Insolvenz des Verkäufers: Wer trägt die Einmessungskosten bei Wohnungskauf?

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Im Falle einer Insolvenz des Verkäufers vor Fertigstellung der Wohnung und des Gemeinschaftseigentums ist die Frage, wer die Einmessungskosten trägt, komplex. Ich empfehle, zunächst den Kaufvertrag genau zu prüfen. Dieser sollte Klauseln enthalten, die regeln, wer für die Einmessungskosten aufkommt.

Grundsätzlich gilt: Die Insolvenz des Verkäufers berührt den Kaufvertrag nicht unmittelbar. Allerdings kann die Durchsetzung von Ansprüchen schwierig werden. Die Stadtsparkasse als finanzierende Bank könnte involviert sein, insbesondere wenn sie Sicherheiten an dem Grundstück hat. Es ist ratsam, sich an einen Fachanwalt für Immobilien- und Insolvenzrecht zu wenden, um die eigenen Rechte und Möglichkeiten zu prüfen.

Ich rate dazu, sich mit anderen Käufern des Projekts zusammenzuschließen, um gemeinsam gegen den Bauträger vorzugehen. Eine gemeinsame Rechtsberatung kann Kosten sparen und die Position stärken.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie Ihren Kaufvertrag von einem Fachanwalt für Immobilien- und Insolvenzrecht prüfen und suchen Sie den Kontakt zu anderen Käufern des Projekts.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Frage der Kostenübernahme für die Einmessung einer Wohnung nach Insolvenz des ursprünglichen Verkäufers (Bauträger). Die Fertigstellung wurde von einer Stadtsparkasse übernommen, die als finanzierendes Institut und möglicherweise als Grundpfandrechtsgläubigerin auftritt. Der Kaufvertrag sieht vor, dass der Verkäufer die Einmessungskosten trägt. Allerdings ist die Rechtslage komplex, da mit der Insolvenz des Verkäufers dessen vertragliche Verpflichtungen grundsätzlich entfallen, sofern nicht eine spezifische Rechtsnachfolge oder eine vertragliche Übernahme durch die Sparkasse vereinbart wurde.

🔴 Gefahr: Es besteht ein erhebliches Risiko, dass die Stadtsparkasse nicht automatisch in die Verpflichtungen des insolventen Verkäufers eintritt. Ohne eine ausdrückliche schriftliche Vereinbarung oder eine rechtskräftige Entscheidung des Insolvenzverwalters kann die Sparkasse die Zahlung der Einmessungskosten verweigern. Der Käufer könnte dann auf diesen Kosten sitzen bleiben, was eine unerwartete finanzielle Belastung darstellt.

➕ Ergänzung: Die Einmessung (auch als Grenzfeststellung oder Gebäudeeinmessung bezeichnet) erfolgt in der Regel nach Fertigstellung des Rohbaus, vor dem Innenausbau oder spätestens vor der Schlussabnahme. Sie ist Voraussetzung für die Eintragung des Gebäudes im Liegenschaftskataster und damit für die rechtssichere Eigentumsübertragung. Der Zeitpunkt ist also kritisch, da die Sparkasse die Fertigstellung übernommen hat, aber die Einmessung möglicherweise noch aussteht.

⚠️ Korrektur: Die Annahme des Fragestellers, dass die Stadtsparkasse automatisch für die Einmessungskosten haftet, ist rechtlich nicht haltbar. Die Sparkasse ist nicht Rechtsnachfolgerin des Verkäufers, sondern hat lediglich die Fertigstellung des Bauvorhabens übernommen, um ihre Sicherheiten (Grundschulden) zu wahren. Die vertragliche Verpflichtung aus dem Kaufvertrag besteht gegenüber dem insolventen Verkäufer, nicht gegenüber der Sparkasse.

👉 Handlungsempfehlung: Der Fragesteller sollte umgehend den Insolvenzverwalter des Bauträgers kontaktieren, um die Forderung auf Zahlung der Einmessungskosten als Insolvenzforderung anzumelden. Parallel dazu ist eine schriftliche Vereinbarung mit der Stadtsparkasse anzustreben, in der diese die Übernahme der Kosten ausdrücklich bestätigt. Zudem sollte ein auf Bau- und Insolvenzrecht spezialisierter Rechtsanwalt hinzugezogen werden, um die Durchsetzbarkeit der Ansprüche zu prüfen und gegebenenfalls rechtliche Schritte einzuleiten. Eine eigenmächtige Zahlung der Kosten ohne Klärung der Zuständigkeit sollte vermieden werden.

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Bei Insolvenz des Verkäufers (hier: Bauträger) entsteht eine komplexe Rechtslage, da vertragliche Verpflichtungen nicht automatisch auf Dritte wie die Stadtsparkasse übergehen – auch wenn diese die Fertigstellung übernommen hat. Die Übernahme der Bauleitung oder Finanzierung durch die Sparkasse begründet keine automatische Haftung für vertragliche Nebenpflichten des insolventen Verkäufers, insbesondere nicht für Einmessungskosten.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, die Stadtsparkasse müsse die Einmessungskosten übernehmen, weil sie die Fertigstellung übernommen hat, ist rechtlich unzutreffend. Eine solche Haftung setzt ausdrückliche vertragliche Vereinbarung oder gesetzliche Haftung (z. B. als gesetzlicher Vertreter oder Insolvenzverwalter) voraus – beides liegt hier nicht vor.

➕ Ergänzung: Die Einmessung ist eine gesetzliche Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch (§ 19 GBO) und erfolgt üblicherweise nach Baufertigstellung, aber vor der Eigentumsübertragung – also nach Abnahme, aber vor Notarvertrag oder Auflassungsvormerkung.

🔴 Gefahr: Ohne klare vertragliche oder gerichtliche Klärung droht ein Kostenrisiko für den Käufer, da die Einmessung zwingend erforderlich ist, um das Eigentum wirksam zu erwerben – Verzögerungen können zu weiteren Schäden (z. B. fehlende Finanzierung, Mietverbot, Haftung für Gemeinschaftskosten) führen.

➕ Ergänzung: Der Insolvenzverwalter des Verkäufers ist zuständig für die Erfüllung noch offener Vertragspflichten – sofern Vermögensgegenstände zur Deckung vorhanden sind. Die Sparkasse agiert hier nicht als Vertragspartner, sondern als Drittförderer oder Sicherungsnehmer.

✅ Zustimmung: Die vertragliche Vereinbarung, dass der Verkäufer die Einmessungskosten trägt, ist grundsätzlich wirksam – doch bei dessen Insolvenz wird sie zur Insolvenzmasse zugeordnet und unterliegt der vorrangigen Befriedigung nach der Insolvenzordnung.

👉 Handlungsempfehlung: Kontaktieren Sie unverzüglich einen auf Immobilien- und Insolvenzrecht spezialisierten Rechtsanwalt, um die Haftung der Sparkasse zu prüfen, ggf. einen Antrag auf vorläufige Regelung beim Insolvenzgericht zu stellen und die Einmessung nicht zu verzögern – eine verspätete Einmessung kann die Eigentumsumschreibung und damit die Rechtsstellung des Käufers erheblich gefährden.