Abgeschlossenheitserklärung Mehrfamilienhaus: Voraussetzungen, Kosten & Risiken für Wohnungseigentum?
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Abgeschlossenheitserklärung Mehrfamilienhaus: Voraussetzungen, Kosten & Risiken für Wohnungseigentum?

Hallo zusammen,
und vielen Dank vorab für alle Antworten. Folgender Fall:
Deutschland. NRW.
Die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses samt Grundstück war für die damaligen Eigentümer (Ehepaar) nicht mehr tragbar. Sie verkauften daher die Hälfte des Ganzen an ein anderes Ehepaar aus der engen Verwandtschaft. Der Grundbesitz wurde zu je einem 1/4 Anteil im Grundbuch eingetragen. Im notariellen Vertrag wurden "Nutzungsregelungen" vereinbart. Der Verkäufer sollte sämtliche Räumlichkeiten im 2. OGAbk., zwei im Dachgeschoss noch auszubauende Räume mit Nasszelle, die im Kellergeschoss ebenfalls noch auszubauende Kleinwohnung und einen Kellerraum nutzen. Der Käufer sollte alle im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss liegenden Räumlichkeiten sowie einen Keller nutzen. Alle anderen Räumlichkeiten sowie der Garten sollten zur gemeinsamen Nutzung verbleiben.
Das Recht zur Aufhebung der Gemeinschaft am Grundstück wurde ausgeschlossen.
Schuldrechtlich wurde vereinbart: Jeder Miteigentümer hat an den von ihm benutzen Räumen die laufenden Ausbesserungen auf alleinige Kosten vorzunehmen und die laufenden Kosten und Lasten zu tragen. Im Übrigen tragen die Miteigentümer Kosten und Lasten entsprechend ihren Anteilen. Ferner verpflichten sich Verkäufer und Käufer gegenseitig, sofern eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt würde, an dem Grundbesitz Wohnungseigentum gemäß der Nutzungsvereinbarung zu begründen.
Keller und Dachgeschoss wurden ausgebaut. Dauernde Streitereien führten letztlich dazu, dass das ehemalige Verkäufer-Ehepaar sich eine neue Wohnung suchen musste, obwohl sie eigentlich ihren Lebensabend dort verbringen wollten.
Zur Finanzierung des neuen Objekts muss das alte verkauft werden.
Ich bin Laie, hier meine Fragen:
1. Bedarf es zum Verkauf einer Abgeschlossenheitsbescheinigung, damit das Eigentum auf zwei getrennte Grundbücher eingetragen werden kann?
2. Welche Voraussetzungen gibt es für die Abgeschlossenheitserklärung?
3. Angenommen es wurde bisher versäumt, Baugenehmigungen für das Dachgeschoss und den Keller einzuholen  -  diese werden für den Keller wahrscheinlich auch nicht erteilt werden. Und angenommen, es ist dem Käufer-Ehepaar egal, dass das Verkäufer-Ehepaar bei Erteilung einer Abgeschlossenheitserklärung auf Grundlage der alten Pläne betreffend die Quadrathmeterzahl der Wohnfläche deutlich benachteiligt würde.
a) Kann die Abgeschlossenheitserklärung auch auf Grundlage der alten Pläne erteilt werden? (dann hätte das Verkäuferehepaar überwiegend Nutzfläche während das andere Ehepaar überwiegend Wohnfläche hätte)
Oder, muss der aktuelle Baubestand beantragt werden?
b) Wer trägt die Kosten zur Einholung der Baugenehmigungen und zum eventuellen Ausbau, der für die Abgeschlossenheitserklärung notwendig sein wird?
c) Wie ist nach der vereinbarten Nutzung aufzuteilen, wenn man keine Baugenehmigungen für Keller und Dachgeschoss bekommt? Hat das Verkäuferehepaar Pech gehabt und kann leider überwiegend nur Nutzfläche verkaufen oder sind 3 Wohnungen auf die zwei Parteien aufzuteilen und das Dach sowie der Keller und Garten entsprechend (dann bliebe die Nutzungsvereinbarung außen vor)?
d) Kann man die Abgeschlossenheitserklärung einklagen und was passiert, wenn das Käuferehepaar sich gar nicht mehr einigen will und sich komplett quer stellt?
4. Wie muss man den Satz "Das Recht zur Aufhebung der Gemeinschaft am Grundstück wurde ausgeschlossen. " deuten?
5. Wie muss man den Satz "Ferner verpflichten sich Verkäufer und Käufer gegenseitig, sofern eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt würde, an dem Grundbesitz Wohnungseigentum gemäß der Nutzungsvereinbarung zu begründen. " in diesem Zusammenhang deuten?
6. Ich verstehe den Fall momentan so, dass jedem Ehepartner 1/4 jedes "Quadrahtmillimeters" des Grundbesitzes gehören. Um verkaufen zu können, benötigt jede Partei die Abgeschlossenheitserklärung (nur die eine dringender als die andere). Alle Kosten, die bis zur Erteilung einer Abgeschlossenheitserklärung anfallen, sind gemeinsam zu je 1/4 zu tragen, unabhängig von der Nutzungsvereinbarung. Erst nach Erteilung der Abgeschlossenheitserklärung trägt jeder seine Kosten allein. Eine Abgeschlossenheitserklärung auf Grundlage alter Pläne und nicht des aktuellen Baubestandes kann nicht im Sinne des Gesetzgebers sein, es sei denn er will die bestrafen, die keine Baugenehmigung eingeholt haben. Es müssen daher zunächst Baugenehmigungen eingeholt und eventuell nachgebessert werden. Die Kosten tragen alle gemeinsam. Eine Abgeschlossenheitserklärung kann nicht eingeklagt werden und das Recht zur Aufhebung der Gemeinschaft ist ausgeschlossen. Bleibt  -  falls alles Stricke reißen  -  nur die Zwangsversteigerung. Welche Voraussetzungen hat diese?
Ich bin für jeden Ratschlag dankbar.
Beste Grüße
  • Name:
  • Martin
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    Ich beurteile die Situation als komplex, da ein Mehrfamilienhaus unter Ehepaaren aufgeteilt wurde und nun Fragen zur Abgeschlossenheitserklärung und Bildung von Wohnungseigentum bestehen.

    Voraussetzungen für eine Abgeschlossenheitserklärung:

    • Bauliche Abgeschlossenheit: Jede Wohnung muss einen eigenen, abschließbaren Zugang haben und von anderen Wohneinheiten klar getrennt sein.
    • Eigene Versorgung: Jede Wohnung sollte über eigene Anschlüsse für Wasser, Strom und Heizung verfügen.
    • Geeignete Nutzung: Die Räumlichkeiten müssen zum dauerhaften Wohnen geeignet sein (Nasszelle, Küche).

    Wer ist für die Einholung zuständig? Grundsätzlich der Eigentümer, also in diesem Fall die Ehepaare gemeinschaftlich. Die Kosten tragen in der Regel die Eigentümer.

    Dachgeschossausbau: Wenn das Dachgeschoss zu Wohnraum ausgebaut werden soll, ist eine Baugenehmigung erforderlich. 🔴 Hier sollte geprüft werden, ob der Ausbau genehmigungsfähig ist und den aktuellen Bauvorschriften entspricht.

    Nutzungsvereinbarungen: Bestehende Nutzungsvereinbarungen (z.B. Gartennutzung, Kellerraum) sollten schriftlich fixiert und im Grundbuch eingetragen werden, um Streitigkeiten vorzubeugen.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle dringend, einen Fachanwalt für Immobilienrecht und einen Architekten zu konsultieren, um die Abgeschlossenheitserklärung zu prüfen und die Teilung des Hauses rechtssicher zu gestalten.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Abgeschlossenheitserklärung
    Die Abgeschlossenheitserklärung ist eine amtliche Bescheinigung, die bestätigt, dass einzelne Einheiten (Wohnungen, Gewerberäume) in einem Gebäude baulich voneinander getrennt sind und als selbstständige Einheiten im Grundbuch eingetragen werden können. Sie ist eine wesentliche Voraussetzung für die Bildung von Wohnungseigentum. Verwandte Begriffe: Teilungserklärung, Wohnungseigentum, Sondereigentum.
    Teilungserklärung
    Die Teilungserklärung ist eine notariell beurkundete Erklärung des Eigentümers, durch die ein Gebäude in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die jeweils mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder einem bestimmten Gewerberaum verbunden sind. Sie regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen den Wohnungseigentümern. Verwandte Begriffe: Abgeschlossenheitserklärung, Wohnungseigentumsgesetz, Gemeinschaftseigentum.
    Wohnungseigentum
    Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Es entsteht durch die Teilungserklärung und die Eintragung im Grundbuch. Verwandte Begriffe: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Teileigentum.
    Sondereigentum
    Sondereigentum ist das Eigentum an einer einzelnen Wohnung oder einem einzelnen Gewerberaum innerhalb eines Gebäudes. Es umfasst die Räume innerhalb der Wohnung sowie bestimmte Bestandteile, die nicht zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Verwandte Begriffe: Wohnungseigentum, Gemeinschaftseigentum, Teileigentum.
    Gemeinschaftseigentum
    Gemeinschaftseigentum sind die Teile des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen, wie z.B. Treppenhaus, Dach, Fassade, Garten. Es gehört allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Verwandte Begriffe: Sondereigentum, Wohnungseigentum, Teileigentum.
    Nutzungsvereinbarung
    Eine Nutzungsvereinbarung regelt die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Wohnungseigentümer. Sie kann beispielsweise die Nutzung des Gartens, von Stellplätzen oder von Kellerräumen betreffen. Verwandte Begriffe: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Sondernutzungsrecht.
    Grundbuch
    Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem Grundstücke und die damit verbundenen Rechte (z.B. Eigentum, Hypotheken, Grundschulden) eingetragen sind. Es dient der Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr. Verwandte Begriffe: Grundbuchamt, Eigentümer, Belastung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist eine Abgeschlossenheitserklärung?
      Die Abgeschlossenheitserklärung ist eine behördliche Bescheinigung, die bestätigt, dass einzelne Wohnungen oder Gewerbeeinheiten in einem Gebäude baulich voneinander getrennt sind und als separate Einheiten im Grundbuch eingetragen werden können. Sie ist Voraussetzung für die Bildung von Wohnungseigentum.
    2. Wer benötigt eine Abgeschlossenheitserklärung?
      Eine Abgeschlossenheitserklärung wird benötigt, wenn ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt und diese verkauft oder belastet werden sollen. Sie dient als Grundlage für die Eintragung der einzelnen Wohnungen als separate Grundbuchblätter.
    3. Welche Unterlagen sind für die Beantragung einer Abgeschlossenheitserklärung erforderlich?
      In der Regel werden Baupläne, die die Aufteilung des Gebäudes zeigen, sowie ein Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt. Die genauen Anforderungen können je nach Bundesland variieren. Es ist ratsam, sich bei der zuständigen Baubehörde zu informieren.
    4. Was kostet eine Abgeschlossenheitserklärung?
      Die Kosten für eine Abgeschlossenheitserklärung setzen sich aus den Gebühren der Baubehörde und den Kosten für die Erstellung der erforderlichen Unterlagen (z.B. Baupläne) zusammen. Die Höhe der Gebühren ist je nach Bundesland und Umfang des Gebäudes unterschiedlich.
    5. Was ist der Unterschied zwischen einer Abgeschlossenheitserklärung und einer Teilungserklärung?
      Die Abgeschlossenheitserklärung bestätigt die bauliche Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten, während die Teilungserklärung die rechtliche Aufteilung des Gebäudes in Sondereigentum (Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum (z.B. Treppenhaus, Dach) regelt. Beide Dokumente sind für die Bildung von Wohnungseigentum erforderlich.
    6. Was passiert, wenn keine Abgeschlossenheitserklärung vorliegt?
      Ohne Abgeschlossenheitserklärung können die einzelnen Wohnungen nicht als separate Einheiten im Grundbuch eingetragen werden. Ein Verkauf oder eine Belastung der einzelnen Wohnungen ist dann nicht möglich.
    7. Kann eine Abgeschlossenheitserklärung nachträglich beantragt werden?
      Ja, eine Abgeschlossenheitserklärung kann auch nachträglich beantragt werden, wenn die baulichen Voraussetzungen erfüllt sind. Es ist jedoch ratsam, sich vorab von einem Architekten oder Bauingenieur beraten zu lassen.
    8. Was ist bei Nutzungsvereinbarungen zu beachten?
      Nutzungsvereinbarungen (z.B. Gartennutzung, Stellplatz) sollten schriftlich fixiert und im Grundbuch eingetragen werden, um Streitigkeiten vorzubeugen. Sie regeln die Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch die einzelnen Wohnungseigentümer.

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      Kostenverteilung und Beschlussfassung.

  2. Baurechtliche Beratung: Fachanwalt für Abgeschlossenheitserklärung!

    Da gibt's nur einen Rat ...
    Da gibt's nur einen Rat nämlich erstmal einen Fachanwalt für Baurecht einschalten.
    Ein Forum kann bei diesem Sachverhalt sicherlich Meinungen liefern, aber keine Lösungen.
    Freundliche Grüße
  3. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

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    Abgeschlossenheitserklärung Mehrfamilienhaus: Voraussetzungen, Kosten & Risiken

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die komplexe Situation einer Abgeschlossenheitserklärung für ein Mehrfamilienhaus in NRW, bei dem sich die Eigentumsverhältnisse durch Verkauf von Anteilen geändert haben. Es werden Nutzungsvereinbarungen, grundbuchrechtliche Aspekte und die Notwendigkeit einer rechtssicheren Klärung der Situation beleuchtet. Die Einschaltung eines Fachanwalts für Baurecht wird als essentiell erachtet, um die Risiken im Zusammenhang mit Wohnungseigentum zu minimieren.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Baurechtliche Beratung: Fachanwalt für Abgeschlossenheitserklärung! wird betont, dass ein Forum zwar Meinungen liefern kann, aber keine rechtsverbindlichen Lösungen für den spezifischen Sachverhalt bieten kann. Die Komplexität der Materie erfordert professionelle juristische Beratung.

    ✅ Zusatzinfo: Eine Abgeschlossenheitserklärung ist notwendig, um aus einem Mehrfamilienhaus rechtlich selbstständige Wohneinheiten zu bilden, die dann einzeln verkauft oder belastet werden können. Dies setzt voraus, dass jede Einheit baulich abgeschlossen ist und über einen eigenen Zugang verfügt.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird dringend empfohlen, einen Fachanwalt für Baurecht und Immobilienrecht zu konsultieren, um die individuellen Voraussetzungen für eine Abgeschlossenheitserklärung im konkreten Fall zu prüfen und die notwendigen Schritte einzuleiten. Dies ist besonders wichtig, da die Teilungserklärung und Nutzungsvereinbarung notariell beurkundet werden müssen, um rechtssicher zu sein.

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