Wasserschaden in Eigentumswohnung: Vorkasse für Sanierung? Rechte, Pflichten & Gutachten

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Ich verstehe, dass Sie sich fragen, ob Sie für die Beseitigung eines Wasserschadens in Ihrer Eigentumswohnung in Vorkasse treten müssen. Da der Schaden bereits beim Kauf im Jahr 2003 bestand und im Kaufvertrag als behoben deklariert wurde, ist die Situation komplex.

🔴 Gefahr: Ein nicht fachgerecht behobener Wasserschaden kann zu Folgeschäden wie Schimmelbildung und strukturellen Problemen führen.

• Prüfung des Kaufvertrags: Überprüfen Sie genau die Formulierung im Kaufvertrag bezüglich des Wasserschadens. Welche Zusicherungen wurden gemacht?
• Beweissicherung: Dokumentieren Sie den aktuellen Zustand des Schadens detailliert (Fotos, Gutachten).
• Ansprüche gegen den Verkäufer: Da der Schaden bereits beim Kauf vorhanden war, könnten Ansprüche gegen den Verkäufer bestehen. Hier ist die Expertise eines Anwalts für Immobilienrecht ratsam.
• Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): Klären Sie mit der WEG, ob der Schaden das Gemeinschaftseigentum betrifft. In diesem Fall wäre die WEG für die Beseitigung zuständig.

👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen, sich umgehend rechtlich beraten zu lassen und ein Gutachten erstellen zu lassen, um die Ursache und den Umfang des Schadens festzustellen. Klären Sie die Zuständigkeit mit der WEG und prüfen Sie Ihre Ansprüche gegenüber dem Verkäufer.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt einen wiederkehrenden Wasserschaden in einer Eigentumswohnung, der bereits im Jahr 2003 beim Kauf sichtbar war und nun erneut auftritt. Der Verkäufer, ein Unternehmen, hatte den Schaden als behoben deklariert, was im Kaufvertrag festgehalten wurde. Ein aktuelles Gutachten bestätigt, dass es sich nicht um einen Lüftungsschaden handelt, sondern um einen aktiven Wassereintritt. Die Forderung des Verkäufers, dass die Eigentümer in Vorkasse für die Sanierung treten sollen, um das Geld später einklagen zu müssen, ist rechtlich höchst problematisch und birgt erhebliche finanzielle Risiken.

❌ Widerspruch: Die Aufforderung zur Vorkasse durch den Verkäufer ist rechtlich nicht haltbar. Bei einem Mangel, der bereits beim Kauf bestand und vertraglich festgehalten wurde, liegt ein Gewährleistungsfall vor. Der Verkäufer ist in der Pflicht, die Mangelbeseitigung auf eigene Kosten zu veranlassen. Eine Vorkasse durch den Käufer ist unüblich und würde das finanzielle Risiko vollständig auf den Geschädigten verlagern.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die genaue Formulierung im Kaufvertrag. Wurde der Schaden als "behoben" deklariert, ohne dass dies nachweislich der Fall war, könnte dies als arglistige Täuschung gewertet werden. Zudem sollte geprüft werden, ob die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche (in der Regel 5 Jahre bei Bauwerken) durch das erneute Auftreten des Schadens neu zu laufen begonnen hat. Ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sollte unbedingt hinzugezogen werden.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht darin, dass der Schaden durch die Verzögerung der Sanierung größer wird und Folgeschäden wie Schimmelbildung oder statische Beeinträchtigungen entstehen. Zudem könnte der Verkäufer versuchen, durch die Vorkasse-Forderung Zeit zu gewinnen oder die Verantwortung abzuwälzen. Ohne rechtlichen Beistand droht den Eigentümern ein langwieriger und teurer Rechtsstreit.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen Rechtsanwalt für Bau- und Immobilienrecht. Lassen Sie sich nicht auf eine Vorkasse ein. Der Anwalt soll den Verkäufer schriftlich auffordern, die Sanierung auf eigene Kosten durchzuführen. Parallel dazu sollten Sie die Hausverwaltung und Ihre Wohngebäudeversicherung informieren, um mögliche Deckungsansprüche zu prüfen. Dokumentieren Sie den Schaden fortlaufend mit Fotos und dem Gutachten.

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Der Sachverhalt beschreibt einen nachweisbaren, fortbestehenden Wasserschaden in einer Eigentumswohnung, der bereits bei Kauf 2003 bekannt war und vertraglich festgehalten wurde – jedoch nicht dauerhaft behoben wurde. Das Gutachten bestätigt eindeutig eine aktive Feuchtequelle (kein Kondensat), was auf eine strukturelle Ursache wie Leckage, fehlerhafte Abdichtung oder mangelhafte Rohrinstallation hindeutet.

🔴 Gefahr: Unbehandelte Wassereinträge führen langfristig zu massiver Bausubstanzschädigung, Holzfaulnis, Schimmelbildung ab einer Feuchtebelastung von >80 % rel. Luftfeuchte und gesundheitlichen Risiken – insbesondere bei Daueraufenthalt.

⚠️ Korrektur: Die Forderung nach Vorkasse durch den Verkäufer ist rechtlich nicht zulässig: Bei nachweisbarem Sachmangel aus der Zeit vor Übergabe haftet der Verkäufer gemäß § 433 BGB^Abk. für Nacherfüllung (Reparatur oder Ersatzlieferung) – nicht der Käufer für Vorfinanzierung.

➕ Ergänzung: Die Verjährungsfrist für Sachmängel beträgt bei Immobilien grundsätzlich fünf Jahre ab Übergabe (§ 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB), jedoch kann sie bei arglistiger Täuschung oder verschwiegener Mängel nicht verjähren – hier ist das Gutachten zentral als Beweismittel.

✅ Zustimmung: Die Entscheidung, ein unabhängiges, qualifiziertes Gutachten einzuholen, war fachlich korrekt und bildet die notwendige Grundlage für jeden Rechtsanspruch oder Schadensersatz.

❌ Widerspruch: Die Annahme, man müsse den Sanierungsaufwand vorfinanzieren, um ihn später einzuklagen, ist falsch: Stattdessen besteht ein unmittelbarer Anspruch auf Nacherfüllung durch den Verkäufer – ggf. unter Androhung gerichtlicher Durchsetzung.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen zertifizierten Sachverständigen für Schäden an Gebäuden (z. B. nach DIN 18115 oder mit Bausachverständigen-Zertifikat) zur detaillierten Ursachenanalyse und Sanierungsempfehlung – und leiten Sie mit diesem Gutachten formell die Nacherfüllung beim Verkäufer ein; bei Weigerung ist ein Mahnbescheid oder Klage unverzüglich einzuleiten.