Grundstücksübertragung Großeltern an Enkelin: Schenkungssteuer, Grundbucheintrag & Risiken in der Bauphase?
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Grundstücksübertragung Großeltern an Enkelin: Schenkungssteuer, Grundbucheintrag & Risiken in der Bauphase?

Wer kann mir bei folgendem komplexen Problem einen Rat geben?
Meine Frau und ich möchten noch in diesem Jahr ein Haus in Sachsen bauen, in welchem auch meine Schwiegermutter mit einziehen wird. Hierzu soll eine Grundstücksübertragung (unbebaut) von den Großeltern meiner Frau auf meine Frau oder Schwiegermutter erfolgen. Da eine Überschreibung über einen Notar bis hin zur Grundbucheintragung recht lange dauert und den Baubeginn verzögert, stellt sich mir jetzt die Frage: Inwieweit besteht die Möglichkeit den Bau schon jetzt auszulösen? Ohne jedoch folgende Probleme aufzuwerfen?
Erhöht sich der Grundstückswert durch die Bebauung bei einer späteren Übertragung (nach oder in der Bauphase) von Großeltern auf Enkelin, obwohl die Enkelin den Bau finanziert (Problematik Schenkungssteuer)?
Finanziert eine Bank überhaupt den Bau für die Enkelin, ohne dass sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist? Können die Großeltern da als Bürgen eintreten?
Einfach gefragt. Was sollen wir tun?
  • Name:
  • Jan Schuster
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    Ich verstehe, dass Sie eine Grundstücksübertragung von den Großeltern Ihrer Frau an Ihre Frau oder Schwiegermutter planen, um ein Haus in Sachsen zu bauen, in dem auch Ihre Schwiegermutter wohnen wird. Hier sind einige wichtige Punkte, die ich Ihnen mit auf den Weg geben möchte:

    Schenkungssteuer: Eine Grundstücksübertragung kann Schenkungssteuer auslösen. Die Höhe hängt vom Wert des Grundstücks und dem Verwandtschaftsgrad ab. Freibeträge können genutzt werden, um die Steuerlast zu mindern. Ich empfehle Ihnen, sich frühzeitig von einem Steuerberater beraten zu lassen, um die steuerlichen Auswirkungen zu prüfen und Gestaltungsmöglichkeiten zu nutzen.

    Grundbucheintragung: Die Übertragung des Grundstücks muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird Ihre Frau oder Schwiegermutter Eigentümer des Grundstücks. Die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag richten sich nach dem Wert des Grundstücks.

    Bebauung in der Bauphase: Wenn das Grundstück während der Bauphase übertragen wird, kann dies Auswirkungen auf die Finanzierung und die Eigentumsverhältnisse haben. Ich rate Ihnen, dies im Vorfeld mit Ihrer Bank zu besprechen, um sicherzustellen, dass die Finanzierung nicht gefährdet ist.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem Notar, einem Steuerberater und einem Baufinanzierungsexperten beraten, um alle Aspekte der Grundstücksübertragung und des Hausbaus umfassend zu prüfen und die optimale Lösung für Ihre Situation zu finden.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Grundstücksübertragung
    Die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück von einer Person auf eine andere. Dies erfolgt in der Regel durch einen notariell beurkundeten Vertrag und die Eintragung im Grundbuch.
    Verwandte Begriffe: Schenkung, Kaufvertrag, Erbschaft
    Schenkungssteuer
    Eine Steuer, die auf Schenkungen erhoben wird. Die Höhe der Steuer hängt vom Wert der Schenkung und dem Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem ab.
    Verwandte Begriffe: Erbschaftssteuer, Freibetrag, Steuersatz
    Grundbucheintragung
    Die Eintragung des Eigentümers und der dinglichen Rechte an einem Grundstück im Grundbuch. Die Grundbucheintragung ist erforderlich, um den Eigentumsübergang rechtswirksam zu machen.
    Verwandte Begriffe: Grundbuchamt, Auflassung, Eigentümer
    Auflassungsvormerkung
    Eine Vormerkung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums sichert. Sie verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück zwischenzeitlich an jemand anderen verkauft.
    Verwandte Begriffe: Grundbuch, Vormerkung, Anspruchssicherung
    Nießbrauchrecht
    Das Recht, eine Sache (z.B. ein Grundstück) zu nutzen und die Erträge daraus zu ziehen, obwohl man nicht Eigentümer ist. Der Nießbrauch kann an einer Immobilie bestellt werden.
    Verwandte Begriffe: Nutzungsrecht, Fruchtziehung, dingliches Recht
    Bürgschaft
    Eine vertragliche Vereinbarung, bei der sich eine Person (der Bürge) verpflichtet, für die Schulden einer anderen Person (des Schuldners) einzustehen, falls dieser seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.
    Verwandte Begriffe: Kredit, Sicherheit, Haftung
    Grundstückswert
    Der Wert eines Grundstücks, der durch verschiedene Faktoren wie Lage, Größe, Beschaffenheit und Bebauung beeinflusst wird. Der Grundstückswert ist relevant für die Berechnung der Schenkungssteuer und die Finanzierung.
    Verwandte Begriffe: Verkehrswert, Beleihungswert, Bodenrichtwert

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Fällt bei einer Grundstücksübertragung von Großeltern an Enkel Schenkungssteuer an?
      Ja, grundsätzlich fällt Schenkungssteuer an. Allerdings gibt es Freibeträge, die die Steuerlast reduzieren können. Die Höhe des Freibetrags hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Es ist ratsam, sich von einem Steuerberater beraten zu lassen, um die individuellen steuerlichen Auswirkungen zu prüfen.
    2. Welche Kosten entstehen bei einer Grundstücksübertragung?
      Bei einer Grundstücksübertragung entstehen Notar- und Grundbuchkosten. Die Höhe der Kosten richtet sich nach dem Wert des Grundstücks. Zusätzlich können Kosten für die Wertermittlung des Grundstücks anfallen.
    3. Was ist bei der Finanzierung zu beachten, wenn das Grundstück während der Bauphase übertragen wird?
      Es ist wichtig, die Grundstücksübertragung frühzeitig mit der Bank zu besprechen. Die Bank muss über die geänderten Eigentumsverhältnisse informiert werden. Gegebenenfalls müssen die Finanzierungsbedingungen angepasst werden.
    4. Kann ich als Enkelkind einen Kredit aufnehmen, wenn das Grundstück noch den Großeltern gehört?
      Das ist grundsätzlich möglich, aber die Bank wird in der Regel Sicherheiten verlangen. Die Großeltern können beispielsweise eine Bürgschaft übernehmen oder das Grundstück als Sicherheit anbieten.
    5. Was passiert, wenn der Grundstückswert durch die Bebauung steigt?
      Die Wertsteigerung des Grundstücks durch die Bebauung kann sich auf die Schenkungssteuer auswirken, wenn die Übertragung kurz vor oder nach der Bebauung erfolgt. Es ist ratsam, dies bei der Planung der Übertragung zu berücksichtigen.
    6. Welche Rolle spielt der Grundbucheintrag bei einer Grundstücksübertragung?
      Der Grundbucheintrag ist entscheidend für den Eigentumsübergang. Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird der neue Eigentümer rechtmäßiger Eigentümer des Grundstücks.
    7. Was ist eine Auflassungsvormerkung?
      Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums im Grundbuch. Sie wird im Grundbuch eingetragen und verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück zwischenzeitlich an jemand anderen verkauft.
    8. Was bedeutet Nießbrauchrecht?
      Nießbrauchrecht bedeutet, dass jemand das Recht hat, eine Sache (z.B. ein Grundstück) zu nutzen und die Erträge daraus zu ziehen, obwohl er nicht Eigentümer ist. Im Falle einer Grundstücksübertragung könnten die Großeltern sich ein Nießbrauchrecht einräumen lassen.

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      Informationen zur Ermittlung des Grundstückswerts und den beeinflussenden Faktoren.

  2. Baufinanzierung: Vormerkung reicht Banken – Grundbucheintrag irrelevant

    Sie haben
    noch nicht mal eine Finanzierung und machen sich Gedanken über die Dauer der Eintragung?
    Letztere ist übrigens irrelevant, den Banken reicht für die Auszahlung zunächst die Vormerkung vollkommen aus  -  und die bekommen Sie in Windeseile  -  sofern das GB sauber ist.
    Nur mal so als Vergleich: Ich hatte innerhalb einer Woche nach Notartermin die Vormerkung (Eintragung drei Wochen später)  -  und das sind bei den GB-Ämtern längst die üblichen Laufzeiten, das ist nichts besonderes. Computer haben zumindest da was gebracht
    Und wenn sie noch keine Finanzierung haben, haben Sie denn schon eine Baugenehmigung? Da würde ich mir über Zeit viel eher Gedanken machen ...
    Also machen sie es sauber, unanfechtbar und ordentlich  -  Schenkungssteuer wird abhängig vom Grundstückswert eventuell trotzdem fällig.
    Und da ich mal vermute, dass das Grundstück bei ihrer Eigenkapitalberechnung eine entscheidende Rolle spielt: Nein, die Banken werden ohne Notar/Vormerkung nicht finanzieren. Die haben nichts zu verschenken. Und wenn Ihnen Ihre Familie lieb und teuer ist, vergessen sie die Sache mit der Bürgschaft sofort, damit spielt man nicht und die Risiken sind kaum zu überblicken. Und natürlich wäre auch da eine Absicherung im GB nötig.
    • Name:
    • Frau Bet-1301-Ing

  3. Finanzierung: Gebäude auf fremdem Grund – Übertragung sinnvoll!

    Gebäude auf fremden Grund und Boden
    Hallo,
    grundsätzlich besteht die Möglichkeit auch Bauten auf fremden Grund und Boden zu finanzieren.
    Natürlich macht es Sinn dennoch das Grundstück zu übertragen und sich jetzt schon um die Finanzierung zu kümmern. Eine zwischenzeitlich begonnenene Bebauung dürfte keinen Einfluss auf die Wertermittlung für die Schenkungsteuer haben, da das wirtschaftliche Eigentum am Gebäude beim Beschenkten besteht. Das können Sie aber auch beim Notartermin erfragen.
    Viele Grüße
  4. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Grundstücksübertragung Enkelin: Schenkungssteuer, Finanzierung & Risiken

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Übertragung eines Grundstücks von Großeltern an eine Enkelin in Sachsen, wobei Aspekte der Schenkungssteuer, Grundbucheintragung, Baufinanzierung und Risiken in der Bauphase beleuchtet werden. Es wird geklärt, dass für die Auszahlung der Baufinanzierung die Vormerkung im Grundbuch ausreicht und der finale Grundbucheintrag zunächst irrelevant ist. Zudem wird die Möglichkeit der Finanzierung von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden angesprochen, wobei die Übertragung des Grundstücks als sinnvoller Schritt empfohlen wird.

    ✅ Empfehlung: Beitrag Finanzierung: Gebäude auf fremdem Grund – Übertragung sinnvoll! rät dazu, sich frühzeitig um die Finanzierung zu kümmern und die Grundstücksübertragung anzugehen.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Baufinanzierung: Vormerkung reicht Banken – Grundbucheintrag irrelevant wird darauf hingewiesen, dass Banken für die Auszahlung der Baufinanzierung die Vormerkung im Grundbuch akzeptieren, was den Prozess beschleunigt.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Details zur Schenkungssteuer im Vorfeld mit einem Notar, um unerwartete Kosten zu vermeiden. Beginnen Sie frühzeitig mit der Planung der Baufinanzierung, um die Grundstücksübertragung reibungslos zu gestalten.

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