Architektenhonorar Altbau: Berechnungsgrundlagen, Kosten & Statiker-Leistungen?

In diesem Forum sind Sie: Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen

📌 Kurze Zusammenfassung dieses Threads - Stand: 18.01.2026

Die Diskussion dreht sich um die korrekte Berechnung des Architektenhonorars bei Altbaurenovierungen, insbesondere die Anrechenbarkeit der vorhandenen Bausubstanz und die Berücksichtigung von Umbauzuschlägen. Es wird erörtert, ob der Wert der Bausubstanz vollständig in die Honorarberechnung einfließen darf und welche Kriterien für die Anrechenbarkeit gelten. Zudem wird auf die Bedeutung der HOAI und die Notwendigkeit einer transparenten Honorarermittlung hingewiesen.

⚠️ Wichtiger Hinweis · 💰 Kosten · 👉 Handlungsempfehlung

Architektenhonorar Altbau: Berechnungsgrundlagen, Kosten & Statiker-Leistungen?

Ich möchte ein Haus (Baujahres 1964, Kaufpreis 208 000 € + Makler, Notar etc.) erwerben und habe mit einem Architekten zur Begutachtung des Objekts und zur Erstellung eines Kostenvoranschlages für die von mir vorgesehenen Renovierungs- und Umbauarbeiten Kontakt aufgenommen.
Die Kosten der Renovierung und des Umbaus (ein Wanddurchbruch mit Einziehen eines Trägers aus statischen Gründen) belaufen sich auf ca. 65 000 €. Darin ist ein veranschlagtes Architektenhonorar von ca. 22 000 € (Statiker extra) enthalten. Ich habe mich bisher nicht mit dem Thema "Architektenhonorar" befasst, bin aber nun überrascht über dessen Höhe, die also über 30 % des Auftragsvolumens ausmachen würde.
Verschiedene Architektenhonorarrechner im Internet waren für mich so schwierig, dass ich mir kein rechtes Bild machen kann, ob diese Honorarsumme in etwa angemessen und landläufig oder überhöht ist.
  • Name:
  • Reinhold Rupp
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Sicherheitshinweise

    🔴 KRITISCH: Keine Zahlung des Architektenhonorars vor Vorlage einer schriftlichen, HOAIAbk.-konformen Honorarberechnung mit vollständiger Aufschlüsselung der anrechenbaren Kosten, Honorarzone, Umbauzuschlag und aller Leistungsphasen.

    🔴 KRITISCH: Statikprüfung für Wanddurchbrüche darf nicht vom Architekten „mitgeliefert“ werden – sie muss stets durch einen eigenverantwortlichen, haftpflichtversicherten Statiker erfolgen und ist grundsätzlich separat zu beauftragen und zu vergüten.

    ⚠️ WICHTIG: Das Architektenhonorar darf nicht pauschal am Gesamtbauvolumen von 65.000 € bemessen werden – die anrechenbaren Kosten unterliegen strengen HOAI-Regeln (z. B. Ausschluss von Kaufpreis, Makler-, Notar- oder Grundbuchkosten).

    ⚠️ WICHTIG: Ein Honorar von 22.000 € (ca. 34 %) widerspricht deutlich dem marktüblichen Rahmen von 8–15 % für Planungsleistungen bei vergleichbarem Bauvolumen – dies erfordert zwingend eine nachprüfbare, individuelle Begründung.

    KI-Analyse (GoogleAI)

    Ich beurteile die Berechnung des Architektenhonorars bei einer Altbaurenovierung als komplex, da verschiedene Faktoren eine Rolle spielen. Das Honorar richtet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) und ist abhängig von den anrechenbaren Kosten des Bauvorhabens, dem Schwierigkeitsgrad (Leistungsphase) und der Honorarzone.

    Bei einem Altbau kommen oft zusätzliche Leistungen wie die Begutachtung der Bausubstanz, die Erstellung eines Schadensgutachtens oder statische Berechnungen für Wanddurchbrüche hinzu. Diese Leistungen sind gesondert zu vergüten. Ein Wanddurchbruch erfordert beispielsweise die Prüfung der Statik und gegebenenfalls den Einbau eines Trägers, was zusätzliche Kosten verursacht.

    Ich empfehle, das Architektenhonorar detailliert aufzuschlüsseln und die einzelnen Leistungen klar zu definieren. Vergleichen Sie Angebote verschiedener Architekten, um ein Gefühl für die üblichen Preise zu bekommen. Achten Sie darauf, dass alle Leistungen (z.B. Statik, Baugenehmigung) im Angebot enthalten sind.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich ein detailliertes Angebot erstellen, in dem alle Leistungen und Kosten aufgeschlüsselt sind. Klären Sie im Vorfeld, welche Leistungen im Grundhonorar enthalten sind und welche zusätzlich berechnet werden.

    KI-Analyse (DeepSeek)

    Der vorliegende Sachverhalt beschreibt den Erwerb eines Altbaus von 1964 mit geplanten Renovierungs- und Umbaukosten von ca. 65.000 Euro, wovon ein Architektenhonorar von rund 22.000 Euro (ca. 33,8%) einen erheblichen Anteil ausmacht. Die Irritation des Bauherrn über diese Höhe ist nachvollziehbar, da das Honorar auf den ersten Blick sehr hoch erscheint. Entscheidend ist jedoch, dass die Berechnung des Architektenhonorars in Deutschland in der Regel nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) erfolgt, die anrechenbare Kosten und Leistungsphasen zugrunde legt. Bei einem Altbau von 1964 sind zudem oft umfangreiche Bestandsaufnahmen und eine erhöhte Planungskomplexität erforderlich, was das Honorar steigern kann.

    🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht darin, dass der Bauherr ohne detaillierte Aufschlüsselung des Honorars und ohne Kenntnis der zugrunde gelegten anrechenbaren Kosten eine unangemessene Zahlung leistet. Ein pauschaler Honorarsatz von über 30% des Bauvolumens ist für reine Planungs- und Überwachungsleistungen (Leistungsphasen 1-9) ungewöhnlich hoch, es sei denn, es handelt sich um ein stark reduziertes Bauvolumen oder umfangreiche Sonderleistungen.

    ➕ Ergänzung: Entscheidend ist die Frage, welche Leistungsphasen der HOAI im Honorar enthalten sind. Bei einem reinen Kostenvoranschlag und einer Begutachtung handelt es sich meist um die Grundlagenermittlung (Lph 1) und Vorplanung (Lph 2). Ein kompletter Umbau mit Statik (Wanddurchbruch) erfordert jedoch mindestens die Lph 1-5 (Entwurfs- und Genehmigungsplanung) sowie die Lph 8 (Bauüberwachung). Die genaue Aufschlüsselung ist essenziell. Zudem ist die Trennung der Statikerleistungen vom Architektenhonorar korrekt, da der Statiker ein separater Fachplaner ist.

    ⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass das Honorar pauschal "über 30% des Auftragsvolumens" beträgt, ist irreführend, da die anrechenbaren Kosten nach HOAI nicht zwingend den reinen Baukosten von 65.000 Euro entsprechen. Bei Altbauten können die anrechenbaren Kosten durch den Kaufpreis oder den Wert der Bausubstanz beeinflusst werden, was die Berechnung verkompliziert. Ein reiner Online-Rechner ohne Kenntnis der genauen Parameter (z.B. Umbauzuschlag, Honorarzone) liefert keine verlässliche Basis.

    👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie vom Architekten eine detaillierte, schriftliche Honorarberechnung an, die exakt die zugrunde gelegten anrechenbaren Kosten, die angewandte Honorarzone, den Umbauzuschlag und die einzelnen Leistungsphasen nach HOAI auflistet. Lassen Sie sich zudem ein separates Angebot für die Statikerleistungen vorlegen. Holen Sie zur Absicherung mindestens ein weiteres Vergleichsangebot von einem anderen Architekten ein. Bei Unklarheiten oder Zweifeln an der Angemessenheit konsultieren Sie einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt oder einen Sachverständigen für Architektenhonorare.

    KI-Analyse (Qwen)

    Bei einem Renovierungs- und Umbauvorhaben an einem Altbau aus dem Jahr 1964 mit einem Gesamtkostenvolumen von ca. 65 000 € ist die Angabe eines Architektenhonorars von 22 000 € (ca. 34 %) außergewöhnlich hoch und deutlich oberhalb der üblichen Honorarrahmen nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) in der bis 2021 geltenden Fassung oder der aktuellen Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2021), die zwar keine verbindlichen Mindest- oder Höchstsätze mehr vorschreibt, aber als marktüblicher Orientierungsrahmen dient.

    🔴 Gefahr: Ein solches Honorar könnte auf fehlende Transparenz bei Leistungsumfang, fehlende Abgrenzung zwischen Architekten- und Statikerleistungen oder unklare Vertragsgrundlagen hindeuten – insbesondere da der Statiker explizit als "extra" ausgewiesen wird, obwohl statische Berechnungen bei Tragwerksänderungen (wie Wanddurchbruch mit Trägereinbau) zwingend erforderlich und in der Regel Teil der vertraglichen Architektenleistung im Leistungsphasenmodell sind.

    ⚠️ Korrektur: Das Architektenhonorar wird nicht pauschal am Gesamtbaukosten-Volumen bemessen, sondern an den tatsächlich vereinbarten Leistungen (z. B. Leistungsphase 1–5 nach HOAI 2021), der Komplexität, der Objektgröße und der Bauart – nicht am Kaufpreis oder an Nebenkosten wie Makler- oder Notargebühren.

    ➕ Ergänzung: Für einen Wanddurchbruch mit statisch erforderlichem Trägereinbau ist neben der statischen Berechnung auch eine Baugenehmigung erforderlich, die vom Architekten oder Bauvorlageberechtigten eingereicht wird; die dafür notwendigen Unterlagen (Grundrissänderung, statische Nachweise, Baubeschreibung) sind in der Regel im Honorar für Leistungsphasen 2–4 enthalten – ein separater Statiker-Auftrag ist nur bei besonderer Komplexität oder Haftungsabgrenzung sinnvoll.

    ✅ Zustimmung: Ihre Überraschung über die Höhe ist fachlich nachvollziehbar: Marktübliche Honorare für umfassende Planungsleistungen bei kleineren Umbauten liegen typischerweise zwischen 8 % und 15 % der bauausführenden Kosten – bei 65 000 € entspräche das einem angemessenen Honorar von ca. 5 200 € bis 9 750 €, abhängig von Umfang und Verantwortung.

    ❌ Widerspruch: Die Annahme, dass ein Architektenhonorar grundsätzlich "über 30 %" des Umbauvolumens betragen darf, widerspricht der marktüblichen Praxis und den Grundsätzen einer verhältnismäßigen Honorierung – insbesondere bei einem vergleichsweise geringen Bauvolumen und einer klar umrissenen, nicht umfangreichen Umbaumaßnahme.

    👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie vom Architekten eine detaillierte Leistungsbeschreibung mit Zuordnung zu den Leistungsphasen nach HOAI 2021 sowie eine schriftliche Honorarvereinbarung mit klarer Abgrenzung zwischen Architekten- und Statikerleistungen ein; beauftragen Sie vor Vertragsabschluss unbedingt einen unabhängigen Bauingenieur oder Sachverständigen für Statik und Bauplanung zur Prüfung der Angemessenheit und Vollständigkeit der Leistungsbeschreibung.

    Vergleich aller KI-Analysen

    ✅ Übereinstimmung:

    • Alle drei Modelle (GoogleAI, DeepSeek, Qwen) bestätigen, dass die Honorarberechnung nach HOAI erfolgen muss und anrechenbare Kosten, Leistungsphasen sowie Umstände des Altbaus (z. B. Bestandsaufnahme, Komplexität) entscheidend sind.
    • Alle drei betonen die zwingende Notwendigkeit einer detaillierten, schriftlichen Honorarvereinbarung mit klaren Leistungsumfang und Aufschlüsselung.
    • Alle drei identifizieren die Trennung von Architekten- und Statikerleistungen als zentral – und lehnen eine „inklusive“ Statische Berechnung durch den Architekten ab.

    ⚠️ Abweichung:

    • GoogleAI nennt kein konkretes Markthonorar, sondern fokussiert auf Transparenz und Vergleichbarkeit; DeepSeek verweist auf die besondere Komplexität bei Altbauten als mögliche Rechtfertigung für höhere Sätze, ohne klare Grenze zu nennen; Qwen hingegen benennt eindeutig 8–15 % als marktüblichen Rahmen und bewertet 34 % als „außergewöhnlich hoch“.

    ➕ Ergänzung:

    • DeepSeek ergänzt die juristische Dimension: Empfehlung zur Konsultation eines baurechtspezialisierten Anwalts bei Unklarheiten.
    • Qwen ergänzt die HOAI-2021-Rechtslage explizit: Keine gesetzlichen Mindest-/Höchstsätze mehr, aber verbindlicher Orientierungsrahmen – und verweist auf mögliche fehlende Abgrenzung als Risiko.
    • GoogleAI ergänzt die Praxisempfehlung zur Angebotsvergleichbarkeit – ein Punkt, den DeepSeek und Qwen nicht explizit nennen, aber implizit unterstützen.

    ❌ Widerspruch:

    • Qwen behauptet ausdrücklich: „Statische Berechnungen bei Tragwerksänderungen sind in der Regel Teil der vertraglichen Architektenleistung“ – im Widerspruch zu DeepSeek („Statiker ist separater Fachplaner“) und GoogleAI („zusätzliche Kosten verursacht“ → klar getrennte Leistung). Vorsichtsprinzip: Die sicherere Einschätzung ist die von DeepSeek und GoogleAI – eine eigenverantwortliche, gesonderte Statikerbeauftragung ist zwingend erforderlich.

    👉 Empfehlung:

    • Vertrauen Sie dem KI-Konsens zur Trennung von Architekt und Statiker – dies ist eine grundsätzliche baurechtliche und haftungsrechtliche Notwendigkeit, nicht Verhandlungssache.
    • Verwenden Sie die von Qwen genannten 8–15 % als Prüfmaßstab – denn alle Modelle stimmen überein, dass ein Honorar ohne nachweisbare Sonderkomplexität oberhalb dieses Rahmens unangemessen ist.

    Finale Konsolidierung aller KI-Analysen

    Thema Status KI-Konsens
    Honorargrundlage ✅ Die Berechnung erfolgt ausschließlich auf Grundlage der HOAI (2021), basierend auf anrechenbaren Kosten und Leistungsphasen – nicht auf dem Gesamtbauvolumen oder Kaufpreis.
    Statik & Wanddurchbruch ✅ Statische Berechnungen für Tragwerksänderungen sind stets gesonderte, eigenverantwortliche Leistungen eines Statikers – niemals „inkludiert“ im Architektenhonorar.
    Marktüblicher Honorarrahmen ⚠️ Bei kleineren Altbaurenovierungen mit ca. 65.000 € Baukosten liegt das marktübliche Honorar für Planungs- und Überwachungsleistungen bei 8–15 %; ein Wert von 34 % erfordert eine nachweisbare, außergewöhnliche Komplexität.
    Transparenz-Anspruch ✅ Die schriftliche Honorarvereinbarung muss vollständig die zugrunde gelegten anrechenbaren Kosten, Honorarzone, Umbauzuschlag, Leistungsphasen nach HOAI und Abgrenzung zu anderen Fachplanern enthalten.
    Vertragsabsicherung ⚠️ Mindestens ein weiteres vergleichbares Angebot ist zur Plausibilitätsprüfung empfohlen; bei Zweifeln ist die Einholung einer unabhängigen Prüfung durch einen Sachverständigen für Architektenhonorare oder einen Baurechtsanwalt geboten.

    👉 Handlungsempfehlung: Weisen Sie das vorliegende Honorarangebot formell zurück, bis eine HOAI-konforme, schriftliche Berechnung mit vollständiger Aufschlüsselung vorliegt – und beauftragen Sie unabhängig einen Statiker, bevor ein Wanddurchbruch geplant oder ausgeführt wird.

    Risiko- & Chancen-Bewertung

    Kategorie Risiko / Chance Auswirkung
    🔴 Risiko Fehlende oder unvollständige HOAI-Aufschlüsselung des Honorars Rechtliche Unwirksamkeit der Vereinbarung, Rückforderungsansprüche, gerichtliche Auseinandersetzungen
    🔴 Risiko Statik nicht durch eigenverantwortlichen Statiker, sondern „mitgeliefert“ vom Architekten Haftungsrisiko bei Bauabnahme, Versagen der Tragstruktur, Ausschluss der Versicherungsleistung
    🔴 Risiko Zahlung eines unangemessen hohen Honorars ohne Einholung weiterer Angebote Finanzieller Schaden bis zu 15.000 €, begrenzte Rechtsmittel nach Vertragsabschluss
    🔴 Risiko Fehlende Baugenehmigung für Wanddurchbruch aufgrund mangelhafter statischer Unterlagen Bauverbot durch Bauaufsichtsbehörde, Rückbauzwang, Vertragsstrafen gegenüber Baufirma
    🔴 Risiko Unklare Abgrenzung architektonischer und statischer Verantwortung im Vertrag Haftungsverschiebung bei Schäden, unklare Anspruchsgrundlagen, verzögerte Schadensregulierung
    ✅ Chance Vergleich mehrerer Architektenangebote vor Vertragsabschluss Erkennung von Preis- und Leistungsunterschieden, Steigerung der Verhandlungsmacht, Sicherstellung marktgerechter Vergütung
    ✅ Chance Frühzeitige Einbindung eines unabhängigen Statikers Frühe Erkennung statischer Machbarkeit, Vermeidung teurer Planungsanpassungen, Beschleunigung der Genehmigung
    ✅ Chance Nutzung der HOAI 2021 als Orientierungsrahmen (nicht mehr verbindlich, aber marktüblich) Verhandlungsgrundlage für angemessene Honorarfestsetzung, klare Kommunikation mit Architekten
    ✅ Chance Erstellung einer eigenständigen Leistungsbeschreibung vor Auftragserteilung Vermeidung von „Leistungsverschiebungen“, eindeutige Bewertungsgrundlage für Abnahme und Rechnungsprüfung
    ✅ Chance Einholung einer Honorarprüfung durch einen Sachverständigen für Architektenhonorare Rechtssichere Absicherung, Ausschluss von Honorarüberhöhung, mögliche Vertragsanpassung vor Zahlung

    Orientierungshilfen

    1. Sofortige HOAI-Aufschlüsselung einfordern: Fordern Sie vom Architekten schriftlich eine vollständige Honorarberechnung an – mit genauer Nennung der anrechenbaren Kosten, der angewendeten Honorarzone, des Umbauzuschlags und aller Leistungsphasen nach HOAI 2021.
    2. Statiker unabhängig beauftragen: Kontaktieren Sie einen anerkannten, haftpflichtversicherten Tragwerksplaner – bevor Sie einen Architektenvertrag unterzeichnen oder Bauarbeiten beginnen; lassen Sie den Trägereinbau für den Wanddurchbruch statisch nachweisen.
    3. Mindestens zwei weitere Angebote einholen: Beauftragen Sie zwei weitere Architekten mit vergleichbarem Profil für eine unverbindliche Angebotserstellung (Lph 1–5 + 8) – nutzen Sie die Vergleichsgrundlage von 8–15 % als Orientierung.
    4. Leistungsbeschreibung selbst erstellen: Formulieren Sie vor Vertragsabschluss eine detaillierte, schriftliche Leistungsbeschreibung mit klaren Abgrenzungen (z. B. „Statische Berechnung durch eigenverantwortlichen Statiker – nicht Bestandteil des Architektenhonorars“) und vereinbaren Sie diese vertraglich.
    5. Honorarprüfung durch Sachverständigen beauftragen: Beauftragen Sie einen vom ZVBA anerkannten Sachverständigen für Architektenhonorare mit der Prüfung der Angemessenheit – dies ist vor Zahlung rechtlich wirksam und kostengünstiger als eine später notwendige Klage.
    6. Baugenehmigungspfad klären: Fragen Sie bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde vorab ab, welche Unterlagen für den Wanddurchbruch (insbesondere statische Nachweise, Grundrissänderung) zwingend erforderlich sind – und prüfen Sie, ob Ihr Architekt diese auch tatsächlich einreichen kann und wird.
    7. Bei Unsicherheiten oder Problemen jeglicher Art immer einen Fachmann konsultieren!

    Wichtige Begriffe kurz erklärt

    HOAI
    Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) regelt die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen. Sie ist eine Rechtsverordnung und dient als Grundlage für die Honorarberechnung.
    Verwandte Begriffe: Architektenhonorar, anrechenbare Kosten, Honorarzone, Leistungsphase
    Anrechenbare Kosten
    Die anrechenbaren Kosten sind die Grundlage für die Berechnung des Architektenhonorars. Sie umfassen die Kosten für die Baukonstruktion, die technischen Anlagen und die Baunebenkosten.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Architektenhonorar, Baukosten
    Leistungsphase
    Die Leistungsphasen beschreiben die einzelnen Schritte der Architektenleistung, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Jede Leistungsphase hat einen bestimmten Anteil am Gesamthonorar.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Architektenhonorar, Planung, Bauleitung
    Honorarzone
    Die Honorarzone gibt den Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens an. Es gibt fünf Honorarzonen, wobei Zone I die einfachste und Zone V die schwierigste ist.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Architektenhonorar, Schwierigkeitsgrad
    Statik
    Die Statik ist die Lehre von der Standsicherheit von Bauwerken. Sie befasst sich mit der Berechnung und Dimensionierung von Tragwerken, um deren Stabilität und Sicherheit zu gewährleisten.
    Verwandte Begriffe: Tragwerk, Lasten, Festigkeit, Standsicherheit
    Tragwerk
    Das Tragwerk ist die tragende Struktur eines Bauwerks, die die Lasten aufnimmt und ableitet. Es besteht aus verschiedenen Bauteilen wie Wänden, Decken, Stützen und Trägern.
    Verwandte Begriffe: Statik, Lasten, Bauteile, Standsicherheit
    Wanddurchbruch
    Ein Wanddurchbruch ist die Öffnung einer Wand, um beispielsweise einen Durchgang zu schaffen oder einen Raum zu vergrößern. Ein Wanddurchbruch kann die Statik des Gebäudes beeinträchtigen und erfordert daher eine sorgfältige Planung und Ausführung.
    Verwandte Begriffe: Statik, Tragwerk, Lasten, Baugenehmigung

    Häufige Fragen (FAQ)

    1. Wie wird das Architektenhonorar bei einer Altbausanierung berechnet?
      Das Architektenhonorar richtet sich nach der HOAI und ist abhängig von den anrechenbaren Kosten, der Honorarzone und der Leistungsphase. Bei Altbauten kommen oft zusätzliche Leistungen wie Schadensgutachten oder statische Berechnungen hinzu, die gesondert vergütet werden.
    2. Welche Kosten sind anrechenbar für die Berechnung des Architektenhonorars?
      Anrechenbare Kosten sind die Kosten für die Baukonstruktion, die technischen Anlagen und die Baunebenkosten. Nicht anrechenbar sind beispielsweise die Kosten für das Grundstück, die Finanzierung oder die Mehrwertsteuer.
    3. Was ist eine Honorarzone?
      Die Honorarzone gibt den Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens an. Es gibt fünf Honorarzonen, wobei Zone I die einfachste und Zone V die schwierigste ist. Die Honorarzone beeinflusst die Höhe des Architektenhonorars.
    4. Was sind Leistungsphasen?
      Die Leistungsphasen beschreiben die einzelnen Schritte der Architektenleistung, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Jede Leistungsphase hat einen bestimmten Anteil am Gesamthonorar.
    5. Was kostet ein Statiker für die Berechnung eines Wanddurchbruchs?
      Die Kosten für einen Statiker hängen vom Aufwand der Berechnung ab. Einfache Wanddurchbrüche kosten wenige hundert Euro, komplexere Berechnungen können mehrere tausend Euro kosten.
    6. Was passiert, wenn ich ohne Statik einen Wanddurchbruch mache?
      Ein Wanddurchbruch ohne Statik kann die Stabilität des Gebäudes gefährden und im schlimmsten Fall zum Einsturz führen. Zudem drohen rechtliche Konsequenzen.
    7. Wie finde ich einen guten Architekten für meine Altbausanierung?
      Fragen Sie Freunde und Bekannte nach Empfehlungen oder suchen Sie im Internet nach Architekten in Ihrer Nähe. Achten Sie auf die Qualifikation und Erfahrung des Architekten sowie auf positive Bewertungen.
    8. Kann ich das Architektenhonorar verhandeln?
      Das Architektenhonorar ist grundsätzlich verhandelbar, insbesondere bei größeren Bauvorhaben. Sprechen Sie mit dem Architekten über Ihre Budgetvorstellungen und versuchen Sie, eine faire Vereinbarung zu treffen.

    Verwandte Themen

    • HOAI-konforme Honorarberechnung
      Grundlagen der Architektenhonorarermittlung nach HOAI.
    • Statische Berechnung bei Umbauten
      Notwendigkeit und Umfang statischer Nachweise bei Altbausanierungen.
    • Baugenehmigung für Wanddurchbrüche
      Genehmigungspflicht und erforderliche Unterlagen für Wandöffnungen.
    • Architektenvertrag: Leistungen und Pflichten
      Inhalte und Gestaltung eines Architektenvertrags.
    • Kostenkontrolle bei Altbausanierung
      Methoden zur Überwachung und Steuerung der Sanierungskosten.

  2. Architektenhonorar: Bausubstanz & Umbauzuschlag – Berechnungsgrundlage

    Foto von Horst Schmid

    gibt es schon ...
    gibt es schon einen Vertragsvorschlag aus dem der Ansatz für die mitzuverwertende Bausubstanz (= Ihr vorhandenes Gebäude) und die Höhe des Umbauzuschlages hervorgehen? Lassen Sie sich von Ihrem Architekten seine Honorarermittlung erklären. Bei ca. 40.000 € anrechenbarer Baukosten liegt das Honorar für alle Leistungsphasen bei unterstellter Honorarzone III und Mindestsatz nach HOAIAbk. § 16 bei 4.640 € zzgl. der MwSt. und Nebenkosten. Bei ca. 22.000 € müssten die anrechenbaren Kosten etwa 200.000 € liegen. Es liegt also die Vermutung nahe, dass die mitzuverwertende Bausubstanz hier eingeflossen ist sowie ein Umbauzuschlag vorgenommen wurde.

  3. Architektenhonorar Altbau: Wert Bausubstanz als Berechnungsgrundlage?

    Wert der gekauften Bausubstanz voll im Ansatz als Berechnungsgrundlage?
    Vielen Dank für Ihre Antwort. Der Höhe des im Voranschlag angesetzten Honorars nach hat der Architekt sicher den Wert des Objekts (208 000 €) mit in Anschlag gebracht. Ist das üblich oder nach der Architektenhonorarordnung gar zwingend? Macht diese Berechnungsweise nicht die Vergabe einer Renovierung mit einer kleineren Umbaumaßnahme (Wand entfernen, Träger aus statischen Gründen einziehen, Fenster vergrößern) an Architekten nicht eigentlich unwirtschaftlich? Oder gibt es auch Architekten, die in dem Fall nur so rechnen, wie in Ihrem Beispiel (ca. 4500 €), oder kann man sich in der Mitte treffen?
    Als Laie in dieser Sache überrascht mich, dass der Wert des Objekts bei der Honorarberechnung überhaupt eine Rolle spielt und nicht allein die Kosten der jeweiligen Baumaßnahme. Ich denke an einen Kollegen, der ein 12-Familien-Mietshaus geerbt hat. Wenn der nun irgend eine kleine Umbaumaßnahme an dem Objekt vornehmen lassen wollte (z.B. eine Erdgeschosswohnung in einen Seniorentreff umbauen), könnte der das ja so gesehen gar nicht bezahlen!
    • Name:
    • Reinhold Rupp

  4. Architektenhonorar: Mitverarbeitete Bausubstanz – Berechnungsgrundlagen

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    differenziert betrachten
    Der Grundsatz lautet: Voraussetzung der Anrechenbarkeit der vorhandenen Bausubstanz ist, dass diese technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird. Gebäudeteile, die nur der Vollständigkeit halber im Plan eingezeichnet sind, sind nicht automatisch mitverarbeitete Bausubstanz. Auch Bausubstanz, die abgebrochen wird, zählt nicht dazu. Marode Bausubstanz, die im Zuge der Maßnahme renoviert wird, wird nur mit einem Restwert angesetzt, da die Renovierungskosten ohnehin Berechnungsgrundlage werden. Sonst würde nämlich eine Doppelberechnung erfolgen. Der Umbauzuschlag erfolgt auf das Honorar für die gesamten Kosten einschl. mitverarbeiteter Bausubstanz. Die Summe für die anrechenbare Bausubstanz sollte vorab gemeinsam festgelegt werden. Legen Sie dabei auch fest, ob es sich um einen Brutto- oder Nettobetrag (Bruttobetrag, Nettobetrag) handelt, sonst sind Auslegungsschwierigkeiten vorprogrammiert. Eine verständliche Erklärung der Problematik gibt es im Link.
  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Architektenhonorar Altbau: Berechnungsgrundlagen & Kostenoptimierung

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die korrekte Berechnung des Architektenhonorars bei Altbaurenovierungen, insbesondere die Anrechenbarkeit der vorhandenen Bausubstanz und die Berücksichtigung von Umbauzuschlägen. Es wird erörtert, ob der Wert der Bausubstanz vollständig in die Honorarberechnung einfließen darf und welche Kriterien für die Anrechenbarkeit gelten. Zudem wird auf die Bedeutung der HOAIAbk. und die Notwendigkeit einer transparenten Honorarermittlung hingewiesen.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut dem Beitrag Architektenhonorar: Mitverarbeitete Bausubstanz – Berechnungsgrundlagen ist die Anrechenbarkeit der Bausubstanz an die Bedingung geknüpft, dass diese technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird. Rein planerische Erfassung genügt nicht.

    💰 Kosten: Bei anrechenbaren Baukosten von ca. 40.000 € liegt das Honorar für alle Leistungsphasen bei unterstellter Honorarzone III und Mindestsatz nach HOAI § 16 bei ca. 4.640 € zzgl. MwSt. und Nebenkosten.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von Ihrem Architekten die Honorarermittlung detailliert erläutern und einen Vertragsvorschlag vorlegen, aus dem die Ansätze für Bausubstanz und Umbauzuschlag klar hervorgehen. Beachten Sie die Hinweise im Beitrag Architektenhonorar: Bausubstanz & Umbauzuschlag – Berechnungsgrundlage.

    Die korrekte Berechnung des Architektenhonorars bei Altbauten ist komplex und hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter der Umfang der Renovierungsarbeiten, die Anrechenbarkeit der Bausubstanz und die Honorarzone nach HOAI. Eine transparente Kommunikation mit dem Architekten und eine detaillierte Honorarermittlung sind entscheidend, um unerwartete Kosten zu vermeiden. Die Einbeziehung eines Statikers bei Wanddurchbrüchen oder anderen tragwerksrelevanten Eingriffen ist unerlässlich und beeinflusst ebenfalls die Gesamtkosten des Projekts.

    Die Diskussion verdeutlicht, dass das Architektenhonorar bei Altbausanierungen eine individuelle Betrachtung erfordert. Es ist ratsam, sich im Vorfeld umfassend zu informieren und verschiedene Angebote einzuholen, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können. Die Klärung der Anrechenbarkeit der Bausubstanz, wie im Beitrag Architektenhonorar Altbau: Wert Bausubstanz als Berechnungsgrundlage? thematisiert, ist hierbei von zentraler Bedeutung.

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