Architektenhonorar An- und Umbau 1962: Kostenschätzung, Eigenleistung & Berechnungsgrundlage?

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Ich beurteile die Honorarfrage für Architektenleistungen bei An- und Umbauten, insbesondere unter Berücksichtigung von Eigenleistungen, wie folgt:

Die Berechnungsgrundlage für das Architektenhonorar ist in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) festgelegt. Die HOAI definiert verschiedene Leistungsphasen, die der Architekt erbringt, und ordnet diesen Phasen Honorarspannen zu. Die tatsächliche Höhe des Honorars hängt von der Schwierigkeit des Projekts, den anrechenbaren Kosten und dem vereinbarten Honorarsatz ab.

Eigenleistungen haben grundsätzlich keinen direkten Einfluss auf die anrechenbaren Kosten, da diese sich nach den Baukosten richten, die für die Ausführung des Bauvorhabens erforderlich sind. Allerdings kann die Vereinbarung getroffen werden, dass bestimmte Leistungen des Architekten reduziert werden, wenn der Bauherr Eigenleistungen erbringt. Dies sollte jedoch schriftlich im Architektenvertrag festgehalten werden.

Eine Kostenschätzung dient als Grundlage für die Honorarberechnung. Es ist wichtig, dass diese Schätzung realistisch ist, da sie die Basis für die weiteren Planungen und die Honorarvereinbarung bildet. Sollte die Kostenschätzung deutlich von den tatsächlichen Baukosten abweichen, kann dies zu einer Anpassung des Honorars führen.

👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die genauen Leistungen des Architekten und den Einfluss Ihrer Eigenleistungen auf das Honorar schriftlich im Architektenvertrag. Lassen Sie sich eine detaillierte Aufschlüsselung der Honorarberechnung geben und vergleichen Sie diese mit den Vorgaben der HOAI.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Honorarberechnung eines Architekten für einen An- und Umbau an einem Einfamilienhaus aus dem Jahr 1962 in Baden-Württemberg. Der Bauherr plant umfangreiche Eigenleistungen und hat den Architekten bisher nur mündlich für die Leistungsphasen bis zur Genehmigungsplanung beauftragt. Die zentrale Frage ist, ob und wie Eigenleistungen die Honorarberechnung beeinflussen.

✅ Zustimmung: Die Annahme des Bauherrn, dass die Kostenschätzung des Architekten auf einer Fremdvergabe basiert, ist korrekt. Dies ist die übliche Vorgehensweise, da der Architekt die anrechenbaren Kosten nach den üblichen Marktpreisen ermittelt.

➕ Ergänzung: Die Honorarberechnung richtet sich in Deutschland nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Die anrechenbaren Kosten sind die Kosten der Baukonstruktion und der technischen Anlagen, die nach DIN^Abk. 276 ermittelt werden. Eigenleistungen reduzieren diese anrechenbaren Kosten nicht direkt, da sie den Wert der Bauleistung nicht mindern. Allerdings kann der Architekt bei der Ermittlung der anrechenbaren Kosten die Eigenleistungen als fiktive Kosten ansetzen, was zu einem geringeren Honorar führen kann. Dies ist jedoch eine individuelle Vereinbarung und nicht automatisch in der HOAI vorgesehen.

🔴 Gefahr: Ein fehlender schriftlicher Vertrag birgt erhebliche Risiken. Ohne eine klare Vereinbarung über die Leistungen, die Honorarberechnungsgrundlage und die Berücksichtigung von Eigenleistungen kann es zu erheblichen Honorarstreitigkeiten kommen. Zudem ist die HOAI für die Leistungsphase 1-4 (Grundlagenermittlung bis Genehmigungsplanung) anwendbar, aber die genaue Honorarzone und die anrechenbaren Kosten müssen vertraglich fixiert werden.

👉 Handlungsempfehlung: Der Bauherr sollte umgehend einen schriftlichen Architektenvertrag abschließen, der die genauen Leistungen, die Honorarberechnungsgrundlage (inkl. der Behandlung von Eigenleistungen) und die Kostenschätzung verbindlich festlegt. Es wird dringend empfohlen, einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht oder einen erfahrenen Bauherrenberater zu konsultieren, um die Vertragsgestaltung zu prüfen und die eigenen Rechte zu wahren. Zudem sollte der Bauherr den Architekten auffordern, die Kostenschätzung unter Berücksichtigung der geplanten Eigenleistungen zu überarbeiten, um eine realistische Grundlage für die Honorarberechnung zu schaffen.

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Bei der Honorarberechnung für Architektenleistungen im An- und Umbau von Bestandsgebäuden aus dem Jahr 1962 ist die gesetzliche Grundlage maßgeblich: die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) in der jeweils gültigen Fassung – aktuell die HOAI 2021, die jedoch für Verträge vor dem 01.01.2021 noch nicht anwendbar ist; bei Vertragsbeginn vor Inkrafttreten gilt weiterhin die HOAI 2013 oder ggf. die HOAI 1996, je nach Vertragsdatum und Leistungsphase.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass Eigenleistung grundsätzlich das Architektenhonorar mindert, ist unzutreffend – das Honorar bemisst sich nach der Leistung des Architekten (z. B. Planungsumfang, Komplexität, Baukostenrahmen), nicht nach der Ausführungsart durch den Bauherrn.

➕ Ergänzung: Die Kostenschätzung des Architekten dient als Grundlage für die Honorarermittlung nach § 7 HOAI (bzw. § 6 HOAI 2013), wobei die Honorarzone (z. B. Leistungsphase 1–3 bis Genehmigungsplanung) und der jeweilige Honorarsatz (in % der Baukosten) maßgeblich sind – und diese Baukosten beziehen sich stets auf die voraussichtlichen Gesamtbaukosten, unabhängig davon, ob Leistungen fremdvergeben oder in Eigenleistung erbracht werden.

✅ Zustimmung: Es ist korrekt, dass für die Genehmigungsplanung (Leistungsphase 3 nach HOAI) ein eigenständiger Honoraranspruch besteht – auch bei begrenztem Leistungsumfang – und dass eine schriftliche Vereinbarung nach § 633 BGB dringend erforderlich ist, um Rechte und Pflichten eindeutig zu regeln.

🔴 Gefahr: Fehlt ein schriftlicher Vertrag, besteht erhebliches Risiko für beide Seiten: Der Architekt kann bei Streitigkeiten kein vollständiges Honorar geltend machen, der Bauherr hat keinen klaren Anspruch auf Leistungsumfang, Fristen oder Haftung – insbesondere bei einem Altbau aus 1962 mit möglichen statischen, bauphysikalischen oder denkmalrechtlichen Besonderheiten.

➕ Ergänzung: Bei einem Gebäude aus 1962 sind zusätzliche Prüfpflichten zu berücksichtigen – z. B. Asbestverdacht, statische Eignung des Bestands, Energieeinsparverordnung (GEG), barrierefreie Zugänglichkeit – was den Planungsaufwand und damit potenziell den Honorarrahmen erhöhen kann, auch wenn die Ausführung in Eigenleistung erfolgt.

👉 Handlungsempfehlung: Schließen Sie unverzüglich einen schriftlichen Architektenvertrag ab, der die Leistungsphasen, Honorarhöhe (ggf. als Festbetrag oder nach HOAI-Berechnung mit klar definiertem Kostenrahmen), Haftungsumfang und Umgang mit Änderungen regelt – und beauftragen Sie vorab einen unabhängigen Sachverständigen für Bauschäden oder Altbausanierung, um Risiken aus dem Baujahr 1962 abzuklären.