Vermietung ohne Abgeschlossenheitserklärung in 3. Baureihe: Risiken, Rechte & Pflichten?
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Vermietung ohne Abgeschlossenheitserklärung in 3. Baureihe: Risiken, Rechte & Pflichten?

1998 haben wir ein freistehendes Haus in Hamburg gekauft. Dieses bildet die dritte Baureihe an einem Pfeifenstiel. Vor uns (Rtg. Straße) liegen ein freistehendes Einfamilienhaus und und zwei Doppelhaushälften.
Durch virtuelle Teilung und Anbau sind bei uns ebenfalls zwei Doppelhaushälften entstanden (Grundbucheintrag und Baugenehmigung hierfür sind OK). Die Gesamtnutzfläche der Immobilie (BJ 70er Jahre) sind 450 m² Wohnfläche und ca. 1600 m² Grund (inkl. Zuwegung, für die den übrigen Anliegern a-c Wegerecht eingeräumt wurde)
NICHT genehmigt wurde hingegen der Einbau dreier Mietwohnungen (80,45 und 30 m². Eine Woche später haben wir den gleichen Bauantrag  -  jedoch mit im Plan geweißten Küchen  -  eingereicht und die von einem grinsenden Sachbearbeiter kurz darauf die Genehmigung erhalten. Der Umbau erfolgte und seit 1999 vermieten wir drei "Einliegerwohnungen". Zwei weitere Einheiten (eine unter der Hausnummer "d" und eine unter der Hausnummer "e" werden durch die beiden Eigentümer (uns und eine befreundete Partei) jeweils selber genutzt. Die Vermietung ist beim Finanzamt angezeigt und wird versteuert.
Frage: Ist die Vermietung nun legal oder nicht und  -  falls nicht  -  kann sie legalisiert werden (ggf. über Gewohnheitsrecht)? Oder andersherum  -  was spricht gegen eine Vermietung (Brandschutz, 3. Baureihe etc.)
Anmerkung: Der Bebauungsplan wurde zwischenzeitlich auf 1 WO herabgestuft (war 2 WO), es gibt keine kritischen Probleme mit den Nachbarn und keine Sonderauflagen wie Denkmalschutz etc.
Auch streben wir keine Abgeschlossenheitserklärung an, da die Wohnungen keinesfalls separat verkauft oder beliehen werden sollen. Vielmehr sollen sie  -  wenn die Finanzierung im wesentlichen "gelaufen" ist  -  entweder den beiden Eigentümerflächen wieder selber oder durch die Kinder genutzt werden.
  • Name:
  • Herr And-1003-Ing
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Ohne Abgeschlossenheitserklärung können Nachbarn die Vermietung beanstanden, insbesondere wenn sie sich durch die Vermietung beeinträchtigt fühlen.

    🔴 Kritisch: Brandschutz muss für jede Wohneinheit gewährleistet sein. Dies kann ohne bauliche Trennung problematisch sein.

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    Die Vermietung von Wohneinheiten in einer dritten Baureihe ohne Abgeschlossenheitserklärung ist rechtlich komplex. Ich empfehle, die folgenden Aspekte zu prüfen:

    • Baugenehmigung: Liegt eine Baugenehmigung für die Nutzung als separate Wohneinheiten vor?
    • Teilungserklärung/WEGAbk.: Ohne Abgeschlossenheitserklärung und Teilungserklärung entsteht keine rechtlich selbstständige Wohneigentumseinheit (WEG).
    • Grundbucheintrag: Sind die Wohneinheiten im Grundbuch als separate Einheiten ausgewiesen?

    🔴 Gefahr: Ohne diese formellen Voraussetzungen kann die Vermietung rechtlich angreifbar sein, z.B. durch Nachbarn oder die Baubehörde.

    🔴 Gefahr: Brandschutzrechtliche Anforderungen müssen für jede Wohneinheit separat erfüllt sein. Dies ist ohne klare Abgrenzung problematisch.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die Situation von einem Fachanwalt für Immobilienrecht und einem Architekten prüfen. Klären Sie die baurechtliche Situation bei der zuständigen Behörde.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Abgeschlossenheitserklärung
    Eine Abgeschlossenheitserklärung ist eine amtliche Bescheinigung, dass eine Wohneinheit in sich abgeschlossen ist und somit als separate Eigentumseinheit im Grundbuch eingetragen werden kann. Sie ist notwendig, um Wohnungseigentum zu begründen. Verwandte Begriffe: Teilungserklärung, Wohnungseigentumsgesetz (WEG), Sondereigentum.
    Baureihe
    Die Baureihe beschreibt die Anordnung von Gebäuden hintereinander, meist in Bezug auf eine Straße. Die erste Baureihe liegt direkt an der Straße, die zweite dahinter usw. Verwandte Begriffe: Bebauungsplan, Grundstückslage, Anlieger.
    Bebauungsplan
    Ein Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan, der von der Gemeinde aufgestellt wird und die Art und Weise der baulichen Nutzung eines Grundstücks regelt. Er enthält Festsetzungen über die Art der Bebauung, die überbaubare Grundstücksfläche und die Höhe der Gebäude. Verwandte Begriffe: Baugesetzbuch (BauGBAbk.), Flächennutzungsplan, Baulinie.
    Teilungserklärung
    Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde, die ein Grundstück in mehrere selbstständige Einheiten aufteilt, in der Regel in Wohnungs- und Teileigentum. Sie regelt die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer untereinander. Verwandte Begriffe: Abgeschlossenheitsbescheinigung, Wohnungseigentumsgesetz (WEG), Gemeinschaftseigentum.
    Wegerecht
    Das Wegerecht ist das Recht, ein fremdes Grundstück zu überqueren, um zu einem eigenen Grundstück zu gelangen. Es wird in der Regel im Grundbuch eingetragen. Verwandte Begriffe: Grunddienstbarkeit, Notwegerecht, Zuwegung.
    Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
    Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer von Wohnungs- und Teileigentum. Es enthält Bestimmungen über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft und die Haftung der Eigentümer. Verwandte Begriffe: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Sondereigentum.
    Grundbuch
    Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke und die damit verbundenen Rechte und Lasten verzeichnet sind. Es dient dem Schutz des Eigentums und der Rechtssicherheit. Verwandte Begriffe: Grundbucheintrag, Eigentümer, Belastung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was bedeutet "dritte Baureihe"?
      Die dritte Baureihe bezieht sich auf die Lage des Hauses im Verhältnis zur Straße. Es liegen zwei weitere Gebäude zwischen dem Haus und der Straße.
    2. Was ist eine Abgeschlossenheitserklärung?
      Eine Abgeschlossenheitserklärung ist eine behördliche Bescheinigung, dass eine Wohneinheit baulich vollständig von anderen Einheiten getrennt ist und einen eigenen Zugang hat. Sie ist Voraussetzung für die Bildung von Wohnungseigentum.
    3. Was passiert, wenn keine Baugenehmigung für die Wohneinheiten vorliegt?
      Die Nutzung der Wohneinheiten kann untersagt werden. Im schlimmsten Fall droht eine Nutzungsuntersagung durch die Baubehörde.
    4. Welche Risiken bestehen bei der Vermietung ohne WEG-Teilung?
      Es können Streitigkeiten mit den anderen Eigentümern entstehen, insbesondere bezüglich der Nutzung des Gemeinschaftseigentums (z.B. Zuwegung). Die Durchsetzung von Rechten als Vermieter kann erschwert sein.
    5. Was ist Gewohnheitsrecht? Gilt es hier?
      Gewohnheitsrecht entsteht durch langjährige, einheitliche und von allen Beteiligten als verbindlich angesehene Übung. Im Baurecht ist es selten relevant, da die meisten Sachverhalte gesetzlich geregelt sind. Die bloße Duldung einer Situation begründet kein Gewohnheitsrecht.
    6. Welche Rolle spielt der Bebauungsplan?
      Der Bebauungsplan legt fest, welche Art von Bebauung in einem Gebiet zulässig ist. Er kann z.B. bestimmen, ob eine bestimmte Anzahl von Wohneinheiten zulässig ist.
    7. Was ist bei der Finanzierung zu beachten?
      Die Finanzierung der Immobilie kann erschwert sein, wenn die rechtliche Situation unklar ist. Banken verlangen in der Regel eine klare rechtliche Grundlage für die Beleihung einer Immobilie.
    8. Welche Brandschutzauflagen gelten?
      Jede Wohneinheit muss über einen eigenen Rettungsweg verfügen. Die Brandschutzanforderungen können je nach Bundesland unterschiedlich sein.

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  2. Schwarzbau: Risiken & Konsequenzen für Vermieter

    Foto von Martin G. Halbinger

    Schwarzbau
    Wenn ich Sie richtig verstehe, haben Sie einen Schwarzbau.
    Es sind Doppelhaushälften genehmigt und ein 3-Familienhaus (und eine Doppelhaushälfte?) vorhanden. Eine nachträgliche Genehmigung scheidet wahrscheinlich aus, da seitens der Gemeinde anscheinend der Wille besteht nur Einfamilienhäuser zuzulassen. näheres könnte Vielleicht ein Rechtsanwalt klären ...
    Die steuerliche Zulässigkeit hat keinen Einfluss auf die planunge- und bauordnungsrechtliche Unzulässigkeit.
    Vielleicht haben Sie Glück und der derzeitige Sachbearbeiter im Bauamt drückt ein Auge zu, den Braten hat er sicher schon gerochen. (Solche Grundrisse erkennt man meist 100 m gegen den Wind)
    Wenn jemand in der Umgebung sich auf Sie als Bezugsfall beruft oder wenn ein anderer Sachbearbeiter sich die Akte ansieht, kann leicht sein, dass Sie das Ganze wieder als Einfamilienhaus nutzen müssen (mit Androhung von nicht unerheblichem Zwangsgeld als "Anreiz") ...
    Auch durch Zeitablauf wird das nicht legal ...

  3. Baurechtsverstoß: Vermietung ohne Genehmigung – Folgen

    naja, Augen zu und durch ...
    Sie wissen, dass Sie gegen das Baurecht und den Bebauungsplan verstoßen, Sie sollten wissen dass es für illegales Handeln kein Gewohnheitsrecht gibt.
    Sie profitieren davon dass Ämter untereinander (noch) nicht sprechen können.
    Vermutlich passiert gar nichts bis mal was passiert.
    Im schlimmsten Fall müssen Sie Ihrem Mieter eine andere Wohnung beschaffen und den Umzug bezahlen wenn man Ihnen die Vermietung bei einem Bußgeld von 250.000 € verbietet.
    Sie können dann den Ermessensspielraum von Beamten testen.
    • Name:
    • Herr Klaus

  4. Ergänzende Expertise: Baurechtliche Einschätzung

    oh ... das war Zeitgleich
    Das Ergebnis ist gleich, ausgehend von unterschiedlichen Berufen.
    MH möge meine manchmal drastische Ausdrucksweise entschuldigen.
    Auch bei direkten E-Mails trifft er immer des Pudels Kern.
    • Name:
    • Herr Klaus

  5. Legale Vermietung: Abgeschlossenheit vs. Mietvertrag

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    andere Meinung
    Vermieten können Sie alles, jeden Geräteschuppen, jeden einzelnen Kellerraum, einzelne Zimmer an Studenten, für eine WG usw., völlig legal. Auf Abgeschlossenheit kommt es da nicht an. Nur sollte m.E. im Mietvertrag das Richtige stehen. Hier nicht "Wohnung mit 80 m²", sondern Räume 1,2, 3 in einer WG.

  6. Alternative: Legale Vermietung im Wohnumfeld

    Foto von

    Möglichkeit
    @Stubenrauch
    Dies wäre eine legale Möglichkeit, wenn es eben auch vom Wohnumfeld usw. her glaubhaft ist. Bei befreundeten Familien wahrscheinlich machbar. Obs steuerliche Auswirkungen hat weiß ich nicht ...
  7. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Vermietung ohne Abgeschlossenheitserklärung: Rechte und Pflichten

    💡 Kernaussagen: Die Vermietung ohne Abgeschlossenheitserklärung birgt Risiken bezüglich Baurecht und Bebauungsplan. Eine nachträgliche Genehmigung ist unwahrscheinlich, wenn die Gemeinde nur Einfamilienhäuser zulässt. Es besteht die Möglichkeit einer legalen Vermietung, wenn diese glaubhaft in das Wohnumfeld passt und im Mietvertrag klar definiert ist. Illegales Handeln begründet kein Gewohnheitsrecht, und es drohen Bußgelder.

    🔴 Wichtiger Hinweis: Laut Schwarzbau: Risiken & Konsequenzen für Vermieter liegt möglicherweise ein Schwarzbau vor, wenn die tatsächliche Nutzung nicht der Baugenehmigung entspricht. Dies kann rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Der Beitrag Baurechtsverstoß: Vermietung ohne Genehmigung – Folgen betont, dass ein Verstoß gegen Baurecht und Bebauungsplan vorliegt und kein Gewohnheitsrecht für illegales Handeln existiert. Im schlimmsten Fall muss dem Mieter eine andere Wohnung beschafft und der Umzug bezahlt werden.

    ✅ Zusatzinfo: Legale Vermietung: Abgeschlossenheit vs. Mietvertrag zeigt eine legale Möglichkeit auf, indem nicht eine "Wohnung", sondern einzelne Räume in einer WG vermietet werden. Hierbei ist die korrekte Formulierung im Mietvertrag entscheidend.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, die Situation von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen, um die baurechtlichen Konsequenzen und Möglichkeiten einer legalen Vermietung zu klären. Alternativ kann die Vermietung als WG-Zimmer in Betracht gezogen werden, wie in Alternative: Legale Vermietung im Wohnumfeld beschrieben.

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