Baugenehmigung Umbau: Kosten, Antragstellung & benötigte Unterlagen für Hausaufteilung?

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Ich verstehe, dass Sie die Kosten für eine Baugenehmigung im Rahmen Ihres Hausumbaus abschätzen möchten. Die Kosten für eine Baugenehmigung und die damit verbundenen Leistungen (Planung, Statik, etc.) variieren stark und hängen von verschiedenen Faktoren ab:

• Art und Umfang des Umbaus: Ein Komplettumbau mit Dachausbau und Wandentfernungen ist genehmigungspflichtig und verursacht höhere Kosten als kleinere Veränderungen.
• Gebührenordnung der Gemeinde/des Bundeslandes: Die Gebühren für die Baugenehmigung selbst sind regional unterschiedlich.
• Honorar für Architekt und Statiker: Die Kosten für Planung, Zeichnungen und statische Berechnungen richten sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI^Abk.) bzw. nach freier Vereinbarung.
• Notwendigkeit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung: Für die Aufteilung in zwei separate Wohneinheiten benötigen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, deren Kosten ebenfalls regional variieren.

Als grobe Orientierung können Sie für die Baugenehmigung selbst mit etwa 0,5 bis 1 % der Bausumme rechnen. Hinzu kommen die Kosten für Architekt, Statiker und ggf. weitere Gutachter.

👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie konkrete Angebote von Architekten und Statikern in Ihrer Region ein und erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde nach den genauen Gebühren für die Baugenehmigung und die Abgeschlossenheitsbescheinigung.

KI-Analyse (DeepSeek)

Der vorliegende Sachverhalt beschreibt die Planung eines anspruchsvollen Umbauprojekts, bei dem ein Einfamilienhaus in zwei abgeschlossene Wohneinheiten aufgeteilt werden soll. Dies umfasst einen Komplettumbau auf drei Etagen mit Dachausbau sowie das Entfernen von drei tragenden Wänden. Die Anfrage des Bauherrn konzentriert sich auf die Kosten für Planungsleistungen, die von einem Planungsbüro mit rund 6.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer angeboten werden.

✅ Zustimmung: Die genannten Leistungen des Planungsbüros sind fachlich korrekt und notwendig. Die Erstellung neuer Zeichnungen, die statische Berechnung für das Entfernen von Wänden sowie die Beantragung der Baugenehmigung und der Abgeschlossenheitsbescheinigung sind bei einem derartigen Vorhaben unverzichtbar. Der genannte Preis von 6.000 Euro netto erscheint für den Umfang der Leistungen (Planung, Statik, Genehmigungsmanagement) als realistisch und marktüblich, insbesondere bei einem komplexen Altbau.

➕ Ergänzung: Es ist wichtig zu betonen, dass die Kosten für die Baugenehmigung selbst (Gebühren der Behörde) sowie eventuelle zusätzliche Gutachten (z.B. Schallschutz, Brandschutz, Energieausweis) nicht im Angebot enthalten sein könnten. Diese sollten vor Vertragsabschluss schriftlich erfragt werden. Zudem ist bei einem Altbau mit einem erhöhten Risiko für verdeckte Mängel (z.B. Schadstoffe, mangelhafte Bausubstanz) zu rechnen, die zu unerwarteten Mehrkosten führen können.

🔴 Gefahr: Das Entfernen von drei Wänden stellt einen massiven Eingriff in die Statik des Gebäudes dar. Ohne eine fachgerechte statische Berechnung und eine anschließende Bauabnahme durch einen Prüfstatiker besteht ein erhebliches Sicherheitsrisiko für die gesamte Gebäudestruktur. Ein Einsturz oder schwere Rissbildungen sind bei unsachgemäßer Ausführung nicht auszuschließen.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich vor Vertragsunterzeichnung ein detailliertes Leistungsverzeichnis vom Planungsbüro geben, das alle Positionen exakt auflistet. Holen Sie zudem mindestens ein weiteres Vergleichsangebot von einem anderen qualifizierten Planungsbüro oder Architekten ein. Beauftragen Sie auf jeden Fall einen unabhängigen Statiker für die Prüfung der Berechnungen. Klären Sie vor Baubeginn alle offenen Fragen zu den behördlichen Auflagen und planen Sie einen finanziellen Puffer von mindestens 15-20% für unvorhergesehene Kosten ein.

KI-Analyse (Qwen)

Die geplante Aufteilung eines alten Hauses in zwei geschlossene Wohneinheiten mit Komplettumbau, Dachausbau und Entfernung tragender Wände stellt ein hochkomplexes bauaufsichtliches und statisches Vorhaben dar – insbesondere bei fehlenden oder veralteten Bauplänen.

🔴 Gefahr: Die Entfernung von drei Wänden ohne vorherige, baubehördlich anerkannte statische Nachweise birgt erhebliche Risiken für die statische Sicherheit des gesamten Gebäudes – insbesondere bei historischer Bausubstanz, bei der Tragstrukturen oft nicht dokumentiert oder unklar sind.

🔴 Gefahr: Ein Dachausbau erfordert neben statischer Eignung auch Nachweise zur Brandschutztechnik, Flucht- und Rettungswegen, Wärmedämmung und Schallschutz – bei Altbestand häufig nicht erfüllt, was zu Nachbesserungen oder Ablehnung der Baugenehmigung führen kann.

🔴 Gefahr: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist zwingend für die spätere Aufteilung in Eigentumswohnungen erforderlich; ihre Erteilung setzt u. a. die baurechtliche Zulässigkeit aller Einzelmaßnahmen voraus – ein Fehler im Genehmigungsprozess kann die spätere Eigentumsbildung vollständig vereiteln.

✅ Zustimmung: Die Beauftragung eines Planungsbüros für Planung, Statik und Genehmigungsmanagement ist fachlich zwingend notwendig und entspricht der baurechtlichen Verantwortung des Bauherrn.

➕ Ergänzung: Der Preis von 6.000 € + MwSt. ist im unteren bis mittleren Marktsegment realistisch – bei altem Gebäude, fehlenden Plänen, Dachausbau und komplexer Statik liegt er sogar im angemessenen Bereich; günstigere Angebote bergen oft das Risiko unvollständiger Prüfung oder Haftungsrisiken.

➕ Ergänzung: Zusätzlich zu den genannten Leistungen müssen u. U. noch Schallschutznachweise, Brandschutzgutachten, Energieausweis, Baubegleitung und ggf. Asbest- oder Schimmelsanierungsuntersuchungen eingeplant werden – diese sind nicht automatisch im Angebot enthalten.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie vor Vertragsabschluss ein unabhängiges, zertifiziertes Bau- oder Sachverständigenbüro für eine Risiko- und Machbarkeitsprüfung – insbesondere zur statischen Tragfähigkeit, zum Asbestvorhandensein und zur baurechtlichen Zulässigkeit der Aufteilung im konkreten Gebäudebestand.