Architektenhonorar für Umbau & Anbau: Anrechenbare Kosten, Mittelsatz & Honorarhöhe prüfen?

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Ich verstehe, dass Sie das Architektenhonorar für den Umbau und Anbau Ihrer Doppelhaushälfte als hoch empfinden. Die Honorarberechnung von Architekten basiert auf der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Diese berücksichtigt die anrechenbaren Kosten, den Leistungsumfang (Leistungsphasen) und den Schwierigkeitsgrad des Projekts (Honorarzone).

Anrechenbare Kosten: Diese umfassen die Baukosten ohne Umsatzsteuer, inklusive der Kosten für Baukonstruktion, technische Anlagen und Baunebenkosten. Die von Ihnen genannten Beträge (87.000 € für Sanierung und 46.000 € für Anbau) bilden die Grundlage für die Honorarberechnung.

Honorarsatz: Der Architekt hat einen Mittelsatz angesetzt. Die HOAI sieht jedoch einen gewissen Spielraum vor. Der anzuwendende Satz ist unter anderem abhängig vom Schwierigkeitsgrad und den Umständen des Auftrags.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich vom Architekten die detaillierte Honorarberechnung aufschlüsseln. Vergleichen Sie die anrechenbaren Kosten mit den tatsächlichen Baukosten. Prüfen Sie, ob der angesetzte Honorarsatz angemessen ist. Bei Unklarheiten empfehle ich, eine unabhängige Beratung durch die Architektenkammer oder einen Bausachverständigen in Anspruch zu nehmen.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die korrekte Ermittlung des Architektenhonorars nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) für ein Bauvorhaben mit Umbau und Anbau. Der Architekt hat die anrechenbaren Kosten aus den tatsächlichen Baukosten und den Kosten für die zu verarbeitende Bausubstanz zusammengesetzt, was grundsätzlich der HOAI-Systematik entspricht. Bei Umbauten und Modernisierungen im Bestand dürfen nach § 6 HOAI die Kosten der vorhandenen Bausubstanz, die in die Planung einbezogen wird, als anrechenbare Kosten berücksichtigt werden. Dies dient der angemessenen Vergütung des erhöhten Planungsaufwands im Bestand.

✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Vorgehensweise des Architekten, die zu verarbeitende Substanz zu den Baukosten hinzuzurechnen, ist fachlich korrekt und entspricht der HOAI. Die Wahl der Honorarzone III erscheint für ein durchschnittliches Umbau- und Anbauprojekt angemessen.

⚠️ Korrektur: Die Annahme des Bauherrn, die Substanzkosten würden doppelt berücksichtigt, ist nicht zutreffend. Die Kosten für die vorhandene Bausubstanz (z.B. 84.000 € für den Umbau) werden einmalig zu den Baukosten addiert. Die 132.000 € für den Anbau beziehen sich auf eine separate, neue Baumaßnahme und sind daher eigenständig zu bewerten. Ein direkter Vergleich mit dem Gesamtwert des Hauses (125.000 €) ist irreführend, da die Substanzkosten nicht den Marktwert, sondern den technischen Aufwand für die Bearbeitung der vorhandenen Bausubstanz abbilden.

➕ Ergänzung: Die Höhe der anrechenbaren Kosten für die zu verarbeitende Substanz ist nicht willkürlich. Sie muss nachvollziehbar auf Basis der tatsächlichen, im Bestand vorhandenen Bauteile (z.B. Wände, Decken, Fassade) ermittelt werden. Der Architekt sollte diese Kosten detailliert aufschlüsseln und begründen. Ein pauschaler Ansatz von 132.000 € für die Fassade eines Anbaus erscheint ungewöhnlich, da ein Anbau in der Regel Neubau ist und keine vorhandene Substanz verarbeitet wird. Hier könnte eine Verwechslung mit den Kosten für die Fassadengestaltung des Anbaus vorliegen.

👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie vom Architekten eine detaillierte, nachvollziehbare Aufstellung der anrechenbaren Kosten, insbesondere der Positionen für die zu verarbeitende Bausubstanz. Lassen Sie sich die Berechnung der 132.000 € für den Anbau schriftlich erläutern. Ziehen Sie zur Prüfung der Honorarabrechnung einen unabhängigen Sachverständigen oder die Architektenkammer hinzu. Der vereinbarte Stundensatz von 80 € liegt im oberen Bereich, ist aber bei entsprechender Qualifikation des Architekten nicht automatisch zu beanstanden.

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Der Sachverhalt betrifft die zulässige Berechnung des Architektenhonors nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) – aktuell noch in der Fassung 2021, da die HOAI 2021 bis zum 31.12.2023 weitergalt und für laufende Verträge oft noch maßgeblich ist; eine verbindliche Einordnung erfordert die Prüfung des Vertragsdatums und der vereinbarten Rechtsgrundlage.

🔴 Gefahr: Die Einbeziehung von "zu verarbeitender Substanz" in Höhe von 84.000 € bzw. 132.000 € ist bei einem Gesamtwert des Bestandsgebäudes von nur ca. 125.000 € sachlich nicht nachvollziehbar und widerspricht den Grundsätzen der HOAI sowie der Rechtsprechung zum Substanzwert: Der Substanzwert darf nicht den Marktwert des Gebäudes überschreiten und muss sich auf tatsächlich erhaltene, nutzbare und wertbeständige Bauteile beziehen – nicht auf willkürlich hochgerechnete Schätzwerte.

⚠️ Korrektur: Die HOAI 2021 (§ 4 Abs. 3) erlaubt die Einbeziehung der Substanz nur, wenn diese tatsächlich in den Umbau einbezogen wird und ein nachvollziehbarer, objektivierbarer Wert nachgewiesen wird – z. B. durch Gutachten oder vergleichbare Bewertungsmethoden. Eine pauschale Addition ohne Nachweis ist unzulässig und stellt eine Honorarüberschreitung dar.

➕ Ergänzung: Der Mittelsatz der Honorarzone III ist nur bei Vorliegen aller Voraussetzungen (z. B. besondere Schwierigkeit, besondere Verantwortung, besondere Leistung) zulässig; eine bloße Annahme des Mittelsatzes ohne Begründung verstößt gegen § 7 HOAI 2021 und ist anfechtbar.

❌ Widerspruch: Die Annahme, dass ein Substanzwert von 132.000 € beim Anbau gerechtfertigt sei, widerspricht dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und dem objektiven Wert des Bestands – ein Wert über dem Gesamtwert des Gebäudes ist rechtlich nicht haltbar und kann als missbräuchliche Honoraroptimierung gewertet werden.

✅ Zustimmung: Ihre Skepsis ist vollkommen berechtigt: Die doppelte Berücksichtigung derselben Substanz (z. B. Fassade) im Umbau und im Anbau ist unzulässig, da dies zu einer systematischen Doppelverrechnung führt – ein klarer Verstoß gegen die HOAI-Grundsätze der Einmaligkeit und Transparenz der Honorarberechnung.

👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie vom Architekten schriftlich einen detaillierten, nachvollziehbaren Nachweis aller Substanzwerte inkl. Grundlage (z. B. Gutachten, Kostenschätzung nach DIN 276) sowie eine schriftliche Begründung für die Wahl des Mittelsatzes; bei fehlender Nachvollziehbarkeit oder unangemessenen Werten beauftragen Sie unverzüglich einen unabhängigen HOAI-Sachverständigen oder Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Bauvertragsrecht zur Prüfung und ggf. Korrektur der Honorarberechnung.