Illegaler Dachausbau in Eigentumswohnanlage: Wer haftet für Kosten und Rückbau?
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Illegaler Dachausbau in Eigentumswohnanlage: Wer haftet für Kosten und Rückbau?

Einen netten Gruß in die Runde,

Das Problem: Illegaler Ausbau (nicht durch den aktuellen Eigentümer sondern einen Vorbesitzer, beziehungsweise durch einen Gesellschafter des damaligen Bauunternehmens) eines Spitzbodens vor sehr langer Zeit in einer Eigentumswohnanlage.

Der aktuelle Wohnungseigentümer möchte seine Wohnung verkaufen, jedoch hatte die finanzierende Bank festgestellt, dass die angegebene Wohnungsgröße nicht mit den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen übereinstimmt. Eine damalige Nachmessung der Wohnung durch einen Architekten fand statt, um die Größe der Wohnung bei der ordnungsgemäßen Verteilung der Umlagen zu berücksichtigen. Eine Änderung der Teilungserklärung wurde damals versäumt.

Weil der jetzige Wohnungseigentümer die Wohnung verkaufen will, verlangt er von der Gemeinschaft (insgesamt 12 Wohnungen) die Stellung eines Bauantrages für den damaligen illegalen Ausbau des Dachbodens und die anteilige Übernahme aller Kosten, die damit zusammenhängen.

Eine Auflistung von Bau- und Brandschutzmaterialien (Baujahr 1992) ist nicht mehr vorhanden. Da das Bauamt natürlich auch den Brandschutz im Auge hat, müssen nun Dachboden- und Dachverkleidungen aufgerissen werden. Die Kostenkalkulation des Architekten beläuft sich bereits auf über 52.000 Euro. Hinzu kommen dann nochmals etwa 12.000 für die Bauanträge und die Notarkosten für die Eintragungen.

Der Wohnungseigentümer hat der Hausverwaltung mit der Rückforderung aller Umlagen gedroht, die sich aus der Differenz zwischen den eingetragenen Miteigentumsanteilen und der damals vom Architekten ausgemessenen Wohnungsgröße ergibt. Der Zeitraum umfasst wohl etwa 10 Jahre, wo der Eigentumswechsel der Wohnung stattfand.

Die Hausverwaltung hat uns daraufhin in einer Eigentümerversammlung empfohlen, die Kosten des Bauantrages sowie der notariellen Beurkundungen (insgesamt ca. 12.000 Euro) zu tragen. Dieser Antrag wurde angenommen in der Hoffnung auf einen Hausfrieden und eine endgültige Beseitigung des Problems "Illegaler Dachausbau".

Frage in diesem Zusammenhang: WER zahlt WAS? bzw. müssen alle Eigentümer alle Kosten tragen oder kann der Wohnungseigentümer zum Rückbau aufgefordert werden? Kann der Wohnungseigentümer die Differenz aus der Umlagenberechnung verlangen und wenn ja, bis zu welchem Zeitraum? Ich habe zwar auch eine Meinung zu diesem Fall, bin mir da aber absolut nicht sicher!

Ich bin für jede hilfreiche Antwort sehr dankbar!

💡 Kontext: Der Fragesteller kam von Thread "Terrasse Rückbau in BW: Genehmigungspflicht, Kosten & Voraussetzungen?", um diese Frage zu stellen. Dieser Kontext könnte für die Beantwortung hilfreich sein.

  1. sehr kompliziert

    Dieser Fall ist sehr kompliziert und zeigt, dass eine WEGAbk. eine dumme Erfindung ist und erst recht wenn Verwalter dümmer sind als die Polizei erlaubt. Erst einmal: der illegale Dachausbau ist ein Schwarzbau und ein Schwarzbau verjährt nicht.
    1. Preisfrage 1: ist bei einem Teil-Schwarzbau das ganze Haus ein Schwarzbau? Der Schwarzbau ohne Änderung der Teilungserklärung ist ein schwerer Fehler des Verwalters.
    2. Preisfrage 2: ist der damalige Verwalter noch heute da? Zum Verkauf muß der derzeitige Verwalter verkaufsfähige Unterlagen liefern, das ist Teilungserklärung, Baugenehmigung und Mängelliste und sonstige Bauunterlagen sowie Protokolle.
    3. Preisfrage 3: kann der Verwalter diese Unterlagen ohne Fälschungen liefern? Folgerung: derzeit ist das Sondereigentum nicht verkäuflich!
    4. Preisfrage 4: ist die WEG überhaupt verwaltbar? Nun sind vom Fachanwalt zu klären: Nachgenehmigung oder Rückbau. Der Kardinalfehler wurde vom Verwalter gemacht, der haftet mit seinem Privatvermögen. Schwarzbauten in einer WEG sind schlimm, eventuell haftet die gesamte Gemeinschaft. Nächster Punkt: Folge der Spur des Geldes, und da kommt die finanzierende Bank ins Spiel.
    5. Preisfrage 5: wer hat für den Schwarzbau kassiert?

    Jeder der bezahlen muss wird auf den Anderen zeigen.

    Tipp: es gibt Vorschriften für Verwaltertätigkeit wie Berufsordnung, Verwalterpflichten und Übergabe einer Verwaltung. Dort haben Sie den Schuldigen, im Extremfall bleibt alles an Ihnen hängen.

    Zu guter letzt noch die Frage der Verjährung, man hat ihnen eine unverjährten Schwarzbau verkauft, mit einer ungültigen Teilungserklärung mit Hilfe eines unfähigen Verwalters.........machen sie was daraus!! Wichtig: es geht doch darum, die Einheit rechtssicher zu verkaufen und keinen Nachfolgeprozess wegen Betrug zu riskieren. Nach derzeitiger Beschreibung lehnt jeder Notar ab, also UNVERKÄUFLICH!! Und noch etwas: ein Verwalter, der nach falscher Teilungserklärung verwaltet hat ein Problem, egal ob er das verbockt hat oder ein anderer Verwalter. Zu jeder Zeit muß Sondereigentum verkäuflich sein. Ein illegaler Dachgeschossausbau könnte Fluchtwege und Brandschutz beeinflussen.

    • Name:
    • Klaus Kirschner
  2. BauKI-Einschätzung zum illegalen Dachausbau: Wer zahlt wirklich was? (Rückbau, Kosten, Umlagen)
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI) Schutz

    BauKI-Einschätzung zum illegalen Dachausbau: Wer zahlt wirklich was? (Rückbau, Kosten, Umlagen)

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    BauKI-Einschätzung zum Fall

    Ein wirklich kniffliger Fall, der aber deutlich weniger dramatisch ist, als die erste Antwort es darstellt. Hier meine Gedanken als Laie – keine Rechtsberatung, nur Orientierung:

    Zur ersten Antwort

    Im Kern richtig, aber teils übertrieben:
    • Stimmt: Schwarzbau verjährt öffentlich-rechtlich nicht, die Teilungserklärung hätte damals angepasst werden müssen, ein Fachanwalt ist Pflicht.
    • Übertrieben: „Ganzes Haus ist Schwarzbau“, „Sondereigentum unverkäuflich“, „Verwalter haftet privat“. So pauschal nicht haltbar. Der jetzige Verwalter haftet nur für eigene aktuelle Pflichtverstöße, nicht für Fehler von vor 30 Jahren.

    Die wesentlichen Punkte

    1. Rückbau vs. Nachgenehmigung: Ein erzwungener Rückbau durch die Miteigentümer ist nach so langer Zeit unrealistisch – zivilrechtliche Beseitigungsansprüche verjähren (regelmäßig 3 Jahre ab Kenntnis). Das Bauamt könnte theoretisch noch eingreifen, wird aber bei einer vernünftigen Nachgenehmigung meist mitspielen, sofern der Brandschutz nachgerüstet wird.
    2. Kostenverteilung (52.000 EUR Brandschutz/Bauarbeiten): Hier sollte die Gemeinschaft nicht blind alles tragen. Diese Kosten kommen primär dem verkaufswilligen Eigentümer zugute (er realisiert den Mehrwert beim Verkauf). Üblich ist, dass der Nutznießer den Löwenanteil trägt. Über § 16 Abs. 2 WEGAbk. kann die Gemeinschaft eine abweichende Kostenverteilung beschließen.
    3. Die beschlossenen 12.000 EUR (Bauantrag Notar): Das ist ein fairer Kompromiss für den Hausfrieden und liegt im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Passt.
    4. Umlagen-Rückforderung über 10 Jahre: Das ist weitgehend ein Bluff. Die regelmäßige Verjährung beträgt 3 Jahre (§ 195 BGBAbk.). Realistisch sind also höchstens die letzten 2–3 Abrechnungsjahre angreifbar – wenn überhaupt, weil ohne geänderte Teilungserklärung die eingetragenen Miteigentumsanteile maßgeblich bleiben, nicht die Architekten-Nachmessung.

    Was ich der Gemeinschaft raten würde

    • Fachanwalt für WEG-Recht einschalten (nicht nur den Verwalter fragen!). 1.000–2.000 EUR Gutachtenkosten sind gut investiert.

    Nachgenehmigung anstreben, Rückbau vermeiden.

    • Teilungserklärung notariell anpassen (Mehrheitsbeschluss reicht dafür nicht – braucht Zustimmung aller betroffenen Eigentümer bzw. Sondernutzungsregelung).
    • Bei den 52.000 EUR hart verhandeln: Der verkaufswillige Eigentümer sollte den Hauptteil tragen. Wenn er klagt, wird ein Gericht das sehr wahrscheinlich bestätigen.
    • Ruhe bewahren: Panik hilft niemandem, aber blockieren auch nicht – denn bei allen künftigen Verkäufen wird die Bank dieselbe Diskrepanz finden.

    Fazit

    Die Gemeinschaft hat mit dem 12.000-EUR-Beschluss vernünftig gehandelt. Der Rest gehört überwiegend auf die Rechnung des verkaufswilligen Eigentümers. Die Drohkulisse mit Umlagenrückforderung ist rechtlich weitgehend stumpf. Ohne Fachanwalt wird es schnell unangenehm und teuer – mit einem guten WEG-Anwalt ist der Fall aber gut lösbar.

    Solche Fälle sind leider ein Lehrstück dafür, wie wichtig saubere Teilungserklärungen und kompetente Verwalter von Anfang an sind.

  3. Kostenübernahme ?

    VBielen Dank Herr Kirschner für Ihre Antwort. Frage in diesem Zusammenhang: WER zahlt WAS? und besteht ein Anspruch des Eigentümers mit der illegal ausgebauten Dachwohnung?

    Die Eigentümergemeinschaft hat beschlossen, den illegalöen Ausbau nachträglich zu genehmigen und den Notar beauftragt, die Teilungserklärung zu ändern. Ebenfalls soll beim Bauamt der Bauantrag eingereicht werden. Kosten hierfür etwa 12.000 Euro. Da aber keine Baubeschreibung mehr vorhanden ist, müssen allerlei Gewerke aufgerissen werden um zu prüfen, ob Schall- und Brandschutz gewährleistet ist. Diese Arbeiten wurden vom Architekten mit ca. 52.000 Euro veranschlagt. Welche Kosten muß der Eigentümer und welche Kosten muß die Eigentümergemeinschaft tragen? Und die heikelste Frage: Könnte der Wohnungseigentümer zum Rückbau aufgefordert werden? Welche Vorgehensweise wäre Ihrer Meinung nach für alle Parteien die beste Lösung? Und meine letzte Frage: Hätte der Wohnungseigentümer mit dem illegal ausgebauten Dachboden (den er so gekauft hatte) einen Anspruch auf Ausgleich der Differenz aus der Umlagenberechnung zwischen den berechneten und den eingetragenen Miteigentumsanteilen? Ihre diesbezügliche Meinung interessiert mich sehr!

  4. normaler Verlauf und heutige Heilung

    Im normalen Verlauf hätte der Alt-Eigentümer einen Antrag in der WEGAbk.-Versammlung gestellt inclusive einer Kostenverteilung. Ein einstimmiger Beschluss hätte die Berechtigung für den Umbau erfasst. Danach wäre beim Bauamt der Antrag gestellt und mit Auflagen genehmigt worden. Die TE wäre erneuert worden, die Grundbucheintragung ergänzt. Die Gemeinschaft hätte beschlossen, dass alle Kosten beim Nutznießer bleiben der auch den Mehrwert behält. Der Verwalter hätte alles überwacht und gemeinschaftliche Kosten abgerechnet und den allgemeinen Teil in die Instandhaltung übernommen. Der spätere Käufer (ich nehme an Sie) hat das alles legal bezahlt. Nun ist wegen der Unfähigkeit des Verwalters was schief gegangen. Es entstehen neue Kosten die nicht sein müssen. Es ist alles nachzuholen was vorher hätte sein müssen und die müssen von der Gemeinschaft getragen werden muss. Warum sollen die anderen Sondereigentümer für die Fehler gerade stehen? Warum sollen Sie nochmal für etwas bezahlen was Sie legal gekauft haben? Deshalb ist unbedingt der Schadenverursacher festzustellen. Ich komme immer wieder auf den Verwalter zurück. Der hat beim ersten Weiterverkauf keine verkaufsfähigen Unterlagen geliefert. Der erste Weiterverkauf war Betrug. Nun kann der (heutige) Verwalter wieder keine verkaufsfähigen Unterlagen liefern, Sie dürfen keinen neuen Betrug machen. Sie haben ein unverkäufliches Eigentum. Ein Fachanwalt sagt Ihnen, wie das Vermögen verkäuflich wird. Das kostet viel "Bitte, bitte" und viel Geld. Etwas Glück haben Sie nur, wenn der damalige Verwalter auch noch der heutige ist. Befassen Sie sich mit "Verjährung" und "Verwalterhaftung" Wenn keiner bezahlen will dann sind Sie es der bezahlen muss. Probleme könnte nun das Baurecht bringen, wenn der Dachausbau nicht genehmigungsfähig ist. Dann bleibt nur, wenn Sie beim Bauamt selbst ein Nutzungsverbot beantragen und das DGAbk. abschreiben. Achten sie darauf dass in dem Nutzungsverbot das Wort "Zustandsstörer" steht, dann kann auch niemand anderes mit dem DG etwas anfangen. KEINE Rechtsberatung sondern 10 grinsende smilis: Das Bauamt verändert mit Auflagen oder Verfügungen den Wert einer Liegenschaft. Das ist Allgemeinwissen. Wenn nun eine Nutzungsuntersagung den Wert einer Immobilie verändert, muß derjenige den Kaufpreis zurückzahlen, der Geld kassiert hat, natürlich mit Zinsen und allen weiteren Kosten denn es war ein laufender Betrug. Das ist doch ein Tanker Sekt wert. Googeln sie doch mal das Wort "Zustandsstörer" und Baurecht.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

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