Schallschutz: Was tun bei Baumängeln? Rechte für Bauherren!

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Baumängel am Neubau: Rechte, Pflichten und juristische Handlungsmöglichkeiten
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Baumängel am Neubau: Rechte, Pflichten und juristische Handlungsmöglichkeiten

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Baumängel am Neubau: Rechte, Pflichten und juristische Handlungsmöglichkeiten - Bild: Etadly / Pixabay

— Baumängel am Neubau: Rechte, Pflichten und juristische Handlungsmöglichkeiten. Der Traum vom Eigenheim kann schnell zum Albtraum werden, wenn sich nach Fertigstellung des Neubaus Baumängel zeigen. Risse in der Fassade, feuchte Wände oder undichte Fenster - die Liste möglicher Mängel ist lang. Umso wichtiger ist es für Bauherren, ihre Rechte zu kennen und im Ernstfall richtig zu handeln. ... weiterlesen ...

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Erstellt mit DeepSeek, 12.06.2026

Foto / Logo von DeepSeekDeepSeek: Baumängel am Neubau: Schallschutzmängel erkennen und rechtssicher handeln – Schallschutz & Akustik

Ein Neubau sollte nicht nur optisch überzeugen, sondern auch den Anforderungen an Wohnqualität und Schallschutz genügen. Baumängel im Bereich der Akustik, wie unzureichende Trittschalldämmung oder durchlässige Innenwände, zählen zu den häufigsten und zugleich am schwersten zu identifizierenden Mängeln. Während Risse in der Fassade oder feuchte Keller sofort ins Auge fallen, offenbaren sich Schallschutzmängel erst im Alltag – etwa durch Lärmbelästigung von Nachbarn oder störende Geräusche aus dem eigenen Heizungskeller. Dieser Bericht beleuchtet die rechtlichen und technischen Grundlagen von Schallschutzmängeln im Neubau, gibt eine klare Einordnung der Schallschutzklassen (SSK) und zeigt auf, wie Bauherren ihre Rechte durchsetzen können.

Grundlagen Schallschutz

Der bauliche Schallschutz umfasst alle Maßnahmen, die die Übertragung von Luft- und Trittschall zwischen Räumen und von außen begrenzen. Zentrale Kenngröße ist das bewertete Schalldämm-Maß Rw, das in Dezibel (dB) angegeben wird. Je höher der Rw-Wert, desto besser dämmt ein Bauteil. Bei Einfamilienhäusern sind oft niedrigere Werte akzeptabel als bei Mehrfamilienhäusern, wo der Schutz vor Nachbarschaftslärm gesetzlich strenger geregelt ist.

Ein Schallschutzmangel liegt rechtlich vor, wenn die tatsächliche Schalldämmung eines Bauteils oder der gesamten Gebäudekonstruktion von der vertraglich vereinbarten oder von den anerkannten Regeln der Technik (z. B. DIN 4109) abweicht. Die DIN 4109 definiert Mindestanforderungen, die in Neubauten zwingend eingehalten werden müssen. Überschreitet der gemessene Wert die Toleranzgrenze um nur wenige dB, kann bereits ein relevanter Mangel bestehen.

Schallschutzwerte im Vergleich (Tabelle)

Die folgende Tabelle fasst typische Schalldämm-Maße und ihre Bedeutung für die Schallschutzklassen (SSK 1–4) zusammen. Die Werte sind Richtwerte aus der Normung und müssen im Einzelfall durch ein akkreditiertes Prüflabor oder Sachverständigen bestätigt werden. Für verbindliche Angaben ist stets das aktuelle Datenblatt des Herstellers oder die bauaufsichtliche Zulassung zu prüfen.

Richtwerte für Schalldämm-Maße nach DIN 4109 und SSK-Einstufung
Bauteil / Maßnahme Rw-Wert (dB, typischer Richtwert) Schallschutzklasse (SSK) Anwendung / Beispiel
Einfachverglasung (alt): 2‑4 mm Glas ca. 25–30 dB SSK 1 (niedrig) Nicht mehr zeitgemäß, hohe Lärmbelastung
Standard-Wärmedämmverglasung: 4/12/4 mm ca. 30–35 dB SSK 2 Einfamilienhaus, geringe Außenlärmbelastung
Hochschalldämmendes Fenster: 8/16/8 mm mit Vakuum ca. 40–45 dB SSK 3 Mehrfamilienhaus, Straßenlärm
Trittschalldämmung (weicher Belag): z. B. Kork, Filz ca. 10–15 dB Verbesserung – Obergeschoss, verbessert Schutz gegen Gehgeräusche
Massivwand (24 cm Ziegel): verputzt ca. 50–55 dB SSK 3–4 Innenwand, sehr guter Schallschutz
Leichtbauwand (2x12,5 mm Gipskarton + Dämmung) ca. 40–45 dB SSK 2–3 Trennwand in MFH, sollte besser ausgeführt werden

Schallschutzklassen und Normen

Das deutsche Regelwerk unterscheidet vier Schallschutzklassen (SSK 1 bis SSK 4), die den gewünschten Schutzgrad definieren. SSK 1 entspricht der gesetzlichen Mindestanforderung nach DIN 4109, SSK 2 bis SSK 4 steigern die Qualität für gehobene Ansprüche. Bei einem Neubau sollte mindestens SSK 2 vereinbart werden, um typische Alltagsgeräusche (Gespräche, TV, Schritte) aus Nachbarwohnungen wirksam zu reduzieren.

Ein Mangel liegt bereits dann vor, wenn die tatsächlich gemessenen Werte für Luft- oder Trittschall die vereinbarte oder normativ geforderte Schallschutzklasse unterschreiten. Die Beweislast trägt der Bauherr – er muss durch ein Gutachten belegen, dass die Werte nicht eingehalten werden. Typische Fehler sind fehlende Entkopplung von Bauteilen, Schallbrücken durch undichte Fensteranschlüsse oder mangelhafte Trittschalldämmung unter Estrich.

Praxisrelevanz und Messbarkeit

Die praktische Relevanz von Schallschutzmängeln ist hoch: Sie beeinträchtigen die Lebensqualität erheblich und mindern den Wert der Immobilie. Zur Messung wird entweder ein Bauakustik-Gutachten nach DIN EN ISO 16283 erstellt – der Prüfer ermittelt das bewertete Schalldämm-Maß Rw zwischen zwei Räumen oder gegen Außenlärm. Auch die Trittschallpegelmessung (z. B. L‘nT,w) ist üblich. Die Messung muss bei Leerstand erfolgen, da Möbel und Teppiche dämmend wirken und das Ergebnis verfälschen können.

Ein Mangel kann auch dann bestehen, wenn die Werte zwar der Norm entsprechen, aber von der vertraglich zugesicherten höheren Qualität abweichen. Deshalb ist bei Vertragsabschluss unbedingt die vereinbarte Schallschutzklasse (z. B. SSK 3) schriftlich festzuhalten. Ohne vertragliche Zusicherung gilt die DIN 4109 als Mindeststandard, die bei Neubauten in der Regel erreicht wird – aber eben keine besondere Ruhe garantiert.

Typische Fehler beim Schallschutz

  • Fehlende Entkopplung von Bauteilen: Treppenhäuser oder Aufzugsschächte, die direkt mit Wänden verbunden sind, übertragen Trittschall. Hier müssen elastische Lager oder Fugen eingeplant werden.
  • Undichte Fenster- und Türanschlüsse: Schon minimale Spalten (ca. 0,1 mm) reduzieren die Luftschalldämmung um mehrere dB. Fugen sind fachgerecht abzudichten.
  • Mangelhafte Trittschalldämmung unter schwimmendem Estrich: Wurde die Dämmschicht verrutscht oder fehlt die Randdämmstreifen, entstehen Schallbrücken – die Pegel steigen deutlich.
  • Fehlerhafte Installation von Steckdosen/Rohren in Wänden: Durchbrüche ohne Nachverdichtung oder ohne Schallschutzkästen führen zu Schalllecks.
  • Nichtbeachtung der Flankenübertragung: Schall kann über angrenzende Wände oder Decken in den Empfangsraum gelangen – selbst bei guter Trennung der abgewandten Wand.

Handlungsempfehlungen

  1. Vertragliche Klarheit: Halten Sie die gewünschte Schallschutzklasse (SSK 2, 3 oder 4) und ggf. spezifische Rw-Werte für einzelne Bauteile (Fenster, Türen, Wände) im Bauvertrag fest. Fehlen Angaben, gilt nur DIN 4109 – das reicht oft nicht.
  2. Bauüberwachung: Beauftragen Sie einen unabhängigen Sachverständigen, der während der Bauphase die Schallschutzmaßnahmen kontrolliert (z. B. Einbau der Dämmung, Abdichtung von Fugen). So lassen sich Mängel frühzeitig verhindern.
  3. Bauabnahme mit Protokoll: Nehmen Sie das Gebäude nur ab, wenn Sie alle Mängel – auch Schallschutzmängel – dokumentiert und Fristen zur Nachbesserung gesetzt haben. Verweigern Sie die Abnahme, wenn Schallschutzmängel offensichtlich sind (z. B. hörbare Geräusche aus Nachbarwohnung).
  4. Gezielte Mängelanzeige: Zeigen Sie Schallschutzmängel schriftlich an. Benennen Sie genau die betroffenen Bauteile (z. B. „Innenwand zwischen Wohnzimmer und Schlafzimmer Rw < 45 dB“) und setzen Sie eine angemessene Frist zur Beseitigung (ca. 2–4 Wochen).
  5. Rechtliche Schritte: Bei Verweigerung der Nachbesserung oder unklarer Ursache: Ziehen Sie einen Rechtsanwalt für Baurecht hinzu. Ein selbständiges Beweisverfahren sichert die Mängel gerichtsfest – besonders vor Ablauf der fünfjährigen Verjährung (§ 634a BGB).
  6. Fachgutachten einholen: Lassen Sie von einem akkreditierten Prüfinstitut oder einem anerkannten Sachverständigen für Schallschutz eine Messung durchführen. Das Gutachten ist die Grundlage für jede rechtliche Auseinandersetzung.

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Lassen Sie Schallschutzwerte stets durch einen unabhängigen Fachgutachter bestätigen. Die folgenden Fragen helfen Ihnen, das Thema vertiefend zu analysieren und konkrete Schritte abzuleiten.

Erstellt mit Gemini, 12.06.2026

Foto / Logo von GeminiGemini: Baumängel am Neubau: Schallschutz & Akustik – Ein unterschätztes Risiko

Baumängel können vielfältig sein und reichen von offensichtlichen Rissen in der Fassade bis hin zu subtilen, aber gravierenden Problemen im Bereich des Schallschutzes und der Akustik. Oftmals werden diese Aspekte in der Euphorie der Bauphase vernachlässigt, doch ein mangelhafter Schallschutz kann die Wohnqualität erheblich beeinträchtigen und zu langwierigen rechtlichen Auseinandersetzungen führen. Die korrekte Planung und Ausführung von Schallschutzmaßnahmen ist daher von zentraler Bedeutung, um spätere Mängelansprüche zu vermeiden und den Wert der Immobilie langfristig zu sichern. Die Einhaltung von Normen und der Einsatz geeigneter Materialien sind hierbei ebenso wichtig wie die lückenlose Dokumentation und Abnahme.

Grundlagen Schallschutz

Schallschutz bezieht sich auf die Reduzierung der Schallübertragung zwischen verschiedenen Räumen oder von außen nach innen. Grundlegend unterscheidet man zwischen dem bewerteten Schalldämm-Maß Rw (dB) für Bauteile, das die Schalldämmung eines einzelnen Elements angibt, und dem Norm-Schallpegeldifferenz Dn,w (dB) für gesamte Gebäudeteile, welche die Schalldämmung zwischen Räumen im eingebauten Zustand beschreibt. Ein höherer dB-Wert bedeutet eine bessere Schalldämmung. Die akustische Bewertung von Räumen, die sich mit der Klangqualität und der Schallverteilung innerhalb eines Raumes beschäftigt, ist ein weiterer wichtiger Aspekt, der oft im Kontext des Schallschutzes betrachtet wird. Eine gute Raumakustik trägt maßgeblich zum Wohlbefinden und zur Funktionalität bei, sei es in Wohnräumen, Büros oder Konzertsälen.

Bei der Schallübertragung gibt es zwei Hauptwege: die Luftschallübertragung und die Körperschallübertragung. Luftschall breitet sich durch die Luft aus, wie zum Beispiel Stimmen oder Musik. Körperschall hingegen wird durch feste Bauteile wie Wände, Decken und Böden weitergeleitet, beispielsweise durch Schritte oder das Aufsetzen von Möbeln. Beide Arten der Schallübertragung müssen beim baulichen Schallschutz berücksichtigt werden, um eine effektive Lärmminderung zu erzielen. Die Wahl der richtigen Materialien und Konstruktionsweisen ist entscheidend, um beide Wege der Schallübertragung zu minimieren und so eine angenehme Schallumgebung zu schaffen.

Die Wirksamkeit von Schallschutzmaßnahmen hängt stark von der Masse, der Dichtheit und der Konstruktion der Bauteile ab. Schwere und massive Bauteile dämmen Schall in der Regel besser als leichte und dünne. Jedoch ist auch die Luftdichtheit der Konstruktion von immenser Bedeutung. Selbst kleinste Undichtigkeiten, wie Fugen oder Durchdringungen, können die Schalldämmung erheblich reduzieren und somit die Effektivität aufwendiger Schallschutzmaßnahmen zunichtemachen. Daher ist eine sorgfältige Planung und Ausführung aller Anschlüsse und Durchdringungen unerlässlich.

Schallschutzwerte im Vergleich (Tabelle)

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über typische Schalldämmwerte von Bauteilen und deren Einordnung in die Schallschutzklassen. Es ist wichtig zu beachten, dass diese Werte Richtwerte sind und die tatsächliche Leistung von der genauen Ausführung und den verwendeten Materialien abhängt. Die Angabe des bewerteten Schalldämm-Maßes (Rw) bezieht sich auf die Dämmung des Bauteils selbst, während die Schallschutzklasse (SSK) eine Gesamteinschätzung des Schallschutzniveaus eines Wohnungs- oder Gebäudeabschlusses darstellt.

Typische Schalldämmwerte und ihre Bedeutung für Schallschutzklassen
Bauteil/Maßnahme Bewertetes Schalldämm-Maß (Rw) [dB] Relevante Schallschutzklasse (SSK) Anwendung/Hinweise
Leichte Trennwand (z.B. Gipskarton auf Metallprofilen, einlagig) Typischer Richtwert: 25-35 dB SSK 1 (unzureichend) Nur für leichte Trennungen, z.B. Schrankabtrennung. Nicht für Wohnungs- oder Bürotrennung geeignet.
Standard-Mauerwerk (z.B. 11,5 cm Ziegel mit Putz) Typischer Richtwert: 35-45 dB SSK 2 (mäßig) Grundlegender Schallschutz, oft in älteren Gebäuden. Für einfache Anforderungen ausreichend.
Schwere Massivwand (z.B. 24 cm Kalksandstein mit beidseitigem Putz) Typischer Richtwert: 45-55 dB SSK 3 (gut) Guter Schallschutz für normale Wohnanforderungen, Trennung zwischen Wohnungen.
Hochgedämmte Trennwand (z.B. zweischalig, mit Dämmstoff gefüllt, spezielle Gipsplatten) Typischer Richtwert: 55-65 dB SSK 4 (sehr gut) Hoher Schallschutz für anspruchsvolle Anwendungen, z.B. schwere Schlafräume, Büros, Arztpraxen.
Schwere Decke (z.B. Stahlbetondecke ca. 18-20 cm) Typischer Richtwert: 50-60 dB (Luftschall) SSK 3-4 (abhängig von Ausführung) Luftschall- und Trittschallschutz sind hier entscheidend. Zusätzliche Trittschalldämmung ist oft notwendig.
Schallschutzfenster (z.B. 3-fach-Verglasung mit unterschiedlichen Scheibenstärken und Folien) Typischer Richtwert: 35-50 dB SSK 2-4 (abhängig vom Fenster) Wichtiger Faktor bei Außenlärm. Der Fenster-Rw-Wert muss zur Gesamtkonstruktion passen.

Schallschutzklassen und Normen

Die Schallschutzklassen (SSK) sind eine Vereinfachung zur Einstufung des Schallschutzniveaus von Wohnungen und Gebäuden. Sie werden durch die Normenreihen DIN 4109 und die VDI 4100 geregelt und bieten eine Orientierung für den erforderlichen baulichen Schallschutz. Die SSK 1 stellt die Mindestanforderung dar und ist für einfache Bedürfnisse gedacht. SSK 2 bietet einen mäßigen Schallschutz, der für die meisten Standardanforderungen im Wohnungsbau ausreicht. SSK 3 bedeutet einen guten Schallschutz, der auch bei anspruchsvolleren Nutzern und höheren Lärmbelastungen für Zufriedenheit sorgt.

Die höchste Klasse, SSK 4, steht für einen sehr guten Schallschutz, der selbst bei extremen Anforderungen, wie z.B. in der Nähe von stark befahrenen Verkehrswegen, Krankenhäusern oder in schallisolierten Studios, ein hohes Maß an Ruhe und Privatsphäre gewährleistet. Bei Baumängeln im Bereich Schallschutz kann die Nichteinhaltung der vereinbarten oder gesetzlich vorgeschriebenen Schallschutzklasse zu erheblichen Ansprüchen führen. Die korrekte Einordnung der Anforderungen bereits in der Planungsphase und die Überprüfung während der Bauausführung sind essenziell, um diese Mängel zu vermeiden.

Die DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau" ist die zentrale Norm für den baulichen Schallschutz in Deutschland. Sie legt Mindestanforderungen für den Schallschutz zwischen Wohneinheiten, gegen Außenlärm und in Arbeits- und Aufenthaltsräumen fest. Die VDI 4100 "Schallschutz und akustische Gestaltung von Gebäude- und Räumen" ergänzt die DIN 4109 um höhere Schallschutzanforderungen und akustische Gestaltungsempfehlungen, insbesondere für den gehobenen Wohnungsbau und spezielle Nutzungen. Die Einhaltung dieser Normen ist nicht nur eine technische Notwendigkeit, sondern auch eine rechtliche Grundlage für die Mängelbeseitigung.

Praxisrelevanz und Messbarkeit

Die Praxisrelevanz eines Baumangels im Bereich Schallschutz zeigt sich oft erst nach dem Einzug, wenn störender Lärm die Lebensqualität erheblich beeinträchtigt. Was auf dem Papier dem Stand der Technik entspricht, kann in der Realität durch Ausführungsfehler oder unzureichende Materialwahl zu unbefriedigenden Ergebnissen führen. Eine der häufigsten Ursachen für mangelnden Schallschutz sind mangelhaft ausgeführte Anschlüsse, wie z.B. die Verbindung von Wand und Decke, oder durchgehende Installationsschächte, die als Schallbrücken wirken. Auch die Wahl von Schallschutzfenstern mit unzureichenden Dämmwerten für die tatsächliche Lärmbelastung stellt ein typisches Problem dar.

Die Messbarkeit von Schallschutzmaßnahmen erfolgt durch akustische Messungen, die von qualifizierten Sachverständigen durchgeführt werden. Hierbei werden sowohl die bewerteten Schalldämm-Maße von Bauteilen als auch die Norm-Schallpegeldifferenzen zwischen Räumen ermittelt. Diese Messungen sind entscheidend, um festzustellen, ob die vertraglich vereinbarten oder die gesetzlich geforderten Schallschutzstandards eingehalten werden. Die Ergebnisse dieser Messungen dienen als Grundlage für die Mängelrüge und die Geltendmachung von Ansprüchen.

Ein wichtiger Aspekt bei der Messbarkeit ist die Unterscheidung zwischen Luftschall und Körperschall. Während die Luftschalldämmung oft durch die Schalldämmung von Wänden und Fenstern bestimmt wird, ist der Trittschallschutz (eine Form des Körperschalls) auf Deckenkonstruktionen besonders relevant. Hier sind zusätzliche Maßnahmen wie Trittschalldämmplatten und dicke Teppiche oft unerlässlich, um eine ausreichende Dämmung zu erzielen. Die Messung des Trittschallpegels (L'n,w) ist hierfür maßgebend.

Typische Fehler beim Schallschutz

Beim Schallschutz am Bau treten häufig wiederkehrende Fehler auf, die zu einer deutlichen Verschlechterung der Schalldämmung führen. Einer der gravierendsten Fehler ist die Überbrückung von Schallschutzbarrieren. Wenn beispielsweise Rohre oder Kabel ohne schallentkoppelte Durchführung durch eine Schallschutzwand geführt werden, wirken diese wie Schallbrücken und leiten den Schall direkt in den dahinterliegenden Raum. Dies reduziert die Wirksamkeit der gesamten Wandkonstruktion erheblich, selbst wenn die Wand an sich sehr gut gedämmt ist. Die sorgfältige Planung und Ausführung von Durchdringungen ist daher von größter Wichtigkeit.

Ein weiterer häufiger Fehler betrifft die unzureichende Berücksichtigung des Körperschalls. Insbesondere bei Trittschall auf Decken werden oft nur minimale Maßnahmen ergriffen, die nicht den Anforderungen des gehobenen Wohnkomforts oder den gesetzlichen Vorgaben für SSK 3 oder 4 entsprechen. Die Verwendung von harten Bodenbelägen auf einer nicht ausreichend gedämmten Decke kann zu einer erheblichen Lärmbelästigung für die darunterliegenden Räume führen. Auch das Thema Wohnungstrennwände wird oft unterschätzt; hier ist nicht nur die Masse der Wand entscheidend, sondern auch die Ausbildung von Anschlüssen und Durchdringungen.

Die Wahl der falschen Fenster ist ein klassischer Fehler, insbesondere in lärmbelasteten Gebieten. Wenn die Fenster nicht den entsprechenden Schallschutzanforderungen entsprechen, können sie zum schwächsten Glied in der Fassade werden und den gesamten Schallschutz des Gebäudes untergraben. Herstellerangaben zu Schalldämmwerten von Fenstern sollten stets kritisch geprüft und im Kontext der gesamten Fassadenkonstruktion betrachtet werden. Auch eine unvollständige oder fehlerhafte Ausführung der Anschlüsse von Fenstern und Türen an die umgebende Wandkonstruktion kann die Schalldämmung deutlich reduzieren.

Handlungsempfehlungen

Um Baumängel im Bereich Schallschutz zu vermeiden und die eigenen Rechte als Bauherr effektiv durchzusetzen, sind klare Handlungsempfehlungen zu beachten. Bereits in der Planungsphase sollte ein qualifizierter Akustiker oder ein erfahrener Architekt hinzugezogen werden, um die Schallschutzanforderungen gemäß den geltenden Normen (DIN 4109, VDI 4100) festzulegen und in die Planung zu integrieren. Eine detaillierte Leistungsbeschreibung im Bauvertrag, die spezifische Schallschutzanforderungen und die angestrebten Schallschutzklassen konkret benennt, ist unerlässlich.

Während der Bauausführung ist eine kontinuierliche Bauüberwachung durch einen unabhängigen Sachverständigen von großer Bedeutung. Dieser kontrolliert die korrekte Ausführung der Schallschutzmaßnahmen, insbesondere bei kritischen Bauteilen wie Trennwänden, Decken und Fensteranschlüssen. Bei auftretenden Mängeln sollte umgehend eine schriftliche Mängelanzeige mit Fristsetzung zur Nachbesserung erfolgen. Die Dokumentation der Mängel – idealerweise durch Fotos und Videos – sowie die Einholung von Fachmeinungen sind hierbei von Vorteil.

Nach Fertigstellung des Bauvorhabens ist die sorgfältige Bauabnahme von entscheidender Bedeutung. Hierbei sollte ein Sachverständiger für Schallschutz hinzugezogen werden, um die Einhaltung der vereinbarten Schallschutzstandards zu überprüfen und eventuelle Mängel im Schallschutz aufzudecken. Sollte es trotz aller Vorsichtsmaßnahmen zu Mängeln kommen und die Nachbesserung verweigert werden, ist die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens oft der nächste logische Schritt, um die Sachlage gerichtsfest zu dokumentieren und die eigenen Ansprüche zu sichern.

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