Architektenhonorar Dachgeschossausbau: Kosten bei Abbruch nach Leistungsphase 1-4?

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Ich verstehe, dass Sie den Dachgeschossausbau nach den Leistungsphasen 1-4 abgebrochen haben und nun Fragen zum Architektenhonorar haben.

Die Berechnung des Architektenhonorars richtet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Da die Leistungsphasen 1-4 erbracht wurden, hat der Architekt Anspruch auf Honorar für diese Leistungen. Die genaue Höhe hängt von der anrechenbaren Bausumme und dem vereinbarten Honorarsatz ab.

Es ist wichtig, den Architektenvertrag genau zu prüfen. Dort sollten Regelungen zum Umgang mit Änderungen des Bauvorhabens oder einem Abbruch enthalten sein. Möglicherweise gibt es Klauseln, die die Honoraransprüche des Architekten in solchen Fällen regeln.

👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen, sich mit dem Architekten in Verbindung zu setzen und die Honorarfrage offen zu besprechen. Klären Sie, welche Leistungen genau erbracht wurden und wie das Honorar berechnet wurde. Bei Unklarheiten oder Streitigkeiten kann eine Beratung durch einen Anwalt für Baurecht sinnvoll sein.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Abrechnung von Architektenhonoraren nach HOAI für einen nicht realisierten Dachgeschossausbau. Der Nutzer hat die Leistungsphasen 1 bis 4 (Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung) in Auftrag gegeben, das Bauvorhaben jedoch vor der Umsetzung abgebrochen. Die zentrale Frage ist, wie das Honorar korrekt zu bewerten ist, insbesondere bei fehlendem schriftlichem Vertrag.

✅ Zustimmung: Die Einschätzung, dass die erbrachten Leistungen der Phasen 1-4 grundsätzlich vergütungspflichtig sind, ist korrekt. Der Architekt hat Anspruch auf Honorar für die tatsächlich erbrachten Leistungen, unabhängig davon, ob das Bauvorhaben später durchgeführt wird.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass ein schriftlicher Vertrag für den Zuschlag nach HOAI zwingend erforderlich ist, ist nicht ganz zutreffend. Nach der Rechtsprechung des BGH kann ein Zuschlag auch bei konkludentem Verhalten vereinbart werden, wenn die Parteien dies stillschweigend vorausgesetzt haben. Allerdings ist ein schriftlicher Vertrag der sicherste Weg, um den Zuschlag zu vereinbaren. Ohne schriftliche Vereinbarung besteht ein erhebliches Risiko, dass der Zuschlag nicht durchsetzbar ist.

➕ Ergänzung: Die Bewertung der Grundleistung sollte nach der Honorarzone und den anrechenbaren Kosten erfolgen. Bei einem Dachgeschossausbau mit kompletter Dachneuerstellung und Gauben handelt es sich in der Regel um ein Gebäude nach § 24 HOAI, nicht um raumbildende Ausbauten nach § 25 HOAI. Die anrechenbaren Kosten sind auf Basis der Kostenschätzung des Architekten zu ermitteln, wobei bei Abbruch des Vorhabens die letzte plausible Kostenschätzung als Grundlage dient.

🔴 Gefahr: Ein erhebliches Risiko besteht darin, dass der Architekt ohne schriftlichen Vertrag möglicherweise nur die Mindestsätze der HOAI abrechnen kann, sofern keine wirksame Vereinbarung über einen Zuschlag nachgewiesen werden kann. Zudem könnte der Architekt versuchen, die Kostenschätzung nachträglich zu erhöhen, um ein höheres Honorar zu erzielen. Der Nutzer sollte daher alle schriftlichen Unterlagen (E-Mails, Kostenschätzungen, Planunterlagen) sichern, um die tatsächlich vereinbarten Leistungen und Kosten nachweisen zu können.

👉 Handlungsempfehlung: Der Nutzer sollte umgehend eine schriftliche Vereinbarung mit dem Architekten über die Abrechnung der erbrachten Leistungen treffen. Dabei ist auf Basis der letzten Kostenschätzung ein konkretes Honorar zu ermitteln. Es wird dringend empfohlen, einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt zu konsultieren, um die rechtlichen Risiken zu minimieren und eine faire Abrechnung sicherzustellen. Zudem sollte der Nutzer prüfen, ob die erbrachten Planungsleistungen (z.B. Genehmigungsplanung) noch für ein späteres Bauvorhaben nutzbar sind, um den Wert der erbrachten Leistungen zu maximieren.

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Der Sachverhalt betrifft die Honorarabrechnung eines Architekten nach Abschluss der Leistungsphasen 1–4 (Grundlagenermittlung bis Entwurfsplanung) für einen geplanten Dachgeschossausbau, der letztlich nicht realisiert wird. Da kein schriftlicher Vertrag vorliegt, fehlt die vertragliche Grundlage für die Anwendung der HOAI – die seit 2021 durch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) 2021 abgelöst wurde, die jedoch keine verbindlichen Mindesthonorare mehr vorsieht, sondern Orientierungswerte bietet.

🔴 Gefahr: Ohne schriftlichen Vertrag besteht erhebliches Risiko, dass die Honorarforderung des Architekten mangels wirksamer Vereinbarung nicht durchsetzbar ist – insbesondere bei fehlender Kostenschätzung mit verbindlichem Charakter oder nachweisbarer Leistungsannahme durch den Auftraggeber.

⚠️ Korrektur: Die Unterscheidung zwischen § 24 (Gebäude) und § 25 (raumbildende Ausbauten) der alten HOAI ist obsolet: Die HOAI 2021 kennt keine solchen gesonderten Zuschlagsregelungen mehr; stattdessen gelten pauschale Honorarberechnungen nach Leistungsumfang und Baukostenbasis – sofern vertraglich vereinbart.

➕ Ergänzung: Die Bewertung als "Gebäude" oder "raumbildender Ausbau" ist für die Honorarermittlung heute nur noch relevant, wenn eine vertragliche Bezugnahme auf die HOAI 2021 oder eine frühere Fassung ausdrücklich vereinbart wurde – was im vorliegenden Fall mangels Vertrag nicht nachweisbar ist.

✅ Zustimmung: Die Frage nach der Honorarhöhe bei Nichtdurchführung des Bauvorhabens ist berechtigt: Grundsätzlich steht dem Architekten ein Honorar nur für tatsächlich erbrachte und vereinbarte Leistungen zu – nicht für hypothetische Baukosten oder nicht realisierte Bauphase 5–9.

❌ Widerspruch: Die Annahme, ein Zuschlag nach § 24 oder § 25 HOAI sei automatisch anwendbar, ist falsch: Solche Zuschläge setzten stets eine wirksame vertragliche Vereinbarung voraus – ohne Vertrag gibt es keine gesetzliche Verpflichtung zur Zahlung solcher Zuschläge.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen auf Architektenrecht spezialisierten Rechtsanwalt oder einen unabhängigen Bauvertragsberater, um die Wirksamkeit der Leistungsannahme, die Beweislage für mündliche Vereinbarungen und die Honorarhöhe im Einzelfall zu prüfen – insbesondere vor Zahlung oder gerichtlicher Inanspruchnahme.