI.
    2. Was ist die HOAI?
      Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) regelt die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen in Deutschland. Sie legt Honorarzonen, Leistungsphasen und Honorarsätze fest.
    3. Was sind Leistungsphasen?
      Leistungsphasen sind die einzelnen Abschnitte eines Bauprojekts, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Jede Leistungsphase hat einen bestimmten Anteil am Gesamthonorar.
    4. Was bedeutet Honorarzone?
      Die Honorarzone gibt den Schwierigkeitsgrad eines Bauprojekts an. Es gibt fünf Honorarzonen (I-V), wobei V die höchste Schwierigkeitsstufe darstellt. Je höher die Honorarzone, desto höher das Honorar.
    5. Kann das Architektenhonorar frei verhandelt werden?
      Innerhalb der HOAI-Vorgaben können Architekten und Bauherren den Honorarsatz verhandeln. Allerdings dürfen die Mindestsätze der HOAI nicht unterschritten werden.
    6. Was tun, wenn das Honorar zu hoch erscheint?
      Prüfen Sie die Honorarberechnung detailliert und vergleichen Sie sie mit den HOAI-Vorgaben. Holen Sie sich gegebenenfalls eine unabhängige Expertise ein.
    7. Welche Kosten sind nicht anrechenbar?
      Nicht anrechenbar sind beispielsweise Kosten für das Grundstück, die Finanzierung, Behördengebühren oder Baunebenkosten.
    8. Wie finde ich einen unabhängigen Sachverständigen?
      Sachverständige finden Sie über die Architektenkammern, Ingenieurkammern oder über öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige.

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    • HOAI-Konforme Honorarberechnung
      Grundlagen und korrekte Anwendung der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure.
    • Anrechenbare Kosten im Detail
      Welche Kosten dürfen in die Berechnungsgrundlage einfließen und welche nicht?
    • Leistungsphasen verstehen
      Die einzelnen Phasen der Architektenleistung und ihre Bedeutung für das Honorar.
    • Honorarvereinbarung treffen
      Tipps zur Verhandlung und Gestaltung einer fairen Honorarvereinbarung.
    • Rechte und Pflichten von Bauherren
      Was Bauherren bei der Beauftragung von Architekten beachten sollten.

  2. Architektenhonorar: Planungsphase entscheidend für Kosten!

    In welcher Planungsphase sind Sie denn?
    Ist das erstmal nur das Honorarangebot, oder geht es bereits um die erste Rechnung?

  3. Architektenhonorar: Honorarangebot prüfen – Einfluss auf Kosten?

    ist nur..
    ... das Honorarangebot ... erstmal.
    Allerdings wollen wir zügig loslegen ...
    Wieso  -  hat das einen Einfluss auf die Kosten?
    Danke

  4. HOAI: Architektenhonorar – Mittelsatz Verhandlungssache!

    Verhandlungssache
    Weil der Mittelsatz ja nicht automatisch gilt. Sie können aushandeln, dass nur der Mindestsatz gezahlt wird, Sie können aushandeln, ob und wie Nebenkosten bezahlt werden, ob der Umbauzuschlag und der Instandsetzungszuschlag vereinbart werden.
    Die vorhandene Bausubstanz, die technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird, ist zwar angemessen zu berückssichtigen, aber in der HOAIAbk. steht nicht, dass diese voll zu berücksichtigen ist. Auch dies ist Verhandlungssache und schriftlich zu vereinbaren. Sie können also versuchen, auch im Rahmen der HOAI noch einiges zu drücken.
    Gruß

  5. Architektenhonorar: Bausubstanz-Bewertung vs. Hauswert – Wie ansetzen?

    Danke, aber ...
    Danke für die Info. Was mich gerade Aber für die "Verhandlung" interessiert ist,
    inwieweit die zu verarbeitende Substanz vom Maximum her bewertet werden kann. Wie kann ich hier speziell 132000 € für die Verarbeitung der Fassade veranschlagen wenn das ganze Haus nicht mal soviel Wert ist?!?
    Ist das so "üblich" bzw. was wurden sie den im normallfall ansetzen?
    Danke
    • Name:
    • Wolfgang

  6. Architektenhonorar: Ähnlicher Fall im HOAI-Forum – Lesetipp!

    Hier
    Dieser Thread passt ja fast wie die Faust aufs Auge,
    da mal lesen:

  7. HOAI: Anrechenbare Kosten – Bausubstanz-Umfang entscheidend!

    Ein Zitat ...
    Hier noch ein Zitat aus der verlinkten Arbeitshilfe:
    "Die Höhe der a.K. für die mitverarb. Bausubstanz ist somit abhängig vom Umfang der Leistungen, die der Architekt
    für die Bausubstanz zu erbringen hat. "
    Wenn bei der energetischen Gebäudeaufrüstung das Gebäude nicht grundlegend anders gestaltet wird, dann wird die Bausubstanz nur technisch mitverarbeitet. Mal ganz praktisch gesehen hat der Architekt für die vorh. Außenwände, das vorhandene Dach, die vorh. Kellerdecke technisch geeignete Dämmmaßnahmen zu planen und die Ausführung zu überwachen. Da würde ich argumentieren, dass als Bausubstanz die Bauteile mitverarbeitet werden, die energetisch verbessert werden, also gehen die anrechenbaren Baukosten (aktuelle Herstellungskosten) der Außenwände, Kellerdecke, Dachstuhl, Dachausbau etc. mit ein, aber nicht Kosten für z.B. Innenwände, Innendecken, Fußböden, Elektro etc.
    Für den Anbau, der für sich genommen relativ geringe anrechenbare Baukosten mit sich bringt, aber dem Architekt evtl. viel Aufwand macht, kann man eine gestalterische Mitverarbeitung des gesamten Bauwerks annehmen, welchen Anteil man davon zu den anrechenbaren Baukosten rechnet kann aber wieder verhandelt werden.
    Erschwerend für einen brauchbaren Rat kommt hinzu, dass ein Anbau und eine energetische Aufrüstung zusammen kommen, wo die mitzuverarbeitende Bausubstanz unterschiedlich gewichtet werden kann, aber alles in einer Honorarermittlung zusammengeführt wird.
    Gruß

  8. Architektenhonorar: Bausumme, Umbauzuschlag & Verhandlungstipps

    Ohne zu bewerten
    ob das rechtlich OK ist (kann ich nicht sagen), bei dieser Bausumme komme ich einschließlich Umbauzuschlag (Minimum) auf über 45 T nur für die Architektenleistung (

    Die Verhandlung wird nicht einfach, aber es wird Ihnen wohl auch kein Fachmann konkrete Zahlen nennen können. Vielleicht (nur als Laie) so: energ. Sanierung (vermutlich mit Außenwanddämmung) 84 T mit hauptsächlicher Arbeit im ausführenden Bereich => mehr als vorhandene Substanz vollständig umbauen geht an Aufwand für diese Substanz nicht => Anbau hauptsächl. Planungsarbeiter, denn Ausführung wird wenig beeinflusst => höchstens gleicher Betrag (84 T)
    Wie gesagt, nur ein eventueller Ansatz, oder die bisherigen Leistungen bezahlen, deren Ergebnisse mitnehmen und einen anderen Architekten suchen falls sich keine Lösung ergibt.
    Volker Leue

  9. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Architektenhonorar Umbau & Anbau: Kosten, HOAIAbk. & Verhandlung

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Angemessenheit eines Architektenhonorars für Umbau- und Anbauarbeiten. Dabei werden die anrechenbaren Kosten, die Honorarhöhe nach HOAI und Verhandlungsmöglichkeiten beleuchtet. Ein wichtiger Punkt ist die Bewertung der mitverarbeiteten Bausubstanz und deren Einfluss auf das Honorar. Zudem wird auf die Bedeutung der Planungsphase und die Möglichkeit der Honorarverhandlung hingewiesen.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Architektenhonorar: Bausubstanz-Bewertung vs. Hauswert – Wie ansetzen? wird die Frage aufgeworfen, wie die zu verarbeitende Substanz bewertet werden kann, insbesondere im Verhältnis zum Gesamtwert des Hauses. Hier ist Vorsicht geboten, da eine zu hohe Bewertung zu einem unangemessen hohen Honorar führen kann.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Architektenhonorar: Ähnlicher Fall im HOAI-Forum – Lesetipp! verweist auf einen ähnlichen Fall im HOAI-Forum, der zusätzliche Informationen und Perspektiven bieten kann. Die Auseinandersetzung mit anderen Fällen kann bei der eigenen Verhandlung hilfreich sein.

    📊 Fakten/Zahlen: Im Beitrag Architektenhonorar: Bausumme, Umbauzuschlag & Verhandlungstipps wird eine Beispielrechnung aufgeführt, die zeigt, dass bei der genannten Bausumme inklusive Umbauzuschlag ein Architektenhonorar von über 45.000 Euro entstehen kann. Dies verdeutlicht die Notwendigkeit einer sorgfältigen Prüfung und Verhandlung.

    🔧 Praktische Umsetzung: Der Beitrag HOAI: Architektenhonorar – Mittelsatz Verhandlungssache! betont, dass der Mittelsatz des Architektenhonorars nicht automatisch gilt, sondern Verhandlungssache ist. Es wird empfohlen, über den Mindestsatz, Nebenkosten und Zuschläge zu verhandeln, um die Kosten zu senken.

    👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie das Honorarangebot des Architekten sorgfältig und vergleichen Sie es mit den anrechenbaren Kosten und der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Nutzen Sie die Verhandlungsmöglichkeiten, um ein angemessenes Honorar zu vereinbaren. Beachten Sie dabei die Hinweise im Beitrag HOAI: Anrechenbare Kosten – Bausubstanz-Umfang entscheidend! bezüglich der Bewertung der Bausubstanz.

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