FFBOK Neubau: Maximale Höhe bei abschüssigem Grundstück? Bayerische Bauordnung
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FFBOK Neubau: Maximale Höhe bei abschüssigem Grundstück? Bayerische Bauordnung

Unser Grundstück ist leicht abschüssig. Wir möchten unseren Neubau möglichst weit herausragen lassen, um zumindest an einer Ecke auch im UGAbk. noch gut Licht einfangen zu können. Es stellt sich die Frage welche Höhe der FFBOK zulässig ist. Im Bebauungsplan aus dem Jahr 1063 ist dazu nichts festgelegt. Demnach müsste eine Regelung aus der Bayerischen Bauordnung gelten, in der ich aber zu diesem Punkt nichts konkretes gefunden habe. Was ist denn für die FFBOK Höhe maßgeblich? Ist das die mittlere Höhe des Grundstücks oder des Baufensters, oder des tatsächlich vorgesehenen Baukörper-Grundrisses oder ... Wie wird diese "Mittlere Höhe" ermittelt wenn die relevante Fläche kein Rechteck ist?
  • Name:
  • Mark Dilger
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    Die zulässige Höhe der FFBOK (Fußbodenoberkante) bei einem Neubau auf einem abschüssigen Grundstück ist in der Regel nicht direkt im Bebauungsplan festgelegt, besonders wenn dieser älter ist.

    Die Bayerische Bauordnung (BayBOAbk.) ist hier relevant. Die Höhe des Baukörpers und dessen Bezug zum Grundstück werden über die mittlere Geländeoberfläche bestimmt.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die genaue Definition der mittleren Geländeoberfläche und die daraus resultierende zulässige Gebäudehöhe mit dem zuständigen Bauamt. Ein Architekt oder Bauingenieur kann Ihnen ebenfalls bei der Interpretation der Bauordnung und der Erstellung der Bauantragsunterlagen helfen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    FFBOK (Fußbodenoberkante)
    Die FFBOK bezeichnet die Höhe des fertigen Fußbodens im Erdgeschoss eines Gebäudes. Sie ist ein wichtiger Bezugspunkt für die Höhenfestlegung des Gebäudes im Verhältnis zum Gelände.
    Verwandte Begriffe: Geländeoberfläche, Gebäudehöhe, Höhenbezugspunkt
    Bebauungsplan
    Ein Bebauungsplan ist ein rechtsverbindlicher Plan, der die Art und Weise der baulichen Nutzung von Grundstücken regelt. Er enthält Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche, Gebäudehöhe und anderen baulichen Details.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Baufenster, Baulinie
    Bayerische Bauordnung (BayBO)
    Die BayBO ist das Landesgesetz, das die baulichen Anforderungen in Bayern regelt. Sie enthält Bestimmungen zur Gebäudehöhe, Abstandsflächen, Brandschutz und anderen baulichen Aspekten.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Landesbauordnung, Bauantrag
    Mittlere Geländeoberfläche
    Die mittlere Geländeoberfläche ist der Durchschnitt der Höhenpunkte des Grundstücks und dient als Bezugspunkt für die Höhenfestlegung des Gebäudes. Sie wird durch Vermessung ermittelt.
    Verwandte Begriffe: Geländeoberfläche, Höhenbezugspunkt, Nivellierung
    Baufenster
    Das Baufenster ist der Bereich auf einem Grundstück, innerhalb dessen ein Gebäude errichtet werden darf. Es wird im Bebauungsplan festgelegt und bestimmt die Lage und Größe des zulässigen Baukörpers.
    Verwandte Begriffe: Baulinie, Baugrenze, überbaubare Grundstücksfläche
    Grundstück
    Ein Grundstück ist ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch eingetragen ist. Es kann bebaut oder unbebaut sein.
    Verwandte Begriffe: Flurstück, Liegenschaft, Bauland
    Baukörper
    Der Baukörper ist die dreidimensionale Form eines Gebäudes, die durch seine Grundfläche, Höhe und Dachform bestimmt wird.
    Verwandte Begriffe: Gebäude, Bauvolumen, Kubatur

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was bedeutet FFBOK?
      FFBOK steht für Fußbodenoberkante und bezeichnet die Höhe des fertigen Fußbodens im Erdgeschoss eines Gebäudes über dem Bezugspunkt (z.B. Geländeoberfläche).
    2. Wo finde ich Informationen zur zulässigen Gebäudehöhe?
      Die zulässige Gebäudehöhe ist in der Bayerischen Bauordnung (BayBO) und gegebenenfalls im Bebauungsplan der Gemeinde geregelt. Bei älteren Bebauungsplänen kann die BayBO maßgeblich sein.
    3. Wie wird die mittlere Geländeoberfläche bestimmt?
      Die mittlere Geländeoberfläche wird durch Messungen an verschiedenen Punkten des Grundstücks ermittelt und dient als Bezugspunkt für die Höhenfestlegung des Gebäudes. Die genaue Vorgehensweise kann je nach Gemeinde variieren.
    4. Was ist ein Baufenster?
      Ein Baufenster ist der Bereich auf einem Grundstück, innerhalb dessen ein Gebäude errichtet werden darf. Es wird im Bebauungsplan festgelegt und bestimmt die Lage und Größe des zulässigen Baukörpers.
    5. Benötige ich einen Architekten für die Planung?
      In Bayern ist für die Errichtung von Wohngebäuden in der Regel ein Architekt erforderlich, der die Planung erstellt und den Bauantrag einreicht. Er kann auch bei der Auslegung der Bauordnung helfen.
    6. Was passiert, wenn die FFBOK zu hoch ist?
      Wenn die FFBOK höher ist als zulässig, kann dies zu Problemen bei der Baugenehmigung führen. Im schlimmsten Fall muss das Gebäude angepasst oder zurückgebaut werden.
    7. Kann ich eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans beantragen?
      Unter bestimmten Voraussetzungen ist es möglich, eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans zu beantragen. Dies ist jedoch mit Aufwand verbunden und erfordert eine gute Begründung.
    8. Welche Rolle spielt die Ausrichtung des Gebäudes?
      Die Ausrichtung des Gebäudes ist wichtig, um eine optimale Belichtung und Besonnung der Räume zu gewährleisten. Bei einem abschüssigen Grundstück kann die Ausrichtung auch Auswirkungen auf die Höhe der FFBOK haben.

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  2. FFBOK Höhe: Traufhöhe/Firsthöhe & Abstandsflächen laut BayBO

    Hallo Herr Dilger, zumeist wird die Höhe ...
    Hallo Herr Dilger, zumeist wird die Höhe Hallo Herr Dilger,

    zumeist wird die Höhe des FFB im EG durch die zulässige Trauf- bzw. Firsthöhe (Traufhöhe, Firsthöhe) oder durch die einzuhaltende Abstandfläche zu den Nachbargrundstücken beschränkt. Für die Abstandsfläche gem. Art. 6 BayBOAbk. ist die Höhe der Schnittkante der Außenwand mit der Geländeoberkante ausschlaggebend

    Zu beachten ist, dass das UGAbk. so ausgeführt wird, dass es nicht als Vollgeschoss gerechnet wird. Als Vollgeschosse gelten gem. BayBO2008, Art. 83 (7) Kellergeschosse, deren Deckenunterkante im Mittel mindestens 1,20 m höher liegt als die natürliche oder festgelegte Geländeoberfläche.

    Ansonsten sind Sie relativ frei mit Festlegung der OKFFB, sollten aber hierbei noch beachten, inwieweit Sie eine Barrierefreiheit beim Zugang berücksichtigen wollen.

    Freundliche Grüße.

  3. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

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    FFBOK Höhe bei abschüssigem Grundstück – Bayerische Bauordnung

    💡 Kernaussagen: Die zulässige Höhe der FFBOK (Fußbodenoberkante) im Erdgeschoss wird oft durch die Trauf- oder Firsthöhe sowie die Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken gemäß Bayerischer Bauordnung (BayBOAbk.) beschränkt. Für die Berechnung der Abstandsfläche ist die Höhe der Schnittkante der Außenwand mit der Geländeoberkante entscheidend. Kellergeschosse, deren Deckenunterkante im Mittel mehr als 2 m aus dem Gelände herausragen, gelten als Vollgeschosse.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Beachten Sie, dass die Festlegung der OKFFB (Oberkante Fertigfußboden) Auswirkungen auf die Barrierefreiheit und den Zugang zum Gebäude haben kann. Details dazu im Beitrag FFBOK Höhe: Traufhöhe/Firsthöhe & Abstandsflächen laut BayBO.

    ✅ Zusatzinfo: Die Bayerische Bauordnung (BayBO) regelt die Bebaubarkeit von Grundstücken und legt fest, welche Abstände zu Nachbargrundstücken eingehalten werden müssen. Ein Bebauungsplan aus dem Jahr 1063 ist möglicherweise nicht mehr aktuell und sollte überprüft werden.

    👉 Handlungsempfehlung: Konsultieren Sie einen Architekten oder Baurechtsexperten, um die spezifischen Anforderungen für Ihr Grundstück zu klären und sicherzustellen, dass Ihr Neubau den geltenden Vorschriften entspricht. Prüfen Sie, ob das UGAbk. als Vollgeschoss zählt.

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