Mitspracherecht Gestaltung Gemeinschaftsflächen Neubau: Treppenhaus, Architekt & Eigentümerrechte?

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Als Wohnungseigentümer haben Sie grundsätzlich ein Mitspracherecht bei der Gestaltung von Gemeinschaftsflächen, wie beispielsweise dem Treppenhaus. Dieses Recht ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verankert.

Wichtige Aspekte:

• Beschlussfassung: Entscheidungen über die Gestaltung von Gemeinschaftsflächen werden in der Regel durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft getroffen.
• Mehrheitsverhältnisse: Die erforderliche Mehrheit für solche Beschlüsse kann in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung festgelegt sein.
• Architektenvorgaben: Die Vorgaben des Architekten sind nicht bindend, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft eine andere Entscheidung trifft.
• Außengelände: Dasselbe Mitspracherecht gilt auch für die Gestaltung des Außengeländes.
• Bundesland Bayern: Die Regelungen des WEG gelten bundesweit, können aber durch landesrechtliche Bestimmungen ergänzt werden.

👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung auf Regelungen zum Mitspracherecht bei der Gestaltung von Gemeinschaftsflächen. Suchen Sie das Gespräch mit den anderen Eigentümern, um eine gemeinsame Lösung zu finden.

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Der Sachverhalt betrifft die Frage nach dem Mitspracherecht von Wohnungseigentümern bei der Gestaltung von Gemeinschaftsflächen wie dem Treppenhaus und dem Außengelände in einem Neubau. Grundsätzlich unterliegen Gemeinschaftsflächen der Verwaltung und Gestaltung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht allein durch den Architekten oder Bauträger. Der Architekt handelt im Auftrag des Bauträgers, solange die Eigentümergemeinschaft noch nicht gebildet ist. Nach der Fertigstellung und dem Einzug geht die Entscheidungsbefugnis auf die Eigentümer über.

✅ Zustimmung: Die Einschätzung, dass die Gestaltung des Treppenhauses den Wert der Wohnung beeinflussen kann, ist korrekt. Eine unästhetische oder minderwertige Gestaltung kann tatsächlich den Verkehrswert der Immobilie mindern.

⚠️ Korrektur: Es ist nicht der Architekt, der die endgültige Entscheidungsgewalt hat, sondern der Bauträger als Eigentümer bis zur Übergabe. Nach der Übergabe entscheidet die Eigentümerversammlung mit Mehrheit über die Gestaltung der Gemeinschaftsflächen.

➕ Ergänzung: Wichtig ist, dass die Eigentümer nach der Bildung der Gemeinschaft ein Mitspracherecht haben, jedoch nicht rückwirkend für bereits ausgeführte Arbeiten. Für das bereits verlegte Treppenhaus besteht daher kaum eine Änderungsmöglichkeit, es sei denn, es liegt ein Mangel vor. Für die zukünftige Gartengestaltung können die Eigentümer jedoch aktiv Einfluss nehmen.

🔴 Gefahr: Eine vorschnelle Annahme, dass der Architekt allein entscheiden darf, könnte dazu führen, dass Eigentümer ihre Rechte nicht wahrnehmen und unumkehrbare Entscheidungen akzeptieren. Zudem droht ein finanzieller Verlust durch Wertminderung, wenn die Gestaltung nicht den Erwartungen der Gemeinschaft entspricht.

👉 Handlungsempfehlung: Kontaktieren Sie umgehend den Bauträger und fordern Sie eine schriftliche Stellungnahme zur Gestaltungsfreiheit. Bilden Sie eine Interessengemeinschaft mit den anderen Käufern, um gemeinsam Ihre Position zu vertreten. Prüfen Sie den Kaufvertrag auf Regelungen zur Gestaltung von Gemeinschaftsflächen. Für das Treppenhaus ist eine Änderung nur bei Mängeln oder vertraglichen Zusagen möglich. Für die Gartengestaltung sollten Sie frühzeitig eine Eigentümerversammlung einberufen, um einen gemeinsamen Beschluss zu fassen. Ziehen Sie bei Uneinigkeit einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht hinzu.

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Bei der Gestaltung von Gemeinschaftsflächen in einem Eigentümergemeinschaftsgebäude – wie Treppenhäusern oder Außenanlagen – handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum gemäß § 5 Abs. 1 und § 10 Abs. 1 der WEG (Wohnungseigentumsgesetz), das in Bayern uneingeschränkt gilt.

⚠️ Korrektur: Ein individuelles "Mitspracherecht" einzelner Eigentümer vor Abschluss der Bauphase oder vor Beschlussfassung der Gemeinschaft besteht nicht – vielmehr ist die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft im Wege der Beschlussfassung erforderlich, sobald es um bauliche Veränderungen an Gemeinschaftseigentum geht.

➕ Ergänzung: Da die Treppenstufen bereits verlegt sind, ist die Maßnahme faktisch vollzogen; eine nachträgliche Änderung bedarf einer qualifizierten Mehrheit (§ 22 Abs. 1 WEG) und ist nur zulässig, wenn sie nicht den ursprünglichen Zweck der Anlage beeinträchtigt oder unverhältnismäßige Kosten verursacht.

✅ Zustimmung: Die Frage nach der gärtnerischen Gestaltung des Außengeländes unterliegt denselben Rechtsgrundlagen – hier ist ebenfalls die Eigentümergemeinschaft zuständig, nicht der Architekt allein.

🔴 Gefahr: Einseitige Entscheidungen durch den Architekten oder den Bauträger ohne vorherige Beschlussfassung der Gemeinschaft können die Wirksamkeit der Maßnahme in Frage stellen und zu Schadensersatzansprüchen führen – insbesondere, wenn Wertminderung nachweisbar ist.

➕ Ergänzung: In Bayern ist gemäß Art. 14 BayWEGVO die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung möglich, sobald ein dringendes Anliegen vorliegt – dies gilt auch für bereits umgesetzte, aber umstrittene Gestaltungsentscheidungen.

👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie unverzüglich die Einberufung einer Eigentümerversammlung an, beantragen Sie die Vorlage sämtlicher Planungsunterlagen und beauftragen Sie einen unabhängigen Bausachverständigen zur Bewertung der baurechtlichen Zulässigkeit, der funktionalen Sicherheit und der Wertwirksamkeit der Treppenstufen – insbesondere hinsichtlich Barrierefreiheit, Trittsicherheit und DIN-Normen.