Sondernutzungsrecht im Neubau: Gestaltung, Kosten & Rechte bei Hanglage?

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Ich verstehe, dass Sie als Eigentümer einer Erdgeschosswohnung mit Sondernutzungsrecht in NRW Fragen zur Gestaltung Ihrer Außenanlage haben, insbesondere aufgrund der Hanglage.

Sondernutzungsrecht: Ihr Sondernutzungsrecht erlaubt Ihnen, die zugewiesene Fläche (hier 100 m²) exklusiv zu nutzen. Die genaue Ausgestaltung ist jedoch oft in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geregelt. Prüfen Sie diese Dokumente genau auf Einschränkungen bezüglich Bepflanzung, baulichen Veränderungen oder der Nutzung von Steinen und Gabionen.

Gestaltung bei Hanglage: Die Gestaltung einer Hanglage erfordert besondere Maßnahmen wie Abböschung oder Terrassierung. Die Kosten hierfür können erheblich sein. Klären Sie mit dem Bauträger, inwieweit die ursprüngliche Planung bereits Kosten für die Hangsicherung und Geländemodellierung beinhaltet.

Kostenverteilung: Die Kosten für die Gestaltung der Sondernutzungsfläche tragen Sie grundsätzlich selbst. Allerdings können Vereinbarungen im Kaufvertrag oder in der Teilungserklärung etwas anderes bestimmen. Besprechen Sie die Vorschläge des Gartenbauers mit dem Bauträger, um Klarheit über die Kostenverteilung zu erhalten.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem Anwalt für Immobilienrecht bezüglich Ihrer Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem Sondernutzungsrecht beraten. Holen Sie mehrere Angebote von Gartenbauern ein, um die Kosten für die Gestaltung der Hanglage zu vergleichen.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft ein Sondernutzungsrecht an einer Außenfläche in einem Neubauprojekt mit Hanglage. Der Käufer hat eine Erdgeschosswohnung erworben, bei der im Kaufvertrag 100 m² Sondernutzungsfläche ausgewiesen sind. Die Pläne zeigen die Fläche lediglich in der Draufsicht, sodass die Hangneigung nicht erkennbar war. Nun stellt sich heraus, dass die Fläche als steile Abböschung geplant ist, die als Garten kaum nutzbar ist und der Terrassenaustritt etwa 1,5 Meter oberhalb liegt.

🔴 Gefahr: Die wesentliche Gefahr besteht darin, dass die Sondernutzungsfläche faktisch nicht als Garten nutzbar ist. Eine Abböschung mit einer Neigung, die einen Weinanbau ermöglicht, ist für eine Terrasse oder einen Garten ungeeignet. Dies könnte einen erheblichen Mangel darstellen, der die vertraglich geschuldete Beschaffenheit der Wohnung beeinträchtigt.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die Auslegung des Kaufvertrags. Ein Sondernutzungsrecht räumt dem Erwerber ein exklusives Nutzungsrecht ein, verpflichtet den Bauträger jedoch nicht automatisch zur Herstellung einer bestimmten Gartengestaltung. Allerdings muss die Fläche grundsätzlich für die vertraglich vorausgesetzte Nutzung geeignet sein. Wenn im Exposé oder Vertrag von "Garten" oder "Terrasse" die Rede ist, kann eine steile Abböschung als vertragswidrig angesehen werden.

⚠️ Korrektur: Die Annahme des Bauträgers, dass lediglich Muttererde aufgebracht werden muss und die Bepflanzung alleinige Aufgabe des Käufers sei, ist rechtlich fragwürdig. Der Bauträger schuldet in der Regel eine mangelfreie Herstellung der Sondernutzungsfläche. Eine unebene, nicht begehbare Böschung ohne Terrassierung könnte als Sachmangel gemäß § 434 BGB^Abk. gewertet werden, da die übliche Beschaffenheit einer solchen Fläche nicht gegeben ist.

👉 Handlungsempfehlung: Der Käufer sollte umgehend einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt konsultieren. Zudem ist die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Bewertung der Hangneigung und Nutzbarkeit ratsam. Vor Abnahme der Wohnung sollte der Käufer schriftlich Mängel rügen und eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen. Eine Terrassierung mit L-Steinen oder Gabionen könnte als erforderliche Maßnahme zur Herstellung der vertragsgemäßen Nutzung angesehen werden. Der Bauträger ist grundsätzlich verpflichtet, die Kosten für die Beseitigung von Mängeln zu tragen. Eine außergerichtliche Einigung sollte angestrebt werden, notfalls ist jedoch eine gerichtliche Klärung in Betracht zu ziehen.

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Ein Sondernutzungsrecht im Wohnungseigentum ist kein bloßes Nutzungsversprechen, sondern ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen werden muss und dem Berechtigten ein ausschließliches, dauerhaftes und gegen jedermann durchsetzbares Nutzungsrecht an einem Teil des Gemeinschaftseigentums verleiht.

🔴 Gefahr: Eine steil abfallende, nicht terrassierte "Abböschung" mit einem Höhenunterschied von 1,5 m zum Terrassenfenster erfüllt nicht den objektiven Zweck eines Sondernutzungsrechts für eine Erdgeschoss-Wohnung – nämlich die praktikable, sichere und angemessene Nutzung als Garten- oder Aufenthaltsfläche. Solche Gestaltung birgt Sturzrisiken, behindert die Zugänglichkeit und widerspricht dem vertraglichen Vertrauen sowie der verkehrsgerechten Auslegung des Kaufvertrags.

⚠️ Korrektur: Die Auffassung des Bauträgers, er habe lediglich Muttererde aufzubringen und keine Verantwortung für die Nutzbarkeit, ist rechtlich unzutreffend: Der Bauträger ist verpflichtet, das Sondernutzungsrecht so herzustellen, dass es nach Lage, Beschaffenheit und Zugänglichkeit tatsächlich nutzbar ist – insbesondere wenn die Planung bereits im Kaufvertrag und in den genehmigten Bauplänen festgelegt wurde.

➕ Ergänzung: Die Hanglage war bereits bei Vertragsabschluss erkennbar; die fehlende Darstellung der Geländehöhen in den Plänen stellt eine Planungs- und Informationslücke dar, die den Bauträger nicht von seiner Verkehrspflicht entbindet. Zudem kann eine unzumutbare Nutzungsbehinderung unter Umständen als Sachmangel gemäß § 434 BGB gewertet werden.

✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Bereitschaft des Bauträgers zur Terrassierung ist positiv – sie unterstreicht, dass eine nutzbare Gestaltung technisch möglich und sachlich geboten ist.

❌ Widerspruch: Die alleinige Übertragung sämtlicher Kosten (L-Steine, Gabionen, Drainage, Bepflanzung) auf den Erwerber ist unzulässig, wenn die mangelhafte Gestaltung bereits in der ursprünglichen Planung angelegt war und die Nutzbarkeit von vornherein nicht gewährleistet ist.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen unabhängigen Bau- und Immobilienrechtsexperten sowie ggf. einen geprüften Sachverständigen für Bautechnik, um die Nutzbarkeit des Sondernutzungsrechts zu begutachten und die vertraglichen und gesetzlichen Ansprüche gegenüber dem Bauträger zu prüfen – insbesondere auf Nacherfüllung, Mängelbeseitigung oder Schadensersatz.