Einliegerwohnung vermieten: Steuervorteile, Abschreibung & Finanzierung für EFH?

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Neben den direkten Mieteinnahmen bietet die Vermietung einer Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus (Baujahr 1965) verschiedene finanzielle Vorteile. Ich empfehle, folgende Aspekte zu berücksichtigen:

• Steuerliche Abschreibung (AfA): Sie können die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Einliegerwohnung über die Nutzungsdauer abschreiben. Bei Gebäuden, die vor 1925 errichtet wurden, beträgt der jährliche Abschreibungssatz 2,5 %, bei jüngeren Gebäuden 2 %.
• Zinsen für Immobilienkredit: Die Zinsen für einen Immobilienkredit, der für den Kauf oder die Sanierung der Einliegerwohnung aufgenommen wurde, können als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden.
• Betriebskosten: Bestimmte Betriebskosten, die auf die Einliegerwohnung entfallen (z.B. Grundsteuer, Gebäudeversicherung), können ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden.
• Erhaltungsaufwendungen: Kosten für Reparaturen und Instandhaltung der Einliegerwohnung sind sofort abzugsfähig.
• Sonderabschreibungen: Unter Umständen können Sonderabschreibungen in Anspruch genommen werden, beispielsweise bei der energetischen Sanierung.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem Steuerberater hinsichtlich der optimalen steuerlichen Gestaltung beraten.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt die Absicht, ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung aus dem Baujahr 1965 zu erwerben, um es teils zu vermieten und später selbst zu nutzen. Die Frage zielt auf finanzielle Vorteile jenseits der Mieteinnahmen ab, insbesondere Steuervorteile, Abschreibung und Finanzierung. Aus fachlicher Sicht ist dies ein komplexes Vorhaben mit erheblichen steuerlichen und bautechnischen Implikationen.

✅ Zustimmung: Die Grundüberlegung, Steuervorteile wie die Abschreibung (AfA) nach § 7 Abs. 4 EStG zu nutzen, ist korrekt. Bei einem Baujahr 1965 beträgt der lineare AfA-Satz für Gebäude 2% pro Jahr, was über 50 Jahre hinweg zu erheblichen steuerlichen Entlastungen führen kann. Zudem können Schuldzinsen für den Finanzierungsanteil der vermieteten Einheit als Werbungskosten abgesetzt werden.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass die spätere Selbstnutzung problemlos möglich ist, ist zu kurz gegriffen. Bei einem Baujahr 1965 besteht ein hohes Risiko für asbesthaltige Baustoffe (z.B. in Bodenbelägen, Dämmungen oder Putzen). Eine spätere Nutzung als Wohnraum erfordert zwingend eine fachgerechte Schadstoffuntersuchung vor dem Einzug, da Asbest eine ernste Gesundheitsgefahr darstellt.

➕ Ergänzung: Die steuerliche Behandlung hängt entscheidend von der Aufteilung der Anschaffungskosten ab. Der Kaufpreis muss in einen Grundstücksanteil (nicht abschreibbar) und einen Gebäudeanteil (abschreibbar) aufgeteilt werden. Zudem ist bei gemischter Nutzung (Vermietung und Eigennutzung) eine exakte Flächenaufteilung erforderlich, um die AfA und Werbungskosten korrekt zu berechnen. Ein Steuerberater ist hier unerlässlich.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr liegt in der Bausubstanz des Hauses von 1965. Neben Asbest können auch andere Altlasten wie Holzschutzmittel (PCP, Lindan) oder schadstoffbelastete Klebstoffe in Parkett vorkommen. Diese Stoffe können bei späteren Umbauten oder Renovierungen freigesetzt werden und die Gesundheit gefährden. Eine fachmännische Schadstoffanalyse vor dem Kauf ist daher zwingend erforderlich.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie vor dem Kauf einen zertifizierten Bausachverständigen mit einer umfassenden Schadstoff- und Bausubstanzprüfung. Lassen Sie parallel einen Steuerberater ein detailliertes Finanzierungs- und Abschreibungsmodell erstellen, das die geplante spätere Selbstnutzung berücksichtigt. Nur so können Sie die finanziellen Vorteile sicher nutzen und gleichzeitig Gesundheitsrisiken vermeiden.

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Der Sachverhalt betrifft die steuerliche und finanzielle Einordnung einer Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus aus dem Jahr 1965, wobei die Vermietung zunächst geplant ist, später aber eine Eigennutzung erwogen wird.

🔴 Gefahr: Bei einem Baujahr 1965 besteht ein hohes Risiko für Asbest in Dämm- und Klebematerialien (z. B. in Bodenbelägen, Fensterdichtungen, Heizungsrohren), das bei Sanierungen oder Umbauten freigesetzt werden kann – eine gesundheitsgefährdende, gesetzeswidrige Exposition ohne fachgerechte Entsorgung.

🔴 Gefahr: Die statische Tragfähigkeit des Gebäudes und insbesondere der Trennwände oder Decken zwischen Haupt- und Einliegerwohnung wurde nicht geprüft; eine nachträgliche Unterteilung oder Nutzungsänderung kann ohne statische Berechnung und Baugenehmigung rechtlich und sicherheitstechnisch unzulässig sein.

✅ Zustimmung: Grundsätzlich können Aufwendungen für die Einliegerwohnung steuerlich abgesetzt werden – jedoch nur anteilig und ausschließlich für den vermieteten Teil, unter strengen Vorgaben des § 7 EStG (Absetzung für Abnutzung) und § 10a EStG (Sonderabschreibung für energetische Maßnahmen).

➕ Ergänzung: Die steuerliche Behandlung hängt entscheidend von der Nutzungsart ab: Bei späterer Eigennutzung entfällt die Absetzbarkeit rückwirkend für bereits genutzte Jahre – und es kann zu steuerlichen Nachzahlungen mit Zinsen kommen (§ 34a EStG).

➕ Ergänzung: Eine Finanzierung mit KfW-Mitteln ist nur bei nachweislich energetisch sanierten Bestandsgebäuden möglich – ein Haus aus 1965 erfordert vorab eine Energieberatung nach § 80 EGBauG und eine detaillierte Energieeffizienzprüfung.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie vor Kaufabschluss einen zertifizierten Sachverständigen für Schadstoffe (Asbest, PCB, Holzschutzmittel), einen statisch geprüften Baugutachter sowie einen steuerlichen Berater mit Immobilienfokus – insbesondere zur Klärung der Nutzungswechselfolgen und der steuerlichen Risiken bei späterer Eigennutzung.