Zweitschlüssel Tiefgarage: Anspruch, Kosten & Vorgehen bei Eigentumswohnung?

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Als Ersterwerber einer Eigentumswohnung mit Tiefgaragenstellplatz haben Sie grundsätzlich einen Anspruch auf einen Zweitschlüssel für die Tiefgarage. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass Ihnen als Eigentümer ein uneingeschränktes Nutzungsrecht an Ihrem Stellplatz zusteht.

Die Kosten für den Zweitschlüssel sind in der Regel vom Verkäufer zu tragen, da dieser Ihnen die vollständige Nutzungsmöglichkeit des Stellplatzes schuldet. Sollte der Verwalter sich weigern, Ihnen einen Zweitschlüssel auszuhändigen oder die Kosten dafür zu übernehmen, empfehle ich Ihnen, sich schriftlich an den Verwalter und gegebenenfalls an den Verkäufer zu wenden und Ihren Anspruch geltend zu machen.

Sollte dies nicht zum Erfolg führen, kann es ratsam sein, rechtlichen Rat einzuholen, um Ihre Ansprüche durchzusetzen.

👉 Handlungsempfehlung: Setzen Sie sich schriftlich mit dem Verwalter in Verbindung und fordern Sie die Aushändigung eines Zweitschlüssels unter Fristsetzung. Verweisen Sie auf Ihr Eigentumsrecht und die Pflicht des Verkäufers, Ihnen die vollständige Nutzung zu ermöglichen.

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Der Sachverhalt betrifft die Frage nach der Anzahl der zu übergebenden Schlüssel für einen Tiefgaragenstellplatz im Rahmen eines Ersterwerbs einer Eigentumswohnung. Der Verwalter hat dem Erwerber nur einen Schlüssel ausgehändigt und die Herausgabe eines Zweitschlüssels mit der Begründung verweigert, dass nur ein Stellplatz erworben wurde. Diese Argumentation ist rechtlich nicht haltbar, da der Stellplatz als Sondereigentum oder zumindest als Sondernutzungsrecht Teil des erworbenen Wohnungseigentums ist.

✅ Zustimmung: Die Einschätzung des Fragestellers, dass ihm ein Zweitschlüssel zustehen könnte, ist grundsätzlich richtig. Bei einem Ersterwerb ist der Verkäufer verpflichtet, die Sache in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben, wozu auch die erforderlichen Schlüssel gehören.

➕ Ergänzung: Es ist zu differenzieren: Handelt es sich um einen mechanischen Schlüssel für ein Tor oder eine Schranke, ist in der Regel die Übergabe von mindestens zwei Schlüsseln (Original und Ersatz) üblich und sachgerecht. Bei einer elektronischen Zugangsberechtigung (z.B. Transponder oder Chip) kann die Anzahl der ausgegebenen Einheiten durch die Hausverwaltung begrenzt sein, jedoch muss der Erwerber zumindest einen funktionsfähigen Zugang erhalten. Ein Anspruch auf einen Zweitschlüssel ergibt sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) sowie der Verkehrssitte, wonach bei Wohnungseigentum üblicherweise zwei Schlüsselsätze übergeben werden.

⚠️ Korrektur: Die Aussage des Verwalters, dass aufgrund eines Stellplatzes nur ein Schlüssel geschuldet sei, ist rechtlich unzutreffend. Die Anzahl der Stellplätze ist nicht das entscheidende Kriterium, sondern die Nutzbarkeit des Sondereigentums. Ein einzelner Schlüssel birgt das Risiko, dass der Eigentümer bei Verlust oder Defekt keinen Zugang mehr hat, was die Nutzung des Stellplatzes faktisch unmöglich machen würde.

👉 Handlungsempfehlung: Der Fragesteller sollte den Verwalter schriftlich unter Fristsetzung zur Herausgabe eines Zweitschlüssels auffordern. Sollte dies erfolglos bleiben, ist die Einschaltung eines auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Rechtsanwalts zu empfehlen. Zudem kann die Teilungserklärung oder der Kaufvertrag Aufschluss über die genauen Rechte am Stellplatz geben. Eine Überprüfung dieser Dokumente durch einen Fachanwalt ist dringend anzuraten, um die rechtliche Durchsetzbarkeit des Anspruchs zu klären.

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Bei Erwerb einer Eigentumswohnung inklusive Tiefgaragenstellplatz gehört dieser als Sondereigentum zum Kaufvertrag und unterliegt den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG^Abk.) sowie den allgemeinen Grundsätzen der Kaufrechte (§§ 433, 434 BGB).

Ein Schlüssel für den Zugang zur Tiefgarage ist grundsätzlich unzureichend, da ein Ersatz- oder Zweitschlüssel für Notfälle, Handwerkerzugang oder familiäre Nutzung erforderlich ist – dies folgt aus dem Gebrauchsrecht des Sondereigentümers und der Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers.

🔴 Gefahr: Ein fehlender Zweitschlüssel kann zu Zugangsproblemen im Notfall führen, z. B. bei Feuer, medizinischem Notfall oder technischem Defekt – dies birgt potenzielle Haftungsrisiken für den Eigentümer und Verwalter.

⚠️ Korrektur: Die Aussage des Verwalters "Sie haben ja nur einen Stellplatz" ist rechtlich unzutreffend: Die Anzahl der Schlüssel hängt nicht von der Anzahl der Stellplätze ab, sondern vom Gebrauchsrecht und der vertraglichen Vereinbarung – ein Zweitschlüssel ist bei Ersterwerb regelmäßig vertraglich geschuldet oder zumindest nachträglich verlangbar.

➕ Ergänzung: Der Verwalter handelte hier als Vertreter des Verkäufers – daher ist dieser verpflichtet, sämtliche zur ordnungsgemäßen Nutzung erforderlichen Zugangsmittel zu übergeben; fehlende Schlüssel stellen einen Sachmangel dar, der binnen zwei Jahren nach Übergabe gerügt werden kann (§ 437 BGB).

✅ Zustimmung: Die Annahme, dass ein Zweitschlüssel bei Ersterwerb grundsätzlich erforderlich ist, ist korrekt und entspricht der Rechtsprechung des BGH sowie der üblichen Verkehrsauffassung.

👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie schriftlich – unter Fristsetzung – die Nachlieferung eines Zweitschlüssels beim Verkäufer bzw. Verwalter an; bei Weigerung wenden Sie sich an einen auf WEG-Sachen spezialisierten Rechtsanwalt oder einen zertifizierten Sachverständigen für Wohnungseigentum.