Doppelte Provision bei Immobilienverkauf: Rechtens? Kosten für Käufer & Verkäufer

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Die Frage, ob eine Bank oder ein Immobilienmakler sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer eine Provision verlangen darf, ist rechtlich geregelt. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Veräußerung von Wohnungen und Einfamilienhäusern". Dieses Gesetz besagt, dass wenn der Verkäufer den Makler beauftragt, er mindestens die gleiche Provision zahlen muss wie der Käufer. Eine vollständige Abwälzung der Kosten auf den Käufer ist somit nicht mehr zulässig.

🔴 Gefahr: Unklare Provisionsvereinbarungen können zu unerwarteten Kosten führen. Es ist wichtig, die Vereinbarungen vorab genau zu prüfen.

Es ist durchaus üblich, dass sich Käufer und Verkäufer die Provision teilen, die genaue Aufteilung kann jedoch variieren. Die Höhe der Provision ist regional unterschiedlich und oft Verhandlungssache. Es ist ratsam, sich vorab über die ortsüblichen Provisionssätze zu informieren.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich vor Vertragsabschluss von einem Anwalt oder einer Verbraucherberatung über Ihre Rechte und Pflichten aufklären und prüfen Sie die Provisionsvereinbarung genau.

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Der geschilderte Sachverhalt beschreibt ein Provisionsmodell, bei dem eine Bank sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer eine Maklerprovision von jeweils 4,6% (brutto) verlangt, was einer Gesamtbelastung von 9,2% des Kaufpreises entspricht. Dieses Modell weicht von der traditionellen Praxis ab, bei der in der Regel nur eine Partei die Provision trägt. Die rechtliche Zulässigkeit einer solchen doppelten Provisionsvereinbarung hängt maßgeblich von der konkreten Ausgestaltung der Maklerverträge und der Einhaltung der gesetzlichen Transparenz- und Informationspflichten ab.

✅ Zustimmung: Die Entscheidung des Bekannten, das Angebot abzulehnen, ist aus Verbrauchersicht nachvollziehbar. Eine Gesamtprovision von 9,2% ist im deutschen Immobilienmarkt ungewöhnlich hoch und übersteigt die ortsüblichen Sätze (meist 3-7% inkl. MwSt.) deutlich. Der Verzicht auf einen teuren Makler und der private Verkauf können eine finanziell sinnvolle Alternative sein, sofern der Verkäufer die rechtlichen und organisatorischen Hürden selbst bewältigen kann.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass bis vor kurzem nur der Käufer die Provision zahlte, ist nicht allgemeingültig. In Deutschland ist das Provisionsmodell regional unterschiedlich. Während in Süddeutschland oft der Käufer die Provision trägt (sog. Käuferprovision), ist in Norddeutschland das Bestellerprinzip (Verkäufer zahlt) oder eine Teilung üblich. Seit der Reform des Maklerrechts 2020 gilt bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser das Bestellerprinzip, wonach der Makler nur vom Verkäufer eine Provision verlangen kann, es sei denn, der Käufer beauftragt ihn separat.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die Frage, ob der Käufer hier tatsächlich einen eigenen Maklervertrag mit der Bank abschließt oder ob die Bank als Doppelmaklerin agiert. Bei einer Doppeltätigkeit muss der Makler beide Parteien neutral und sachlich beraten. Ein Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz oder die Preisangabenverordnung (z.B. unklare Provisionshöhe) könnte die Verträge anfechtbar machen. Zudem ist zu prüfen, ob die Provision von 4,6% brutto oder netto angegeben wurde und ob die Mehrwertsteuer korrekt ausgewiesen ist.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr für den Käufer besteht darin, dass er unwissentlich einen Maklervertrag mit der Bank abschließt, ohne die volle Kostenlast zu erkennen. Wenn der Käufer den Vertrag unterschreibt, ist er zur Zahlung verpflichtet, auch wenn er die Provision für überhöht hält. Für den Verkäufer besteht das Risiko, dass die Bank ihre Interessen nicht ausreichend vertritt, da sie gleichzeitig für den Käufer arbeitet. Ein Interessenkonflikt ist hier vorprogrammiert.

👉 Handlungsempfehlung: Vor Vertragsunterzeichnung sollten beide Parteien die Provisionsvereinbarung von einem Fachanwalt für Immobilienrecht oder einem unabhängigen Makler prüfen lassen. Der Verkäufer sollte alternative Angebote von anderen Maklern einholen und die Konditionen vergleichen. Der Käufer sollte darauf bestehen, dass die Provision im Kaufvertrag klar und transparent ausgewiesen wird. Bei Zweifeln an der Rechtmäßigkeit des Modells ist eine Beschwerde bei der zuständigen Verbraucherzentrale oder der BaFin (für Banken) zu empfehlen.

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Die doppelte Provision von je 4,6 % sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer stellt eine erhebliche finanzielle Belastung dar und weicht deutlich von der branchenüblichen Praxis ab, bei der üblicherweise nur eine Vertragspartei (meist der Käufer) die Maklercourtage trägt.

🔴 Gefahr: Solche Vereinbarungen bergen das Risiko einer unangemessenen Benachteiligung beider Vertragsparteien, insbesondere wenn die Bank als Vertragspartnerin nicht klar zwischen ihrer Bankfunktion und ihrer Maklerfunktion trennt – dies könnte gegen das Verbot der unzulässigen Verknüpfung von Bank- und Maklerleistungen verstoßen.

⚠️ Korrektur: Die Zulässigkeit hängt nicht von der Höhe der Provision ab, sondern von der Transparenz, der Einwilligung und der Trennung der Geschäftsmodelle: Eine doppelte Provision ist grundsätzlich zulässig, wenn sie ausdrücklich vereinbart, vollständig transparent und nicht mit einem Kreditvertrag verknüpft ist – doch die bloße Höhe von 9,2 % insgesamt deutet auf mangelnde Marktadäquatheit hin.

➕ Ergänzung: Gemäß § 652 BGB ist die Courtage nur bei wirksamer Vermittlung und Abschlusszahlung fällig; eine pauschale Vorabvereinbarung ohne konkrete Leistungsbeschreibung oder Nachweis der Vermittlungstätigkeit ist unwirksam.

✅ Zustimmung: Der Bekannte handelt durchaus sachgerecht, indem er von einer solchen Vereinbarung Abstand nimmt – Eigenvermarktung ist bei klaren rechtlichen Rahmenbedingungen und ausreichender Eigenkompetenz eine zulässige und kostenoptimierende Alternative.

❌ Widerspruch: Es ist falsch anzunehmen, dass "doppelte Provision" per se rechtswidrig sei – entscheidend ist die Einzelvereinbarung, die Transparenz und die Trennung von Bank- und Maklergeschäft; doch die Praxis der Bank ist aus Verbraucherschutzsicht fragwürdig.

👉 Handlungsempfehlung: Bevor eine solche Vereinbarung getroffen wird, sollten sowohl Käufer als auch Verkäufer unabhängigen Rechtsrat einholen – insbesondere zur Prüfung der Vertragsbedingungen, der Trennung von Bank- und Maklerleistung sowie der Einhaltung der Preisangabenverordnung und des UWG; bei Zweifeln ist die Beauftragung eines unabhängigen, gewerblich zugelassenen Immobilienmaklers vorzuziehen.