Gebäudeklasse 3 oder 4 in Bayern? MFH mit Spitzboden als Aufenthaltsraum – Was zählt?

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Die Frage, ob ein Mehrfamilienhaus (MFH) mit sechs Wohneinheiten in Bayern der Gebäudeklasse 3 oder 4 zuzuordnen ist, hängt maßgeblich davon ab, ob der Spitzboden als Aufenthaltsraum gilt und wie die Geschossflächen berechnet werden.

Gebäudeklasse 3: Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen, die jeweils nicht mehr als 400 m² haben.

Gebäudeklasse 4: Gebäude mit einer Höhe bis zu 13 m und Nutzungseinheiten wie bei Gebäudeklasse 3.

Entscheidend ist: Ob der Spitzboden als Aufenthaltsraum zählt. Ein Aufenthaltsraum muss bestimmte Anforderungen an Raumhöhe, Belichtung und Belüftung erfüllen. Wenn der Spitzboden diese Kriterien erfüllt und dauerhaft zum Wohnen genutzt wird, wird er bei der Geschossflächenberechnung berücksichtigt.

👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie mit der zuständigen Baubehörde, ob der Spitzboden als Aufenthaltsraum gilt. Dies beeinflusst die Zuordnung zur Gebäudeklasse und die damit verbundenen baurechtlichen Anforderungen.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Einstufung eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohneinheiten in die Gebäudeklasse 3 oder 4 nach der Bayerischen Bauordnung (BayBO). Entscheidend ist, ob der Spitzboden als Aufenthaltsraum gilt und ob die Fußbodenhöhe von 9,35 m über Gelände für die Klassifizierung maßgeblich ist.

✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Überlegung, dass ein Aufenthaltsraum mit einer Fußbodenhöhe von mehr als 7 m über Gelände zur Gebäudeklasse 4 führt, ist korrekt. Gemäß Art. 2 Abs. 3 BayBO sind Gebäude der Klasse 4 solche, die nicht in die Klassen 1 bis 3 fallen und bei denen die Fußbodenhöhe mindestens eines Aufenthaltsraums mehr als 7 m beträgt.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass der Spitzboden automatisch als Aufenthaltsraum zählt, ist nicht zwingend. Ein Spitzboden ist ein nicht ausgebauter Dachraum. Ob er als Aufenthaltsraum gilt, hängt von der tatsächlichen Nutzung und den baurechtlichen Voraussetzungen ab. Ein Raum wird zum Aufenthaltsraum, wenn er zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt und geeignet ist. Die offene Galerie und die Treppenverbindung deuten auf eine Nutzung als Wohnraum hin, was jedoch einer Prüfung durch die Bauaufsicht bedarf.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist nicht nur die Höhe von 9,35 m, sondern auch die Frage, ob der Spitzboden überhaupt als Aufenthaltsraum genehmigt ist. Falls der Spitzboden nur als Abstellraum oder Technikraum dient, wäre er kein Aufenthaltsraum und die Höhe von 9,35 m wäre für die Gebäudeklasse irrelevant. Zudem ist zu prüfen, ob die offene Galerie brandschutztechnische Anforderungen erfüllt, da sie eine vertikale Brandausbreitung begünstigen kann.

🔴 Gefahr: Eine falsche Einstufung in Gebäudeklasse 3 statt 4 kann zu erheblichen Sicherheitsmängeln führen. Gebäudeklasse 4 erfordert strengere Brandschutzauflagen, wie z.B. feuerbeständige tragende Bauteile, Brandabschnitte und ggf. eine zweite Rettungsweg. Wird das Gebäude fälschlich als Klasse 3 eingestuft, könnten diese Anforderungen fehlen, was im Brandfall lebensgefährlich ist.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen qualifizierten Bauingenieur oder Brandschutzsachverständigen mit der Prüfung des Bauvorhabens. Lassen Sie die tatsächliche Nutzung des Spitzbodens und die Einstufung in die Gebäudeklasse durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde klären. Nur so können Sie sicherstellen, dass alle brandschutztechnischen und baurechtlichen Anforderungen erfüllt werden und die Sicherheit der Bewohner gewährleistet ist.

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Die Einstufung eines Gebäudes in die Gebäudeklasse 3 oder 4 nach der Bayerischen Bauordnung (BayBO) hängt entscheidend von der Höhe des höchsten Aufenthaltsraumes über Gelände sowie von der Anzahl der Wohneinheiten ab – hier sind beide Faktoren kritisch zu prüfen.

🔴 Gefahr: Ein Spitzboden, der als Aufenthaltsraum genutzt oder nutzbar ist (z. B. mit fertigem Fußboden, Beleuchtung, Lüftung, Zugang über feste Treppe), zählt grundsätzlich als Aufenthaltsraum – unabhängig von seiner Bezeichnung. Bei einer Höhe von 9,35 m über Gelände überschreitet dieser Raum deutlich die 7-m-Schwelle gemäß § 2 Abs. 4 BayBO, was automatisch die Gebäudeklasse 4 auslöst.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, ein "Spitzboden" sei per se kein Aufenthaltsraum, ist rechtlich unzutreffend: Maßgeblich ist die tatsächliche oder mögliche Nutzung – nicht die Bezeichnung. Ein fertiger Fußboden, eine feste Treppe und eine nutzbare Raumhöhe sprechen klar für die Einstufung als Aufenthaltsraum.

➕ Ergänzung: Zusätzlich verstärkt die Anzahl von 6 Wohneinheiten die Einordnung in Klasse 4, da gemäß § 2 Abs. 4 Nr. 2 BayBO bereits ab 5 Wohneinheiten die Klasse 4 gilt – unabhängig von der Höhe, sofern das Gebäude nicht ausschließlich in Klasse 3 fällt (was hier nicht der Fall ist).

✅ Zustimmung: Die Verknüpfung von Galerie, Dachgeschosswohnungen und Spitzboden als zusammenhängend nutzbare Aufenthaltsbereiche ist korrekt – dies unterstreicht die funktionale Einheitlichkeit und erhöht die Sicherheitsanforderungen (z. B. Fluchtwege, Brandabschlüsse).

🔴 Gefahr: Bei Gebäudeklasse 4 gelten erheblich strengere Anforderungen an den vorbeugenden Brandschutz (z. B. feuerbeständige Baustoffe, zusätzliche Fluchtwege, Aufzugsanforderungen bei über 3 Geschossen über Gelände), die bei einer fehlerhaften Einordnung in Klasse 3 systematisch verletzt würden.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen bayerisch zugelassenen Sachverständigen für Bautechnik oder einen Fachplaner für Brandschutz mit einer verbindlichen Einordnungsprüfung – inklusive baurechtlicher Stellungnahme und ggf. Nachweis der Fluchtwegsicherheit für den Spitzboden als Aufenthaltsraum.