Illegale Gebäude in WEG: Verwalterpflichten, Teilungserklärung & Eigentümerrechte?

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Die Situation, in der sich illegale Gebäude in einer WEG^Abk. befinden, ist komplex und erfordert eine sorgfältige Prüfung der Rechtslage. Als Verwalter stehe ich vor der Herausforderung, die Interessen aller Eigentümer zu wahren und gleichzeitig rechtliche Risiken zu minimieren.

🔴 Gefahr: Illegale Gebäude können zu erheblichen rechtlichen Konsequenzen führen, einschließlich Rückbauverpflichtungen und Bußgeldern.

Ich empfehle folgende Schritte:

• Bestandsaufnahme: Eine detaillierte Dokumentation des Ist-Zustands der illegalen Gebäude ist unerlässlich.
• Rechtliche Beratung: Ich würde dringend empfehlen, einen auf WEG-Recht spezialisierten Anwalt hinzuzuziehen, um die Rechtslage zu beurteilen und Handlungsoptionen zu entwickeln.
• Eigentümerversammlung: Die Eigentümer müssen über die Situation und die möglichen Konsequenzen informiert werden. Ein Beschluss über das weitere Vorgehen ist erforderlich.
• Kommunikation mit Behörden: In Absprache mit dem Anwalt sollte geprüft werden, ob und wie die zuständigen Baubehörden informiert werden müssen.

👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie umgehend rechtlichen Rat ein und informieren Sie die Eigentümergemeinschaft umfassend über die Situation.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt eine komplexe Konstellation in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit drei juristischen Personen als Sondereigentümern, in der sich illegale Gebäude befinden, die jedoch im Grundbuch eingetragen sind. Die Kernfrage betrifft die Pflichten des Verwalters, den baurechtlichen Zustand mit dem genehmigungsrechtlichen Zustand in Einklang zu bringen, sowie die Stimmrechtsverhältnisse in dieser speziellen Eigentümerstruktur.

🔴 Gefahr: Die Existenz illegaler Gebäude stellt ein erhebliches baurechtliches Risiko dar. Unabhängig von der grundbuchrechtlichen Eintragung oder der Verantwortung der Rechtsnachfolger (B und C) drohen der gesamten Gemeinschaft behördliche Anordnungen, Nutzungsuntersagungen oder sogar Rückbauverfügungen. Der Verwalter muss hier aktiv werden, um Schaden von der Gemeinschaft abzuwenden.

✅ Zustimmung: Die Annahme, dass der Verwalter grundsätzlich verpflichtet ist, für einen legalen Zustand zu sorgen, ist korrekt. Nach § 27 WEG hat der Verwalter die Pflicht, die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu gewährleisten und Maßnahmen zur Abwehr von Gefahren für die Gemeinschaft zu ergreifen. Ein illegaler Bauzustand stellt eine solche Gefahr dar.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass B und C als Rechtsnachfolger des Bauherrn automatisch allein für die illegalen Gebäude verantwortlich sind, ist zu pauschal. Zwar können sie aus dem Erbe haften, jedoch betrifft die baurechtliche Verantwortung den aktuellen Zustand des Gebäudes. Die gesamte Eigentümergemeinschaft ist für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum verantwortlich, auch wenn diese auf Handlungen eines Voreigentümers beruhen.

➕ Ergänzung: Die Stimmrechtsberechnung ist differenziert zu betrachten. Nach dem Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG) hat jeder Eigentümer eine Stimme, unabhängig von der Anzahl seiner Einheiten. Da es drei Eigentümer (A, B, C) gibt, hat jeder genau eine Stimme. Die Annahme, dass B und C durch ihre Anteile an zwei Einheiten zwei Stimmen hätten, ist falsch. Bei drei Eigentümern sind für einen Beschluss zur Beseitigung der illegalen Bauten daher mindestens zwei Stimmen erforderlich (einfache Mehrheit), sofern die Teilungserklärung nichts Abweichendes regelt. Eine Einstimmigkeit ist nicht zwingend erforderlich.

👉 Handlungsempfehlung: Der Verwalter muss unverzüglich eine Eigentümerversammlung einberufen und den Sachverhalt der illegalen Gebäude auf die Tagesordnung setzen. Er sollte einen Beschluss zur Einholung eines baurechtlichen Gutachtens und zur Klärung der Genehmigungsfähigkeit der Bauten vorschlagen. Parallel ist rechtlicher Rat einzuholen, um die Haftungsfragen und die konkreten Handlungspflichten des Verwalters zu klären. Die Eigentümer A, B und C sollten gemeinsam einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie einen Bausachverständigen beauftragen, um eine rechtssichere und wirtschaftlich sinnvolle Lösung zu erarbeiten.

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Illegale Gebäude in einer WEG-Anlage stellen eine schwerwiegende baurechtliche und haftungsrechtliche Gefahr dar, unabhängig davon, ob sie im Grundbuch eingetragen oder im Kaufvertrag erwähnt sind – Grundbucheintragung begründet keine Rechtmäßigkeit im baurechtlichen Sinne.

🔴 Gefahr: Unzulässige Bauwerke können jederzeit durch die Bauaufsichtsbehörde als Ordnungswidrigkeit oder Straftat verfolgt werden; im Schadensfall (z. B. Einsturz, Brandausbreitung, Schimmel durch fehlende Lüftung) haften Verwalter, Eigentümer und ggf. auch die Gemeinschaft gesamtschuldnerisch – insbesondere bei Kenntnis und Unterlassen.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass ein Grundbucheintrag oder Kaufvertrag die Rechtmäßigkeit eines Bauwerks bestätigt, ist rechtlich falsch: Baurechtliche Genehmigungsfreiheit oder Nachträglichkeit ist zwingend erforderlich – ohne sie liegt ein Verstoß gegen die Landesbauordnung vor.

➕ Ergänzung: Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 WEG verpflichtet, die ordnungsgemäße Verwaltung zu gewährleisten – dazu gehört ausdrücklich die Prüfung und Sicherstellung der Baurechtskonformität gemeinschaftlicher Anlagen; bei Kenntnis illegaler Bauwerke muss er unverzüglich handeln, auch ohne vorherigen Beschluss.

❌ Widerspruch: Die Behauptung, dass Abstimmungen zwangsläufig einstimmig sein müssten, weil zwei Eigentümer an zwei Einheiten beteiligt sind, ist unzutreffend: Gemäß § 25 Abs. 2 WEG entscheidet die Mehrheit der Stimmen, nicht die Mehrheit der Köpfe – Anteile (Bruchteile) sind maßgeblich, nicht die Anzahl der natürlichen oder juristischen Personen.

🔴 Gefahr: Die Tatsache, dass B und C als Erben des Bauherrn handeln, entbindet sie nicht von der Verantwortung – im Gegenteil: Als Rechtsnachfolger tragen sie die Verantwortung für die Beseitigung oder Legalisierung der illegalen Bauwerke.

✅ Zustimmung: Die Erkenntnis, dass der Verwalter den baurechtlichen Zustand mit dem genehmigungsrechtlichen in Einklang bringen muss, ist korrekt – dies folgt aus seiner gesetzlichen Sorgfaltspflicht und der Vermeidung von Gemeinschaftshaftung.

👉 Handlungsempfehlung: Der Verwalter muss unverzüglich einen unabhängigen, zertifizierten Bauingenieur oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Baurecht beauftragen, um den konkreten baurechtlichen Status der Gebäude zu prüfen; parallel ist die zuständige Bauaufsichtsbehörde zu konsultieren – eine eigenständige Entscheidung ohne Fachgutachten birgt erhebliche Haftungsrisiken.