Bauherrenrechnung prüfen: Bautenstand nicht erreicht – Was tun bei Abweichungen?
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Eine Zahlung setzt keine Abnahme voraus!
Hallo,

wir haben heute eine Rechnung vom Bauträger erhalten zu einer Wohnung, die wir in Bayern gekauft haben.

Uns stört eine Position in dieser Rechnung. Es wird folgendermaßen formuliert: " ... nach Bautenstand [ ... ] nach Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe [ ... ] bis spätestens 27.10.2014 [ ... ] zu überweisen [ ... ] Unabhängig von dem vorgenanntn Zahlungsziel möchten wir Sie darauf hinweisen, dass die Übergabe Ihrer Wohnung erst dann erfolgen kann, wenn der o.g. Gesamtbetrag bei uns eingegangen ist. "

Die Wohnung ist längst nicht fertig, wir waren heute vor Ort um dies zu prüfen:

• Keine Innentüren, nur Zargen montiert,
• An dem Wohnungseingang keine Tür,
• Holzböden fehlen in SZ^Abk., Flur und WZ,
• Sanitär nicht vollständig vorhanden (nur Dusch- / Badewanne (Duschwanne, Badewanne)), kein Waschbecken/WC und keinerlei Armaturen, Hz im Bad fehlt,
• Stromkasten nicht angeschlossen (liegt noch offen mit allen Kabeln frei,
• Strominstallation nicht fertiggestellt (alles noch Rohmontage)
• Balkon nicht montiert => Lebensgefährlich im Wohnzimmer wo nur 2 Raumhohe Fenster vorhanden sind.

Die Wohnung soll laut Vertrag Ende Oktober 2014 fertiggestellt werden und der Bauträger hat immer mündlich zugesagt, dass alles pünktlich fertig wird.

Selbst wenn wir davon ausgehen würden, dass es bis zum Ende Oktober noch 2 Wochen gibt, bei denen die meisten Arbeiten erledigt werden, sollte die Rechnung erst dann gestellt werden, wenn tatsächlich alle Arbeiten abgeschlossen sind.

1) => sehen wir das falsch?

Wir fürchten, wenn wir nicht zahlen (obwohl dies derzeit nicht gerechtfertigt ist), dass dies zur Anlass vom Bauträger genommen wird, dass die Abnahme der Wohnung nach hinten zu schieben, und zwar "nur weil wir nicht rechtzeitig bezahlt haben" ... und dann kein Anspruch auf Entschädigung gestellt werden kann, dass die Wohnung mit Verspätung geliefert wurde.

2) => sehen wir dies auch falsch?

3) Gehört der Balkon zum Gemeinschaftseigentum oder Zum Sondereigentum? Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums (inkl. Fassaden wahrscheinlich) ist laut Vertrag zu einem späteren Termin.

Wäre toll, ein paar Einblicke von Profis zu erhalten ...

Danke! Eine Rechnung muss dem Tag der Leistungserbringung entsprechen. Eine Leistung wird nach einer Abnahme fällig. Die Abnahme muss beantragt werden. Somit wäre die Rechnung als Abschlag zu werten und entsprechend zu kürzen. Haben Sie denn keinen Bauleiter? Wegen dem Balkon müssen Sie die Teilungserklärung prüfen. Jedenfalls gehört der Balkon zur Wohnung, d.h. der Wohnungswert ist mit Balkon. Eine Schluss- oder Endabrechnung (Schlussabrechnung, Endabrechnung) ohne Balkon wäre unzulässig. Weiterhin wäre zu prüfen, ob die Eigentumswohnung ohne fertige Allgemeinbereiche überhaupt nutzbar ist. Ebenso ist es an der Zeit, nach einem Verwalter zu fragen der seine Arbeit aufnimmt und für Abnahmen und Mängelbeseitigung der Allgemeinbereiche sorgt. Achten Sie auf die Qualität des Verwalters und prüfen Sie den Verwaltervertrag genau vor einem Beschluss. Informieren Sie sich über Abnahmen, Beweislastumkehr und Abstimmungsverhalten. Wichtig ist dabei Abstimmung nach Köpfen oder MEA. Abstimmen dürfen Sie erst nach Eintrag im Grundbuch. Bei Abstimmung nach Köpfen gilt: jeder hat nur einen Kopf, auch wenn er mehrere Einheiten besitzt. Das vergessen Bauträger gerne wenn noch nicht alle Einheiten verkauft sind. Vorsicht ist geboten wenn der Verwalter geschäftlich mit dem Bauträger verbunden ist. Werter Fragesteller,
es ist natürlich absoluter Quatsch  -  wie Herr Kirschner dies hier geschrieben hat  -  das eine Zahlung von Ihnen eine Abnahme voraus setzen würde, es sei denn, Sie hätten dies so vereinbart.
§ 632 a BGB^Abk.
(1) Der Unternehmer kann von dem Besteller für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung eine Abschlagszahlung in der Höhe verlangen, in der der Besteller durch die Leistung einen Wertzuwachs erlangt hat. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abschlagszahlung nicht verweigert werden. § 641 Abs. 3 gilt entsprechend. Die Leistungen sind durch eine Aufstellung nachzuweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglichen muss. Die Sätze 1 bis 4 gelten auch für erforderliche Stoffe oder Bauteile, die angeliefert oder eigens angefertigt und bereitgestellt sind, wenn dem Besteller nach seiner Wahl Eigentum an den Stoffen oder Bauteilen übertragen oder entsprechende Sicherheit hierfür geleistet wird.
(2) Wenn der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen, können Abschlagszahlungen nur verlangt werden, soweit sie gemäß einer Verordnung auf Grund von Artikel 244 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche vereinbart sind.
(3) Ist der Besteller ein Verbraucher und hat der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand, ist dem Besteller bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 vom Hundert des Vergütungsanspruchs zu leisten. Erhöht sich der Vergütungsanspruch infolge von Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages um mehr als 10 vom Hundert, ist dem Besteller bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit in Höhe von 5 vom Hundert des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu leisten. Auf Verlangen des Unternehmers ist die Sicherheitsleistung durch Einbehalt dergestalt zu erbringen, dass der Besteller die Abschlagszahlungen bis zu dem Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhält.
(4) Sicherheiten nach dieser Vorschrift können auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden.
Es ist also so, dass Abschlagszahlungen verlangt werden dürfen. Zu leistende Abschlagszahlungen setzen nicht unbedingt ein zu vollziehende Abnahme voraus, die vorher vollzogen hätte werden müssen, bevor Sie zahlen, dass ist völliger Quatsch.
Zumal Sie auch noch Abschlagszahlungen zu leisten im Vertrag vereinbart haben (so habe ich das verstanden, was Sie geschrieben haben)
Zudem ist es so, dass Sie einen Vertrag  -  insofern verstehe ich das so einen notariellen Kaufvertrag- haben, in dem die Parameter  -  die eine Zahlung doer eine Abschlagszahlung von Ihnen auslösen würden  -  zweifelsfrei definiert sind oder zumindest darin zweifelsfrei definiert sein sollten.
Auch ist sicherlich das vom Bauträger zu leistende Bausoll nicht in Sondereigentum, Allgemeineigentum, Teileigentum etc. unterteilt, jedenfalls sicherlich nicht, in den für die Fälligkeit der Rechnung auslösenden Parametern. Das mag es geben ist aber denn dann sicherlich kein allgemein üblicher Vertrag mehr und daher wohl eher sicherlich unwahrscheinlich. Klar sollten Sie den Vertrag dahingehend ebenfalls und auch und unbedingt genauer überprüfen, auf jeden Fall allerdings fündig glaube ich nicht, dass Sie dort dahingehend werden.
Sie schreiben zum Gemeinschaftseigentum, dass dies später fertig gestellt werden soll oder später fertig gestellt werden würde, dann gäbe es allerdings keine Wände, keinen Estrich, keine Deckenplatte, keine Bodenplatte keine ... etc.. Da ist die Formulierung genauestens zu überprüfen.
Ich kenne nun zwar Ihren ganzen Vertrag nicht, dennoch würde ich einmal mit ziemlicher Sicherheit davon ausgehen wollen, dass für die Fälligkeit der erhaltenen Rechnung sodann bestimmte Parameter erreicht bzw. erfüllt sein sollten, die nach den von Ihnen hier geschilderten Tatsachensachverhalten nicht erfüllt sind.
Sie sollten mit dem Bauträger sprechen und sodann Sie hier kein für Sie befriedigendes Ergebnis erzielen, sollten Sie jemanden beauftragen, der sich damit auskennt. Entweder einen Sachverständigen der den tatsächlichen Bautenstand überprüft  -  das wirkt oft Wunder (und der sieht auch sicher noch andere Dinge, hinsichtlich der Qualität der Ausführung, die Ihnen selbst bislang noch gar nicht aufgefallen sind)  -  oder aber Sie sollten sich anwaltlichen Rat einholen.
Mit freundlichem Gruß
ReiMa-Baudienstleistungen UG^Abk. (haftungsbeschränkt)
GF: Markus Reinartz

Nur den erbrachten Leistungsstand bezahlen!
allerdings unfertige Leistungen in Rechnung stellt, sollte man dafür keine Abschlagszahlung leisten.

Man sollte wissen, dass unfertige oder mangelhafte Leistungen einen Abschlag in Höhe der doppelten Herstellungskosten erlauben (Druckzuschlag) Damit soll erreicht werden, dass auch wirklich fertig gebaut wird und der Kunde nicht eine unfertige Leistung erhält.

Im übrigen sollte man mal den Vertrag durchsehen.

Sort sind bestimmt Abschlagszahlungen angesprochen. (Würde ich mal vermuten) Die Grund-Voraussetzung für eine Schlussrechnung sind fertige und mängelfreie Leistungen. Weiterhin bedeutet es die Beweislastumkehr. Damit ist die Rechnung weder berechtigt noch fällig, ja die Rechnung ist illegal. Ein Bauleiter der solches Vorgehen unterstützt gehört gefeuert. Üblich sind Abschlagszahlungen bis 80 Prozent erbrachter Leistung oder 90 Prozent nach einer Abnahme. Schlussrechnungen werden nach einer Mängelbeseitigung fällig. Abnahmen von unfertigen Leistungen sind unmöglich oder als Teilabnahmen zu deklarieren. Sie sollten die Rechnung beweiskräftig zurück schicken und anbieten eine Abschlagsrechnung mit 80 Prozent erbrachter Leistung zu stellen. Selbstverständlich sollte nur der Leistungsstand bezahlt werden, der auch vom Auftragnehmer erbracht worden ist. Logisch, anders sollte man dies nicht handhaben.
Im Vertrag wird schon genauer fixiert sein, was, unter welchen Voraussetzungen zu bezahlen ist. Schauen Sie auf jeden Fall in den Vertrag.
Auch stehen  -  dies aber hier nur ergänzend erwähnt  -  geringfügige Mängel einer Abnahme nicht entgegen, auch dass sollte bedacht werden.
Auch sollten Sie jemanden beauftragen, der sich mit der Materie auskennt und der Ihnen unter doie Arme greift.
Mit freundlichem Gruß
Markus Reinartz