Architektenhonorar Altbau: Berechnungsgrundlagen, Kosten & Statiker-Leistungen?
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Architektenhonorar Altbau: Berechnungsgrundlagen, Kosten & Statiker-Leistungen?

Ich möchte ein Haus (Baujahres 1964, Kaufpreis 208 000 € + Makler, Notar etc.) erwerben und habe mit einem Architekten zur Begutachtung des Objekts und zur Erstellung eines Kostenvoranschlages für die von mir vorgesehenen Renovierungs- und Umbauarbeiten Kontakt aufgenommen.
Die Kosten der Renovierung und des Umbaus (ein Wanddurchbruch mit Einziehen eines Trägers aus statischen Gründen) belaufen sich auf ca. 65 000 €. Darin ist ein veranschlagtes Architektenhonorar von ca. 22 000 € (Statiker extra) enthalten. Ich habe mich bisher nicht mit dem Thema "Architektenhonorar" befasst, bin aber nun überrascht über dessen Höhe, die also über 30 % des Auftragsvolumens ausmachen würde.
Verschiedene Architektenhonorarrechner im Internet waren für mich so schwierig, dass ich mir kein rechtes Bild machen kann, ob diese Honorarsumme in etwa angemessen und landläufig oder überhöht ist.
  • Name:
  • Reinhold Rupp
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise

    🔴 Gefahr: Ein unsachgemäßer Wanddurchbruch kann die Statik des Gebäudes gefährden.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die Statik vor jedem Wanddurchbruch von einem qualifizierten Statiker prüfen.

    GoogleAI-Analyse

    Ich beurteile die Berechnung des Architektenhonorars bei einer Altbaurenovierung als komplex, da verschiedene Faktoren eine Rolle spielen. Das Honorar richtet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAIAbk.) und ist abhängig von den anrechenbaren Kosten des Bauvorhabens, dem Schwierigkeitsgrad (Leistungsphase) und der Honorarzone.

    Bei einem Altbau kommen oft zusätzliche Leistungen wie die Begutachtung der Bausubstanz, die Erstellung eines Schadensgutachtens oder statische Berechnungen für Wanddurchbrüche hinzu. Diese Leistungen sind gesondert zu vergüten. Ein Wanddurchbruch erfordert beispielsweise die Prüfung der Statik und gegebenenfalls den Einbau eines Trägers, was zusätzliche Kosten verursacht.

    Ich empfehle, das Architektenhonorar detailliert aufzuschlüsseln und die einzelnen Leistungen klar zu definieren. Vergleichen Sie Angebote verschiedener Architekten, um ein Gefühl für die üblichen Preise zu bekommen. Achten Sie darauf, dass alle Leistungen (z.B. Statik, Baugenehmigung) im Angebot enthalten sind.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich ein detailliertes Angebot erstellen, in dem alle Leistungen und Kosten aufgeschlüsselt sind. Klären Sie im Vorfeld, welche Leistungen im Grundhonorar enthalten sind und welche zusätzlich berechnet werden.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    HOAI
    Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) regelt die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen. Sie ist eine Rechtsverordnung und dient als Grundlage für die Honorarberechnung.
    Verwandte Begriffe: Architektenhonorar, anrechenbare Kosten, Honorarzone, Leistungsphase
    Anrechenbare Kosten
    Die anrechenbaren Kosten sind die Grundlage für die Berechnung des Architektenhonorars. Sie umfassen die Kosten für die Baukonstruktion, die technischen Anlagen und die Baunebenkosten.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Architektenhonorar, Baukosten
    Leistungsphase
    Die Leistungsphasen beschreiben die einzelnen Schritte der Architektenleistung, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Jede Leistungsphase hat einen bestimmten Anteil am Gesamthonorar.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Architektenhonorar, Planung, Bauleitung
    Honorarzone
    Die Honorarzone gibt den Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens an. Es gibt fünf Honorarzonen, wobei Zone I die einfachste und Zone V die schwierigste ist.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Architektenhonorar, Schwierigkeitsgrad
    Statik
    Die Statik ist die Lehre von der Standsicherheit von Bauwerken. Sie befasst sich mit der Berechnung und Dimensionierung von Tragwerken, um deren Stabilität und Sicherheit zu gewährleisten.
    Verwandte Begriffe: Tragwerk, Lasten, Festigkeit, Standsicherheit
    Tragwerk
    Das Tragwerk ist die tragende Struktur eines Bauwerks, die die Lasten aufnimmt und ableitet. Es besteht aus verschiedenen Bauteilen wie Wänden, Decken, Stützen und Trägern.
    Verwandte Begriffe: Statik, Lasten, Bauteile, Standsicherheit
    Wanddurchbruch
    Ein Wanddurchbruch ist die Öffnung einer Wand, um beispielsweise einen Durchgang zu schaffen oder einen Raum zu vergrößern. Ein Wanddurchbruch kann die Statik des Gebäudes beeinträchtigen und erfordert daher eine sorgfältige Planung und Ausführung.
    Verwandte Begriffe: Statik, Tragwerk, Lasten, Baugenehmigung

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Wie wird das Architektenhonorar bei einer Altbausanierung berechnet?
      Das Architektenhonorar richtet sich nach der HOAI und ist abhängig von den anrechenbaren Kosten, der Honorarzone und der Leistungsphase. Bei Altbauten kommen oft zusätzliche Leistungen wie Schadensgutachten oder statische Berechnungen hinzu, die gesondert vergütet werden.
    2. Welche Kosten sind anrechenbar für die Berechnung des Architektenhonorars?
      Anrechenbare Kosten sind die Kosten für die Baukonstruktion, die technischen Anlagen und die Baunebenkosten. Nicht anrechenbar sind beispielsweise die Kosten für das Grundstück, die Finanzierung oder die Mehrwertsteuer.
    3. Was ist eine Honorarzone?
      Die Honorarzone gibt den Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens an. Es gibt fünf Honorarzonen, wobei Zone I die einfachste und Zone V die schwierigste ist. Die Honorarzone beeinflusst die Höhe des Architektenhonorars.
    4. Was sind Leistungsphasen?
      Die Leistungsphasen beschreiben die einzelnen Schritte der Architektenleistung, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Jede Leistungsphase hat einen bestimmten Anteil am Gesamthonorar.
    5. Was kostet ein Statiker für die Berechnung eines Wanddurchbruchs?
      Die Kosten für einen Statiker hängen vom Aufwand der Berechnung ab. Einfache Wanddurchbrüche kosten wenige hundert Euro, komplexere Berechnungen können mehrere tausend Euro kosten.
    6. Was passiert, wenn ich ohne Statik einen Wanddurchbruch mache?
      Ein Wanddurchbruch ohne Statik kann die Stabilität des Gebäudes gefährden und im schlimmsten Fall zum Einsturz führen. Zudem drohen rechtliche Konsequenzen.
    7. Wie finde ich einen guten Architekten für meine Altbausanierung?
      Fragen Sie Freunde und Bekannte nach Empfehlungen oder suchen Sie im Internet nach Architekten in Ihrer Nähe. Achten Sie auf die Qualifikation und Erfahrung des Architekten sowie auf positive Bewertungen.
    8. Kann ich das Architektenhonorar verhandeln?
      Das Architektenhonorar ist grundsätzlich verhandelbar, insbesondere bei größeren Bauvorhaben. Sprechen Sie mit dem Architekten über Ihre Budgetvorstellungen und versuchen Sie, eine faire Vereinbarung zu treffen.

    🔗 Verwandte Themen

    • HOAI-konforme Honorarberechnung
      Grundlagen der Architektenhonorarermittlung nach HOAI.
    • Statische Berechnung bei Umbauten
      Notwendigkeit und Umfang statischer Nachweise bei Altbausanierungen.
    • Baugenehmigung für Wanddurchbrüche
      Genehmigungspflicht und erforderliche Unterlagen für Wandöffnungen.
    • Architektenvertrag: Leistungen und Pflichten
      Inhalte und Gestaltung eines Architektenvertrags.
    • Kostenkontrolle bei Altbausanierung
      Methoden zur Überwachung und Steuerung der Sanierungskosten.

  2. Architektenhonorar: Bausubstanz & Umbauzuschlag – Berechnungsgrundlage

    Foto von Horst Schmid

    gibt es schon ...
    gibt es schon einen Vertragsvorschlag aus dem der Ansatz für die mitzuverwertende Bausubstanz (= Ihr vorhandenes Gebäude) und die Höhe des Umbauzuschlages hervorgehen? Lassen Sie sich von Ihrem Architekten seine Honorarermittlung erklären. Bei ca. 40.000 € anrechenbarer Baukosten liegt das Honorar für alle Leistungsphasen bei unterstellter Honorarzone III und Mindestsatz nach HOAIAbk. § 16 bei 4.640 € zzgl. der MwSt. und Nebenkosten. Bei ca. 22.000 € müssten die anrechenbaren Kosten etwa 200.000 € liegen. Es liegt also die Vermutung nahe, dass die mitzuverwertende Bausubstanz hier eingeflossen ist sowie ein Umbauzuschlag vorgenommen wurde.

  3. Architektenhonorar Altbau: Wert Bausubstanz als Berechnungsgrundlage?

    Wert der gekauften Bausubstanz voll im Ansatz als Berechnungsgrundlage?
    Vielen Dank für Ihre Antwort. Der Höhe des im Voranschlag angesetzten Honorars nach hat der Architekt sicher den Wert des Objekts (208 000 €) mit in Anschlag gebracht. Ist das üblich oder nach der Architektenhonorarordnung gar zwingend? Macht diese Berechnungsweise nicht die Vergabe einer Renovierung mit einer kleineren Umbaumaßnahme (Wand entfernen, Träger aus statischen Gründen einziehen, Fenster vergrößern) an Architekten nicht eigentlich unwirtschaftlich? Oder gibt es auch Architekten, die in dem Fall nur so rechnen, wie in Ihrem Beispiel (ca. 4500 €), oder kann man sich in der Mitte treffen?
    Als Laie in dieser Sache überrascht mich, dass der Wert des Objekts bei der Honorarberechnung überhaupt eine Rolle spielt und nicht allein die Kosten der jeweiligen Baumaßnahme. Ich denke an einen Kollegen, der ein 12-Familien-Mietshaus geerbt hat. Wenn der nun irgend eine kleine Umbaumaßnahme an dem Objekt vornehmen lassen wollte (z.B. eine Erdgeschosswohnung in einen Seniorentreff umbauen), könnte der das ja so gesehen gar nicht bezahlen!
    • Name:
    • Reinhold Rupp

  4. Architektenhonorar: Mitverarbeitete Bausubstanz – Berechnungsgrundlagen

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    differenziert betrachten
    Der Grundsatz lautet: Voraussetzung der Anrechenbarkeit der vorhandenen Bausubstanz ist, dass diese technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird. Gebäudeteile, die nur der Vollständigkeit halber im Plan eingezeichnet sind, sind nicht automatisch mitverarbeitete Bausubstanz. Auch Bausubstanz, die abgebrochen wird, zählt nicht dazu. Marode Bausubstanz, die im Zuge der Maßnahme renoviert wird, wird nur mit einem Restwert angesetzt, da die Renovierungskosten ohnehin Berechnungsgrundlage werden. Sonst würde nämlich eine Doppelberechnung erfolgen. Der Umbauzuschlag erfolgt auf das Honorar für die gesamten Kosten einschl. mitverarbeiteter Bausubstanz. Die Summe für die anrechenbare Bausubstanz sollte vorab gemeinsam festgelegt werden. Legen Sie dabei auch fest, ob es sich um einen Brutto- oder Nettobetrag (Bruttobetrag, Nettobetrag) handelt, sonst sind Auslegungsschwierigkeiten vorprogrammiert. Eine verständliche Erklärung der Problematik gibt es im Link.
  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Architektenhonorar Altbau: Berechnungsgrundlagen & Kostenoptimierung

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die korrekte Berechnung des Architektenhonorars bei Altbaurenovierungen, insbesondere die Anrechenbarkeit der vorhandenen Bausubstanz und die Berücksichtigung von Umbauzuschlägen. Es wird erörtert, ob der Wert der Bausubstanz vollständig in die Honorarberechnung einfließen darf und welche Kriterien für die Anrechenbarkeit gelten. Zudem wird auf die Bedeutung der HOAIAbk. und die Notwendigkeit einer transparenten Honorarermittlung hingewiesen.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut dem Beitrag Architektenhonorar: Mitverarbeitete Bausubstanz – Berechnungsgrundlagen ist die Anrechenbarkeit der Bausubstanz an die Bedingung geknüpft, dass diese technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird. Rein planerische Erfassung genügt nicht.

    💰 Kosten: Bei anrechenbaren Baukosten von ca. 40.000 € liegt das Honorar für alle Leistungsphasen bei unterstellter Honorarzone III und Mindestsatz nach HOAI § 16 bei ca. 4.640 € zzgl. MwSt. und Nebenkosten.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von Ihrem Architekten die Honorarermittlung detailliert erläutern und einen Vertragsvorschlag vorlegen, aus dem die Ansätze für Bausubstanz und Umbauzuschlag klar hervorgehen. Beachten Sie die Hinweise im Beitrag Architektenhonorar: Bausubstanz & Umbauzuschlag – Berechnungsgrundlage.

    Die korrekte Berechnung des Architektenhonorars bei Altbauten ist komplex und hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter der Umfang der Renovierungsarbeiten, die Anrechenbarkeit der Bausubstanz und die Honorarzone nach HOAI. Eine transparente Kommunikation mit dem Architekten und eine detaillierte Honorarermittlung sind entscheidend, um unerwartete Kosten zu vermeiden. Die Einbeziehung eines Statikers bei Wanddurchbrüchen oder anderen tragwerksrelevanten Eingriffen ist unerlässlich und beeinflusst ebenfalls die Gesamtkosten des Projekts.

    Die Diskussion verdeutlicht, dass das Architektenhonorar bei Altbausanierungen eine individuelle Betrachtung erfordert. Es ist ratsam, sich im Vorfeld umfassend zu informieren und verschiedene Angebote einzuholen, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können. Die Klärung der Anrechenbarkeit der Bausubstanz, wie im Beitrag Architektenhonorar Altbau: Wert Bausubstanz als Berechnungsgrundlage? thematisiert, ist hierbei von zentraler Bedeutung.

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