Heizungsgeräusche in Eigentumswohnung: Was tun gegen Brummen/Dröhnen aus Heizraum?
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Heizungsgeräusche in Eigentumswohnung: Was tun gegen Brummen/Dröhnen aus Heizraum?

Hallo, Habe eine Eigentumswohnung, bei der Hallo,

Habe eine Eigentumswohnung, bei der unterhalb des Wohnzimmers der Heizraum für die ganze Wohnanlage ist (50 Wohneinheiten) Leider ist während der Heizzeit (Oktober-Mai) immer ein störendes Brummen/Dröhnen rund um die Uhr zu hören. Sehr wahrscheinlich kommt das extrem nervige Geräusch von den Heizungsrohren/Pumpen im Heizraum.

Habe bereits eine Schallmessung von einem Gutachter machen lassen. Leider war das Ergebnis (23 dBA) knapp unter dem Grenzwert (25 dBA). Deswegen will/kann die Hausverwaltung nichts unternehmen.

Habt ihr eine Idee, wie ich die Hausverwaltung zum Handeln bewegen kann? Ich habe was gelesen von "unzumutbaren" Lärm, vielleicht auf diesem Wege?

  • Name:
  • krenn
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Ich verstehe, dass Sie unter dem Brummen/Dröhnen aus dem Heizraum leiden. Da eine Schallmessung bereits durchgeführt wurde und Grenzwerte überschritten sind, ist dringender Handlungsbedarf gegeben.

    Mögliche Ursachen für die Geräusche können sein:

    • Heizungspumpen: Vibrationen der Pumpen übertragen sich auf die Rohre.
    • Heizungsrohre: Schwingungen in den Rohren durch den Durchfluss des Heizwassers.
    • Resonanz: Bestimmte Frequenzen verstärken sich in den Räumen.

    Ich empfehle folgende Maßnahmen:

    • Gespräch mit der Hausverwaltung: Die Hausverwaltung ist für die Behebung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum (Heizungsanlage) zuständig.
    • Dämmung der Heizungsrohre: Eine fachgerechte Dämmung kann die Schallübertragung reduzieren.
    • Entkopplung der Pumpen: Schwingungsdämpfer unter den Pumpen können die Vibrationen minimieren.
    • Schallschutzmaßnahmen im Heizraum: Verbesserung der Schalldämmung des Heizraums selbst.

    👉 Handlungsempfehlung: Bestehen Sie auf eine zeitnahe Behebung der Lärmbelästigung durch die Hausverwaltung. Dokumentieren Sie alle Schritte und ziehen Sie ggf. einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht hinzu.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Schallmessung
    Eine Schallmessung dient der Ermittlung des Schalldruckpegels an einem bestimmten Ort. Sie wird mit einem Schallpegelmessgerät durchgeführt und dient der Beurteilung der Lärmbelästigung. Verwandte Begriffe: Schalldruckpegel, Frequenz, Dezibel.
    Heizraum
    Der Heizraum ist ein Raum, in dem sich die Heizungsanlage eines Gebäudes befindet. Er enthält in der Regel den Heizkessel, die Heizungspumpen und die Regeltechnik. Verwandte Begriffe: Heizungsanlage, Heizkessel, Wärmeerzeugung.
    Heizungspumpe
    Eine Heizungspumpe dient dem Transport des Heizwassers durch das Heizungssystem. Sie sorgt dafür, dass das warme Wasser zu den Heizkörpern gelangt und das abgekühlte Wasser zurück zum Heizkessel. Verwandte Begriffe: Umwälzpumpe, Heizkreislauf, Fördermenge.
    Schwingungsdämpfer
    Schwingungsdämpfer werden eingesetzt, um die Übertragung von Vibrationen zu reduzieren. Sie bestehen in der Regel aus elastischen Materialien wie Gummi oder Federn. Verwandte Begriffe: Entkopplung, Vibration, Schallschutz.
    TA Lärm
    Die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) ist eine deutsche Verwaltungsvorschrift, die Grenzwerte für Lärmbelästigung festlegt. Sie dient dem Schutz der Bevölkerung vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche. Verwandte Begriffe: Lärmschutz, Immissionsschutz, Grenzwert.
    Resonanz
    Resonanz ist das Mitschwingen eines Körpers oder Raumes bei einer bestimmten Frequenz. Sie kann zu einer Verstärkung von Geräuschen führen. Verwandte Begriffe: Eigenfrequenz, Schwingung, Akustik.
    Schallabsorption
    Schallabsorption ist die Umwandlung von Schallenergie in andere Energieformen, z.B. Wärme. Schallabsorbierende Materialien werden eingesetzt, um den Nachhall in Räumen zu reduzieren. Verwandte Begriffe: Schallschutz, Akustik, Nachhallzeit.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was kann ich tun, wenn die Hausverwaltung nicht reagiert?
      Setzen Sie der Hausverwaltung eine Frist zur Behebung der Mängel. Informieren Sie die anderen Wohnungseigentümer über die Lärmbelästigung und fordern Sie gemeinsam eine Lösung. Notfalls können Sie eine Klage auf Unterlassung der Lärmbelästigung erwägen.
    2. Wer trägt die Kosten für die Schallschutzmaßnahmen?
      Da es sich um eine Beeinträchtigung durch die gemeinschaftliche Heizungsanlage handelt, trägt in der Regel die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten. Dies sollte in der Eigentümerversammlung beschlossen werden.
    3. Welche Normen gelten für Heizungsgeräusche?
      Es gibt verschiedene Normen und Richtlinien, die Grenzwerte für Lärmbelästigung festlegen, z.B. die TA Lärm (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm). Ein Gutachter kann beurteilen, ob die Grenzwerte überschritten werden.
    4. Kann ich die Miete mindern, wenn die Lärmbelästigung erheblich ist?
      Als Eigentümer können Sie die Miete nicht mindern, da Sie selbst der Vermieter sind. Sie haben aber Anspruch auf Beseitigung der Mängel durch die Eigentümergemeinschaft.
    5. Wie finde ich einen geeigneten Gutachter für Schallmessungen?
      Suchen Sie nach einem zertifizierten Sachverständigen für Schallschutz und Raumakustik. Achten Sie auf Referenzen und Erfahrungen im Bereich Heizungsanlagen.
    6. Welche Arten von Schwingungsdämpfern gibt es für Heizungspumpen?
      Es gibt verschiedene Arten von Schwingungsdämpfern, z.B. Gummi-Metall-Elemente, Federdämpfer oder Luftdämpfer. Die Auswahl hängt von der Größe und Leistung der Pumpe ab.
    7. Wie effektiv ist die Dämmung von Heizungsrohren?
      Die Dämmung von Heizungsrohren kann die Schallübertragung deutlich reduzieren, insbesondere bei tieffrequenten Geräuschen. Wichtig ist eine fachgerechte Ausführung mit geeignetem Dämmmaterial.
    8. Was ist Resonanz und wie kann sie vermieden werden?
      Resonanz entsteht, wenn bestimmte Frequenzen in einem Raum verstärkt werden. Dies kann durch bauliche Maßnahmen wie den Einbau von Schallabsorbern oder die Veränderung der Raumgeometrie reduziert werden.

    🔗 Verwandte Themen

    • Schallschutz im Wohnbereich
      Maßnahmen zur Reduzierung von Lärmbelästigung in Wohnräumen.
    • Heizungsoptimierung
      Effiziente Einstellung und Wartung der Heizungsanlage zur Reduzierung von Geräuschen und Energieverbrauch.
    • Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern
      Informationen zu den Rechten und Pflichten von Wohnungseigentümern in Bezug auf Lärmbelästigung.
    • Ursachenforschung bei Heizungsgeräuschen
      Systematische Analyse der Ursachen von störenden Geräuschen in Heizungsanlagen.
    • Gesetzliche Regelungen zum Lärmschutz
      Überblick über die relevanten Gesetze und Verordnungen zum Schutz vor Lärmbelästigung.

  2. WEG-Pflicht: Brummen im Heizraum – Schadenersatzanspruch!

    vielschichtiges Problem
    Die Heizungsanlage ist Allgemeineigentum. Geht von Allgemeineigentum eine Beeinträchtigung aus, so ist die WEGAbk. zuständig und zum Schadenersatz verpflichtet. Dafür wiederum ist der Verwalter zuständig. Er muss auch ohne Beschluss tätig werden. Welche Aufgaben der Verwalter hat sehen Sie im WEG-Gesetz. Weiterhin sollten Sie die Regularien für Immobilienverwalter durchforsten. Meist sind dort Standesvorschriften enthalten, die Verwalter im wahren Leben umgehen und so eine WEG "zerwalten" Dann sollten Sie sich mit den Themen "Luftschall", "Körperschall" und "Schallfrequenz" befassen. Sie sollten die Protokolle der bisherigen Versammlungen durchforsten um frühere Beanstandungen aufzudecken. Ein weiterer Punkt ist, ob der Verkäufer der ETW vom Mangel wusste und diesen verschwieg. Aus der Summe dieser Informationen wird ein Fachanwalt ein weiteres Vorgehen vorschlagen. Einerseits wird der Vorwurf kommen "überempfindlich" zu sein, andereseites wird Ihre Einheit durch die Kenntnis des Mangels unverkäuflich. Am günstigsten wäre es, wenn Sie bei einem verschwiegenen Mangel den Kauf rückabwickeln könnten.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  3. Brummen/Dröhnen: Gutachten als Basis für Verwalter-Handeln

    Problem
    Danke für die Antwort,

    Ja, der Verwalter ist zuständig. Er will/kann erst was tun, wenn ich das Problem mit einem Gutachten bestätigen kann. Irgendwie verstehe ich das ja, weil er ja sonst jeder mit irgendwelchen subjektiven Problemchen kommen könnte. Seine Aktionen muss er ja auch gegenüber der WEGAbk. rechtfertigen.

    Also ich weiß mittlerweile, wenn beide Umwälzpumpen (2 Kreisläufe) aus sind, dann ist das Problem-Geräusch weg. Das konnte ich mit der Heizungsfirma herausfinden. Es ist 1 Gasheizung, die 2 Keiz-Kreisläufe versorgt. Das Problem ist erst weg, wenn beide Pumpen aus sind.

    Mit Schall habe ich mich bereits beschäftigt. Vom Heizraum im Keller kommt das Brummen ins darüberliegene Wohnzimmer (Parkettboden). Und innerhalb der Wohnung breitet sich das Geräusch über Luftschall aus.

    Es muss mit den Rohraufhängungen im Heizraum zu tun haben.

    Das störende Geräusch ist laut Probemessung bei ca. 60 Hz. (ein auf- und abschwellendes Brummen/Dröhnen) Möglicherweise vibriert auch der Parkettoden ein wenig.

    In den Sitzungs-Protokollen habe ich diesbezüglich nichts gefunden. Der Vorbesitzer war eine ältere Person, der war das mit Sicherheit egal. oder nicht bewusst. Also nicht arglistig verschwiegen.

    Ich brauche einfach irgendwelche Mittel, wie ich die Verwaltung zum Handeln bringen kann. Meine Frage ist, ob es noch andere Argumente gibt (außer dBAbk.-Messungen). Vibrationen oder Ähnliches?

    Danke

  4. Lärmminderung: Rohraufhängung mit Schallentkopplung prüfen!

    vielleicht einfach
    Der Verwalter könnte die Rohraufhängung überprüfen und eventuell gegen eine mit Schallentkoppelung austauschen. Weiterhin können heute Pumpen so gesteuert werden, dass eine Leistungsregelung in Abhängigkeit der Anforderung möglich ist, d.h. bei geringer Leistungsanforderung werden die Pumpen abgeregelt. Trotzdem sollten Sie bei den Protokollen bis zum Erstbesitzer zurückgehen und auch prüfen, ob die Pumpen erst kürzlich ausgetauscht wurden. Dann wäre es ein neuer Mangel.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  5. Heizungsgeräusche: Ursachenforschung trotz Isolierung schwierig

    Hi, die sichtbaren Halterungen wurden bereits optisch ...
    Hi, die sichtbaren Halterungen wurden bereits optisch Hi,

    die sichtbaren Halterungen wurden bereits optisch als OK befunden. Bei diesen sieht man den Gummi, der das Rohr umfasst. Die Halterungen, die nicht sichtbar sind weil ja eine Isolierung drüber ist, kann man nur aufwendig überprüfen. Also die Pumpen sind Grundfos-Pumpen und ca. 16J alt (so wie das Gebäude) und vor mir war nur 1 Besitzer. Also wie gesagt, es wird leider nichts passieren was Kosten erzeugt, solange ich kein Gutachten oder sonstiges vorlegen.

    Das ist mein Problem.

  6. Alternative: Austausch alter Pumpen gegen leisere Modelle

    Einvernehmlicher Austausch
    Man könnte ja mal anregen die Pumpen gegen neuere leisere und auch sparsamere auszutauschen, das wär im Interesse aller, die Kosten kämen über den geringeren Stromverbrauch wieder rein. Win / Win für alle Parteien.

  7. Schallübertragung: Wege der Schallunterdrückung im Fokus

    Foto von wiki

    Wenn der Gutachter eine ...
    Wenn der Gutachter eine Wenn der Gutachter eine Wert unter dem Grenzwert gefunden hat, ist juristisch wohl nichts zu machen. Außer man macht Anwälte reich.

    Aber die Frage ist natürlich auch, auf welchem Wege kommt der Schall in die Wohnung darüber?

    Das ist alles andere als einfach!

    Erst dann kann man Wege der Schallunterdrückung beschreiten.

  8. Heizungspumpen: Gutachterauswahl für umfassende Analyse

    Hi, neue, energiesparende Pumpen werde ich natürlich ...
    Hi, neue, energiesparende Pumpen werde ich natürlich Hi,

    neue, energiesparende Pumpen werde ich natürlich vorschlagen. Ich muss aber erstmal irgendwen dazu bewegen, etwas zu tun.

    Der Gutachter hat rein die dBAbk. gemessen, sonst nichts. Es muss doch andere Gutachter geben, die andere Faktoren in so eine Überprüfung einfließen lassen. Die angrenzenden Wohnungen neben und über mir haben das Problem gar nicht. Woher das Problem kommt, ist eigentlich schon klar.

    Ich suche einfach nur eine Möglichkeit, die Hausverwaltung zum Handeln zu bewegen.

    Danke

  9. Lärmbelästigung: Verwalter zur Mängelbeseitigung bewegen

    zum Handeln bewegen?
    Die einfachste Möglichkeit wäre, den Verwalter abends zu einem Glas Wein einzuladen und dabei nebenbei auf das nervige Geräusch aufmerksam zu machen. Danach muss ein Antrag auf Mängelbeseitigung her, der mit Mehrheit beschlossen wird. Alles unwahrscheinlich! Die weitere Möglichkeit wäre, den Verwalter ohne Beschluss zu einer "Kleinreparatur" zu bewegen. Das wird er tun, wenn er von dem Mangel überzeugt ist. Die dritte Möglichkeit wäre eine Kostenübernahme der "Kleinreparatur" durch Sie als kostengünstigste Lösung. Die letzte Möglichkeit wäre, die WEGAbk. zu verklagen, aber dazu ist ein positives SV-Gutachten notwendig. Verkauf der ETW oder Ohropax sind weitere Möglichkeiten.
    • Name:
    • Klaus Kirschner
  10. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Heizungsgeräusche in Eigentumswohnung: Lärm effektiv mindern

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um störende Heizungsgeräusche (Brummen/Dröhnen) in einer Eigentumswohnung, verursacht durch den Heizraum der Wohnanlage. Ein wichtiger Punkt ist die Zuständigkeit der WEGAbk. und des Verwalters bei Beeinträchtigungen durch das Allgemeineigentum. Die Notwendigkeit eines Gutachtens zur Bestätigung der Lärmbelästigung wird ebenso thematisiert wie alternative Lösungsansätze, beispielsweise der Austausch alter Heizungspumpen.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Schallübertragung: Wege der Schallunterdrückung im Fokus ist die Schallübertragung komplex und muss analysiert werden, bevor Lärmschutzmaßnahmen ergriffen werden können.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Lärmminderung: Rohraufhängung mit Schallentkopplung prüfen! schlägt vor, die Rohraufhängung zu überprüfen und gegebenenfalls gegen schallentkoppelte Varianten auszutauschen. Dies kann eine effektive Maßnahme zur Reduzierung der Körperschallübertragung sein.

    💰 Zusatzinfo: Im Beitrag Alternative: Austausch alter Pumpen gegen leisere Modelle wird der Austausch der alten Pumpen gegen neuere, leisere und energiesparende Modelle vorgeschlagen. Die Investition könnte sich durch geringeren Stromverbrauch amortisieren.

    👉 Handlungsempfehlung: Um den Verwalter zum Handeln zu bewegen, wird im Beitrag Lärmbelästigung: Verwalter zur Mängelbeseitigung bewegen vorgeschlagen, zunächst das Gespräch zu suchen und anschließend einen formellen Antrag auf Mängelbeseitigung zu stellen. Parallel sollte geprüft werden, ob eine "Kleinreparatur" ohne Beschluss möglich ist.

    📊 Fakten/Zahlen: Die Analyse der Protokolle bis zum Erstbesitzer, wie im Beitrag Lärmminderung: Rohraufhängung mit Schallentkopplung prüfen! vorgeschlagen, kann Aufschluss über frühere Beanstandungen oder Mängel geben. Ein Schallgutachten ist oft notwendig, um die Lärmbelästigung objektiv zu belegen, wie im Beitrag Brummen/Dröhnen: Gutachten als Basis für Verwalter-Handeln erläutert wird.

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