Beschlussfassung in WEG: Mehrheitsverhältnisse bei 55% Miteigentumsanteil?

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Als Käufer von 26,48/100stel Miteigentumsanteilen sollten Sie die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung genau verstehen. Ein Eigentümer mit 55,04/100stel Anteilen hat eine starke Position, da er alleine fast die absolute Mehrheit besitzt.

Wichtig: Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) werden Beschlüsse in der Regel mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst. Allerdings gibt es auch qualifizierte Mehrheiten, die beispielsweise für bauliche Veränderungen oder die Änderung der Gemeinschaftsordnung erforderlich sind.

Der Eigentümer mit 55,04/100stel Anteilen kann viele Beschlüsse alleine durchsetzen, solange keine qualifizierte Mehrheit notwendig ist. Ihre eigenen Anteile von 26,48/100stel geben Ihnen zwar ein Stimmrecht, aber es ist unwahrscheinlich, dass Sie gegen den Willen des Mehrheitseigentümers Beschlüsse verhindern können.

👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie vor dem Kauf die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung auf Regelungen zur Beschlussfassung und Stimmrechten. Klären Sie mit dem Verkäufer oder der Hausverwaltung, welche Beschlüsse in der Vergangenheit gefasst wurden und welche geplant sind.

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Der Sachverhalt beschreibt eine typische Konstellation in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), bei der ein Miteigentümer mit 55,04% der Miteigentumsanteile eine absolute Mehrheit hält. Die Annahme des Fragestellers, dass dieser Eigentümer faktisch das alleinige Sagen hat, ist rechtlich differenziert zu betrachten.

✅ Zustimmung: Grundsätzlich ist die Einschätzung korrekt, dass nach dem Kopfprinzip (1/100stel Miteigentumsanteil = 1 Stimme) dieser Eigentümer bei einfachen Mehrheitsbeschlüssen (z.B. Jahresabrechnung, Hausordnung) allein entscheiden kann. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht in § 25 Abs. 1 WEG vor, dass die Stimmen nach Miteigentumsanteilen berechnet werden, sofern die Teilungserklärung nichts Abweichendes regelt.

⚠️ Korrektur: Die Aussage ist jedoch zu pauschal. Es gibt wichtige Beschlussgegenstände, die einer qualifizierten Mehrheit (z.B. 2/3 oder 3/4 der Stimmen) oder sogar der Allstimmigkeit bedürfen. Dazu gehören nach § 16 Abs. 3 WEG bauliche Veränderungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung hinausgehen, oder die Änderung der Teilungserklärung nach § 10 Abs. 2 WEG. Bei diesen reichen 55% nicht aus.

➕ Ergänzung: Zudem kann die Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung) abweichende Stimmrechtsregelungen vorsehen, z.B. ein Kopfstimmrecht oder eine Kombination aus Kopf- und Objektprinzip. Der Fragesteller sollte unbedingt die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung prüfen, bevor er den Kaufvertrag unterschreibt. Auch das gesetzliche Verbot der Stimmrechtsvollmacht für den Verwalter bei bestimmten Beschlüssen (§ 25 Abs. 4 WEG) könnte relevant sein.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht darin, dass der Mehrheitseigentümer seine Position nutzen könnte, um Beschlüsse zu fassen, die für die Minderheit nachteilig sind, z.B. unverhältnismäßige Kostenverteilungen oder die Blockade von Sanierungen. Dies kann zu erheblichen finanziellen und rechtlichen Konflikten führen.

👉 Handlungsempfehlung: Vor dem Kauf sollte der Fragesteller zwingend einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht konsultieren. Dieser kann die Teilungserklärung prüfen und auf mögliche Risiken hinweisen. Zudem sollte der Fragesteller versuchen, vor dem Notartermin mit dem Mehrheitseigentümer ein Gespräch zu führen, um dessen Absichten zu klären. Eine nachträgliche Änderung der Stimmrechtsverhältnisse beim Notar ist ohne Zustimmung aller Eigentümer nicht möglich.

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Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bestimmt das Miteigentumsverhältnis nach § 10 Abs. 1 WEG die Stimmgewichtung in der Eigentümerversammlung — nicht die Anzahl der Personen. Ein Miteigentumsanteil von 55,04/100 bedeutet tatsächlich, dass dieser Eigentümer über die einfache Mehrheit (mehr als 50 %) der Stimmen verfügt und damit bei Beschlüssen mit einfacher Mehrheit (z. B. Wahl des Verwalters, Genehmigung des Wirtschaftsplans) allein entscheidungsbefugt ist.

🔴 Gefahr: Dies birgt erhebliche Machtungleichgewichte: Der Großeigentümer kann gegen den Willen aller übrigen Eigentümer z. B. Sanierungsmaßnahmen beschließen, Verwalter abberufen oder Sonderumlagen festsetzen — ohne Zustimmung oder Einflussmöglichkeit der Minderheit.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, man könne beim Notarvertrag am Stimmgewicht etwas ändern, ist falsch: Das Miteigentumsverhältnis ist gesetzlich an den Grundbuchanteil gekoppelt und kann nicht vertraglich abweichend vereinbart werden — es sei denn, es erfolgt eine vorherige, notariell beurkundete Umgestaltung des Sondereigentums und der Gemeinschaftsanteile gemäß § 6 Abs. 2 WEG, was praktisch kaum durchsetzbar ist.

➕ Ergänzung: Für Beschlüsse mit qualifizierter Mehrheit (z. B. Modernisierungsmaßnahmen nach § 22 WEG) ist eine 3/4-Mehrheit der stimmberechtigten Eigentümer *und* ihrer Miteigentumsanteile erforderlich — hier könnte der Großeigentümer allein nicht entscheiden, aber er kann den Beschluss blockieren, wenn er sich dagegen stellt.

❌ Widerspruch: Es ist unzutreffend, dass der Großeigentümer „das alleinige Sagen hat“ in allen Belangen: Für satzungsändernde Beschlüsse (§ 10 Abs. 3 WEG) oder die Aufhebung der WEG (§ 15 WEG) ist eine 4/5-Mehrheit erforderlich — und bei gerichtlichen Verfahren (z. B. Abberufung des Verwalters nach § 26 WEG) entscheidet das Gericht unabhängig vom Stimmgewicht.

✅ Zustimmung: Ihre Einschätzung zur Stimmgewichtung ist grundsätzlich korrekt: Ja, 55,04/100 entspricht 55,04 Stimmen bei insgesamt 100 Stimmen — und damit der absoluten Mehrheit für einfache Beschlüsse.

👉 Handlungsempfehlung: Bevor Sie den Kauf abschließen, lassen Sie sich umfassend über die aktuelle Satzung, die Beschlusslage der letzten drei Jahre sowie bestehende oder geplante Maßnahmen (z. B. Sanierungspläne, Rechtsstreitigkeiten) beraten — und ziehen Sie unbedingt einen auf WEG-Recht spezialisierten Rechtsanwalt hinzu, um Ihre langfristigen Mitwirkungs- und Schutzrechte zu bewerten.