Architektenhonorar für Baugesuch: Angebot prüfen – Ist der Preis in Ordnung?
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Architektenhonorar für Baugesuch: Angebot prüfen – Ist der Preis in Ordnung?

Hallo,
ich habe ein Angebot von einem Architekten für das Baugesuch für meinen Dachgeschossausbau (150 m²) bekommen, das mir zu hoch erscheint.
Bei Umbaukosten von netto 85.000 kommt er bei Zone III, Mittelwert (10.964 €) und einem 30 prozentigen Umbauzuschlag (3289,20) sowie 9 Prozent Nebenkosten (986,76) auf 15.239,96 € und davon 27 Prozent für das Baugesuch auf 4155,29 €.
Ich habe auf dem Online-Rechner bei Archifee nachgerechnet und komme da nur auf etwas über 3000 €.
Zudem gibt es eine fünf Jahre alte Baugenehmigung mit Plänen, die schon alle Maße etc. enthalten. Ich weiß, dass Laien immer gerne an Architektenhonoraren mosern, aber ich finde 4000 € für einen Bauplan, der nur abzuändern ist, eine ganze Menge Geld. Soll/kann ich da noch verhandeln oder ist der Preis aus Sicht von Experten in Ordnung?
Vielen Dank,
Katharina
  • Name:
  • Katharina Müller
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Ich kann Ihnen keine verbindliche Aussage zur Angemessenheit des Architektenhonorars geben, da dies von vielen Faktoren abhängt.

    Grundlagen der Honorarberechnung:

    • Honorarzone: Die Honorarzone (hier Zone III) bestimmt den Schwierigkeitsgrad des Projekts.
    • Anrechenbare Kosten: Die Nettobaukosten (85.000 €) sind die Basis für die Honorarberechnung.
    • Umbauzuschlag: Ein Umbauzuschlag von 30% ist üblich, wenn es sich um einen Umbau handelt.
    • Nebenkosten: Nebenkosten von 9% sind ebenfalls üblich.

    Prüfung des Angebots:

    • HOAI-Konformität: Vergleichen Sie das Angebot mit den Sätzen der Honorarordnung für Architekten (HOAIAbk.).
    • Leistungsphasen: Stellen Sie sicher, dass alle relevanten Leistungsphasen im Angebot enthalten sind.
    • Detaillierte Aufschlüsselung: Fordern Sie eine detaillierte Aufschlüsselung der Kosten an.

    👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie sich eine Zweitmeinung von einem anderen Architekten oder einem Bausachverständigen ein, um das Angebot prüfen zu lassen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Architektenhonorar
    Das Architektenhonorar ist die Vergütung für die Leistungen eines Architekten. Es wird in Deutschland durch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt. Das Honorar richtet sich nach den anrechenbaren Kosten des Bauvorhabens, der Honorarzone und den erbrachten Leistungsphasen.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Leistungsphasen, Anrechenbare Kosten
    HOAI
    Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist eine deutsche Verordnung, die die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen regelt. Sie dient als Grundlage für die Honorarberechnung und soll eine angemessene Vergütung für die erbrachten Leistungen sicherstellen.
    Verwandte Begriffe: Architektenhonorar, Leistungsphasen, Honorarzone
    Leistungsphasen
    Die Leistungsphasen sind die einzelnen Abschnitte eines Bauprojekts, die von Architekten und Ingenieuren erbracht werden. Die HOAI definiert neun Leistungsphasen, die von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung reichen. Jede Leistungsphase umfasst bestimmte Aufgaben und Leistungen, die entsprechend honoriert werden.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Architektenhonorar, Bauprojekt
    Anrechenbare Kosten
    Die anrechenbaren Kosten sind die Kosten, die für die Berechnung des Architektenhonorars herangezogen werden. Sie umfassen die Nettobaukosten, also die Kosten ohne Mehrwertsteuer, die für die Bauausführung erforderlich sind. Nicht dazu gehören Grundstückskosten, Finanzierungskosten und Kosten für die Bauherrenleistungen.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Architektenhonorar, Baukosten
    Honorarzone
    Die Honorarzone ist ein Faktor bei der Berechnung des Architektenhonorars nach HOAI. Sie gibt den Schwierigkeitsgrad des Bauprojekts an. Es gibt fünf Honorarzonen, wobei Zone I die einfachsten und Zone V die schwierigsten Projekte umfasst.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Architektenhonorar, Schwierigkeitsgrad
    Umbauzuschlag
    Der Umbauzuschlag ist ein prozentualer Aufschlag auf das Architektenhonorar, der bei Umbauten, Modernisierungen oder Instandsetzungen erhoben wird. Er berücksichtigt den erhöhten Planungs- und Koordinationsaufwand, der bei solchen Projekten im Vergleich zu Neubauten entsteht.
    Verwandte Begriffe: Architektenhonorar, HOAI, Umbau
    Baugesuch
    Ein Baugesuch, auch Bauantrag genannt, ist ein formeller Antrag auf Genehmigung eines Bauvorhabens bei der zuständigen Baubehörde. Das Baugesuch muss alle relevanten Unterlagen und Pläne enthalten, die für die Beurteilung des Vorhabens erforderlich sind.
    Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Bauantrag, Baubehörde

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Wie wird das Architektenhonorar berechnet?
      Das Architektenhonorar wird in Deutschland nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) berechnet. Die Berechnungsgrundlage sind die anrechenbaren Baukosten, die Honorarzone (Schwierigkeitsgrad) und die Leistungsphasen, die der Architekt erbringt. Ein Umbauzuschlag kann bei Umbauten hinzukommen.
    2. Was sind anrechenbare Kosten?
      Anrechenbare Kosten sind die Nettobaukosten, also die Kosten ohne Mehrwertsteuer, die für die Bauausführung erforderlich sind. Dazu gehören beispielsweise Materialkosten, Handwerkerleistungen und Baunebenkosten. Nicht dazu gehören Grundstückskosten, Finanzierungskosten und Kosten für die Bauherrenleistungen.
    3. Was ist die HOAI?
      Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist eine deutsche Verordnung, die die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen regelt. Sie dient als Grundlage für die Honorarberechnung und soll eine angemessene Vergütung für die erbrachten Leistungen sicherstellen.
    4. Was sind Leistungsphasen?
      Die HOAI definiert neun Leistungsphasen, die den gesamten Planungsprozess von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung umfassen. Jede Leistungsphase beinhaltet bestimmte Aufgaben und Leistungen des Architekten, die entsprechend honoriert werden.
    5. Was ist ein Umbauzuschlag?
      Ein Umbauzuschlag ist ein prozentualer Aufschlag auf das Architektenhonorar, der bei Umbauten, Modernisierungen oder Instandsetzungen erhoben wird. Er berücksichtigt den erhöhten Planungs- und Koordinationsaufwand, der bei solchen Projekten im Vergleich zu Neubauten entsteht.
    6. Wie kann ich das Architektenhonorar verhandeln?
      Die HOAI sieht für bestimmte Leistungen einen gewissen Spielraum für Verhandlungen vor. Es ist ratsam, sich vorab über die üblichen Honorarsätze zu informieren und das Angebot des Architekten genau zu prüfen. Bei Unklarheiten oder Abweichungen sollte man das Gespräch mit dem Architekten suchen und gegebenenfalls eine Anpassung des Honorars vereinbaren.
    7. Was tun, wenn das Architektenhonorar zu hoch erscheint?
      Wenn das Architektenhonorar zu hoch erscheint, sollte man zunächst das Angebot genau prüfen und mit den HOAI-Sätzen vergleichen. Es ist ratsam, eine detaillierte Aufschlüsselung der Kosten anzufordern und gegebenenfalls eine Zweitmeinung von einem anderen Architekten oder einem Bausachverständigen einzuholen.
    8. Wo finde ich Informationen zur HOAI?
      Informationen zur HOAI finden Sie auf der Website des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie (BMWi) oder bei den Architektenkammern der Länder. Dort stehen die aktuellen Fassungen der HOAI sowie Erläuterungen und Kommentare zur Verfügung.

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      Wie Architektenhonorare korrekt nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) berechnet werden.
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    • Bauantrag richtig stellen
      Eine detaillierte Anleitung, wie man einen Bauantrag korrekt ausfüllt und welche Unterlagen benötigt werden.
    • Zweitmeinung bei Architektenhonoraren einholen
      Warum es sinnvoll ist, eine zweite Meinung zu einem Architektenhonorar einzuholen und wie man dabei vorgeht.

  2. Architektenhonorar: 27% für Leistungsphasen 1-4 angemessen?

    27 v.H.
    sind die Leistungsphasen 1 (Grundlagenermittlung)  -  4 (Baugesuch). Für die Überarbeitung von vorhandenen Plänen etwas heftig.
    Beispiel, das ich gerade eben gerechnet habe. DGAbk.-Ausbau, Änderung einer vorh. Genehmigung, Baukosten 220 T, mitzuverarbeitende Substanz 80 T, HZ III, Umbauzuschlag 25 v.H., NKAbk. 3 v. H, + Vervielfältigungen (bezahlt BH direkt) Honorar inkl. Mettwurststeuer ca. 5,5 T€.

  3. HOAI: Umbauzuschlag bei Dachgeschossausbau fragwürdig?

    Umbauzuschlag ist fragwürdig,
    da gem. § 3 HOAIAbk. als Bedingung für den anzurechnenden Zuschlag (Zuschlag für Umbauten und Modernisierungen) nach § 24 HOAI erfüllt sein muss,
    dass wesentliche Eingriffe in die Konstruktion (also bspw. die bestehende Dachkonstruktion, oder den Bestand der darunter liegenden Geschosse) gegeben sein müssen. Dies trifft i.d.R.
    bei Dachgeschossausbauten
    nicht zu, Architekten berechnen u.a. den Umbauzuschlag häufig zu unrecht.
    Daher mein Rat:
    bitte nochmal bei Ihrem Architekten nachfragen
    MfG
    Ralph Kaiser

  4. Architektenhonorar: Umbauzuschlag – Berechtigung prüfen!

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    gewagt
    Die Berechnung ist numerisch korrekt, die Nebenkosten sind auf das Grundhonorar ohne Umbauzuschlag ermittelt. Vielleicht haben Sie sich beim Honorarrechner vertippt.
    @Ralf Kaiser: ohne Kenntnis der Maßnahmen ist es gewagt, den Umbauzuschlag als fragwürdig zu qualifizieren. Wesentliche Eingriffe in die Konstruktion sind nicht nur solche, bei denen man landläufig Abbruchwerkzeuge einsetzt. Die Umwandlung eines kalten Daches zu einem bewohnten Dach unter Berücksichtigung von Wärme- und Feuchteschutz (Wärmeschutz, Feuchteschutz) und Aspekten der Tragwerksplanung stellt auch dann einen wesentlichen Eingriff in die Konstruktion dar, wenn diese  -  als Ergebnis guter Planung  -  körperlich weitestgehend unangetastet bleibt und im neuen Aufbau aufgeht. Im Gegenteil: es wäre sogar an die Erhöhung der anrechenbaren Kosten zu denken, da vorhandene Bausubstanz mitverwendet wird. Dies kann ohne Weiteres auch neben einem Umbauzuschlag erfolgen. Hier wird von Architekten eher zu wenig als zu viel berechnet.
    Ansatzpunkt kann hier höchstens die bereits vorhandene Planung sein. Inwieweit diese verwendbar ist und nur geringfügig geändert werden muss kann aus der Ferne nicht beurteilt werden.

  5. HOAI §24: Anrechenbarkeit Umbauzuschlag – Fachmeinungen

    @Bruno Stubenbach
    die einschlägige Fachliteratur (vgl. Locher, Koeble, Frick, et al.) und die Gerichte, nebst dessen Sachverständige stellen klare Anforderungen an die Anrechenbarkeit des § 24 HOAIAbk..
    Ob meine Aussage gewagt ist, wage ich zu bezweifeln, da die Fragestellerin, Frau Müller, explizit einen Dachgeschossausbau bezeichnet. Bei einem durchschnitlichen Dachgeschossausbau, bleibe ich nach wie vor bei meiner Ansicht, dass ein Zuschlag gem. § 24 HOAI "fragwürdug" erscheint (respektive ist). Dass es Fälle geben mag, wie Sie ihn beschreiben, bestreite ich nicht. Diese Fälle sind aber eher selten. Nicht auszuschließen bleibt allerdings, was nach meiner Erfahrung häufig vorkommt, dass es ausreichend viele Architekten, die aus Unkenntnis, bzw. aus Berechnung (sozusagen als schwarze Schafe unserer "Zunft") Zuschläge, nicht prüffähige und falsch berechnete Honorarrechnungen und anderes dem Laien berechnen, was dieser nicht nachvollziehen kann. Daher mein Rat an den 1. Verbraucher, wie an die 2. Architektenschaft: 1. Nachfragen und 2. macht eure Rechnungen und wie ihr dazu kommt transparent und erklärt die Umstände  -  bitte "Laien"verständlich.
    MfG
    Ralph Kaiser

  6. HOAI: Bausubstanz berücksichtigen bei Dachausbau-Honorar

    vorhandene BS
    Da gebe ich Bruno Stubenrauch vollkommen recht. Bei einem Dachgeschossausbau ist auf jeden Fall zu prüfen, ob vorhandene Bausubstanz mitverarbeitet wurde. Ist das der Fall, ist diese gem. § 10 Abs. 3a HOAIAbk. angemessen zu berücksichtigen.
    Was den Umbau angeht, sind natürlich die Begrifflichkeiten genau zu prüfen. Ohne nähere Angaben, was gemacht werden soll, ist hier keine genaue Aussage möglich. Es kann sich um einen Umbau, einen Erweiterungsbau oder einen raumbildenden Ausbau ... handeln.

  7. Architektenhonorar: Einigung bei 3.500 € für Dachausbau

    Vielen Dank für's Feedback, ich habe mich jetzt ...
    Vielen Dank für's Feedback, ich habe mich jetzt mit dem Architekten auf 3.500 € plus MwSt. geeinigt. Es ging übrigens um die Einbeziehung von vor einer bestehenden Dachwohnung liegenden Dachkammern sowie dem Ausbau eines darüber liegenden Speichers als Wohnraum (das Dach ist schon von außen neu gedämmt). Weil das Haus denkmalgeschützt ist, gibt es keine neuen Gauben- und Balkonkonstruktionen, sondern Dachflächenfenster und ein Panoramafenster, das die Dachsparren unangetastet lässt. Nochmals, herzlichen Dank für die Infos  -  ohne Herrn Dühlmeyer hätte ich mich nicht getraut, nochmals nachzufassen und habe so etliche hundert € gespart.
    Katharina Müller
  8. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

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    Architektenhonorar für Baugesuch: Angebot richtig prüfen!

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Angemessenheit von Architektenhonoraren für ein Baugesuch im Rahmen eines Dachgeschossausbaus. Dabei werden insbesondere der Umbauzuschlag nach HOAIAbk. und die Berücksichtigung vorhandener Bausubstanz thematisiert. Die korrekte Berechnung der Honorare und die Transparenz des Angebots sind entscheidend. Am Ende einigt sich der Fragesteller mit dem Architekten auf einen reduzierten Preis.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Gemäß HOAI: Umbauzuschlag bei Dachgeschossausbau fragwürdig? ist die Berechtigung eines Umbauzuschlags bei Dachgeschossausbauten kritisch zu prüfen, da wesentliche Eingriffe in die Konstruktion nicht immer gegeben sind.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag HOAI: Bausubstanz berücksichtigen bei Dachausbau-Honorar betont, dass vorhandene Bausubstanz gemäß § 10 Abs. 3a HOAI angemessen im Architektenhonorar zu berücksichtigen ist. Dies kann den Preis beeinflussen.

    💰 Kosten: Im Verlauf der Diskussion konnte der Fragesteller, wie im Beitrag Architektenhonorar: Einigung bei 3.500 € für Dachausbau berichtet, eine Einigung mit dem Architekten auf ein Honorar von 3.500 € zzgl. MwSt. erzielen. Dies zeigt, dass Verhandlungen möglich sind.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie Ihr Architektenhonorar für das Baugesuch von einem unabhängigen Experten prüfen und verhandeln Sie gegebenenfalls über die einzelnen Positionen. Achten Sie besonders auf die korrekte Anwendung der HOAI und die Berücksichtigung relevanter Faktoren wie Umbauzuschlag und vorhandene Bausubstanz. Weitere Informationen zur Honorarordnung für Architekten (HOAI) finden Sie in einschlägiger Fachliteratur.

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