Wir haben im Sommer letzten Jahres unsere 3 Zimmer Erdgeschoss-Wohnung verkauft (in einem 2-Familienhaus Baujahr 1954, Baden-Württemberg).
Der neue Besitzer hat die Wohnung Ende November bezogen.
Vor dem Kauf fragte uns der der Käufer, ob Keller feucht sei. Wir antworteten ehrlich, dass uns kein feuchter Keller bekannt sei.
Ihm sei aufgefallen, dass wir im Keller Paletten benutzen würden woraufhin wir entgegnen mussten, dass diese noch vom Vorbesitzer dort stehen (wir haben die Wohnung selbst vor 5 Jahren gekauft).
Als wir dann den Keller leergeräumt haben, haben wir ebenfalls die Paletten dort stehen lassen. Da der neue Besitzer diese aber nicht weiterverwenden wollte bat er uns diese doch abzuholen. Als wir dann gemeinsam die Paletten entfernten entdeckten wir, dass die Paletten angeschimmelt waren. Daraufhin wurde der neue Besitzer misstrauisch und "maß" mit Hilfe eines befreundeten Handwerkers die "Feuchte" in den Kellerwänden. Angeblich wäre bis zur Hüfthöhe die Feuchtigkeit "doppelt so hoch" wie weiter oben.
Der neue Besitzer hat auch den Eigentümer der anderen Wohnung im gleichen Haus (dieser ist auch Verwalter) angesprochen. Auch er wüsste nichts von feuchten Wänden im Keller.
Der neue Besitzer ist der Meinung, dass wir ihm den "Mangel" absichtlich nicht genannt haben. Ebenfalls denkt er auch, dass der Eigentümer der anderen Wohnung sehr wohl über die Feuchtigkeit im Keller informiert sei.
Wir persönlich hatten bis dato noch keinen Kontakt zu dem anderen Eigentümer und ich versichere, dass wir nichts von einem feuchten Keller gewusst bzw. geahnt haben. Wir hatten Kleidung, Schuhe, Lebensmittel sowie Elektroartikel in diesem Kellerraum stehen, und hatten keinerlei Probleme.
Kann mir bitte jemand sagen wie wir uns nun in dieser Sache verhalten sollen?! Der neue Besitzer sagt, er kann den Keller nicht nutzen, solange dieser nicht ausgetrocknet sei. Und wer soll für die Kosten dieser Austrocknung aufkommen? Handelt es sich hierbei um einen versteckten Mangel oder gilt hier die Devise "gekauft wie gesehen"?
Wir wären sehr dankbar, wenn wir möglichst schnell eine Antwort bekämen, denn wir müssen uns nun entscheiden, ob wir einen Sachverständigen kommen lassen der uns diese Feuchtigkeit bestätigt und wer diesen bezahlt.
Vielen Dank schon im Voraus
Feuchte Kellerwände nach Wohnungskauf: Wer zahlt für den versteckten Mangel?
BAU-Forum: Modernisierung / Sanierung / Bauschäden
Feuchte Kellerwände nach Wohnungskauf: Wer zahlt für den versteckten Mangel?
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🔴 Kritisch: Feuchtigkeit im Keller kann die Bausubstanz schädigen und zu Schimmelbildung führen. Eine umgehende Ursachenforschung und Sanierung ist ratsam.
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Ich verstehe, dass Sie eine Wohnung verkauft haben und nun der Käufer feuchte Kellerwände bemängelt. Die Frage, wer für die Kosten aufkommen muss, hängt davon ab, ob es sich um einen versteckten Mangel handelt und ob Sie als Verkäufer arglistig gehandelt haben.
🔴 Gefahr: Feuchtigkeit im Keller kann zu Schimmelbildung und Bauschäden führen. Dies kann die Bausubstanz gefährden und gesundheitliche Probleme verursachen.
Als ersten Schritt empfehle ich, dass der Käufer den Mangel beweisen muss. Das bedeutet, er muss nachweisen, dass die Feuchtigkeit bereits zum Zeitpunkt des Verkaufs vorhanden war. Ein Sachverständiger kann hier Klarheit schaffen.
Wenn es sich um einen versteckten Mangel handelt, der Ihnen als Verkäufer nicht bekannt war, kann die Haftung im Kaufvertrag ausgeschlossen sein. Allerdings gilt dies nicht, wenn Sie den Mangel arglistig verschwiegen haben. Arglist bedeutet, dass Sie von der Feuchtigkeit wussten und diese bewusst vor dem Käufer verborgen haben.
👉 Handlungsempfehlung: Ich rate Ihnen, sich rechtlich beraten zu lassen, um Ihre Position zu klären und die nächsten Schritte zu besprechen. Ein Anwalt für Immobilienrecht kann den Kaufvertrag prüfen und die Erfolgsaussichten einer möglichen Auseinandersetzung einschätzen.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Versteckter Mangel
- Ein Mangel, der bei einer üblichen Besichtigung nicht erkennbar ist und bereits zum Zeitpunkt des Kaufes bestanden hat. Er beeinflusst den Wert oder die Gebrauchstauglichkeit der Immobilie negativ.
Verwandte Begriffe: Sachmangel, Arglist, Gewährleistung. - Arglist
- Das bewusste Verschweigen oder Verdecken eines Mangels durch den Verkäufer, um den Käufer zu täuschen. Bei Arglist kann sich der Verkäufer nicht auf einen Haftungsausschluss berufen.
Verwandte Begriffe: Täuschung, Betrug, Vorsatz. - Gewährleistung
- Die gesetzliche Verpflichtung des Verkäufers, für Mängel an der verkauften Sache einzustehen. Beim Immobilienkauf beträgt die Gewährleistungsfrist in der Regel fünf Jahre.
Verwandte Begriffe: Haftung, Mängelansprüche, Sachmangel. - Sachverständiger
- Eine Person mit besonderer Fachkenntnis, die ein Gutachten erstellt, um die Ursache, den Umfang und die Kosten der Beseitigung eines Mangels festzustellen. Das Gutachten dient als Beweismittel.
Verwandte Begriffe: Gutachter, Experte, Bewertung. - Beweislast
- Die Verpflichtung, Tatsachen zu beweisen, die für die Entscheidung eines Rechtsstreits relevant sind. Im Falle eines versteckten Mangels trägt in der Regel der Käufer die Beweislast.
Verwandte Begriffe: Beweisführung, Nachweis, Glaubhaftmachung. - Minderung
- Die Reduzierung des Kaufpreises aufgrund eines Mangels an der Kaufsache. Die Minderung wird in der Regel durch ein Sachverständigengutachten ermittelt.
Verwandte Begriffe: Kaufpreisminderung, Wertminderung, Schadensausgleich. - Nacherfüllung
- Das Recht des Käufers, vom Verkäufer die Beseitigung eines Mangels zu verlangen. Die Nacherfüllung umfasst die Reparatur oder den Austausch der mangelhaften Sache.
Verwandte Begriffe: Mängelbeseitigung, Reparatur, Instandsetzung.
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was ist ein versteckter Mangel?
Ein versteckter Mangel ist ein Mangel, der zum Zeitpunkt des Kaufs nicht erkennbar war und auch bei einer üblichen Besichtigung nicht entdeckt werden konnte. Er muss bereits zum Zeitpunkt des Übergangs der Immobilie bestanden haben. - Wer trägt die Beweislast für einen versteckten Mangel?
Grundsätzlich trägt der Käufer die Beweislast dafür, dass ein versteckter Mangel vorliegt und dass dieser bereits zum Zeitpunkt des Kaufs vorhanden war. Dies kann oft nur durch ein Gutachten eines Sachverständigen erfolgen. - Was bedeutet arglistige Täuschung beim Immobilienverkauf?
Arglistige Täuschung liegt vor, wenn der Verkäufer einen Mangel kennt und diesen bewusst verschweigt oder sogar versucht, ihn zu verdecken, um den Käufer zu täuschen. In diesem Fall kann sich der Verkäufer nicht auf einen Haftungsausschluss im Kaufvertrag berufen. - Welche Rechte hat der Käufer bei einem versteckten Mangel?
Bei einem versteckten Mangel hat der Käufer grundsätzlich das Recht auf Nacherfüllung (Beseitigung des Mangels) oder, wenn dies nicht möglich ist, auf Minderung des Kaufpreises oder Rücktritt vom Kaufvertrag. Zudem kann er Schadensersatzansprüche geltend machen. - Wie lange dauert die Gewährleistungsfrist bei einem Immobilienkauf?
Die Gewährleistungsfrist für Mängel an einem Haus beträgt in der Regel fünf Jahre ab Übergabe der Immobilie. Allerdings kann diese Frist durch individuelle Vereinbarungen im Kaufvertrag verkürzt oder ausgeschlossen werden, außer bei arglistiger Täuschung. - Was ist ein Sachverständigengutachten und wozu dient es?
Ein Sachverständigengutachten ist eine fachliche Beurteilung eines Mangels durch einen unabhängigen Experten. Es dient dazu, die Ursache, den Umfang und die Kosten der Beseitigung des Mangels festzustellen und als Beweismittel vor Gericht zu dienen. - Kann ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag wirksam sein?
Ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag ist grundsätzlich wirksam, es sei denn, der Verkäufer hat den Mangel arglistig verschwiegen. In diesem Fall kann sich der Verkäufer nicht auf den Haftungsausschluss berufen. - Was sollte ich als Verkäufer tun, wenn der Käufer einen Mangel entdeckt?
Als Verkäufer sollten Sie den Mangel ernst nehmen und sich umgehend rechtlich beraten lassen. Dokumentieren Sie alle Kommunikationen mit dem Käufer und prüfen Sie den Kaufvertrag sorgfältig auf Haftungsausschlüsse und Gewährleistungsfristen.
🔗 Verwandte Themen
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Anzeichen und Ursachen von Feuchtigkeit in Kellerräumen. - Rechte und Pflichten beim Immobilienkauf
Überblick über die rechtlichen Aspekte des Kaufs und Verkaufs von Immobilien. - Sachverständigengutachten bei Baumängeln
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Maßnahmen zur Vorbeugung und Beseitigung von Schimmelbefall.
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Feuchte Keller: Definition und Anforderungen an Abdichtung
Definiere ...
feucht 😉.
Das Problem ist doch, dass der Käufer keine "Trockenheitsanforderung" definiert haben dürfte bei den Verhandlungen.
Und bei einem Haus Baujahr 54 kann ich nicht von einer Kellerabdichtung heutigen Standes ausgehen. Die Horizontalsperre wird über OK Estrich liegen, die Vertikalabdichtung, dürfte - wenn nicht zwischenzeitlich saniert - ein Schwarzanstrich sein.
Ergo ist es normal, dass in dem Keller Feuchte in der Wand zu messen ist.
Außerdem, was heißt schon doppelt so hoch wie oben? Wenn oben knochentrocken ist und unten ausgleichsfeucht stimmt die Aussage auch, ohne dass ein Mangel vorliegt. Und Wenn es sich bei der Feuchte um Oberflächenkondensat handelt, wäre das auch kein Mangel, bestenfalls mangelhaftes Nutzerverhalten.
Da er vermutlich Geld will (nicht zahlen oder retour) sollten Sie eine Erstberatung beim Anwalt in Anspruch nehmen - der kann auch den Vertrag beurteilen. -
Ausschluss Gewährleistung: Arglistige Täuschung bei Mängeln?
Gebrauchte Objekte
werden "verkauft wie besichtigt unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung". Dieser Passus dürfte in Ihrem Notarvertrag auch vorhanden sein.
Ansprüche wegen Mängeln können also nicht gestellt werden, es sei denn, der Käufer kann Ihnen nachweisen, dass Sie vom angeblich Mangel Kenntnis hatten und diesen "arglistig" verschwiegen haben.
Die Beweislast für a) den Mangel und b) die arglistige Täuschung liegt beim Käufer.
Meine Empfehlung: keinerlei Gespräche mehr mit dem Käufer in dieser Sache, schon jetzt einen Anwalt zur Beratung aufsuchen und dann abwarten ... -
Feuchtigkeit im Keller: Normen für Messung und Bewertung
Immer wieder das Problem, weil niemand genau definiert, was feucht und trocken bedeutet
Es wäre schon sehr hilfreich, wenn amtliche anerkannte Institutionen, z.B. die Fraunhofer Gesellschaft oder die Bundesanstalt für Materialprüfung eine Grundlage für solche Kenngrößen erarbeiten würden.
Eine Bewertung ist sicher nicht einfach, denn neben der Feuchte (wo werden eigentlich die Feuchte und die Temperatur gemessen?) müssen, sowohl das Raumklima, die Nutzung als auch weitere Parameter festgelegt werden.
Wichtige Kenngrößen sind sicher die Ausgleichsfeuchte sowie die max. Feuchteaufnahme und der Durchfeuchtungsgrad sowie der Salzgehalt der Baumaterialien.
Die Angaben, "nur" aus dem Labor sind nicht zufrieden stellend. Es reicht nicht aus, wenn das so genannte Normklima z.B. 20 ° und 50,- oder 80 % Luftfeuchte herangezogen wird. Bekanntermaßen führen diese Werte nicht automatisch zu Tauwasser an den Oberflächen.
Es gibt hierfür leider keine ausreichenden Grundlagen oder gar eine Normung für die Praxis. Wobei immer die oben angemahnten Bewertungen einfach fehlen.
Was mich in dieser Angelegenheit noch neugierig macht ist - wie wurde denn was gemessen?
Welche Messgeräte wurden verwendet? -
Feuchte Kellerwände: Kosten für Sachverständigen-Gutachten
Wer zahlt ...
Erst Mal vielen Dank an alle, die mir bisher geantwortet haben.
An Herrn Bromm:
Der neue Eigentümer hat einen bekannten Handwerker (kostenersparnis) die Messung durchführen lassen. Welches Gerät dieser nun genau benutzt hat, weiß ich nicht. Aber da uns dies sowieso zu unsicher ist, wollen wir ja nun einen Sachverständigen einschalten. Nur muss die Frage noch geklärt werden, wer diesen denn dann nun zu bezahlen hat.
Da mir bis jetzt hier im Forum nur geraten wurde, ich solle mich vorab mit einem Anwalt in Verbindung setzen werde ich das wohl auch tun.
Leider wissen wir auch nicht, welche Kosten durch eine solche Messung sowie einer eventuellen Trockenlegung auf einen zukommen können. Das würden wir natürlich schon gerne wissen wollen, bevor wir uns dem neuen Eigentümer bereiterklären uns an den Kosten zu beteiligen bzw. uns nicht beteiligen. -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026
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Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt.
Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).Feuchte Kellerwände nach Wohnungskauf: Wer haftet?
💡 Kernaussagen: Bei feuchten Kellerwänden nach dem Wohnungskauf ist die Beweislast entscheidend. Der Käufer muss nachweisen, dass ein Mangel vorliegt und der Verkäufer diesen arglistig verschwiegen hat. Die Definition von "feucht" ist oft unklar, weshalb eine Normung wünschenswert wäre. Ein Sachverständigengutachten kann Klarheit bringen, aber die Kostenfrage muss geklärt werden.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Ausschluss Gewährleistung: Arglistige Täuschung bei Mängeln? werden gebrauchte Objekte oft unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung verkauft. Ansprüche wegen Mängeln sind dann nur bei arglistiger Täuschung möglich.
✅ Zusatzinfo: Im Beitrag Feuchtigkeit im Keller: Normen für Messung und Bewertung wird die Notwendigkeit amtlich anerkannter Kenngrößen für die Bewertung von Feuchtigkeit betont. Dies würde die Vergleichbarkeit und Objektivität erhöhen.
🔧 Zusatzinfo: Die korrekte Messung der Feuchtigkeit ist entscheidend. Neben der Feuchte selbst müssen auch Raumklima, Nutzung und weitere Parameter berücksichtigt werden, um eine fundierte Bewertung vornehmen zu können. Die Aussage im Beitrag Feuchte Keller: Definition und Anforderungen an Abdichtung unterstreicht die Bedeutung klar definierter Anforderungen an die Trockenheit.
👉 Handlungsempfehlung: Bei Verdacht auf feuchte Kellerwände sollte ein Sachverständiger hinzugezogen werden, um den Mangel zu beurteilen und die Ursache zu ermitteln. Klären Sie vorab die Kostenübernahme für das Gutachten, wie im Beitrag Feuchte Kellerwände: Kosten für Sachverständigen-Gutachten diskutiert. Lassen Sie sich rechtlich beraten, um Ihre Rechte und Pflichten zu klären.
Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen
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Externe Fundstellen und weiterführende Recherchen
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