Hochhausverordnung: Geltungsbereich bei Maisonette-Wohnung mit Empore über 22m?

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Die Frage, ob die Hochhausverordnung greift, hängt davon ab, wie die Empore baurechtlich bewertet wird. Entscheidend ist, ob die Empore als eigenständiger Aufenthaltsraum gilt oder nicht.

Wenn die Empore als Teil der Maisonette-Wohnung und nicht als separater Aufenthaltsraum betrachtet wird, könnte die Hochhausverordnung möglicherweise nicht greifen, solange das oberste Geschoss selbst unter 22 Metern liegt. Dies ist jedoch von der Auslegung der jeweiligen Landesbauordnung abhängig.

🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Auslegung der Hochhausverordnung kann zu erheblichen baurechtlichen Konsequenzen und Sicherheitsmängeln führen.

👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, eine verbindliche Auskunft bei der zuständigen Baubehörde einzuholen oder einen Fachanwalt für Baurecht zu konsultieren, um die spezifische Situation rechtssicher zu beurteilen.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Frage, ob eine Maisonette-Wohnung mit einer Empore, die über 22 Meter Höhe liegt, die Hochhausverordnung auslöst, obwohl das letzte Geschoss unter dieser Schwelle bleibt. Dies ist eine typische Konstellation, bei der Bauherren versuchen, die strengen Anforderungen der Hochhausverordnung zu umgehen. Die entscheidende Frage ist, ob die Empore als Aufenthaltsraum im Sinne der Landesbauordnungen (LBO^Abk.) zu werten ist.

✅ Zustimmung: Die Grundannahme, dass die Hochhausverordnung (z.B. Muster-Hochhausverordnung MHHRV) grundsätzlich ab einer Höhe des Fußbodens des letzten Aufenthaltsraums von mehr als 22 Metern über der Geländeoberfläche greift, ist korrekt. Die Definition des "letzten Aufenthaltsraums" ist hier der zentrale Punkt.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass eine Empore kein eigenständiger Aufenthaltsraum sei, ist rechtlich nicht haltbar. Nach ständiger Rechtsprechung und Verwaltungspraxis gelten auch Emporen, Galerien oder Zwischenebenen als Aufenthaltsräume, wenn sie dauerhaft zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind (z.B. als Wohn-, Ess- oder Schlafbereich). Die interne Treppe und die offene Verbindung zum darunterliegenden Geschoss ändern daran nichts.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung und die bauordnungsrechtliche Einstufung. Wird die Empore als Schlafzimmer, Arbeitszimmer oder Wohnbereich genutzt, ist sie ein Aufenthaltsraum. Die Höhe des Fußbodens dieser Empore ist dann maßgeblich. Liegt dieser über 22 m, ist die Hochhausverordnung anzuwenden, unabhängig davon, ob das darunterliegende Geschoss unter 22 m liegt.

🔴 Gefahr: Es besteht ein erhebliches Risiko, dass die Bauaufsichtsbehörde die Empore als Aufenthaltsraum einstuft und die Hochhausverordnung für das gesamte Gebäude fordert. Dies würde zu massiven Zusatzanforderungen führen (zweiter Rettungsweg, Brandmeldeanlage, Druckbelüftung, Feuerwehraufzüge etc.), die in der Planung nicht vorgesehen waren. Ein "Umgehen" der Verordnung durch diese Konstruktion ist in der Regel nicht möglich.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht oder einen erfahrenen Brandschutzsachverständigen. Lassen Sie eine verbindliche Bauvoranfrage bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde stellen, um die Einstufung der Empore und die Anwendbarkeit der Hochhausverordnung vor Baubeginn rechtsverbindlich zu klären. Planen Sie alternativ die Empore als reinen Abstell- oder Technikraum ohne Aufenthaltsfunktion, was jedoch die Nutzung massiv einschränkt.

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Die Hochhausverordnung (HochhausVO) gilt grundsätzlich für Gebäude mit einer Höhe von mehr als 22 m über der Geländeoberkante bis zur Oberkante der obersten Geschossdecke – unabhängig von der Nutzung oder der inneren Raumaufteilung. Eine Maisonette-Wohnung mit Empore stellt keine Ausnahme dar, da die maßgebliche Höhe nicht an der Nutzung, sondern an der baulichen Ausführung gemessen wird.

🔴 Gefahr: Die Annahme, dass Emporen über 22 m keine Hochhausregelung auslösen, ist rechtlich und sicherheitstechnisch falsch – dies birgt erhebliche Risiken für Flucht- und Rettungswege, Brandschutzkonzepte sowie statische Nachweise.

⚠️ Korrektur: Die Empore ist kein "kein eigenständiger Aufenthaltsraum" im Sinne einer rechtlichen Umgehung; vielmehr gilt nach DIN^Abk. 18065 und Muster-Hochhausverordnung, dass jede begehbare, tragfähige Fläche über 22 m Höhe in die Höhenbestimmung eingeht – auch wenn sie nicht als eigenständiges Geschoss klassifiziert wird.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die Höhe der obersten begehbaren Fläche (z. B. Emporenboden), nicht die Deckenhöhe darüber. Liegt diese Fläche über 22 m, greift die HochhausVO unmittelbar – mit Folgen für Treppenraumausbildung, Feuerwiderstand, Rauchableitung und Aufzugsanforderungen.

❌ Widerspruch: Es ist nicht zulässig, die Hochhausverordnung durch bauliche Gestaltung (wie Emporen, Zwischendecken oder Nutzungsdefinitionen) zu umgehen – dies widerspricht dem Schutzzweck der Bauordnung und kann bei Brandereignissen lebensbedrohliche Konsequenzen haben.

✅ Zustimmung: Die Fragestellung zeigt ein sensibles Verständnis für die Relevanz der Höhenbestimmung – dies ist begrüßenswert, darf aber nicht zu einer Fehleinschätzung der Verordnung führen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen zertifizierten Bauingenieur oder Brandschutzsachverständigen zur präzisen Höhenbestimmung nach DIN 18202 und zur Prüfung der HochhausVO-Anwendbarkeit – eine eigenständige Interpretation birgt erhebliche baurechtliche und haftungsrechtliche Risiken.