Tiefgarage: Änderungen an Säulenposition & Stellplatzbreite – Was tun bei Abweichungen?

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Ich verstehe, dass Sie Bedenken bezüglich der Änderungen in der Tiefgarage Ihres Neubaus haben. Da die Säulenposition und die Stellplatzbreite von den ursprünglichen Plänen abweichen, ist es wichtig, Ihre Rechte als Käufer zu prüfen.

Zunächst sollten Sie den Kaufvertrag und die Baubeschreibung genau prüfen. Diese Dokumente legen fest, welche Eigenschaften die Tiefgarage und die Stellplätze haben müssen. Vergleichen Sie die tatsächliche Ausführung mit den vertraglich vereinbarten Plänen.

Mögliche Abweichungen und deren Konsequenzen:

• Säulenposition: Eine veränderte Säulenposition kann die Nutzbarkeit der Stellplätze beeinträchtigen.
• Stellplatzbreite: Eine geringere Stellplatzbreite als vereinbart kann die Nutzung der Stellplätze erschweren oder unmöglich machen.

👉 Handlungsempfehlung: Dokumentieren Sie die Abweichungen (Fotos, Maße) und kontaktieren Sie einen Anwalt für Baurecht oder einen Bausachverständigen, um Ihre Rechte und Handlungsoptionen zu prüfen. Ein Einspruch gegen die Änderungen kann sinnvoll sein, um Ihre Ansprüche zu sichern.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt eine wesentliche Abweichung zwischen dem im Kaufvertrag (KV) festgelegten Grundriss und der tatsächlichen Bauausführung in einer Tiefgarage. Die Verschiebung einer Stütze von der Außenseite eines Stellplatzes in die Mitte zwischen zwei Plätzen stellt eine gravierende Änderung dar, die die Nutzbarkeit und Zugänglichkeit der Stellplätze erheblich beeinträchtigt.

🔴 Gefahr: Die geplante Positionierung der Säule zwischen den beiden Stellplätzen führt zu einer faktischen Unmöglichkeit des Ein- und Ausparkens sowie des Zugangs zum Haus. Eine Stellplatzbreite von 2,85 m ist zwar grundsätzlich ausreichend, wird jedoch durch die mittig platzierte Säule auf ein unbrauchbares Maß reduziert. Dies stellt einen erheblichen Mangel dar, der die vertraglich geschuldete Beschaffenheit der Tiefgarage nicht erfüllt.

✅ Zustimmung: Der Käufer hat ein berechtigtes Interesse daran, gegen diese Abweichung Einspruch zu erheben. Die Abweichung vom Bauplan im KV ist nicht nur eine optische Veränderung, sondern beeinträchtigt die Funktionalität des Kaufgegenstands. Ein solcher Mangel berechtigt in der Regel zur Mängelrüge und zur Forderung nach Vertragserfüllung oder Schadensersatz.

➕ Ergänzung: Es ist dringend zu empfehlen, sofort schriftlich und nachweisbar (z.B. per Einschreiben mit Rückschein) gegenüber dem Bauträger Mängelrüge zu erheben. Zudem sollte der Bauträger aufgefordert werden, die Bauarbeiten an den betroffenen Säulen bis zur Klärung der Situation einzustellen. Parallel dazu ist die Einbeziehung eines auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalts oder eines Bausachverständigen ratsam, um die rechtlichen und technischen Optionen zu prüfen.

👉 Handlungsempfehlung: Handeln Sie umgehend. Setzen Sie dem Bauträger eine kurze, aber klare Frist zur Stellungnahme und zur Rückkehr zum vertraglich vereinbarten Bauplan. Dokumentieren Sie den aktuellen Bauzustand fotografisch. Beauftragen Sie noch heute einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, um Ihre Ansprüche auf Mängelbeseitigung oder Vertragsanpassung durchzusetzen. Die bevorstehende Betonage der Säulen macht sofortiges Handeln erforderlich, um spätere, kostspielige Rückbaumaßnahmen zu vermeiden.

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Die beschriebene Abweichung bei der Säulenposition in der Tiefgarage stellt eine gravierende planungs- und vertragswidrige Bauausführung dar, die die Nutzbarkeit der Stellplätze und den sicheren Zugang zum Haus massiv beeinträchtigt.

🔴 Gefahr: Die neue Säulenposition behindert nicht nur das Rangieren, sondern schafft eine unzulässige Engstelle mit erheblichem Unfallrisiko – insbesondere bei der Nutzung der Treppe zum Keller, wo Flucht- und Rettungswege durch die Säulen eingeengt werden.

⚠️ Korrektur: Die im Kaufvertrag bzw. im Bebauungsplan festgelegte Säulenposition ist verbindlich; eine einseitige Abweichung durch den Bauträger ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Käufers ist rechtlich unzulässig und verstößt gegen die Vorgaben der Bauordnung Baden-Württemberg (LBO^Abk.) sowie gegen die DIN 18032-1 für Garagen.

➕ Ergänzung: Die vorgesehene Stellplatzbreite von 2,85 m ist zwar oberhalb des Mindestmaßes von 2,30 m, doch die konkrete Anordnung mit zwei Säulen links und Außenwand rechts führt zu einer funktionalen Unbrauchbarkeit – dies ist ein Mangel im Sinne des § 434 BGB^Abk., da der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährleistet ist.

🔴 Gefahr: Die bevorstehende Betonierung der Säulen macht die Korrektur technisch aufwendig und kostspielig – je später interveniert wird, desto höher das Risiko für dauerhafte Nutzungsbeeinträchtigung und mögliche statische Nachbesserungen.

❌ Widerspruch: Es ist falsch anzunehmen, dass eine bloße Abweichung in der Säulenposition 'technisch unbedenklich' sei – die Position beeinflusst maßgeblich die Zugänglichkeit, Fluchtwege, statische Lastverteilung und die Einhaltung der barrierefreien Zugänglichkeit nach DIN 18040-2.

👉 Handlungsempfehlung: Sofort schriftlich per Einschreiben mit Rückschein an den Bauträger und die Bauleitung Einspruch einlegen, die sofortige Unterbrechung der Betonierung verlangen und die Einholung einer unabhängigen statischen sowie brandschutztechnischen Stellungnahme durch einen zertifizierten Sachverständigen für Hochbau (z. B. nach DIN EN ISO/IEC 17024) verlangen.