Bauträgerverordnung: Dachrinnen am Gemeinschaftseigentum – Wer zahlt die Fertigstellung?

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Ich verstehe, dass Sie eine Eigentumswohnung vom Bauträger "wie gesehen" gekauft haben und nun feststellen, dass die Dachrinnen am Gemeinschaftseigentum fehlen. Grundsätzlich ist der Bauträger verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum vollständig fertigzustellen.

Da die Dachrinnen zum Gemeinschaftseigentum gehören, ist der Bauträger in der Pflicht, diese auf eigene Kosten anzubringen. Dies ergibt sich aus dem Bauträgervertrag und den gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere der Bauträgerverordnung (MaBV) und dem Werkvertragsrecht im BGB^Abk..

Es ist irrelevant, dass der fehlende Zustand der Dachrinnen sichtbar war. Der Bauträger schuldet eine mangelfreie Leistung.

👉 Handlungsempfehlung: Setzen Sie dem Bauträger schriftlich eine angemessene Frist zur Fertigstellung der Dachrinnen und berufen Sie sich dabei auf den Bauträgervertrag und die gesetzlichen Bestimmungen. Dokumentieren Sie den Mangel (fehlende Dachrinnen) mit Fotos. Sollte der Bauträger die Frist verstreichen lassen, ziehen Sie einen Anwalt für Bauträgerrecht hinzu.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Fertigstellung von Dachrinnen am Gemeinschaftseigentum einer vom Bauträger erworbenen Eigentumswohnung. Der Käufer hat die Wohnung im Zustand "wie gesehen" erworben, was jedoch nicht bedeutet, dass der Bauträger von seiner Verpflichtung zur mangelfreien Herstellung befreit ist. Entscheidend ist, ob die fehlenden Dachrinnen einen Mangel darstellen, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung oder des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigt.

✅ Zustimmung: Ihre Einschätzung, dass der Bauträger grundsätzlich zur Fertigstellung auf eigene Kosten verpflichtet ist, ist korrekt. Dachrinnen sind ein wesentlicher Bestandteil des Gemeinschaftseigentums und dienen dem Schutz der Bausubstanz vor Feuchtigkeitsschäden. Ein Fehlen stellt in der Regel einen Sachmangel dar, der vom Bauträger zu beseitigen ist.

➕ Ergänzung: Die rechtliche Grundlage findet sich nicht primär in der Bauträgerverordnung (MaBV), sondern im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Gemäß § 633 BGB ist der Unternehmer (Bauträger) verpflichtet, das Werk frei von Sachmängeln zu verschaffen. Ein Mangel liegt vor, wenn die vereinbarte Beschaffenheit nicht erreicht wird. Da Dachrinnen zur ordnungsgemäßen Entwässerung zwingend erforderlich sind, fehlt hier die vereinbarte Beschaffenheit, selbst wenn der Kauf "wie gesehen" erfolgte. Die MaBV regelt vor allem den Zahlungsplan und die Sicherung des Käufers, nicht die Mängelansprüche.

🔴 Gefahr: Die Klausel "wie gesehen" kann vom Bauträger als Versuch genutzt werden, die Mängelhaftung auszuschließen. Ein solcher Ausschluss ist jedoch unwirksam, wenn der Mangel die Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigt oder arglistig verschwiegen wurde. Fehlende Dachrinnen sind ein offensichtlicher Mangel, der die Bausubstanz gefährdet, sodass der Bauträger sich nicht einfach darauf berufen kann.

👉 Handlungsempfehlung: Setzen Sie dem Bauträger eine schriftliche Frist zur Fertigstellung der Dachrinnen auf eigene Kosten. Verweisen Sie dabei auf § 633 BGB und die Mängelhaftung. Sollte der Bauträger nicht reagieren, lassen Sie die Mängel durch einen unabhängigen Sachverständigen dokumentieren und ziehen Sie einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht hinzu. Prüfen Sie zudem, ob die fehlenden Dachrinnen bereits zu Feuchtigkeitsschäden geführt haben, da dies die Dringlichkeit erhöht.

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Der Sachverhalt betrifft die vertragliche und gesetzliche Verantwortung eines Bauträgers für unvollständige Bauleistungen am Gemeinschaftseigentum einer Eigentumswohnung – konkret fehlende Dachrinnen. Obwohl die Dachrinnen äußerlich als fehlend erkennbar sind, handelt es sich um eine wesentliche bauliche Komponente zur Ableitung von Niederschlagswasser und damit zur Vermeidung von Feuchteschäden, Schimmelbildung und Bauschäden an Fassade und Fundament.

🔴 Gefahr: Fehlende Dachrinnen stellen ein unmittelbares bauliches Risiko dar: Stagnierendes Regenwasser kann in die Fassade eindringen, Putz abplatzen lassen, Holzkonstruktionen morsch werden lassen und langfristig die Statik beeinträchtigen – insbesondere bei älteren oder nicht wassergeprüften Bauweisen.

⚠️ Korrektur: Es existiert keine eigenständige "Bauträgerverordnung" im deutschen Recht – gemeint ist vermutlich das Bauträgerrecht im Rahmen des BGB (insb. §§ 633, 634, 640 BGB) sowie die Vorschriften zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG^Abk.) und ggf. baurechtliche Vorgaben der Landesbauordnungen.

➕ Ergänzung: Gemäß § 640 BGB haftet der Unternehmer (hier: Bauträger) für Mängel, die bei Übergabe nicht erkennbar waren – doch bei offensichtlichen Mängeln wie fehlenden Dachrinnen besteht bereits bei Übergabe ein Mangel, der unverzüglich gerügt werden muss (§ 377 HGB analog). Zudem ist nach § 16 Abs. 2 WEG das Gemeinschaftseigentum in vollständigem, gebrauchsfähigem Zustand zu übergeben.

❌ Widerspruch: Die Annahme, der Bauträger sei "automatisch" zur kostenfreien Fertigstellung verpflichtet, ist unzutreffend: Die Verpflichtung ergibt sich nicht aus einer Verordnung, sondern aus dem Kaufvertrag, den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (sofern wirksam) und den gesetzlichen Gewährleistungsregeln – und nur, wenn der Mangel bei Übergabe nicht ausdrücklich ausgeschlossen wurde.

✅ Zustimmung: Grundsätzlich ist der Bauträger verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum vollständig und funktionsfähig zu übergeben; fehlende Dachrinnen sind daher ein Sachmangel, der zur Nachbesserung oder Minderung berechtigt – sofern rechtzeitig gerügt.

👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie schriftlich innerhalb von zwei Wochen nach Übergabe die Nachbesserung gemäß § 635 BGB an; dokumentieren Sie den Mangel fotografisch; prüfen Sie den Kaufvertrag auf Mängelausschlussklauseln; bei Weigerung oder Verzögerung beauftragen Sie unverzüglich einen unabhängigen Bausachverständigen zur Mängelbegutachtung und rechtlichen Absicherung.