Architektenhonorar Altbau: Anrechenbare Kosten, HOAI-Grundlagen & Abrechnung prüfen?
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Architektenhonorar Altbau: Anrechenbare Kosten, HOAI-Grundlagen & Abrechnung prüfen?

Folgende Situation:
An- / Umbau (Anbau, Umbau) und Renovierung eines Altbaus (quasi alles neu). Alle Phasen an Architekt vergeben. Kein schriftlicher Vertrag, sondern nur mündliche Verständigung (HOAIAbk., Mindestsatz, 20 % Umbauzuschlag, 6 % Nebenkosten). Bisher alles auch soweit OK gelaufen. Demnächst wird wohl alles fertig sein. Er schickt jetzt eine vorläufige Endrechnung (Abschlagszahlungen sind schon erfolgt).
Jetzt habe ich ein paar Fragen zu den anrechenbaren Kosten:
Er setzt für alle Gewerke die Endrechnung (soweit schon vorhanden) als anrechenbare Kosten an. Ich dachte immer, dass die ersten Phasen mit der Kostenschätzung, die mittleren Phasen mit dem Kostenanschlag und nur die letzten Phasen mit den tatsächlichen Kosten angesetzt werden. Was ist richtig? Es gibt nämlich schon Unterschiede zwischen Schätzung, Anschlag und Rechnung.
Bei einigen Gewerken hat er nicht alle Phasen auch selbst gemacht. z.B. Heizung, Sanitär und Elektro hat er die Massenermittlung nicht selbst gemacht. Er hat sogar darauf hingeweisen, dass er das gar nicht machen kann/darf, da er ja "nur" Architekt sein und nicht Fachingenieur. Bei den anrechenbaren Kosten setzt er aber auch diese Kosten voll an, sodass ich auch z.B. für diese Massenermittlung bezahle. Sollte da nicht zumindest dieser Anteil rausgerechnet werden?
Ich will dem Mann nichts Böses. Ich bin halt Laie und will nur sicherstellen, dass ich auch nur das bezahle, was ihm nach HOAI auch zusteht.
Schon mal vielen Dank für Eure Tipps und Hinweise!
Christof Baschang
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  • Christof Baschang
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Ich beurteile die Situation wie folgt: Da kein schriftlicher Vertrag vorliegt, ist die mündliche Vereinbarung maßgeblich. Die HOAIAbk. (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) dient als Richtlinie, insbesondere hinsichtlich der Mindestsätze. Ein Umbauzuschlag von 20 % und Nebenkosten von 6 % sind üblich, sollten aber im Detail nachvollziehbar sein.

    Wichtig: Die anrechenbaren Kosten sind die Basis für die Berechnung des Architektenhonorars. Diese umfassen die Kosten der Gewerke (Heizung, Sanitär, Elektro etc.), die der Architekt geplant und überwacht hat. Eine detaillierte Massenermittlung ist hierfür essenziell.

    Ich empfehle, die Endrechnung genau mit der Kostenschätzung und dem Kostenanschlag zu vergleichen. Gibt es wesentliche Abweichungen? Sind diese durch zusätzliche Leistungen des Architekten begründet? Als Laie ist es ratsam, sich hierbei von einem unabhängigen Fachingenieur oder einem Bausachverständigen beraten zu lassen.

    👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie eine detaillierte Aufschlüsselung der anrechenbaren Kosten und der erbrachten Leistungen an. Lassen Sie diese von einem unabhängigen Experten prüfen, um sicherzustellen, dass die Abrechnung korrekt ist.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    HOAI
    Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist eine deutsche Verordnung, die die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen regelt. Sie legt Mindest- und Höchstsätze fest, die je nach Schwierigkeitsgrad und Leistungsumfang variieren.
    Verwandte Begriffe: Architektenhonorar, anrechenbare Kosten, Leistungsphasen
    Anrechenbare Kosten
    Anrechenbare Kosten sind die Grundlage für die Berechnung des Architektenhonorars. Sie umfassen die Baukosten der Gewerke, die der Architekt geplant und überwacht hat, abzAbk.üglich bestimmter Positionen wie z.B. die Umsatzsteuer.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Baukosten, Honorarberechnung
    Umbauzuschlag
    Ein Umbauzuschlag wird bei Umbauten und Sanierungen erhoben, da diese oft komplexer sind als Neubauten. Er berücksichtigt den Mehraufwand für die Planung und Koordination.
    Verwandte Begriffe: Sanierung, Altbau, Modernisierung
    Kostenanschlag
    Ein Kostenanschlag ist eine detaillierte Berechnung der Baukosten, die auf Grundlage der Planung erstellt wird. Er sollte möglichst genau sein, kann aber dennoch von den tatsächlichen Kosten abweichen.
    Verwandte Begriffe: Kostenschätzung, Baukosten, Angebot
    Massenermittlung
    Die Massenermittlung ist die Grundlage für die Berechnung der anrechenbaren Kosten. Sie umfasst die genaue Erfassung aller Mengen und Massen der verbauten Materialien und erbrachten Leistungen.
    Verwandte Begriffe: Baukosten, Mengenermittlung, Aufmaß
    Fachingenieur
    Ein Fachingenieur ist ein Experte auf einem bestimmten Gebiet des Bauwesens, z.B. Heizung, Sanitär, Elektro oder Statik. Er berät den Architekten und Bauherrn in seinem Fachgebiet.
    Verwandte Begriffe: Bausachverständiger, Gutachter, Experte
    Leistungsphasen
    Die HOAI teilt die Architektenleistungen in neun Leistungsphasen ein, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Jede Leistungsphase umfasst bestimmte Aufgaben und Leistungen des Architekten.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Architektenleistungen, Planungsprozess

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was sind anrechenbare Kosten im Architektenhonorar?
      Anrechenbare Kosten sind die Grundlage für die Berechnung des Architektenhonorars. Sie umfassen die Baukosten der Gewerke, die der Architekt geplant und überwacht hat, abzüglich bestimmter Positionen wie z.B. die Umsatzsteuer. Eine detaillierte Aufstellung ist wichtig, um die Honorarberechnung nachvollziehen zu können.
    2. Was ist die HOAI und welche Bedeutung hat sie?
      Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) regelt die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen. Sie legt Mindest- und Höchstsätze fest, die je nach Schwierigkeitsgrad und Leistungsumfang variieren. Auch wenn kein schriftlicher Vertrag vorliegt, dient die HOAI als Richtlinie für die Honorarberechnung.
    3. Was ist ein Umbauzuschlag und wann ist er gerechtfertigt?
      Ein Umbauzuschlag wird bei Umbauten und Sanierungen erhoben, da diese oft komplexer sind als Neubauten. Er berücksichtigt den Mehraufwand für die Planung und Koordination. Ein Zuschlag von 20 % ist üblich, sollte aber im Einzelfall begründet sein.
    4. Was sind Nebenkosten im Architektenhonorar?
      Nebenkosten umfassen Auslagen des Architekten, wie z.B. Fahrtkosten, Druckkosten oder Kosten für Genehmigungen. Diese werden in der Regel pauschal oder nach tatsächlichem Aufwand abgerechnet. Ein Prozentsatz von 6 % der anrechenbaren Kosten ist ein üblicher Richtwert.
    5. Wie kann ich als Laie die Architektenrechnung prüfen?
      Als Laie ist es oft schwierig, eine Architektenrechnung zu prüfen. Ich empfehle, sich von einem unabhängigen Fachingenieur oder einem Bausachverständigen beraten zu lassen. Diese können die anrechenbaren Kosten und die erbrachten Leistungen beurteilen und die Rechnung auf Plausibilität prüfen.
    6. Was tun, wenn die Endrechnung deutlich von Kostenschätzung/Kostenanschlag abweicht?
      Wenn die Endrechnung deutlich höher ist als die ursprüngliche Kostenschätzung oder der Kostenanschlag, sollten Sie dies hinterfragen. Klären Sie, ob es zusätzliche Leistungen gab, die nicht im Vorfeld vereinbart wurden. Lassen Sie sich die Abweichungen detailliert erläutern und ggf. von einem Experten prüfen.
    7. Welche Rolle spielt die Massenermittlung bei den anrechenbaren Kosten?
      Die Massenermittlung ist die Grundlage für die Berechnung der anrechenbaren Kosten. Sie umfasst die genaue Erfassung aller Mengen und Massen der verbauten Materialien und erbrachten Leistungen. Eine sorgfältige Massenermittlung ist wichtig, um die Baukosten und damit das Architektenhonorar korrekt zu berechnen.
    8. Was ist der Unterschied zwischen Kostenschätzung und Kostenanschlag?
      Eine Kostenschätzung ist eine erste, grobe Einschätzung der Baukosten. Ein Kostenanschlag ist eine detailliertere Berechnung, die auf Grundlage der Planung erstellt wird. Der Kostenanschlag sollte möglichst genau sein, kann aber dennoch von den tatsächlichen Kosten abweichen.

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      Überblick über Fördermittel für energetische Sanierungen.

  2. Architektenhonorar: Gespräch suchen & HOAI-Grundlagen prüfen

    wenn alles
    bisher gut gelaufen ist, wird ein Gespräch mit dem Architekten sicher auch etwas bringen. sagen sie ihm einfach, was sie oben geschrieben haben. er kann ihnen anhand der HOAIAbk. erklären, wie sich alles zusammensetzt. lassen sie sich die HOAI mit nach hause geben, sie ist einfach zu verstehen und sie können es zu hause dann in Ruhe nachvollziehen.

  3. HOAI-Verständnis: Laienfragen zum Architektenhonorar Altbau

    Ich will halt noch eine andere Meinung
    Die HOAIAbk. habe ich. Als Laie verstehe ich eben doch nicht alles und vor allem weiß ich nicht, was denn so üblich ist.
    Natürlich werde ich das alles mit meinem Architekten besprechen. Aber ich will halt auf das Gespräch vorbereitet sein und darum meine Fragen.
    Wäre also nett, wenn der ein oder andere, der sich damit auskennt, seine Meinung zu den Sachverhalten schreiben würde.
    Danke!
    Christof
    • Name:
    • Christof Baschang

  4. Anrechenbare Kosten: Kostenschätzung vs. Kostenanschlag – Architekt

    Das ist richtig ...
    "Ich dachte immer, dass die ersten Phasen mit der Kostenschätzung, die mittleren Phasen mit dem Kostenanschlag und nur die letzten Phasen mit den tatsächlichen Kosten angesetzt werden. "
    Das ist richtig, wobei das aber als "Hilfsmittel" in Ermanglung wirklicher Fakten gedacht ist. Geht es zu ihren Lasten, sprechen Sie ihren Architekten an.
    Heizung, Sanitär und Elektro gehört zu den anrechenbaren Kosten, auch wenn ein Faching. plant. Solange der Architekt keine Faching. Leistung zusätzlich voll berechnet, ist das OK.
    Er muss auch diese Firmen mit einplanen und auf der Baustelle koordinieren, auch wenn er nicht z.B. die Leitungsdimensionierung oder den Anlagenaufbau plant (Sachverhalt ist Vergleichbar mit dem Statiker, der sich um Spezialfragen beispielweise des Rohbaus kümmert). Auch die Rechnung hat der Architekt übrigens zu prüfen.
    • Name:
    • Martin Sieberts

  5. Massenermittlung Elektro: Architektenleistung & Abrechnung prüfen

    Danke, aber wirklich auch die Massenermittlung?
    Danke für die Antworten.
    Dass der Architekt durch diese Gewerke (Elektro etc.) auch Arbeit hat Stelle ich nicht in Frage. Ich frage mich nur, ob ich ihm Leistungen bezahlen muss, die er nachweislich nicht erbracht hat. Das Beispiel Massenermittlung ist mir noch gut in Erinnerung. Für andere Gewerke hat er sie gemacht, um die Angebote einzuholen. Bei Elektro meinte er, er kann das nicht, das muss der Elektriker tun. Dieser hat das dann im Rahmen seines Angebots getan, aber das ist sicher in die Elektroendrechnung mit eingerechnet. Wenn ich jetzt dem Architekten die Massenermittlung auch noch bezahle, bezahle ich diese Arbeit ja zweimal! Oder übersehe ich da was?
    Gruß
    Christof Baschang
    • Name:
    • Christof Baschang

  6. HOAI §10: Anrechenbare Kosten für Installationen im Altbau

    § 10 HOAIAbk. sagt:
    zu den anrechenbaren Kosten recht eindeutig:
    Anrechenbar sind für Grundleistungen bei Gebäuden und raumbildenden Ausbauten die Kosten für Installationen, Zentrale Betriebstechnik und betriebliche Einbauten, die der AN nicht fachlich plant und deren Ausführung er fachlich auch nicht überwacht,
    1. vollständig bis zu 25 % der sonstigen anrechenbaren Kosten,
    2. zur Hälfte mit dem 25 % der sonst. anr. Kosten übersteigenden Betrag
    (Übrigens die Angabe der DINAbk. 276 bezieht sich auf die Alten Kostengruppen, was einen unserer Bauherren auch schon mal irritierte)
    Als Beispiel ausgedrückt:
    Kostet der Bau insgesamt 300.000 DM zzgl. 75.000 DM für Haustechnik + Elektro, dann sind anrechenbare Kosten i.H.v. 375.000 DM anzusetzen. IM Bereich Einfamilienhaus oder Wohnungsbau werden die 25 % Anteil für technische Anlagen selten überschritten.
    Über die angesprochene Splittung 1-4 nach Kostenberechnung bzw. -Schätzung, 5-7 nach Kostenberechnung bzw. -Anschlag, sowie 8+9 nach Kostenfeststellung bzw. -Anschlag lässt sich sicher mit dem Architekten reden, wenn bisher alles gut klappte.
    Grüße von K&I
    • Name:
    • K&I
  7. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Architektenhonorar Altbau: Anrechenbare Kosten & HOAIAbk.-Prüfung

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die korrekte Berechnung des Architektenhonorars im Altbau, insbesondere die anrechenbaren Kosten gemäß HOAI. Ein wichtiger Punkt ist das Verständnis der HOAI-Grundlagen für Laien und die Klärung, welche Leistungen der Architekt tatsächlich erbracht hat. Die Unterscheidung zwischen Kostenschätzung und Kostenanschlag spielt ebenfalls eine Rolle, ebenso wie die Frage, ob Massenermittlungen für Elektroinstallationen korrekt abgerechnet wurden.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Anrechenbare Kosten: Kostenschätzung vs. Kostenanschlag – Architekt wird darauf hingewiesen, dass Kostenschätzungen und -anschläge als Hilfsmittel dienen, wenn keine konkreten Fakten vorliegen. Es ist wichtig, dies mit dem Architekten zu besprechen, falls es zu Lasten des Bauherrn geht.

    ✅ Zusatzinfo: Gemäß HOAI §10 sind Kosten für Installationen und betriebliche Einbauten bis zu 25% der sonstigen anrechenbaren Kosten anrechenbar, auch wenn der Architekt diese nicht fachlich plant oder überwacht (siehe HOAI §10: Anrechenbare Kosten für Installationen im Altbau).

    💰 Zusatzinfo: Die korrekte Abrechnung der Massenermittlung, insbesondere bei Gewerken wie Elektro, ist ein wichtiger Punkt, um sicherzustellen, dass nur tatsächlich erbrachte Leistungen bezahlt werden (siehe Massenermittlung Elektro: Architektenleistung & Abrechnung prüfen).

    👉 Handlungsempfehlung: Führen Sie ein offenes Gespräch mit dem Architekten, um die Abrechnungspositionen zu klären und die HOAI-Grundlagen gemeinsam durchzugehen (siehe Architektenhonorar: Gespräch suchen & HOAI-Grundlagen prüfen). Bereiten Sie sich auf dieses Gespräch vor, indem Sie sich mit den anrechenbaren Kosten und den erbrachten Leistungen auseinandersetzen.

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