Endrechnung Rohbau: Was tun bei Verzögerung? Fristen, Aufmaß & Kalkulation prüfen

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Ich verstehe, dass Sie als Bauherr nach der Bauabnahme des Rohbaus Klarheit über die verbleibende Bausumme wünschen. Da Sie auf die Endrechnung warten, empfehle ich Ihnen folgende Schritte:

• Prüfen Sie den Bauvertrag: Welche Fristen sind für die Erstellung der Endrechnung vereinbart?
• Fordern Sie ein Aufmaß an: Vergleichen Sie das Aufmaß des Rohbauers mit der Architektenplanung.
• Überprüfen Sie die Kalkulation: Gab es Änderungen gegenüber dem Angebot oder Festpreis?

Sollte die Endrechnung weiterhin ausbleiben, setzen Sie dem Rohbauer schriftlich eine angemessene Frist zur Vorlage der Rechnung. Weisen Sie auf die Rechtsfolgen bei Nichteinhaltung hin (z.B. Zurückbehaltungsrecht).

👉 Handlungsempfehlung: Dokumentieren Sie alle Kommunikationsschritte und ziehen Sie bei Bedarf einen Anwalt für Baurecht hinzu.

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Der Bauherr hat bereits 90% des Rohbaus angezahlt, die Bauabnahme ist erfolgt, und er wartet nun auf die Schlussrechnung. Dies ist eine typische, aber rechtlich heikle Situation, da die Vorauszahlung das wirtschaftliche Druckmittel des Bauherrn stark reduziert hat. Die Verzögerung der Schlussrechnung durch den Unternehmer kann verschiedene Ursachen haben, von internen Kapazitätsproblemen bis hin zu strategischem Verhalten, um Nachforderungen zu stellen.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht darin, dass der Unternehmer die Verzögerung nutzt, um eine überhöhte Schlussrechnung zu erstellen, die weit über dem ursprünglichen Angebot liegt. Da kein Festpreis vereinbart wurde, sondern eine Abrechnung nach Aufmaß, ist der Bauherr besonders anfällig für Nachträge und abweichende Mengenansätze. Ohne eine zeitnahe Prüfung der Rechnung verliert der Bauherr zudem die Kontrolle über die Baukosten.

➕ Ergänzung: Der Bauherr sollte dem Unternehmer eine angemessene Frist zur Vorlage der Schlussrechnung setzen, in der Regel 2-4 Wochen. Als Rechtsfolge kann der Bauherr nach erfolglosem Fristablauf die Rechnung selbst auf Basis der vorhandenen Aufmaße und Pläne erstellen lassen oder ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren einleiten. Zudem sollte der Bauherr prüfen, ob im Vertrag eine Abnahmefiktion oder eine Fälligkeitsregelung für die Schlusszahlung vereinbart wurde.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass keine nachträglichen Veränderungen vorliegen, ist kritisch zu hinterfragen. Selbst bei identischer Planung können sich durch die tatsächliche Ausführung Abweichungen in den Massen ergeben (z.B. Beton- oder Bewehrungsmengen). Eine Abweichung der Schlussrechnung vom Angebot um 10-20% ist bei Aufmaßabrechnung nicht ungewöhnlich, bei höheren Abweichungen muss der Bauherr die Kalkulation des Unternehmers detailliert prüfen lassen.

👉 Handlungsempfehlung: Setzen Sie dem Unternehmer schriftlich eine letzte Frist von 14 Tagen zur Vorlage der prüffähigen Schlussrechnung. Beauftragen Sie parallel einen unabhängigen Sachverständigen oder Bauingenieur mit der Prüfung der Aufmaße und der Kalkulation. Ziehen Sie in Erwägung, die noch ausstehenden 10% der Bausumme bis zur vollständigen und geprüften Rechnungslegung einzubehalten. Bei weiterer Verzögerung oder unplausiblen Forderungen sollten Sie einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt konsultieren.

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Der Sachverhalt betrifft eine abgeschlossene Rohbauausführung mit erfolgter Bauabnahme und bereits geleisteter 90-%-Anzahlung – doch fehlt die vertraglich geschuldete Endrechnung nach Aufmaß, was die finanzielle Planung des Bauherrn erheblich beeinträchtigt.

🔴 Gefahr: Eine unbegründete Verzögerung der Endrechnung birgt das Risiko einer unklaren Restzahlungsverpflichtung, möglicher Verjährungsprobleme bei Ansprüchen und einer fehlenden Rechtsgrundlage für die endgültige Abrechnung – insbesondere bei fehlendem schriftlich fixiertem Abnahmeprotokoll oder Aufmaßvermerk.

✅ Zustimmung: Die Forderung nach einer zeitnahen Endrechnung ist vertraglich und gesetzlich gerechtfertigt: Nach § 641 BGB^Abk. steht dem Auftraggeber bei vollständiger Abnahme der Anspruch auf Abnahme und Abrechnung zu; die Verzögerung ist nicht hinnehmbar.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass eine Abweichung vom Angebot 'ohne nachträgliche Veränderung' grundsätzlich unzulässig sei, ist unzutreffend: Bei Aufmaßverträgen ist eine Abweichung bis zu ±10 % vom Angebot üblich und vertraglich zulässig – sofern sie auf objektiven, nachweisbaren Mengenunterschieden beruht.

➕ Ergänzung: Der Bauherr darf nach § 641 Abs. 3 BGB eine angemessene Frist zur Abgabe der Endrechnung setzen – bei deren Verstreichen kann er Schadensersatz wegen Verzögerung geltend machen oder unter Vorbehalt einer Aufrechnung die Restzahlung verweigern.

❌ Widerspruch: Es ist falsch anzunehmen, dass der Unternehmer die Endrechnung beliebig lange hinauszögern darf: Auch bei Aufmaßverträgen besteht eine vertragliche und gesetzliche Obliegenheit zur zügigen Abrechnung nach Abnahme – ohne sachlichen Grund ist jede Verzögerung rechtswidrig.

👉 Handlungsempfehlung: Setzen Sie dem Rohbauer schriftlich eine Frist von 14 Tagen zur Vorlage der vollständigen Endrechnung mit nachvollziehbarem Aufmaß und Kalkulation; bei Nichterfüllung beauftragen Sie unverzüglich einen unabhängigen Baubiologen oder Bauingenieur zur Prüfung der Abnahme und zur Erstellung einer Gegenaufstellung – dies sichert Ihre Rechte und verhindert unkontrollierte Nachforderungen.