Gemeinschaftsfläche überbauen: Was ist erlaubt? Zustimmung, Baugenehmigung & rechtliche Aspekte
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

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Also doch die ganze Geschichte auch für Herrn Schotten
Liebe Forumsteilnehmer, vielen Dank für die rege Beteiligung. Zur weiteren Verdeutlichung habe ich mich entschlossen, die ganze Geschichte zu erzählen. Die Vor-Vor-Vorbesitzer des Grundstückes hatten eine Sicherungshypothek des Finanzamtes im Grundbuch eingetragen und mussten nunmehr endgültig verkaufen. Der 1. Versuch das Grundstück (ca. 1525 m², 17-23 m breit 75 m lang) zu verkaufen und durch einen Bauträger bebauen zulassen schlug fehl, weil der eingereichte Bauantrag für die Bebauung mit 3 Doppelhäusern nicht genehmigt wurde. Auch der zweite Versuch schlug fehl, wo nur 2 Doppelhäuser vorne gebaut und das "alte" Einfamilienhaus stehen bleiben sollte. Uns wurde das Grundstück im Januar 2000 angedient und wir gaben ein Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages an einen weiteren Architekten ab, welcher das Grundstück von den Vor-Vor-Vorbesitzer kaufen wollte. Dieser Architekt wollte ein Dreifamilienhaus und ein Doppelhaus einreichen und unser Angebot nach Genehmigung annehmen. Er selbst hatte ein Kaufvertrag mit dem Vorbesitzer unter der Bedingung der Genehmigung des Doppelhauses geschlossen. Bestandteil des Kaufpreises ist die Herstellung einer Eigentumswohnung im 3-Familienhaus. Fast alle gingen davon aus, dass das Haus nicht genehmigt wird. Es wurde jedoch genehmigt, nach Aussage des Architekten hat er mit dem Baudezernenten Tee getrunken. Das war noch nicht alles: 3 Bestandteile unseres Kaufvertrages sind für den weiteren Verlauf der Geschichte interessant. 1. Der Verkäufer stellt die Zuwegung in einem für die Anlieferung von Heizöl fähigen Maße spätestens bis zum 30.4.2001 her (bislang ist hier nur eine Baustraße). 2. Der Verkäufer beabsichtigt die Bebauung des vorderen Teils des Grundstückes (wie siehe oben). Der Käufer erklärt sich damit einverstanden. 3. Im Kaufvertrag ist ein Aufteilungsplan enthalten, welcher die Breite der Zuwegung (vorne 3,25 m  -  hinten 2,75 m) und die Grenzen des mit Sondernutzungsrecht belegten Teil des Grundstückes darstellt (11 m von der Außenwand unseres Einfamilienhaus). Wichtig hierbei: Der eingezeichnete Baukörper entspricht nicht dem heutigen Baukörper. Auch hier sind keine Dachüberstände eingezeichnet + der Grundstücksanteil welcher mit zu unserem Einfamilienhaus gehört ist größer als uns eigentlich nach unserem 1/3 Miteigentumsanteil zustehen würde. Diese 11 m waren für uns jedoch kaufentscheidend und der Architekt hat unser Kaufangebot so angenommen. Dies sind die Fakten und weiter: Nach Einsicht der Unterlagen im Bauamt stellten wir fest, dass der Baukörper nicht mehr dem Aufteilungsplan entsprach, sondern versetzt und um 30 Grad gedreht wurde, sowie 8 m von der Außenwand unseres Hauses beginnen sollte. Diese Verletzung unseres Sondernutzungsrechtes haben wir dem Architekten mitgeteilt und Widerspruch eingelegt. Den Widerspruch haben wir selber formuliert und einem Rechtsanwalt vorgelegt, dieser hat uns angehört, zugestimmt und dafür DM 500 berechnet. Der Architekt widersprach nicht und daraufhin wurde ein neuer Bauantrag eingereicht (oder der bestehende ergänzt) und auch genehmigt. Als wir dann die Unterlagen im Bauamt einsahen und die Teilungserklärung erhielten, stellten wir fest, dass die Breite der Zuwegung um 25 cm verringert wurde. Wieder Widerspruch und Änderung der Teilungserklärung. Jetzt wurde jedoch kein neuer Bauantrag eingereicht. Der Architekt verkaufte die verbleibenden Grundstücksteile an einen anderen Bauträger mit der Vorgabe einer Baugenehmigung. Erst im Nachhinein benachrichtigte er den Käufer über die 25 cm. Warum der Architekt plötzlich verkauft hat, ist nur Spekulation (Pleite etc.). Dies geschah im übrigen im August 2000 und bis dahin war noch nicht eine Doppelhaushälfte oder Eigentumswohnung verkauft, außer die herzustellende Dachgeschosswohnung für den Vor-Vor-Vorbesitzer. Die Wohnungen und die Doppelhaushälfte wurden weiter inseriert, jedoch mit einem erhöhten Preis (je Einheit jeweils +50000 DM bis 80000 DM). Bis Dezember passierte nichts. Ende Dezember wurden plötzlich 70 % der Bäume gefällt und ein Teil der Baustraße ausgehoben. Wir informierten uns beim Bauamt, ob ein neuer Bauantrag eingereicht wurde (wegen der 25 cm). Weil keiner eingereicht wurde, machten wir den neuen Eigentümer vorsorglich darauf aufmerksam, dass wir einer Bebauung der Zuwegung (25 cm) nicht zustimmen werden. Wieder Pause bis Ende März. Nun fand ein Treffen mit allen Beteiligten statt. Der Vor-Vor-Vor-Besitzer teilte uns mit, dass er eine zweite Wohnung gekauft hätte, damit der Bau beginnen kann (wahrscheinlich Sicherung der Finanzierung). Wir machten den Eigentümer nochmal auf den fehlenden Bauantrag aufmerksam. Nach seiner Aussage braucht er keinen Bauantrag. Nach Ostern wurde das Grundstück in einer Hauruck-Aktion baureif gemacht. Auf Nachfrage teilte uns das Bauamt mit, dass neue Unterlagen eingereicht wurden. Diese Unterlagen seien mit dem Bauamt abgesprochen und die vorhandene Baugenehmigung wird innerhalb einer Woche ergänzt und damit genehmigt. Was haben sie gemacht? Das 3-Familieenhaus wurde um 25 cm versetzt und beim Doppelhaus wurde die in die Zuwegung hineinragende Ecke abgeschnitten. Allerdings nur die Mauer und anscheinend nicht das Dach. Nunmehr zu ihren Beiträgen: Im Lageplan sind keine Dachvorsprünge dargestellt, weder als gestrichelte Linie noch als Angabe z.B. DV30. Heißt das, es gibt keinen Dachvorsprung? Es ist richtig, dass die Zuwegung Gemeinschaftsfläche ist bzw. Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer. Wird hier das Gemeinschaftseigentum in der Art genutzt, dass mir über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Oder wird hier sogar Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum ("im Luftraum") umgewandelt? Die andere Seite des Weges ist nicht bebaut, ich kann aber den Nachbar nicht daran hindern eine Pergola aufzustellen, oder? Der Dachvorbau wird sicherlich in einer Höhe von 2,5 m beginnen. Ein Umzugswagen ist sicherlich höher und der Containerdienst Otto Dörner benötigt eine Breite von 2,60 m zur Anlieferung. Lieber Herr Schmid, über diesen Aspekt war ich bislang ebenso besorgt. Es ist richtig, dass § 5 Abs. 3 HBauO eine KANN-Vorschrift ist. Die MUSS-Vorschrift ist ein Zu- oder Durchgang von 1,25 m Breite und einer lichten Höhe von 2 m. Nach Aussage des Bauamtes ist der Schlauch der Feuerwehr lang genug. Ich hoffe nur, dass ich bei der ganzen Sache keinen Herzinfarkt bekomme und der Notarztwagen an dem Haus nicht vorbeikommt. Zum Stand der Dinge: Die Baugrube ist ausgehoben und die Fundamentplatte wird wohl noch diese Woche geschüttet. Ich bin mir sicher, dass das die Baugrube für das Doppelhaus nicht tief genug ausgehoben wurde und das Doppelhaushälfte höher gebaut wird als genehmigt. Denn wider Erwarten trat in der Baugrube Grundwasser auf und eine geschüttete Wanne ist sicherlich teuerer als die YTONG-Bauteile für ein Modulhaus. Vielleicht können sie mir hierzu Informationen geben. Ich hoffe, sie haben nicht zu sehr mit dem Kopf geschüttelt. Gruß DZ