Hallo zusammen!
Habe eine Frage, auf die ich hier im Forum keine Antwort gefunden habe ...
Mein Bruder mit Frau und ich mit meiner Familie wohnen jeweils in der eigenen Eigentumswohnung im Zwei-Familienhaus. Nachdem das Haus vorletztes Jahr in zwei Eigentumswohnungen umgewandelt und jeweils eine an mich und meinen Bruder verkauft wurde, haben wir einen gemeinsamen Kredit bei der KfW aufgenommen um das Haus zu modernisieren. Dieser Kredit ist noch im vller Höhe zu bezahlen.
Da nun mein Bruder neu baut, habe ich ich und meine Frau (jeweils hälftig) ihm seine Eigentumswohnung abgekauft und auch den damit verbundenen Anteil seiner Schulden aus dem Kredit.
Heute bekam ich nun vom Finanzamt dem Bescheid der Grunderwerbssteuer und habe ein wenig gestaunt, da in die Berechnung sowohl der Kaufpreis als auch der volle Betrag des Kredites herangezogen wurde.
Frage:
=> Darf er überhaupt mit eingerechnet werden
=> Falls ja, dann doch nur sein Anteil, oder?
Schon mal vielen Dank!
Ich habe von meinem Bruder
Grunderwerbsteuer Berechnung: Was zählt zur Bemessungsgrundlage bei Eigentumswohnungen?
In diesem Forum sind Sie: Baufinanzierung📌 Kurze Zusammenfassung dieses Threads - Stand: 16.01.2026
Bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer für Eigentumswohnungen ist die Bemessungsgrundlage entscheidend. Die Übernahme eines Kredits wird als Teil des Kaufpreises betrachtet und beeinflusst die Steuerhöhe. Es ist wichtig, den individuellen Anteil an gemeinsamen Krediten korrekt zu berücksichtigen. Bei Unklarheiten sollte ein Steuerberater oder Rechtsbeistand konsultiert werden, um Fehler zu vermeiden und Einspruch gegen fehlerhafte Bescheide einzulegen.
Grunderwerbsteuer Berechnung: Was zählt zur Bemessungsgrundlage bei Eigentumswohnungen?
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Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich der Kaufpreis der Immobilie. Dazu gehören alle Leistungen, die der Käufer dem Verkäufer für den Erwerb der Immobilie gewährt. Das umfasst nicht nur den reinen Kaufpreis, sondern auch weitere Leistungen wie beispielsweise die Übernahme von Schulden oder die Gewährung von Wohnrechten.
Wichtig: Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören Zinsen für Kredite, die zur Finanzierung des Kaufpreises aufgenommen wurden. Diese sind separate Aufwendungen und mindern nicht die Steuerlast.
👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie den Bescheid des Finanzamtes genau und lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem Steuerberater oder einem Fachanwalt für Steuerrecht beraten.
KI-Analyse (DeepSeek)
Der vorliegende Sachverhalt betrifft die korrekte Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Eigentumswohnung, bei dem auch Schulden (KfW-Darlehen) übernommen werden. Der Käufer hat die Wohnung sowie den hälftigen Anteil des gemeinsamen Kredits von seinem Bruder erworben. Das Finanzamt hat nun sowohl den reinen Kaufpreis als auch den gesamten Kreditbetrag in die Berechnung der Grunderwerbsteuer einbezogen, was beim Käufer zu Verunsicherung geführt hat.
✅ Zustimmung: Grundsätzlich ist die Übernahme von Schulden oder Belastungen, die auf dem erworbenen Grundstück lasten, nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG Teil der Gegenleistung und damit steuerpflichtig. Das Finanzamt handelt hier formal korrekt, wenn es die Schuldenübernahme als zusätzliche Gegenleistung wertet.
⚠️ Korrektur: Die Annahme des Finanzamts, den vollen Kreditbetrag anzusetzen, ist jedoch fehlerhaft. Der Kredit war ein gemeinsames Darlehen beider Brüder. Da der Käufer nur den Anteil seines Bruders (50 %) übernommen hat, darf auch nur dieser hälftige Betrag in die Bemessungsgrundlage einfließen. Der eigene, bereits bestehende Schuldanteil des Käufers bleibt unverändert und unterliegt nicht erneut der Besteuerung.
➕ Ergänzung: Es ist zudem zu prüfen, ob der Kreditvertrag eine gesamtschuldnerische Haftung vorsah. In diesem Fall müsste der Käufer nachweisen, dass er tatsächlich nur den auf den Bruder entfallenden Teil übernommen hat. Ein notarieller Schuldbeitritt oder eine Schuldübernahme wäre hierfür das entscheidende Dokument. Ohne diesen Nachweis könnte das Finanzamt den gesamten Kredit als übernommen werten.
👉 Handlungsempfehlung: Legen Sie umgehend Einspruch gegen den Grunderwerbsteuerbescheid ein. Reichen Sie dem Finanzamt eine Kopie des Kreditvertrags sowie eine Bestätigung der Bank über die tatsächliche Schuldübernahme (nur der hälftige Anteil) ein. Ziehen Sie zur Sicherheit einen Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht hinzu, um die korrekte Berechnung durchzusetzen und eine mögliche Doppelbesteuerung zu vermeiden.
KI-Analyse (Qwen)
Bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer für Eigentumswohnungen ist die Bemessungsgrundlage grundsätzlich der vereinbarte Kaufpreis gemäß § 9 Abs. 1 GrEStG — jedoch unter Einbeziehung aller wirtschaftlich mit dem Erwerb verbundenen Leistungen, insbesondere übernommener Schulden.
🔴 Gefahr: Die Einbeziehung des gesamten Kreditbetrags — statt nur des anteiligen, vom Erwerber tatsächlich übernommenen Schuldenanteils — führt zu einer unzulässigen Überschätzung der Bemessungsgrundlage und damit zu einer rechtswidrigen Steuererhöhung.
⚠️ Korrektur: Der Kreditbetrag darf nur insoweit in die Bemessungsgrundlage einfließen, wie er konkret auf den Erwerber übergegangen ist — also nur der vom Bruder übertragene Anteil, nicht der gesamte Kreditstand. Eine pauschale Einbeziehung des vollen Kreditbetrags verstößt gegen den Grundsatz der wirtschaftlichen Betrachtung (BFH, Urteil vom 12.07.2018, II R 42/16).
➕ Ergänzung: Auch die Aufteilung des Kreditanteils muss nach dem tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnis erfolgen — z. B. nach Miteigentumsanteil, Nutzungsvereinbarung oder schriftlicher Schuldenübernahmeerklärung. Ein bloßer Vermerk im Kaufvertrag reicht nicht aus, wenn er nicht die konkrete Höhe des übernommenen Schuldenanteils benennt.
✅ Zustimmung: Ihre Annahme, dass nur der vom Bruder übernommene Schuldenanteil maßgeblich ist, ist vollständig rechtlich zutreffend und entspricht der ständigen Rechtsprechung des BFH.
❌ Widerspruch: Die Annahme des Finanzamts, der gesamte Kredit sei steuerlich relevant, ist grundlegend fehlerhaft — denn der Kredit wurde nicht vom Erwerber neu aufgenommen, sondern lediglich ein Teil der bestehenden Verbindlichkeit übernommen; die restliche Kreditschuld verbleibt beim Bruder und ist daher steuerlich unerheblich.
👉 Handlungsempfehlung: Legen Sie innerhalb der gesetzlichen Frist (meist ein Monat ab Bescheidzustellung) schriftlichen Einspruch beim Finanzamt ein und legen Sie eine detaillierte Aufstellung des übernommenen Schuldenanteils mit Nachweisen (z. B. notarielle Vereinbarung, Kontoauszüge, Schuldenübernahmeerklärung) vor. Sollte der Einspruch abgelehnt werden, ist unverzüglich Klage beim zuständigen Finanzgericht einzulegen — beauftragen Sie hierfür einen auf Steuerrecht spezialisierten Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Grunderwerbsteuer
- Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb von Grundstücken und Immobilien anfällt. Sie wird vom jeweiligen Bundesland erhoben. Verwandte Begriffe: Immobilienkauf, Grundstückserwerb, Steuerrecht.
- Bemessungsgrundlage
- Die Bemessungsgrundlage ist der Wert, auf dessen Basis eine Steuer berechnet wird. Bei der Grunderwerbsteuer ist dies in der Regel der Kaufpreis der Immobilie. Verwandte Begriffe: Steuerberechnung, Kaufpreis, Verkehrswert.
- Kaufpreis
- Der Kaufpreis ist der Betrag, den der Käufer für den Erwerb einer Immobilie an den Verkäufer zahlt. Er ist ein wesentlicher Bestandteil der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Verwandte Begriffe: Bemessungsgrundlage, Immobilienwert, Verkehrswert.
- Eigentumswohnung
- Eine Eigentumswohnung ist eine Wohnung in einem Gebäude, die im Sondereigentum einer Person steht. Diese Person ist gleichzeitig Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Treppenhaus, Dach). Verwandte Begriffe: Wohnungseigentum, Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum.
- Finanzamt
- Das Finanzamt ist eine Behörde, die für die Verwaltung und Erhebung von Steuern zuständig ist. Es setzt die Grunderwerbsteuer fest und fordert sie ein. Verwandte Begriffe: Steuerbehörde, Steuererklärung, Steuerbescheid.
- Schuldübernahme
- Die Schuldübernahme ist die Übertragung einer bestehenden Schuld von einem Schuldner auf einen anderen. Im Zusammenhang mit der Grunderwerbsteuer kann die Übernahme von Schulden des Verkäufers durch den Käufer zur Bemessungsgrundlage gehören. Verwandte Begriffe: Verbindlichkeit, Haftung, Kaufpreisbestandteil.
- Verkehrswert
- Der Verkehrswert ist der Preis, der für eine Immobilie am Markt erzielt werden könnte. Er wird oft bei Schenkungen oder Erbschaften zur Berechnung der Steuer herangezogen. Verwandte Begriffe: Marktwert, Immobilienwert, Bewertung.
Häufige Fragen (FAQ)
- Was ist die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer?
Die Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis der Immobilie, inklusive aller Nebenleistungen, die der Käufer dem Verkäufer für den Erwerb gewährt. Dazu können beispielsweise die Übernahme von Schulden oder die Einräumung von Wohnrechten gehören. - Gehören Kreditzinsen zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer?
Nein, Kreditzinsen, die zur Finanzierung des Kaufpreises aufgenommen wurden, gehören nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Sie stellen separate Aufwendungen dar. - Was passiert, wenn der Kaufpreis nachträglich geändert wird?
Wenn sich der Kaufpreis nachträglich ändert, beispielsweise durch eine Kaufpreisminderung, muss dies dem Finanzamt gemeldet werden. Die Grunderwerbsteuer wird dann entsprechend neu berechnet. - Wie hoch ist der Grunderwerbsteuersatz?
Der Grunderwerbsteuersatz ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Er liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. - Was passiert, wenn ich mit der Berechnung der Grunderwerbsteuer nicht einverstanden bin?
Wenn Sie mit der Berechnung der Grunderwerbsteuer nicht einverstanden sind, können Sie innerhalb einer bestimmten Frist Einspruch beim Finanzamt einlegen. Es empfiehlt sich, dies von einem Steuerberater oder Fachanwalt prüfen zu lassen. - Welche Unterlagen benötige ich für die Berechnung der Grunderwerbsteuer?
Für die Berechnung der Grunderwerbsteuer benötigen Sie in der Regel den Kaufvertrag, gegebenenfalls Unterlagen über weitere Leistungen (z.B. Schuldenübernahme) und gegebenenfalls einen Grundbuchauszug. - Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Die Grunderwerbsteuer selbst ist nicht direkt von der Einkommensteuer absetzbar. Sie kann jedoch unter Umständen im Rahmen von Vermietung und Verpachtung als Teil der Anschaffungskosten berücksichtigt werden. - Was ist, wenn ich eine Immobilie geschenkt bekomme?
Bei einer Schenkung fällt keine Grunderwerbsteuer an, sondern Schenkungssteuer. Die Bemessungsgrundlage für die Schenkungssteuer ist der Verkehrswert der Immobilie.
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Grunderwerbsteuer: Kreditübernahme als Teil der Bemessungsgrundlage
Antworten
Hallo Alex,
=> Darf er überhaupt mit eingerechnet werden?
ja, darf er. Die Übernahme eines Kredites ist genauso Kaufpreis wie die Zahlung eines Kaufpreises unter Inanspruchnahnme eines eigenen Kredites (verkürzter Zahlungsweg)
=> Falls ja, dann doch nur sein Anteil, oder?
Das würde ich auch so sehen, da gemeinsame Kredite von Geschwistern nicht die Regel sind, hat der Sachbearbeiter des Finanzamtes das wahrscheinlich nicht verstanden/übersehen.
=> -Einspruch einlegen, entsprechend begründen, ggf. Steuerberater einschalten.- keine Rechtsberatung*
Gruß Susanne
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📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).Grunderwerbsteuer bei Eigentumswohnungen: Bemessungsgrundlage korrekt ermitteln
💡 Kernaussagen: Bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer für Eigentumswohnungen ist die Bemessungsgrundlage entscheidend. Die Übernahme eines Kredits wird als Teil des Kaufpreises betrachtet und beeinflusst die Steuerhöhe. Es ist wichtig, den individuellen Anteil an gemeinsamen Krediten korrekt zu berücksichtigen. Bei Unklarheiten sollte ein Steuerberater oder Rechtsbeistand konsultiert werden, um Fehler zu vermeiden und Einspruch gegen fehlerhafte Bescheide einzulegen.
⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut Grunderwerbsteuer: Kreditübernahme als Teil der Bemessungsgrundlage ist die Übernahme eines Kredits gleichwertig mit der direkten Kaufpreiszahlung und muss in die Bemessungsgrundlage einfließen. Dies gilt auch, wenn der Kredit von einem anderen Kreditinstitut stammt.
✅ Zusatzinfo: Die korrekte Berechnung der Grunderwerbsteuer ist essentiell, um unnötige Kosten zu vermeiden. Die Bemessungsgrundlage umfasst neben dem reinen Kaufpreis auch weitere Leistungen des Käufers an den Verkäufer. Eine detaillierte Aufschlüsselung aller relevanten Posten ist daher unerlässlich.
👉 Handlungsempfehlung: Überprüfen Sie Ihren Grunderwerbsteuerbescheid sorgfältig und ziehen Sie bei Unstimmigkeiten einen Steuerberater hinzu. Dokumentieren Sie alle relevanten Unterlagen, insbesondere Kreditverträge und Kaufverträge, um Ihre Ansprüche zu belegen. Informieren Sie sich umfassend über die aktuellen Regelungen im Immobilienrecht und Steuerrecht, um Ihre Rechte und Pflichten zu kennen.
Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen
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