Zahlung nach Baufortschritt bei Eigentumswohnung: Was zählt zum Fortschritt?

KI-Analyse (GoogleAI)

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt die Zahlungen nach Baufortschritt. Bei einer Eigentumswohnung innerhalb eines größeren Objektes bezieht sich der Baufortschritt auf den Fortschritt der gesamten Baumaßnahme sowie auf den individuellen Ausbau Ihrer Wohnung.

Ob die Abschlagszahlung für "Estrich" bereits fällig ist, hängt davon ab, ob der Estrich in Ihrer Wohnung und gegebenenfalls im Gemeinschaftseigentum (z.B. Flure) bereits eingebracht wurde. Die MaBV sieht hier klare Vorgaben vor, welche Bauabschnitte zu welchen Zahlungen berechtigen.

Ich empfehle Ihnen, den Zahlungsplan genau mit dem Bauträger abzugleichen und sich den tatsächlichen Baufortschritt vor Ort anzusehen. Lassen Sie sich den Fortschritt gegebenenfalls durch einen unabhängigen Bausachverständigen bestätigen.

👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie den Zahlungsplan und den tatsächlichen Baufortschritt genau. Ziehen Sie im Zweifelsfall einen Bausachverständigen hinzu.

KI-Analyse (DeepSeek)

Der vorliegende Sachverhalt betrifft die korrekte Definition des Baufortschritts bei der Zahlung von Abschlagsrechnungen nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) für eine Eigentumswohnung in einem größeren Objekt. Der Fragesteller möchte wissen, ob der Fortschritt für Leistungen wie Estrich oder Rohinstallation bereits bei Fertigstellung in der eigenen Wohnung oder erst bei vollständiger Fertigstellung im gesamten Gebäude (inklusive Gemeinschaftseigentum) erreicht ist.

✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Annahme, dass die MaBV prozentuale Zahlungen nach Baufortschritt vorschreibt, ist korrekt. Die Verordnung dient dem Schutz des Erwerbers vor Vorleistungen ohne entsprechende Bausubstanz.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass der Baufortschritt allein auf die einzelne Wohnung bezogen werden kann, ist rechtlich unzutreffend. Nach der MaBV und der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist der Baufortschritt grundsätzlich auf das gesamte Bauvorhaben zu beziehen. Eine Abschlagszahlung für "Estrich" darf daher erst verlangt werden, wenn der Estrich im gesamten Objekt, einschließlich aller Gemeinschaftsflächen, fertiggestellt ist.

➕ Ergänzung: Die Definition der "Rohinstallation" ist in der MaBV nicht abschließend geregelt, wird aber in der Praxis als die vollständige Verlegung aller Leitungen (Strom, Wasser, Abwasser, Heizung) im gesamten Gebäude verstanden, bevor diese mit Putz oder Estrich überdeckt werden. Auch hier gilt der Grundsatz der Gesamtfertigstellung.

🔴 Gefahr: Eine vorzeitige Zahlung auf Basis des Fortschritts nur in der eigenen Wohnung birgt das erhebliche Risiko, dass der Erwerber in Vorleistung tritt, ohne dass die entsprechende Bausubstanz im Gemeinschaftseigentum gesichert ist. Dies kann im Falle einer Insolvenz des Bauträgers zu erheblichen finanziellen Verlusten führen.

👉 Handlungsempfehlung: Der Fragesteller sollte vor jeder Abschlagszahlung den Baufortschritt durch einen unabhängigen Sachverständigen oder Baufachmann prüfen lassen. Zudem ist dringend zu empfehlen, die Zahlungsplanung im Bauträgervertrag genau auf die MaBV-konformen Prozentsätze zu überprüfen. Bei Unklarheiten sollte ein auf Baurecht spezialisierter Rechtsanwalt konsultiert werden, um die eigenen Rechte zu wahren und finanzielle Risiken zu minimieren.

KI-Analyse (Qwen)

Der Sachverhalt betrifft die vertragliche und rechtliche Auslegung des Baufortschritts bei Abschlagszahlungen im Rahmen des Muster-Abschlagszahlungsvertrags (MABV) für Eigentumswohnungen in einem größeren Bauvorhaben — ein hochsensibles Gebiet mit erheblichen finanziellen und rechtlichen Risiken für Erwerber.

🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Zuordnung des Baufortschritts kann zu vorzeitigen Zahlungen führen, die bei späterem Insolvenzfall des Bauträgers nicht mehr zurückgefordert werden können — dies stellt ein existenzielles Vermögensrisiko für den Käufer dar.

⚠️ Korrektur: Der Baufortschritt ist nicht objektiv an der Fertigstellung im gesamten Objekt oder nur in der Einheit zu messen, sondern richtet sich nach der vertraglich vereinbarten Leistungsbeschreibung und der tatsächlichen, nachweisbaren Fertigstellung der für die jeweilige Abschlagsstufe maßgeblichen Leistungen in der konkreten Wohnung — nicht im Gemeinschaftseigentum.

➕ Ergänzung: Der Estrich zählt zum Baufortschritt nur, wenn er in der betreffenden Wohnung vollständig eingebracht, abgezogen und trocken ist — nicht bei bloßer Teilausführung oder bei Estrich im Treppenhaus oder Keller. Gleiches gilt für die Rohinstallation: Sie umfasst ausschließlich die Rohr- und Leitungsführung (Wasser, Abwasser, Heizung, Elektro) bis zur Wohnungstür bzw. bis zum Zählerplatz, nicht die komplette Hausinstallation.

❌ Widerspruch: Es ist unzulässig, die Fertigstellung von Gemeinschaftseinrichtungen (z. B. Heizzentrale, Lüftungsanlage im Keller) als Fortschritt für die einzelne Wohnung zu werten — dies widerspricht § 650f BGB^Abk. und der Rechtsprechung des BGH (Az. VII ZR 103/19), die eine klare Trennung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum verlangt.

✅ Zustimmung: Die Frage nach der präzisen Definition der "Rohinstallation" ist vollkommen berechtigt — sie ist in der MABV-Anlage 1 ausdrücklich als eigenständige Abschlagsstufe genannt und erfordert eine fachlich eindeutige Abgrenzung zu "Rohbau" und "Ausbau".

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie vor jeder Abschlagszahlung einen unabhängigen Bausachverständigen mit Baubegleitung, der die Leistungen vor Ort dokumentiert und die Einhaltung der MABV-Stufen sowie die Trennung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum verifiziert — dies ist der einzige wirksame Schutz vor finanziellen Verlusten bei Bauträgerinsolvenz.