HOAI Leistungsphasen beim Generalübernehmer: Gültigkeit, Umfang & Architektenleistungen?
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HOAI Leistungsphasen beim Generalübernehmer: Gültigkeit, Umfang & Architektenleistungen?

Hallo liebe Forumsteilnehmer,
wir haben einen Bauvertrag mit einem Generalübernehmer abgeschlossen. Die gesamte Planung inkl. Genehmigungsplanung wurde von dem Generalübernehmer gemacht. Dieser hat bei seiner Planung, genauer bei der Höheneinstellung des Hauses, nicht berücksichtigt, dass gemäß noch Bebauungsplan 50 cm Mutterboden auf das Gelände aufgebracht werden müssen. Der Keller ist inzwischen inkl. Decke fertiggestellt. Was nun? Muss der Generalübernehmer genau wie ein Architekt gem. HOAIAbk. eine genehmigungsfähige Planung abliefern? Was kann ich jetzt machen?
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    Die Gültigkeit und der Leistungsumfang der HOAIAbk. (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) bei einem Bauvertrag mit einem Generalübernehmer hängen stark davon ab, welche Leistungen der Generalübernehmer tatsächlich erbringt und welche vertraglichen Vereinbarungen getroffen wurden. Wenn der Generalübernehmer die gesamte Planung, inklusive Genehmigungsplanung, übernommen hat, sind die entsprechenden HOAI-Leistungsphasen grundsätzlich relevant.

    Es ist wichtig zu prüfen, ob der Generalübernehmer Architektenleistungen erbringt, die üblicherweise einem Architekten übertragen werden. Dazu gehören beispielsweise:

    • Entwurfsplanung (LPAbk. 3)
    • Genehmigungsplanung (LP 4)
    • Ausführungsplanung (LP 5)

    Die korrekte Höheneinstellung des Hauses unter Berücksichtigung des Bebauungsplans und der Geländehöhe fällt in den Bereich der Grundlagenermittlung (LP 1) und Vorplanung (LP 2) sowie der Genehmigungsplanung (LP 4). Wenn hier Fehler gemacht wurden, kann der Generalübernehmer dafür haftbar gemacht werden.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Bauvertrag und die erbrachten Leistungen des Generalübernehmers von einem Fachanwalt für Baurecht prüfen, um Ihre Ansprüche zu sichern.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    HOAI
    Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) regelt die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen. Sie ist ein wichtiges Instrument zur Sicherstellung der Qualität von Planungsleistungen.
    Verwandte Begriffe: Leistungsphasen, Honorarzonen, Architektenvertrag
    Generalübernehmer
    Ein Generalübernehmer (GÜ) übernimmt die Verantwortung für die gesamte Bauausführung, einschließlich der Planung und Koordination der einzelnen Gewerke. Der Bauherr hat in der Regel nur einen Ansprechpartner.
    Verwandte Begriffe: Generalunternehmer, Bauvertrag, Bauleitung
    Leistungsphasen
    Die HOAI unterteilt die Architekten- und Ingenieurleistungen in neun Leistungsphasen (LP 1 bis LP 9), die den gesamten Planungsprozess von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung abbilden.
    Verwandte Begriffe: Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung, Ausführungsplanung
    Bebauungsplan
    Der Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan, der die Art und Weise der Bebauung eines Grundstücks regelt. Er enthält Festsetzungen über die zulässige Gebäudehöhe, die Abstandsflächen und die Art der Nutzung.
    Verwandte Begriffe: Bauordnung, Baurecht, Flächennutzungsplan
    Architektenleistungen
    Architektenleistungen umfassen alle Tätigkeiten, die ein Architekt im Rahmen der Planung und Ausführung eines Bauvorhabens erbringt. Dazu gehören unter anderem die Entwurfsplanung, die Genehmigungsplanung und die Bauleitung.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Planungsleistungen, Bauüberwachung
    Genehmigungsplanung
    Die Genehmigungsplanung ist die Phase der Planung, in der die Unterlagen für die Baugenehmigung erstellt werden. Sie umfasst unter anderem die Erstellung von Bauzeichnungen, Baubeschreibungen und Nachweisen zum Brandschutz und zur Statik.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Baugenehmigung, Bauordnung
    Mutterboden
    Mutterboden, auch Oberboden genannt, ist die oberste Schicht des Bodens, die reich an organischen Stoffen und Nährstoffen ist. Er ist wichtig für das Pflanzenwachstum und sollte bei Bauarbeiten geschützt und wiederverwendet werden.
    Verwandte Begriffe: Oberboden, Humus, Bodenschicht

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche HOAI-Leistungsphasen sind beim Generalübernehmer relevant?
      Die relevanten HOAI-Leistungsphasen hängen davon ab, welche Planungsleistungen der Generalübernehmer tatsächlich erbringt. Sind Entwurfs-, Genehmigungs- und Ausführungsplanung im Vertrag enthalten, sind die entsprechenden Leistungsphasen (LP 3, LP 4, LP 5) relevant.
    2. Was passiert, wenn der Generalübernehmer Planungsfehler macht?
      Wenn der Generalübernehmer Planungsfehler macht, die zu Schäden führen, kann er dafür haftbar gemacht werden. Dies gilt insbesondere, wenn er Architektenleistungen erbringt und dabei gegen die anerkannten Regeln der Technik verstößt.
    3. Wie wirkt sich der Bebauungsplan auf die Planung aus?
      Der Bebauungsplan legt die Rahmenbedingungen für die Bebauung eines Grundstücks fest. Dazu gehören unter anderem die zulässige Gebäudehöhe, die Abstandsflächen und die Art der Nutzung. Der Generalübernehmer muss sicherstellen, dass die Planung den Vorgaben des Bebauungsplans entspricht.
    4. Was ist, wenn der Mutterboden nicht berücksichtigt wurde?
      Die korrekte Berücksichtigung des Mutterbodens und der Geländehöhe ist wichtig für die Planung der Gebäudehöhe und die Entwässerung. Fehler in diesem Bereich können zu Problemen mit der Statik, der Feuchtigkeit oder der Gartengestaltung führen.
    5. Welche Rolle spielt der Architekt beim Generalübernehmervertrag?
      Auch wenn ein Generalübernehmer beauftragt ist, kann ein Architekt eine wichtige Rolle spielen, insbesondere wenn es um die Überwachung der Bauausführung und die Einhaltung der Planung geht. Der Architekt kann als unabhängiger Berater des Bauherrn fungieren.
    6. Was bedeutet "ähige Planung"?
      Eine "ähige Planung" bedeutet, dass die Planung von einer Person erstellt wurde, die über die notwendige Qualifikation und Erfahrung verfügt, um die Planungsleistungen zu erbringen. Im Architekturbereich ist dies in der Regel ein Architekt oder ein Ingenieur.
    7. Wie kann ich mich gegen Planungsfehler des Generalübernehmers absichern?
      Sie können sich gegen Planungsfehler des Generalübernehmers absichern, indem Sie den Bauvertrag sorgfältig prüfen lassen, eine unabhängige Baubegleitung beauftragen und eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abschließen.
    8. Was muss ich bei der Decke beachten?
      Bei der Decke muss auf die Statik, den Schallschutz, den Wärmeschutz und den Brandschutz geachtet werden. Die Decke muss den Anforderungen der Bauordnung und den anerkannten Regeln der Technik entsprechen.

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  2. Gelände zu hoch? Mutterboden-Auftrag vs. Abtrag

    Foto von Lieselotte Tussing

    Guten Morgen!
    Die Frage verstehe ich nicht so ganz. Sie haben also ein momentan fertiges Gelände, auf das  -  laut Bebauungsplan gefordert  -  noch 50 cm Mutterboden aufgebracht werden sollen. Dann wäre Ihr Gelände 50 cm zu hoch?!?
    Richtig?
    Wenn ja, lassen Sie die 50 cm doch abtragen und mit MuBo aufbauen.
    Oder ist der gesamte Bau höhenmäßig falsch erstellt worden?
    • Name:

  3. Höhenproblem: Abtrag vs. Nachbargrundstücksniveau

    Antwort TU
    Hallo TU,
    es ist natürlich möglich 50 cm abzutragen und wieder einzubauen. Damit wäre mein baurechtliches Problem zu lösen. Dies bedeutet jedoch, dass ich deutlich mehr als 100 m³ Material bei einem m³-Preis von rd. € 21 abfahren lassen müsste. Darüber hinaus sitzen wir dann im Verhältnis zu den Nachbargrundstücken 50 cm zu niedrig. Dies wäre meiner Meinung nach zu vermeiden gewesen, wenn der Generalübernehmer das Gebäude einfach 50 cm höher gesetzt hätte. Ihm war die Thematik auch vorher bekannt!
    Danke aber erst einmal für die schnelle Antwort!

  4. Falsche Gebäudehöhe: Bauantrag vs. Ausführung

    Foto von

    Nun,
    nach Ihrer Schilderung sitzt also Ihr Gebäude höhenmäßig falsch. Das können Sie baurechtlich nicht so einfach mit Abtragen und Neuandecken (also Belassen der alten Höhenlinie) aus der Welt schaffen. Sie bauen doch entgegen Ihrem Bauantrag und -Genehmigung.
    Machen Sie sich mal von den 50 cm Mutterboden los. Wenn Ihr Bauträger für die falsche Höhenlage verantwortlich ist, muss er aus meiner Sicht auch die Rundumkosten (Abfahren ...) tragen.
    Schlimmer finde ich, dass scheinbar falsche Höhe hergestellt wurden.
    Deshalb nochmal klare Frage: Stimmen die Höhenlagen des Gebäudes?
    • Name:

  5. Bauantrag-Fehler: Einheitliche Höhe trotz Gefälle

    Antwort TU II.
    Hallo TU,
    jetzt habe ich die Nachfrage verstanden. Der Generalübernehmer hat das Gebäude genauso gebaut wie es in dem von ihm erstellten Bauantrag (vereinfachtes Verfahren gem. § 55 HBO) vorgesehen ist. Obwohl das Gelände ein natürliches Gefälle von rd. 1 m über die Länge (33 m) hat, hat der Generalübernehmer im Bauantrag eine einheitliche Höhe angenommen, nämlich die Höhe, die in der Mitte des Grundstückes vor Anfüllung der noch notwendigen 50 cm vorlag. Dies ist genau die Höhe, die auch die fertige Straße haben wird. So wie ich das als Laie sehe, ist dieser Bauantrag somit jedoch nur genehmigungsfähig, wenn man so vorgeht, wie Sie es beschrieben haben (50 cm wegfahren, neue 50 cm aufbringen).

  6. GU-Planung: Vertragliche Regelung zur Geländehöhe?

    Foto von

    Dann
    fasse ich mal zusammen:
    • Ihr Generalübernehmer (wirklich Generalunternehmer, nicht Bauträger?) hat den Plan gefertigt und den Bauantrag eingereicht
    • es wurde genehmigt wie geplant
    • der Generalübernehmer hat gebaut wie geplant, d.h., das Gebäude sitzt auf den richtigen Höhen

    Fehler:
    Rundum wurde der Boden weder abgetragen noch aufgeschüttet.
    Frage:
    Was steht hierzu in Ihrem Vertrag / Ihrer Baubeschreibung?
    Wo stören die Höhen: an der Nachbargrenze, an der Straßenfront?
    Was ist der genaue Vertragstext zu den 50 cm Mutterboden?

    • Name:

  7. Bebauungsplan-Konformität: Genehmigungsplan korrekt?

    Bebauungsplan und Bauplan
    Ist denn der Genehmigungsplan für Ihr Haus nun in der im Bebauungsplan festgelegten Höhe richtig?
    Und / oder weicht der Plan bzw. die Ausführung hier ab?
    Wenn das Haus gebaut wie im Plan dargestellt (und die Übereinstimmung zu Bebauungsplan wird bei Freistellungsverfahren i.A. geprüft), ist das so vorgesehen gewesen und auch rechtens.
    Dann sagt quasi auch der Bebauungsplan aus, dass das Haus 0,5 m unter Straße zu liegen hat. Das passt auch alles obgleich es vielleicht nicht schön ist.
    Ist jedoch die Ausführung anders als "genehmigt" (in Freistellung dargestellt), dann wurde abweichend von der Genehmigung und eventuell von Bauvertrag gebaut.
    Wenn sie eine Kopie der Originalpläne für den Freistellungsantrag haben, lassen Sie doch die Höhen mal von einem örtlichen sachverständigem prüfen oder machen Sie genaue Angaben. Es müssten auf den Plänen doch die Gebäude- und Straßenhöhen angegeben sein, sonst wäre ja auch die Freistellung etwas vage.

  8. GU-Fehler: Bebauungsplan-Vorgaben missachtet?

    Antworten
    Hallo TU, Hallo Fr. IsaJen,
    es handelt sich tatsächlich um einen Generalübernehmer, das Grundstück gehörte bereits mir.
    @TU: Genauso ist es, bzw. hätte die gesamte Planung die 50 cm berücksichtigen müssen und das Gebäude hätte somit 50 cm höher gestellt werden müssen (denke ich zu mindestens). In meinem Vertrag ist das Thema wie folgt geregelt: Der Generalübernehmer bestätigt, dass ihm der Bebauungsplan bekannt ist, er verteilt die von mir anzuliefernde Erde auf dem Grundstück. Es wurde nicht explizit geregelt, dass es sich um 50 cm handelt. Dies steht jedoch im Bebauungsplan. Stören tut mich erstens, dass die Nachbarn evtl. höher werden, zweitens, dass ich die Kosten für das Abfahren der Erde übernehmen soll, die nicht entstanden wären, wäre das Gebäude von vorneherein höher gestellt worden.
    @ Fr. IsJen: Im Bebauungsplan ist meines Wissens nach keine Geländehöhe festgeschrieben. Wie gesagt, der Bau entspricht derzeit genau der Planung. Eine Freistellung gab es nicht, die Gemeinde hat auf ein förmliches Baugenehmigungsverfahren verzichtet. Ich habe den Eindruck, dass dies von der Stadtplanung entweder nicht geprüft wurde, oder davon ausgegangen wird, dass wir halt diese Möglichkeit abfahren und wieder anschütten machen.
    Helfen die Infos bei der Beantwortung der Frage?

  9. Zusatzinfo: Geländehöhen-Abweichungen im Bauantrag

    Mehr Infos!
    Hallo liebe Forumsteilnehmer,
    hier noch Zusatzinfos zu der Frage:
    • Grundstückgröße 16 m x 33 m (16 m = Straßenfront)
    • Geländehöhen gemäß Vermessung aus 10/02 (Straßenseite, Grundstücksmitte, Grundstücksende): 124,56 m, 125,02 m, 125,55 m
    • Geländehöhen gem. Bauantrag: 124,93 m, 125,00 m, 125,00 m
    • Fertige Geländeoberkante Straße: 124,93 m

    Die Aufschüttung von 50 cm gem. Bebauungsplan ist noch nicht erfolgt! Man sieht, dass diese gem. dem Bauantrag auch nicht erfolgen kann, bzw. nur durch Bodenaustausch erfolgen kann. Der Generalübernehmer sagt, dass er das Gelände auf Straßenhöhe nivelliert hat, "da kein Gefälle auf dem Grundstück sein darf". Davon steht aber im Bebauungsplan nichts, das müsste also aus dem BauGBAbk. oder der HBO sein.
    Vielen Dank für die Antworten.

  10. Wandhöhen-Berechnung: Gelände vs. Straßenhöhe

    B-Plan, Angaben zu Wandhöhen vorgegeben?
    Gibt es denn dann eventuell Aussagen zu den Wandhöhen die für eine Genehmigung vorausgesetzt werden?
    Die Wandhöhen werden i.A. berechnet zwischen OK Straße (Mittelwert) und dem Schnittpunkt Außenwand mit Dachhaut.
    In dem Fall ist es manchmal günstiger weiter ins Gelände zu bauen und dafür eine effektivere Wandhöhe zu erhalten.
    Im Zweifelsfall erhalten Sie auch bei der Baugenehmigungsbehörde den Bebauungsplan ausgehändigt.
  11. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

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    HOAI & Generalübernehmer: Höhenabweichungen vermeiden

    💡 Kernaussagen: Der Thread diskutiert die Problematik von Höhenabweichungen zwischen Bebauungsplan, Bauantrag und tatsächlicher Ausführung durch einen Generalübernehmer. Es geht um die Gültigkeit der HOAIAbk., die Verantwortlichkeiten des Generalübernehmers bei der Planung und die daraus resultierenden Kosten. Die Einhaltung des Bebauungsplans und die korrekte Berücksichtigung der Geländehöhe sind entscheidend. Vertragliche Regelungen und die Prüfung der Genehmigungsplanung sind essenziell.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Details zur Abweichung der Geländehöhen im Bauantrag finden Sie im Beitrag Zusatzinfo: Geländehöhen-Abweichungen im Bauantrag. Hier wird deutlich, dass die im Bauantrag angegebenen Höhen von den tatsächlichen Geländehöhen abweichen, was zu Problemen führen kann.

    ✅ Zusatzinfo: Die Frage der Konformität des Genehmigungsplans mit dem Bebauungsplan wird im Beitrag Bebauungsplan-Konformität: Genehmigungsplan korrekt? aufgeworfen. Die Übereinstimmung ist entscheidend für die Rechtmäßigkeit des Baus. Die korrekte Anwendung der HOAI Leistungsphasen ist hierbei relevant.

    🔴 Kritisch/Risiko: Wird die falsche Gebäudehöhe erst nach der Ausführung bemerkt, kann dies erhebliche Mehrkosten verursachen, wie im Beitrag Höhenproblem: Abtrag vs. Nachbargrundstücksniveau diskutiert wird. Das Abtragen und Wiederaufschütten von Erdreich ist teuer und kann das Verhältnis zu Nachbargrundstücken beeinträchtigen.

    👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie den Bauvertrag und die Genehmigungsplanung auf Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan. Klären Sie die Verantwortlichkeiten des Generalübernehmers bezüglich der Planung und Ausführung. Beachten Sie die Hinweise zur Wandhöhenberechnung im Beitrag Wandhöhen-Berechnung: Gelände vs. Straßenhöhe, um Genehmigungsprobleme zu vermeiden.

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