MaBV Ratenplan bei Architekt als Bauträger: Rechte, Pflichten & Vorgehen bei Mängeln?

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Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt die Zahlungen bei Bauträgerverträgen. Da Ihr Architekt gleichzeitig Bauträger ist, ist die MaBV relevant.

Wichtige Punkte:

• Ratenplan: Die MaBV schreibt einen Ratenplan vor, der sich am Baufortschritt orientiert. Die Raten dürfen nur für tatsächlich erbrachte Leistungen fällig werden.
• Sicherheiten: Sie haben Anspruch auf Sicherheiten, beispielsweise eine Baugewährleistungsversicherung oder eine Bürgschaft, um Ihre Zahlungen abzusichern.
• Mängel: Bei Mängeln haben Sie das Recht, einen Teil der Rate zurückzubehalten, bis die Mängel beseitigt sind. Dokumentieren Sie die Mängel schriftlich und setzen Sie dem Bauträger eine Frist zur Beseitigung.
• Projektplan: Ein detaillierter Projektplan ist wichtig, um den Baufortschritt zu überwachen und die Fälligkeit der Raten zu prüfen.

🔴 Gefahr: Wenn die Baustelle verwaist ist und Mängel vorliegen, sollten Sie umgehend handeln, um weitere Schäden zu vermeiden und Ihre Ansprüche zu sichern.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Bauvertrag und den Ratenplan von einem Fachanwalt für Baurecht prüfen. Dokumentieren Sie alle Mängel und setzen Sie dem Bauträger schriftlich eine Frist zur Mängelbeseitigung. Ziehen Sie einen Bausachverständigen hinzu, um die Mängel fachgerecht zu beurteilen.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt eine typische Konfliktsituation zwischen Bauherren und einem Architekten, der gleichzeitig als Bauträger fungiert. Die Kernproblematik liegt in der Verquickung von Planungs- und Ausführungsverantwortung, was zu Interessenkonflikten führen kann. Der Bauherr berichtet von erheblichen Mängeln, darunter eine undichte Dachkonstruktion, mangelhaft eingebauten Estrich und unzureichende Trockenbauarbeiten. Zudem ist die Baustelle seit Tagen unbesetzt, der Fertigstellungstermin wurde überschritten und es existiert kein Projektplan.

🔴 Gefahr: Die Aussage des Bauträgers, dass die Dachinnenflächen mit Dämmung nicht zur MaBV-Rate gehören, ist rechtlich höchst bedenklich. Nach der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) umfasst die Rate für das Dach in der Regel die gesamte Dachkonstruktion inklusive Abdichtung, Dämmung und Innenverkleidung. Eine willkürliche Aufteilung durch den Bauträger ist unzulässig. Die Behauptung, der Estrich sei allein durch den Einbau fällig, widerspricht der MaBV, die auf die Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands abstellt. Bei Mängeln wie fehlenden Randdämmstreifen ist die Rate nicht fällig.

➕ Ergänzung: Der Bauherr hat ein gesetzliches Zurückbehaltungsrecht gemäß § 641 BGB. Er darf das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten einbehalten. Zudem ist der Bauträger verpflichtet, die Raten nach MaBV aufzuschlüsseln. Ein fehlender Projektplan stellt einen weiteren Vertragsverstoß dar, der die Terminplanung und Mängelverfolgung erschwert.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt. Lassen Sie alle Mängel durch einen unabhängigen Sachverständigen dokumentieren. Setzen Sie dem Bauträger eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung und zur Vorlage eines detaillierten Projektplans. Zahlen Sie keine weiteren Raten, bis die Mängel behoben sind und die geforderten Unterlagen vorliegen. Prüfen Sie, ob der Bauträger eine ausreichende Gewährleistungsbürgschaft hinterlegt hat.

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Der Sachverhalt beschreibt eine hochkritische Baustellen-Situation mit mehrfachen, schwerwiegenden Verstößen gegen baurechtliche und vertragliche Grundsätze: Vertragswidrige Verzögerung, massive Mängel an Dach, Estrich und Trockenbau sowie fehlende Transparenz bei Zahlungsabläufen und Projektsteuerung.

🔴 Gefahr: Die ungedeckte Dachkonstruktion über mehrere Wochen stellt eine unmittelbare Gefahr für die Bausubstanz dar – eindringende Feuchtigkeit kann Holzkonstruktionen schädigen, Schimmelbildung begünstigen und langfristig die Statik beeinträchtigen.

🔴 Gefahr: Der Estrich, der zu 80 % die Wand berührt, birgt erhebliches Risiko für Rissbildung, Aufplatzungen und Feuchteschäden; die fehlende Randdämmung verletzt die DIN^Abk. 18202 und gefährdet die Funktionstüchtigkeit des Fußbodens.

⚠️ Korrektur: Die Aussage des Bauträgers, die Dachinnenfläche gehöre nicht zum Leistungsumfang der MaBV-Raten, ist rechtlich unzulässig – die Dämmung, Unterkonstruktion und Oberflächen der Dachflächen sind integraler Bestandteil der Dachausführung und damit abgesicherter Leistungsgegenstand.

➕ Ergänzung: Die MaBV verlangt gemäß § 3 Abs. 1 ausdrücklich eine detaillierte, nach Bauleistungen gegliederte Aufschlüsselung der Raten – ein pauschales, nicht nachvollziehbares Ratenmodell ist unwirksam und verstößt gegen Transparenzgebot und Verbraucherschutz.

➕ Ergänzung: Ein fehlender Projektplan ist kein Kavaliersdelikt – er ist zwingende Voraussetzung für die ordnungsgemäße Abstimmung von Leistungen, Terminen und Zahlungen und bildet die Grundlage für die Mängelrüge und Fristsetzung.

❌ Widerspruch: Die Behauptung, die Rate sei bereits nach Estricheinbau fällig, ignoriert die maßgebliche Abnahmevoraussetzung: Der Estrich muss funktionsfähig, trocken und rissfrei sein – eine bloße Verlegung ohne Belegreife erfüllt die Leistungspflicht nicht.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen unabhängigen, zertifizierten Baugutachter zur Dokumentation aller Mängel, zur Bewertung der Feuchteschäden und zur Prüfung der Vertragstreue – nur so können Sie wirksam Ihre Rechte aus Mängelrüge, Vertragsstrafe, Rückbehalt und gegebenenfalls Rücktritt durchsetzen.