Einliegerwohnung vermieten: Steuervorteile, Abschreibung & Finanzierung für EFH?
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Einliegerwohnung vermieten: Steuervorteile, Abschreibung & Finanzierung für EFH?

Wir erwägen ein Einfamilienhaus (Baujahr 1965) mit Einliegerwohnung zu kaufen. Die Wohnung wollen wir zunächst vermieten, später ggfs. selbst nutzen. Welcher finanzielle Vorteil hat die Vermietung, abgesehen von den Mieteinkünften?
  • Name:
  • Achim Gillet
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    GoogleAI-Analyse

    Neben den direkten Mieteinnahmen bietet die Vermietung einer Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus (Baujahr 1965) verschiedene finanzielle Vorteile. Ich empfehle, folgende Aspekte zu berücksichtigen:

    • Steuerliche Abschreibung (AfA): Sie können die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Einliegerwohnung über die Nutzungsdauer abschreiben. Bei Gebäuden, die vor 1925 errichtet wurden, beträgt der jährliche Abschreibungssatz 2,5 %, bei jüngeren Gebäuden 2 %.
    • Zinsen für Immobilienkredit: Die Zinsen für einen Immobilienkredit, der für den Kauf oder die Sanierung der Einliegerwohnung aufgenommen wurde, können als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden.
    • Betriebskosten: Bestimmte Betriebskosten, die auf die Einliegerwohnung entfallen (z.B. Grundsteuer, Gebäudeversicherung), können ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden.
    • Erhaltungsaufwendungen: Kosten für Reparaturen und Instandhaltung der Einliegerwohnung sind sofort abzugsfähig.
    • Sonderabschreibungen: Unter Umständen können Sonderabschreibungen in Anspruch genommen werden, beispielsweise bei der energetischen Sanierung.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem Steuerberater hinsichtlich der optimalen steuerlichen Gestaltung beraten.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Abschreibung (AfA)
    Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ermöglicht es Vermietern, die Kosten für die Anschaffung oder Herstellung einer Immobilie über die Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. Sie mindert die Steuerlast, indem sie einen Teil der Investitionskosten jährlich als Aufwand berücksichtigt.
    Verwandte Begriffe: Nutzungsdauer, Anschaffungskosten, Herstellungskosten, lineare Abschreibung.
    Werbungskosten
    Werbungskosten sind Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entstehen. Dazu gehören beispielsweise Zinsen für Kredite, Reparaturkosten, Betriebskosten und Maklergebühren.
    Verwandte Begriffe: Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Finanzierungskosten, Mietausfall.
    Betriebskosten
    Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Dazu gehören beispielsweise Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müllabfuhr und Heizkosten.
    Verwandte Begriffe: Nebenkosten, Heizkosten, Wasserkosten, Grundsteuer.
    Erhaltungsaufwendungen
    Erhaltungsaufwendungen sind Kosten für Reparaturen und Instandhaltung, die dazu dienen, den ursprünglichen Zustand der Immobilie zu erhalten oder wiederherzustellen. Sie sind sofort als Werbungskosten abzugsfähig.
    Verwandte Begriffe: Renovierungskosten, Reparaturkosten, Instandsetzung, Modernisierung.
    Sonderabschreibung
    Sonderabschreibungen sind zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten, die unter bestimmten Voraussetzungen in Anspruch genommen werden können, beispielsweise bei der energetischen Sanierung von Gebäuden.
    Verwandte Begriffe: Denkmalschutz, energetische Sanierung, beschleunigte Abschreibung, Investitionszulage.
    Mieteinnahmen
    Mieteinnahmen sind die Einnahmen, die ein Vermieter durch die Vermietung einer Immobilie erzielt. Sie sind steuerpflichtig, können aber durch Werbungskosten und Abschreibungen gemindert werden.
    Verwandte Begriffe: Kaltmiete, Warmmiete, Mietkaution, Mietvertrag.
    Einliegerwohnung
    Eine Einliegerwohnung ist eine separate Wohneinheit innerhalb eines Einfamilienhauses, die baulich abgeschlossen ist und über einen eigenen Zugang verfügt. Sie kann vermietet oder selbst genutzt werden.
    Verwandte Begriffe: Souterrainwohnung, Anliegerwohnung, separate Wohneinheit, Mehrgenerationenhaus.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Nachweise benötige ich für die steuerliche Geltendmachung der Kosten?
      Sie benötigen detaillierte Rechnungen, Kreditverträge und eine genaue Aufstellung der Betriebskosten, die auf die Einliegerwohnung entfallen. Dokumentieren Sie alle Ausgaben sorgfältig, um sie bei der Steuererklärung nachweisen zu können.
    2. Wie wirkt sich die Selbstnutzung der Einliegerwohnung später auf die Steuer aus?
      Wenn Sie die Einliegerwohnung später selbst nutzen, entfallen die steuerlichen Vorteile aus der Vermietung. Die bis dahin geltend gemachten Abschreibungen und Werbungskosten können jedoch weiterhin berücksichtigt werden, solange die Voraussetzungen erfüllt sind.
    3. Kann ich auch Kosten für die Gartenpflege absetzen?
      Ja, wenn die Gartenpflege im Zusammenhang mit der vermieteten Einliegerwohnung steht und im Mietvertrag vereinbart ist, können Sie die anteiligen Kosten als Betriebskosten absetzen. Achten Sie darauf, dass die Kosten angemessen sind und nachweisbar der vermieteten Wohneinheit zugerechnet werden können.
    4. Was passiert, wenn die Mieteinnahmen geringer sind als die Ausgaben?
      Auch wenn die Mieteinnahmen geringer sind als die Ausgaben (z.B. durch hohe Instandhaltungskosten oder Leerstand), können Sie einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Dieser Verlust kann mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden und somit Ihre Steuerlast mindern.
    5. Wie wirkt sich die Größe der Einliegerwohnung auf die steuerlichen Vorteile aus?
      Die Größe der Einliegerwohnung ist grundsätzlich nicht entscheidend für die steuerlichen Vorteile. Wichtig ist, dass die Wohnung klar von der Hauptwohnung abgegrenzt ist und eigenständig vermietet wird. Die anteiligen Kosten und Abschreibungen müssen jedoch der Größe der Einliegerwohnung entsprechen.
    6. Was ist bei der Finanzierung der Einliegerwohnung zu beachten?
      Bei der Finanzierung sollten Sie darauf achten, dass die Konditionen des Kredits (Zinsen, Tilgung) auf die Vermietung ausgerichtet sind. Vergleichen Sie verschiedene Angebote und berücksichtigen Sie die steuerlichen Vorteile bei der Berechnung der Rentabilität.
    7. Welche Rolle spielt der Mietvertrag für die steuerliche Absetzbarkeit?
      Ein ordnungsgemäßer Mietvertrag ist essenziell für die steuerliche Absetzbarkeit der Kosten. Er dient als Nachweis für die Vermietung und sollte alle relevanten Vereinbarungen (Miete, Nebenkosten, Instandhaltung) enthalten.
    8. Kann ich auch Renovierungskosten steuerlich absetzen?
      Ja, Renovierungskosten können entweder sofort als Erhaltungsaufwendungen abgesetzt oder über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt werden, wenn es sich um wesentliche Verbesserungen handelt. Lassen Sie sich hierzu von einem Steuerberater beraten, um die optimale Vorgehensweise zu wählen.

    🔗 Verwandte Themen

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    • Finanzierung einer Immobilie mit Einliegerwohnung
      Tipps zur optimalen Finanzierung und Nutzung von Fördermöglichkeiten.
    • Mietrechtliche Grundlagen für Vermieter
      Wichtige Informationen zu Mietverträgen, Kündigungsfristen und Mieterhöhungen.
    • Energetische Sanierung von Altbauten
      Möglichkeiten zur Verbesserung der Energieeffizienz und Reduzierung der Heizkosten.
    • Versicherungen für Vermieter
      Überblick über notwendige Versicherungen wie Gebäudeversicherung und Vermieterhaftpflicht.

  2. Steuervorteile: Vermieteten Teil des EFH steuerlich absetzen

    Wenn ich es richtig weiß ...
    können Sie die Anschaffungskosten + Zinskosten etc. für den VERMIETETEN Teil Steuerlich geltend machen. Nach einem Urteil vom Bindesfinanzgerichtshof ist sogar eine Vermietung an Verwandte/Kinder rechtlich nun möglich. Fragen Sie einen Steuerfachmann

  3. Einliegerwohnung: Zinsen & Anschaffungskosten steuerlich absetzbar

    Zinsen Absetzbar
    Hallo Achim,
    ich habe hier leider nur Infos aus zweiter Hand (von unserem Banker). Dem haben wir vor kurzem die gleiche Frage gestellt. Du kannst wohl die Zinsen anteiligen Zinsen + Anschaffungsnebenkosten für diese Einliegerwohnung von der Steuer absetzen. Außerdem kann der Anteilige Wert des Hauses abgeschrieben werden. Bei letzterem bin ich mir aber nicht sicher, wie sich das Alter des Hauses auswirkt. Was Du wohl brauchst, ist eine Abgeschlossenheitserklärung für das Finanzamt, d.h. die beiden Wohneinheiten müssen komplett getrennt sein. Tipp von unserem Banker: Lass Dir zwei Hypotheken geben: Eine günstige für den privaten Teil (kann auch KfW-Kredit sein) und eine möglichst teure für den vermieteten Teil. Unterm Strich soll natürlich das gleiche rauskommen, aber Du kannst mehr absetzen.
    Gruß, Günter
    • Name:
    • Günter

  4. Neubau Einliegerwohnung: Herstellungskosten anteilig veranschlagen

    Und bei Neubau ...
    sind natürlich die Herstellungskosten für den vermieteten Teil anteilig zu veranschlagen. Wobei die genaue Abgrenzung sicherlich nicht immer ganz "einfach" ist. Und da in den ersten x Jahren eh nichts kaputt geht, können auch keine Ausgaben anfallen (Absetzung der Unterhaltskosten), dafür kann dann die Miete auch deutlich billiger sein (z.B. bei Vermietung an Kinder). Stuerfachmann fragen.
  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Einliegerwohnung vermieten: Steuervorteile & Finanzierung optimieren

    💡 Kernaussagen: Die Vermietung einer Einliegerwohnung bietet neben den Mieteinnahmen auch Steuervorteile durch Absetzung von Anschaffungskosten, Zinsen und anteiligen Herstellungskosten. Die Vermietung an Verwandte ist rechtlich möglich. Bei Neubauten sind die Herstellungskosten anteilig zu veranschlagen, wobei die genaue Abgrenzung komplex sein kann.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Beachten Sie, dass die Abgrenzung der Kosten für den vermieteten Teil bei Neubauten nicht immer einfach ist, wie im Beitrag Neubau Einliegerwohnung: Herstellungskosten anteilig veranschlagen erwähnt wird. Es empfiehlt sich, hier einen Steuerberater zu konsultieren.

    💰 Zusatzinfo: Die anteiligen Zinsen und Anschaffungsnebenkosten für die Einliegerwohnung können von der Steuer abgesetzt werden, ebenso wie der anteilige Wert des Hauses abgeschrieben werden kann. Details dazu im Beitrag Einliegerwohnung: Zinsen & Anschaffungskosten steuerlich absetzbar.

    ✅ Zusatzinfo: Laut dem Beitrag Steuervorteile: Vermieteten Teil des EFH steuerlich absetzen können die Anschaffungskosten und Zinskosten für den vermieteten Teil steuerlich geltend gemacht werden. Dies gilt auch bei Vermietung an Verwandte.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die steuerlichen Aspekte und Abschreibungsmöglichkeiten mit einem Steuerberater, um die optimale finanzielle Gestaltung für Ihre Einliegerwohnung zu erreichen. Berücksichtigen Sie dabei auch die Hinweise zur Abgrenzung der Kosten bei Neubauten.

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