Bauträgervertrag & Eigentum: Übergabe vor Umschreibung – Wer ist Eigentümer? Vermessungskosten?
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Bauträgervertrag & Eigentum: Übergabe vor Umschreibung – Wer ist Eigentümer? Vermessungskosten?

Hallo,
ich habe mal eine interessante Frage:
Ich wohne nun schon seit einem dreiviertel Jahr in meinem Haus. Bei Übergabe sind laut Vertrag Rechte + Pflichten auf mich übergegangen. Aufgrund der noch zu behebenden Mängel ist die letzte Rate noch nicht bezahlt, daher ist auch noch keine notarielle Umschreibung des Grundstücks auf mich erfolgt.
Meine Frage nun: Bin ich rechtlich gesehen eigentlich nun schon Eigentümer oder nicht?
Und damit verbunden die 2. Frage: Das Katasteramt will jetzt die Vermessung des Gebäudes von mir als Eigentümer beauftragt haben. Ich bin doch gegenwärtig gar nicht der Eigentümer, oder doch? Hätte das nicht der Bauträger machen müssen?
Außerdem ist doch das Gebäude doch schon mal vermessen worden, nämlich bei der Gebäudeabjochung. Aber genau das gleiche Vermessungsbüro bietet mir nun ebenfalls nochmal seine Dienste für die Gebäudevermessung an, Kosten: 1100 DM. Wofür? Dafür, dass die Daten einfach noch mal aufbereitet an das Katasteramt gehen? Ist das nicht Geldschneiderei?
  • Name:
  • Werner
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Bis zur Grundbuchumschreibung besteht das Risiko, dass der Bauträger weiterhin Verfügungsbefugnis über das Grundstück hat.

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    Die Frage dreht sich um den Eigentumsübergang bei einem Bauträgervertrag, wenn die Übergabe des Hauses bereits stattgefunden hat, die Umschreibung im Grundbuch aber noch nicht erfolgt ist. Entscheidend ist hier, dass der Eigentumsübergang nicht automatisch mit der Übergabe des Hauses zusammenfällt.

    🔴 Gefahr: Solange die Umschreibung im Grundbuch nicht erfolgt ist, sind Sie rechtlich noch nicht der Eigentümer des Grundstücks. Der Bauträger bleibt weiterhin der Eigentümer. Dies kann Risiken bergen, beispielsweise im Falle einer Insolvenz des Bauträgers.

    Die Vermessungskosten sind in der Regel Teil der Baunebenkosten und im Bauträgervertrag geregelt. Es ist wichtig zu prüfen, ob die Vermessung tatsächlich notwendig war und ob die Kosten angemessen sind. Eine Gebäudeabsteckung und Gebäudevermessung sind üblicherweise erforderlich, um das Gebäude im Katasteramt einzutragen.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Bauträgervertrag von einem Anwalt für Immobilienrecht prüfen, um Ihre Rechte und Pflichten genau zu klären. Klären Sie mit dem Bauträger die Gründe für die verzögerte Umschreibung und fordern Sie eine zeitnahe Durchführung. Lassen Sie die Vermessungskosten von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bauträgervertrag
    Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, bei dem sich ein Bauträger verpflichtet, ein Gebäude zu errichten oder umzubauen und das Eigentum daran auf den Erwerber zu übertragen. Verwandte Begriffe: Kaufvertrag, Werkvertrag, Immobilienrecht.
    Grundbuch
    Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem Grundstücke und die damit verbundenen Rechte (z.B. Eigentum, Hypotheken) verzeichnet sind. Verwandte Begriffe: Eigentumsrecht, Umschreibung, Belastung.
    Umschreibung
    Die Umschreibung im Grundbuch ist die Änderung des Eigentümers eines Grundstücks im Grundbuch. Sie erfolgt nach Vorlage einer notariellen Urkunde. Verwandte Begriffe: Eigentumsübergang, Grundbuchamt, Auflassung.
    Katasteramt
    Das Katasteramt führt das Liegenschaftskataster, in dem alle Grundstücke mit ihren geometrischen Daten und Nutzungsarten erfasst sind. Verwandte Begriffe: Liegenschaftskataster, Vermessung, Flurstück.
    Gebäudeabsteckung
    Die Gebäudeabsteckung ist die Übertragung der im Lageplan dargestellten Gebäudeposition in die Örtlichkeit. Sie dient dazu, das Gebäude korrekt zu positionieren. Verwandte Begriffe: Vermessung, Lageplan, Bauabnahme.
    Gebäudevermessung
    Eine Gebäudevermessung dient der Erfassung der tatsächlichen Abmessungen und Lage des Gebäudes nach der Fertigstellung. Die Daten werden für die Eintragung ins Katasteramt benötigt. Verwandte Begriffe: Vermessung, Katasteramt, Einmessung.
    Eigentumsübergang
    Der Eigentumsübergang ist der Wechsel des Eigentümers einer Sache. Bei Immobilien erfolgt der Eigentumsübergang erst mit der Umschreibung im Grundbuch. Verwandte Begriffe: Umschreibung, Auflassung, Besitz.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Frage: Wann geht das Eigentum an einem Haus bei einem Bauträgervertrag über?
      Das Eigentum geht erst mit der Umschreibung im Grundbuch auf den Käufer über. Die Übergabe des Hauses und die Zahlung des Kaufpreises sind dafür nicht ausreichend.
    2. Frage: Was passiert, wenn der Bauträger vor der Umschreibung insolvent geht?
      Im Falle einer Insolvenz des Bauträgers besteht das Risiko, dass die Immobilie in die Insolvenzmasse fällt. Es ist ratsam, sich in diesem Fall umgehend rechtlich beraten zu lassen.
    3. Frage: Sind Vermessungskosten bei einem Neubau üblich?
      Ja, Vermessungskosten sind üblich, da das Gebäude im Katasteramt eingetragen werden muss. Die Kosten sollten jedoch im Bauträgervertrag transparent aufgeführt sein.
    4. Frage: Was ist eine Gebäudeabsteckung?
      Eine Gebäudeabsteckung ist die Übertragung der im Lageplan dargestellten Gebäudeposition in die Örtlichkeit. Sie dient dazu, das Gebäude korrekt zu positionieren.
    5. Frage: Was ist eine Gebäudevermessung?
      Eine Gebäudevermessung dient der Erfassung der tatsächlichen Abmessungen und Lage des Gebäudes nach der Fertigstellung. Die Daten werden für die Eintragung ins Katasteramt benötigt.
    6. Frage: Kann ich die Umschreibung im Grundbuch selbst beschleunigen?
      Sie können den Notar bitten, die Umschreibung zügig zu bearbeiten und beim Grundbuchamt nach dem Stand der Bearbeitung fragen.
    7. Frage: Was passiert, wenn Mängel am Haus vorhanden sind?
      Bei Mängeln haben Sie Anspruch auf Nachbesserung durch den Bauträger. Die letzte Rate kann bis zur Beseitigung der Mängel zurückbehalten werden.
    8. Frage: Wie kann ich mich vor Risiken bei einem Bauträgervertrag schützen?
      Lassen Sie den Bauträgervertrag vor Unterzeichnung von einem Anwalt prüfen und bestehen Sie auf einer transparenten Kostenaufstellung.

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    • Bauträgervertrag prüfen lassen
      Die Prüfung eines Bauträgervertrags durch einen Anwalt kann vor Risiken schützen.
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      Welche Rechte haben Käufer bei Mängeln am Neubau und wie können sie diese geltend machen?
    • Insolvenz des Bauträgers
      Was passiert, wenn der Bauträger während der Bauphase oder vor der Umschreibung insolvent geht?
    • Grundbuchamtliche Eintragung
      Der Ablauf der grundbuchamtlichen Eintragung und die damit verbundenen Kosten.
    • Vermessungskosten beim Hausbau
      Welche Vermessungsleistungen sind üblich und wie setzen sich die Kosten zusammen?

  2. Keine Hilfe zur Eigentumsfrage – Antwort irrelevant

    Schreib ein Buch!
    Das hört ja nie auf! Sorry, helfen kann ich bei der Frage nicht.
    • Name:
    • Martin Beisse

  3. Eigentumsübergang verzögert? Mängelklärung & Bauträgervertrag

    hast recht, MB ... aber das Problem dürfte doch öfter auftauchen, oder?
    Denn derartige Verträge kommen doch oft vor und auch solche Situationen. Und wenn jetzt die Mängelklärung sich noch Jahre hinzieht? Werde ich dann nie Eigentümer oder wie ...?
    • Name:
    • Werner

  4. BAU.DE – Alternative zum bestehenden Bauvertrag

    hatten wir doch schon geklärt 🙂
    Abreißen oder verscheuern und mit BAU.DE neu bauen 🙂
    • Name:
    • Martin Beisse

  5. Hausverkauf bei Mängeln? Frage an Bauexperten

    och jooo / ... Hallo Herr Schotten!
    wie soll ich denn das Haus so zu einem angemessenen Wert loswerden? ☹
    Aber jetzt warte ich doch mal, ob mir jemand bei der obigen Frage helfen kann ... vielleicht Herr Schotten?
    • Name:
    • Werner

  6. Eigentumsübergang: Grundbucheintragung ist entscheidend!

    Grundstücke
    Keine Rechtsbelehrung, aber meines Wissens ist man Eigentümer an einem Grundstück wirklich erst dann, wenn man im Grundbuch auch als Eigentümer gemäß den dafür geltenden Vorschriften eingetragen ist, d.h. der eigentliche Eigentumsübergang vollzieht sich erst zu diesem Zeitpunkt.
    • Name:
    • H.G.H.

  7. Bauträger bleibt Eigentümer bis zur Umschreibung!

    Foto von Helmuth Plecker

    Eigentümer ist noch der Bauträger!
    Die letzte Rate ist noch nicht geflossen, wegen noch ausgebliebener Mängelbeseitigung. Umschreibung noch nicht erfolgt. Also ist der Bauträger noch Eigentümer. Ein allbekanntes Problem. Der Bauträger muss aber auch die Gebäudeversicherung tragen. Erst vier Wochen nach Grundbuchamtlicher Umschreibung kann der Erwerber wählen, ob er den bestehenden Versicherungsvertrag übernimmt oder einen neuen wählt. Sprechen Sie auf jedem Fall mit Ihrem Versicherungsmenschen darüber!
    Die Geschichte mit der Einmessung ist schon richtig  -  mag es auch für Sie ungewöhnlich klingen. Das Schnurgerüst dient lediglich dafür, auf der Baustelle dafür zu sorgen, dass das geplante Objekt auch dahin kommt, wo es ist. Jetzt gibt es bei der Ausführung auch zulässige Maßtoleranzen, die das Schnurgerüst nicht hergibt. Die Gebäudeeinmessung ist sozusagen eine Revisionsmessung, die letztlich auch beim Katasteramt zur Aktualisierung des Bestand dient. Der Preis scheint mir OK. Ob nun der Bauträger die Kosten tragen muss, regelt eigentlich der Vertrag (sollte er eigentlich!). Hier geht es aber in die "Juristerei" aus der ich mich leider raushalten muss.

  8. Katasteramt kontaktiert: Bauträger oder Eigentümer kontaktieren?

    Im Bauvertrag ist nur die Grundstücksvermessung erwähnt
    die der Bauträger veranlasst hat und auch bezahlt hat. Über die Gebäudeeinmessung jedoch steht nichts drin.
    Aber wenn ich noch nicht Eigentümer bin, wieso wendet sich dann das Katasteramt an mich? Oder soll ich das einfach dem Bauträger weiterleiten ...?
    • Name:
    • Werner

  9. Gebäudeversicherung: Bauträger vs. eigene Police?

    HP, zur Gebäudeversicherung:
    ... habe ich noch eine Frage:
    Eine Gebäudeversicherung habe ich schon abgeschlossen, als ich eingezogen bin. War das dann unnütz?
    Müsst ich mal fragen, ob mein Bauträger noch eine Gebäudeversicherung hat. Ich glaube nicht.
    • Name:
    • Werner

  10. Eigentum durch Grundbucheintrag: Lastenfreiheit beachten!

    Eigentum erst mit Grundbucheintragung
    Der Erwerber wird erst Eigentümer mit der Grundbucheintragung selbst. Diese folgt regelmäßig erst der Zahlung der Schlussrate, kann aber auch ohne erfolgen (bspw. wg. Aufrechnung). Wichtig für den Erwerber ist nach der Eigentumsübertragung, dass er das Grundstück "lastenfrei" erhält, d.h. ohne die Finanzierungsgrundschulden (Globalgrundschuld) des Bauträgers. Dafür wird von der finanzierenden Bank vor Zahlung (Fälligkeitsvoraussetzung) die sog. Freistellungserklärung abgegeben.
    Wer die Vermessungskosten zu tragen hat, ist auf zweierlei Arten zu bestimmen. Zunächst einmal gibt es einen Kostenschuldner gegenüber dem Vermessungsingenieur. Dies bestimmt sich nach den einschlägigen Rechtsgrundlagen. Wer dann im Verhältnis Bauträger-Erwerber die Kosten letztendlich zu tragen hat, bestimmt sich nach dem Bauträgervertrag. Ist dort nichts ausdrücklich geregelt, muss der Vertrag ausgelegt werden.
    Die Lastenregelung spricht dafür, dass der Erwerber die Einmessung bezahlen muss. Dagegen könnte m.E. eine Schlüsselfertig-Klausel sprechen. Dies ist eine im Einzelfall zu klärende Frage.
    Ich empfehle meinen Mandanten immer, die Einmessungskosten im Bauträgervertrag ausdrücklich zu benennen, damit es hier nicht zum Streit kommt.
    MfG
    RA Schotten, Reutlingen

  11. Versicherungsfall: Beratungspflicht des Versicherungsmaklers!

    Foto von

    Was schief gelaufen mit der Versicherung ...
    Was schief gelaufen mit der Versicherung das Problem kenne ich. Ich unterstelle an dieser Stelle, dass Ihr Versicherungsmakler Ihnen unzulässiger Weise eine Versicherung "angedreht" hat. Er hätte Sie beraten müssen. Er hätte wissen (oder Sie darauf stoßen, nachzufragen bei Ihrem Bauträger) müssen, dass der Rohbau versichert ist und eine Rohbauversicherung in eine Gebäudeversicherung übergeht. Er hätte auch wissen müssen, dass Sie binnen vier Wochen nach Umschreibungsdatum die bestehende Versicherung kündigen können und erst dann bei Ihm eine abschließen können. Jetzt gibt es zwei Versicherungen und Sie zahlen Prämien für eine, die es noch gar nicht geben darf. Ich kenne das Problem sehr gut. Welcher Bauträger erklärt seinem Kunden sowas schon?

  12. Fertigstellung trotz Mängel? Versicherungsfragen zur Umschreibung

    tja, und nun?
    die Versicherung habe ich mir schon selber gesucht und abgeschlossen, da ich der Meinung war, dass ab der Übergabe die Rechte und Pflichten auf mich übergehen, und ich darum mein Haus selbst versichern muss.
    Außerdem wurde von der Versicherung immer nur nach dem "Fertigstellungsdatum" gefragt. Aber ist denn ein Haus, wo noch Mängel beseitigt werden müssen, noch nicht "fertiggestellt", auch wenn ich schon fast 10 Monate drin wohne?
    Tja, was mach ich nun? Die 2. Versicherung kündigen bis die Umschreibung erfolgt ist? Wenn sich alles in den nächsten Monaten klärt, sicher nicht. Aber wenn sich die Mängelbeseitigung noch Jahre hinzieht?
    • Name:
    • Werner

  13. Doppelte Gebäudeversicherung: Kulanz oder Konfrontation?

    Foto von

    Da haben Sie ein Problem, würde ich sagen!
    Denn versuchen Sie mal aus der zweiten Versicherung herauszukommen. Da können Sie zunächst nur an die Kulanz appellieren oder die Konfrontationsschiene gehen, leider! Aber versuchen Sie es erst mal mit einem Gespräch mit Ihrem Versicherungsmakler und fragen Sie nach der Kulanzregelung!
    Es gehen zwar alle Rechte und Pflichten an Sie über, aber versicherungstechnisch ist das halt anders zu sehen. Vielleicht kann Herr Schotten auch was dazu sagen, denn jetzt streifen wir beinahe eine Rechtsfrage!

  14. Versicherungsrisiko ab Übergabe: Klausel im Bauträgervertrag prüfen!

    Hallo Herr Schotten, was meinen Sie denn zu der Versicherungsfrage?
    Ist die 2. Versicherung unnütz?
    Kann ich sie kündigen?
    Auf jeden Fall werde ich mal heute Abend alle Unterlagen hervorkramen, denn mir ist grad eingefallen, dass im Bau- / Kaufvertrag irgend so eine Klausel drin ist, dass das Versicherungsrisiko ab Übergabe auf mich übergeht ...
    • Name:
    • Werner

  15. Klärungsbedarf: Bauträger zur Gebäudeversicherung befragen!

    Foto von

    Genau richtig!
    Hier ist nämlich Klärungsbedarf. Fragen Sie auch bei Ihrem Bauträger mal ganz dumm, wie die das sehen.

  16. Bauträgervertrag: Versicherungspflicht ab Übergabe – Klausel gefunden!

    Hab's gefunden: Folgende Klausel steht im Vertrag bezüglich Versicherung:
    Ich zitiere wörtlich:
    "Der Abschluss von Versicherungen (z.B. Haftpflicht- und Feuerversicherung (Haftpflichtversicherung, Feuerversicherung)) obliegt dem Bauherrn auf eigene Rechnung, und zwar für Risiken des Bauherrn und für die Zeit ab Übergabe. Die Firma schließt eine Bauwesenversicherung ab. "
    Als Erklärung wurde uns beim Notar damals folgendes gesagt:
    Risiken des Bauherrn = persönliche Risiken, die bei der Eigenleistung entstehen, also die Unfallversicherung bei der BG.
    für die Zeit ab Übergabe = damit ist sei die Wohngebäudeversicherung ab Übergabe des Hauses gemeint
    Zur Gebäudeeinmessung habe ich nichts gefunden. Zum Thema Vermessungskosten ist lediglich festgelegt, dass die Grundstücksvermessung der Bauträger bauftragt und dessen Kosten im Festpreis enthalten sind. Schlüsselfertigkeitsklausel gibt es keine.
    Tja, vermutlich werde ich auf den Kosten hängenbleiben. Merkwürdig finde ich nur, dass das Katasteramt mir geschrieben hat. Wo ich doch (noch) gar nicht der Eigentümer bin ... Vielleicht sollte ich die mal darauf hinweisen..? 😉
    • Name:
    • Werner
  17. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Bauträgervertrag: Eigentumsübergang, Vermessungskosten & Versicherung

    💡 Kernaussagen: Der Eigentumsübergang erfolgt erst mit der Grundbucheintragung. Bis dahin ist der Bauträger Eigentümer. Es besteht Klärungsbedarf bezüglich der Gebäudeversicherung, da oft sowohl Bauträger als auch Erwerber eine Versicherung abschließen. Die Vermessungskosten sind im Bauträgervertrag geregelt, wobei zwischen Grundstücksvermessung und Gebäudeeinmessung unterschieden werden muss. Die Kommunikation mit dem Katasteramt sollte ggf. an den Bauträger weitergeleitet werden, solange die Umschreibung nicht erfolgt ist.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Bauträger bleibt Eigentümer bis zur Umschreibung! wird darauf hingewiesen, dass der Bauträger bis zur Umschreibung die Gebäudeversicherung tragen muss. Klären Sie die Versicherungsfrage mit Ihrem Versicherungsmakler und dem Bauträger, wie im Beitrag Klärungsbedarf: Bauträger zur Gebäudeversicherung befragen! empfohlen wird.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Eigentum durch Grundbucheintrag: Lastenfreiheit beachten! betont die Wichtigkeit der Lastenfreiheit des Grundstücks nach der Eigentumsübertragung, d.h. ohne die Finanzierungsgrundschulden des Bauträgers. Dies ist eine wichtige Fälligkeitsvoraussetzung.

    💰 Zusatzinfo: Die Kostenschuldnerschaft für Vermessungsleistungen hängt vom Vertrag ab. Im Beitrag Bauträgervertrag: Versicherungspflicht ab Übergabe – Klausel gefunden! wird eine Klausel bezüglich der Versicherungspflicht ab Übergabe zitiert, was relevant für die Klärung der Verantwortlichkeiten ist.

    👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie Ihren Bauträgervertrag auf Klauseln bezüglich Eigentumsübergang, Vermessungskosten und Versicherungspflichten. Klären Sie die Zuständigkeiten mit dem Bauträger und Ihrem Versicherungsmakler, um doppelte Versicherungen oder unklare Verantwortlichkeiten zu vermeiden. Beachten Sie die Hinweise zur Lastenfreiheit bei der Grundbucheintragung.

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