Kommunwand nach Grundstücksteilung: Wem gehört die Garagenwand nach Abriss?
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Kommunwand nach Grundstücksteilung: Wem gehört die Garagenwand nach Abriss?

Folgende Situation:

Ein Grundstück wird geteilt. Teil A beinhaltet das Haus und 3 Garagen Teil B beinhaltet 3 Garagen und sonst nichts

Die insgesamt 6 Garagen Teilen sich die Wände.

Besitzer von Teil B reißt seine 3 Garagen ab, so das die 3. Garage von Teil A nun eine Innenmauer als Außenmauer hat. Diese steht komplett auf dem Grundstück von Teil A, an der Grenze zum Teil B.

Ist das dennoch eine Kommunwand? oder ist der Besitzer von Teil A auch Eigentümer dieser Mauer? Die Frage stellt sich mir, da de Abriss ja erst nach der Teilung erfolgte und es bis dahin ja eine geteilte Mauer war, da müsste sie es doch immer noch eine sein, oder? Oder ist dafür zwingend erforderlich das diese auf der Mitte beider Grundstücke steht?

Wird sowas bei der Teilung (diese war vor 5-6 Jahren) irgendwo festgehalten, so das man es einsehen kann? Da die Teilung vor "kurzem" war, sollte nicht, wenn es sich um eine Kommunwand nach der Teilung handelt, dieses im Baulastenverzeichnis eingetragen sein? Andersherum gesagt, wenn dot jetzt keine Einträge vorhanden sind, kann der Besitzer von Teil A davon ausgehen, dass es seine Wand ist?

Recht komplex, aber vielleicht kann jemand das ganze kurz und knackig beantworten osder die nächsten Schritte erklären.

Grüße und Dank für Euren Input, Joschi

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    Nach einer Grundstücksteilung und dem Abriss von Garagen auf einem Teil des Grundstücks stellt sich die Frage, wem die verbleibende Wand gehört, die zuvor eine Kommunwand war. Grundsätzlich ist das Eigentum an einer solchen Wand im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGBAbk.) und gegebenenfalls im Baulastenverzeichnis geregelt.

    Wichtig: Das Baulastenverzeichnis gibt Auskunft darüber, ob besondere Vereinbarungen bezüglich der Wand getroffen wurden. Diese Einträge können das Eigentumsrecht beeinflussen.

    Wenn die Wand als Kommunwand errichtet wurde, bedeutet dies in der Regel, dass sie gemeinschaftliches Eigentum der beiden Grundstückseigentümer war. Durch den Abriss der Garagen auf einem Grundstücksteil ändert sich daran nicht automatisch etwas. Es ist entscheidend, ob im Grundbuch oder im Baulastenverzeichnis Vereinbarungen über den Umgang mit der Wand im Falle eines Abrisses getroffen wurden.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, das Grundbuch und das Baulastenverzeichnis einzusehen und gegebenenfalls einen Anwalt für Immobilienrecht oder einen Notar zu konsultieren, um die genaue Eigentumssituation zu klären. Dies ist besonders wichtig, bevor bauliche Veränderungen an der Wand vorgenommen werden.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Kommunwand
    Eine Kommunwand ist eine auf der Grundstücksgrenze errichtete Wand, die beiden Nachbarn als Trennwand dient. Sie ist in der Regel gemeinschaftliches Eigentum.
    Verwandte Begriffe: Grenzwand, Brandwand, Nachbarwand.
    Grundstücksteilung
    Die Grundstücksteilung ist die Aufteilung eines Grundstücks in zwei oder mehrere selbstständige Grundstücke. Sie bedarf in der Regel der Genehmigung durch die zuständige Behörde.
    Verwandte Begriffe: Realteilung, Parzellierung, Flurstücksteilung.
    Baulastenverzeichnis
    Das Baulastenverzeichnis ist ein öffentliches Register, in dem öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde eingetragen sind. Diese Baulasten können das Eigentum an einem Grundstück belasten.
    Verwandte Begriffe: Grundbuch, Lasten, Beschränkungen.
    Eigentumsrecht
    Das Eigentumsrecht ist das umfassendste Recht an einer Sache. Es berechtigt den Eigentümer, mit der Sache nach Belieben zu verfahren und andere von jeder Einwirkung auszuschließen, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen.
    Verwandte Begriffe: Besitz, Nutzungsrecht, Verfügungsrecht.
    Grundbuch
    Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem Grundstücke und die an ihnen bestehenden Rechte (z.B. Eigentum, Hypotheken, Grundschulden) verzeichnet sind. Es dient der Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr.
    Verwandte Begriffe: Eigentümer, Belastungen, Abteilung.
    Nachbarrecht
    Das Nachbarrecht regelt die Rechte und Pflichten von Nachbarn untereinander. Es umfasst Regelungen über Grenzabstände, Lärmbelästigung, Überhang von Bäumen und Sträuchern sowie den Umgang mit gemeinschaftlichen Einrichtungen wie Zäunen und Mauern.
    Verwandte Begriffe: Grenzabstand, Immissionen, Einfriedung.
    Abriss
    Der Abriss bezeichnet die vollständige Beseitigung eines Bauwerks oder eines Teils davon. Für den Abriss können je nach Landesbauordnung Genehmigungen erforderlich sein.
    Verwandte Begriffe: Rückbau, Abbruch, Beseitigung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist eine Kommunwand?
      Eine Kommunwand ist eine Wand, die auf der Grundstücksgrenze zwischen zwei Grundstücken errichtet wurde und beiden Grundstückseigentümern gemeinsam dient. Sie trägt in der Regel die Baulichkeiten beider Grundstücke.
    2. Wie wirkt sich eine Grundstücksteilung auf eine Kommunwand aus?
      Eine Grundstücksteilung ändert zunächst nichts an der bestehenden Kommunwand. Die Eigentumsverhältnisse bleiben bestehen, sofern keine anderslautenden Vereinbarungen getroffen wurden.
    3. Was passiert mit einer Kommunwand, wenn eine der angrenzenden Garagen abgerissen wird?
      Wenn eine der angrenzenden Garagen abgerissen wird, bleibt die Kommunwand zunächst bestehen. Die Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Pflichten bleiben bestehen, es sei denn, es gibt abweichende Vereinbarungen im Grundbuch oder Baulastenverzeichnis.
    4. Wo finde ich Informationen über Vereinbarungen bezüglich einer Kommunwand?
      Informationen über Vereinbarungen bezüglich einer Kommunwand finden Sie im Grundbuch und im Baulastenverzeichnis. Diese Dokumente geben Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und eventuelle Baulasten.
    5. Was ist das Baulastenverzeichnis?
      Das Baulastenverzeichnis ist ein öffentliches Register, in dem öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde eingetragen sind. Diese Baulasten können das Eigentum an einem Grundstück belasten.
    6. Welche rechtlichen Schritte sind bei Unklarheiten bezüglich einer Kommunwand ratsam?
      Bei Unklarheiten bezüglich einer Kommunwand ist es ratsam, einen Anwalt für Immobilienrecht oder einen Notar zu konsultieren. Diese können die Rechtslage prüfen und Empfehlungen für das weitere Vorgehen geben.
    7. Kann ich eine Kommunwand einfach abreißen?
      Nein, eine Kommunwand kann nicht einfach abgerissen werden. Hierfür ist in der Regel die Zustimmung des anderen Grundstückseigentümers erforderlich, da dieser ebenfalls ein Recht an der Wand hat.
    8. Was passiert, wenn keine Vereinbarungen über die Kommunwand getroffen wurden?
      Wenn keine Vereinbarungen über die Kommunwand getroffen wurden, gelten die gesetzlichen Regelungen des BGB. Im Zweifelsfall ist eine Klärung durch einen Anwalt oder Notar empfehlenswert.

    🔗 Verwandte Themen

    • Grenzwandrecht
      Regelungen zu Rechten und Pflichten bei Mauern auf der Grundstücksgrenze.
    • Baulasten im Grundbuch
      Wie Baulasten das Eigentum an einem Grundstück beeinflussen können.
    • Nachbarrechtsgesetze der Bundesländer
      Unterschiede in den Nachbarrechtsgesetzen der einzelnen Bundesländer.
    • Eigentumsübertragung bei Grundstücksteilung
      Wie das Eigentum an Gebäuden und Anlagen bei einer Teilung übertragen wird.
    • Wertermittlung nach Abriss
      Wie sich der Abriss von Gebäuden auf den Wert eines Grundstücks auswirkt.

  2. Abriss & Standsicherheit: Nachbarrechtliche Pflichten in BaWü

    Das
    solltre eigentlich in der Bauordnung deines Bundeslandes stehen. In BaWü ist das im § 13 LBOAbk. geregelt. Wenn einer etwas abreißt, dann muss gewährleistet sein, dass das Nachbarbauteil in seiner Standsicherheit nicht eingeschränkt wird, ansonsten darf nicht abgerissen werden.

  3. Kommunwand in Hessen: Wem gehört die Wand nach Abriss?

    Also es handelt sich um Hessen ...
    Also es handelt sich um Hessen 🙂

    Zuerst müsste man halt klären wem die Wand gehört, und da bin ich ehrlich gesagt bei dieser Ausgangslage nicht sicher.

    Grüße, Joschi

  4. HBO §11: Standsicherheit bei Abriss – Gesetzliche Grundlage

    In der HBO
    ist es der § 11. siehe Link. Es ist egal auf wessen Grund die Mauer steht, wenn die Standsicherheit des verbleibenden Bauteils nicht gewährleistet ist, darf nicht abgebrochen werden.

  5. Folgeschäden nach Abriss: Fristen & Eigentumsnachweis Kommunwand

    Hallo, habe die Passage gefunden, Danke! Wie lange ...
    Hallo, habe die Passage gefunden, Danke! Wie lange Hallo,

    habe die Passage gefunden, Danke!

    Wie lange kann man nachträglich nach Kenntnis von Folgeschäden die durch den Abriss nun entstehen, um Behebung fordern?

    Und nochmals zur Eingangsfrage, selbst wenn keine Schäden an dieser Wand oder den beteiligten Bauteilen entstehen würden  -  Wo könnte man jetzt feststellen wem diese Wand nun eigentlich gehört?

    Oder muss das am Ende wirklich erin RA klären?

    Zur Urpsrungsfrage, da ja seit Jahren Baulasten eingetragen gehören, hätte bei dieser Teilung im Jahr 2006 eine Baulast eingetragen werden müssn, wenn es sich um ein Kommunwand handelt? Und kann man dann davon ausgehen, das wenn keine Baulast eingetragen wurde, und diese Mauer auf dem eigenen Grundstück steht, das diese nach der Teilung dem Eigentümer von Teil A gehört?

    Grüße und Dank, Joschi

    Grüße und Dank,

  6. Grenzfeststellung bei Kommunwand: Vermessung & Eigentumsrechte

    Eine
    Grenzfeststellung macht ein Vermesser oder das Vermessungsamt. Die können dann den tatsächlichen Grenzverlauf feststellen.

    Früher wurden bei Kommunwänden KEINE Baulasten eingetragen, weil es klar war, dass die Wand beiden "gehört" und genutzt wird. Wenn der Eigentümer B "seinen" Teil der Wand, auf seinem Grundstück, abbricht und das Gebäude auf Grundstück A stehen bleibt, dann gehört die Wand zum Gebäude A, auch wenn noch Teile auf Grundstück B stehen. Auch wenn keine Baulast eingetragen ist!

  7. Abrissstatik: Teilabriss & Standsicherheit gewährleisten

    letztlich hat der Statiker das Sagen
    In diesem Fall braucht man eine Abrissstatik. Daraus ergibt sich ein gefahrloser Gebäudeabriss/Teilabriss. Nach der Schilderung ist aber eine Teilung Murks wenn derartige gravierende Mängel an der Durchführung entstehen und das Ganze ja vorher ein Eigentümer hatte der seine Gebäude doch kennen muss. Die Teilung ist wohl eine Geldbeschaffungsmaßnahme mit unklarem Ausgang. Gruß
    • Name:
    • Herr Kla-2930-Kir

  8. Grenzwand vs. Nachbarwand: Rechte & Pflichten beim Abriss

    Wo liegt denn eigentlich das Problem?
    Es gibt Grenzwände und es gibt Nachbarwände. Die einen stehen an der Grenze und gehören nur einem, die anderen stehen auf der Grenze und gehören beiden Nachbarn und jeder hat das Recht etwas daran anzubauen, z.B. also die Garagen. Abreißen darf jeder auf seiner Seite. Die gemeinsame Wand darf erst abgerissen werden, wenn beide Nachbarn diese nicht mehr benötigen und gemeinsam den Abbruch beschließen.
  9. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

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    Kommunwand nach Grundstücksteilung: Eigentumsrecht & Abriss

    💡 Kernaussagen: Bei einer Grundstücksteilung und dem Abriss von Garagen stellt sich die Frage nach dem Eigentumsrecht an der Kommunwand. Die Standsicherheit des verbleibenden Gebäudes muss gewährleistet sein. Eine Grenzfeststellung durch einen Vermesser kann Klarheit über den Grenzverlauf bringen. Eine Abrissstatik ist erforderlich, um einen gefahrlosen Teilabriss zu gewährleisten. Es ist wichtig zu unterscheiden, ob es sich um eine Grenzwand oder eine Nachbarwand handelt, da dies unterschiedliche Rechte und Pflichten mit sich bringt.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut dem Beitrag HBO §11: Standsicherheit bei Abriss – Gesetzliche Grundlage ist es unerlässlich, dass die Standsicherheit des verbleibenden Bauteils gewährleistet ist, unabhängig davon, auf wessen Grundstück die Mauer steht. Andernfalls darf der Abriss nicht erfolgen.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Grenzfeststellung bei Kommunwand: Vermessung & Eigentumsrechte erklärt, dass eine Grenzfeststellung durch einen Vermesser oder das Vermessungsamt den tatsächlichen Grenzverlauf feststellen kann. Früher wurden bei Kommunwänden keine Baulasten eingetragen, da klar war, dass die Wand beiden Parteien gehört und genutzt wird.

    🔴 Kritisch/Risiko: Wie im Beitrag Abrissstatik: Teilabriss & Standsicherheit gewährleisten erwähnt, kann eine Grundstücksteilung zu Problemen führen, wenn gravierende Mängel bei der Durchführung entstehen. Eine Abrissstatik ist in jedem Fall erforderlich, um die Standsicherheit zu gewährleisten.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Eigentumsverhältnisse an der Kommunwand und lassen Sie eine Grenzfeststellung durchführen. Beauftragen Sie einen Statiker mit der Erstellung einer Abrissstatik, um die Standsicherheit des verbleibenden Gebäudes zu gewährleisten. Beachten Sie die nachbarrechtlichen Bestimmungen und holen Sie gegebenenfalls rechtlichen Rat ein. Weitere Informationen zu den Fristen bei Folgeschäden finden Sie im Beitrag Folgeschäden nach Abriss: Fristen & Eigentumsnachweis Kommunwand.

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