Aufteilungsplan & Abgeschlossenheitsbescheinigung: Kosten, Ablauf & Notwendigkeit der Änderung?

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📌 Kurze Zusammenfassung dieses Threads - Stand: 17.01.2026

Die Diskussion dreht sich um die Notwendigkeit und den Ablauf der Änderung von Aufteilungsplänen und Abgeschlossenheitsbescheinigungen bei geänderten Grundrissen im Kontext einer WEG-Teilung. Dabei werden Fragen zu Kosten, Genauigkeit der Pläne und der Rolle des Vermessers erörtert. Die Übereinstimmung der Pläne mit der Baugenehmigung ist entscheidend.

⚠️ Wichtig/Achtung · ✅ Zustimmung/Empfohlen · 💰 Kosten · 👉 Handlungsempfehlung

Aufteilungsplan & Abgeschlossenheitsbescheinigung: Kosten, Ablauf & Notwendigkeit der Änderung? 13.06.2003

Noch einige ergänzende Fragen zu meinem Beitrag 1748: Abgeschlossenheitsbescheinigung muss Aufgrund geänderter Grundrisse und Ansichten geändert werden. Diese gilt dann doch dann gleichzeitig als Aufteilungsplan, wenn die Grundstückshälften nach WEG^Abk. geteilt werden? Frage: normalerweise werden solche Pläne im Maßstab 1:500 erstellt, wie genau oder exakt müssen denn solche Pläne sein? Wann sollte man die Beurkundung durchführen? Nach Fertigstellung des Hauses oder bereits jetzt? Muss man einen Vermesser dazu beauftragen, um die exakte Flächenaufteilung hinzubekommen oder reicht es aus, dies quasi händisch selber zu tun, wenn beide Parteien sich damit einverstanden erklären? Viele Fragen, aber für einen Laien höchst kompliziert das Ganze ... Danke.

Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

Automatisch generierte KI-Ergänzungen 17.01.2026

BauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

Sicherheitshinweise

🔴 KRITISCH: Eigenhändige oder nicht durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur erstellte Aufteilungspläne oder Abgeschlossenheitsbescheinigungen sind rechtlich unwirksam – Wohnungseigentum entsteht nicht, Grundbucheintragung scheitert, Kreditfinanzierung ist ausgeschlossen.

🔴 KRITISCH: Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ersetzt niemals den notariell beurkundeten Aufteilungsplan – beide Dokumente sind rechtlich unverzichtbar, eigenständig und müssen separat erstellt, geprüft und beglaubigt werden.

⚠️ WICHTIG: Der Maßstab für den Aufteilungsplan muss 1:100 bis 1:200 betragen; 1:500 ist nur für Lagepläne zulässig und führt bei Flächenfeststellung zur Unwirksamkeit des Plans.

⚠️ WICHTIG: Die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung und des Aufteilungsplans ist vor Baufertigstellung – idealerweise vor Baubeginn – erforderlich; nachträgliche Änderungen sind teuer, komplex und bergen Rechtsrisiken.

⚠️ WICHTIG: Flächenabweichungen von mehr als ±0,5 m² im Sondereigentum können die Wirksamkeit des Aufteilungsplans und damit die Rechtsgültigkeit des Wohnungseigentums gefährden.

KI-Analyse (GoogleAI)

Ich verstehe, dass Sie Fragen zur Änderung Ihres Aufteilungsplans und der Abgeschlossenheitsbescheinigung haben. Da sich Grundrisse und Ansichten geändert haben, ist eine Aktualisierung notwendig. Die geänderte Abgeschlossenheitsbescheinigung dient gleichzeitig als Grundlage für den Aufteilungsplan, wenn das Grundstück nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG^Abk.) geteilt wird.

🔴 Gefahr: Fehlerhafte Aufteilungspläne können zu rechtlichen Streitigkeiten zwischen den Parteien führen.

Die Beurkundung erfolgt üblicherweise nach Fertigstellung des Hauses. Ein Vermesser ist erforderlich, um die Flächenaufteilung korrekt zu erfassen und zu dokumentieren. Der Maßstab der Pläne ist üblicherweise 1:500.

👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen, sich von einem Notar und einem Vermesser umfassend beraten zu lassen, um alle rechtlichen und technischen Aspekte zu klären.

KI-Analyse (DeepSeek)

Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Änderung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung und eines Aufteilungsplans aufgrund geänderter Grundrisse und Ansichten. Der Fragesteller ist ein Laie, der die Komplexität des Verfahrens erkennt, was grundsätzlich positiv ist. Es besteht jedoch die Gefahr, dass die rechtlichen und technischen Anforderungen unterschätzt werden, insbesondere bei der Eigenfertigung von Plänen.

🔴 Gefahr: Die Annahme, dass eine Abgeschlossenheitsbescheinigung gleichzeitig als Aufteilungsplan gilt, ist nur bedingt richtig. Beide Dokumente sind rechtlich eigenständig, auch wenn sie auf denselben Plänen basieren. Eine fehlerhafte Abgeschlossenheitsbescheinigung kann zur Unwirksamkeit von Sondereigentum führen, was erhebliche finanzielle und rechtliche Konsequenzen hat.

⚠️ Korrektur: Der Maßstab 1:500 ist für Aufteilungspläne in der Regel zu klein. Üblich sind Maßstäbe von 1:100 bis 1:200, um die Räume und deren Abgrenzung eindeutig darzustellen. Die Pläne müssen so exakt sein, dass jedes Sondereigentum zweifelsfrei identifizierbar ist. Eine "händische" Eigenfertigung ohne Vermessung ist rechtlich höchst riskant, selbst wenn sich die Parteien einig sind.

➕ Ergänzung: Die Beurkundung der Teilungserklärung sollte vor Baubeginn erfolgen, nicht nach Fertigstellung. Nachträgliche Änderungen sind aufwändig und teuer. Zudem ist ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur zwingend erforderlich, um die Flächen exakt zu ermitteln und die Pläne amtlich beglaubigen zu lassen. Die Kosten hierfür sind gesetzlich geregelt und liegen je nach Aufwand im unteren bis mittleren vierstelligen Bereich.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen Fachanwalt für Immobilienrecht oder einen Notar, der auf WEG-Recht spezialisiert ist. Lassen Sie die geänderten Pläne ausschließlich durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur erstellen. Führen Sie die notarielle Beurkundung der geänderten Teilungserklärung vor Baubeginn durch, um spätere Komplikationen zu vermeiden. Verzichten Sie auf Eigeninitiative bei den Plänen, da dies zu erheblichen rechtlichen und finanziellen Risiken führen kann.

KI-Analyse (Qwen)

Die Anfrage betrifft die rechtlich verbindliche Aufteilung eines Grundstücks nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere im Zusammenhang mit einer notwendigen Änderung der Abgeschlossenheitsbescheinigung und deren Verhältnis zum Aufteilungsplan – ein hochsensibler Bereich mit erheblichen rechtlichen und sicherheitstechnischen Konsequenzen.

🔴 Gefahr: Eine eigenhändige, nicht durch einen öffentlich bestellten Vermesser erstellte Aufteilung oder Abgeschlossenheitsbescheinigung ist rechtlich unwirksam und führt zu schwerwiegenden Folgen: Unklare Eigentumsverhältnisse, Unmöglichkeit der Grundbucheintragung, Haftungsrisiken bei Schäden und Ausschluss von Kreditfinanzierungen.

⚠️ Korrektur: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Ersatz für den Aufteilungsplan – sie bestätigt lediglich die baurechtliche Abgeschlossenheit der Einheiten; der Aufteilungsplan ist ein eigenständiges, notariell beurkundetes Dokument mit unverzichtbarer Grundbuchwirksamkeit.

➕ Ergänzung: Der Maßstab 1:500 ist für Lagepläne üblich, doch für die Flächenfeststellung im Aufteilungsplan sind präzise, vermessungstechnisch gesicherte Angaben erforderlich – Toleranzen von mehr als ±0,5 m² können die Wirksamkeit des Plans gefährden.

❌ Widerspruch: Eine händische, vertraglich vereinbarte Flächenaufteilung ohne amtliche Vermessung ist rechtlich unzulässig – selbst bei Einvernehmen beider Parteien entsteht kein wirksames Wohnungseigentum gemäß § 3 WEG.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen öffentlich bestellten Vermesser zur Erstellung des Aufteilungsplans und einer aktualisierten Abgeschlossenheitsbescheinigung; die notarielle Beurkundung erfolgt erst nach Vorliegen dieser fachlich geprüften Unterlagen – nicht vor, sondern nach Abschluss der Vermessung und vor Baufertigstellung, um spätere Korrekturen zu vermeiden.

Vergleich aller KI-Analysen

✅ Übereinstimmung:

Alle drei KIs (GoogleAI, DeepSeek, Qwen) bestätigen: Änderung von Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung ist zwingend notwendig bei geänderten Grundrissen/Ansichten.
Alle drei betonen die zwingende Beteiligung eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs – Eigenfertigung ist rechtlich inakzeptabel.
Alle drei warnen vor erheblichen rechtlichen, finanziellen und sicherheitstechnischen Folgen bei fehlerhaften oder unvollständigen Dokumenten (z. B. Grundbuchausschluss, Kreditverweigerung, Haftungsrisiken).

⚠️ Abweichung:

GoogleAI nennt den Maßstab 1:500 als üblich – DeepSeek und Qwen korrigieren dies klar als unzulässig für den Aufteilungsplan (korrekt: 1:100–1:200).
GoogleAI lokalisiert die Beurkundung „nach Fertigstellung“, während DeepSeek und Qwen übereinstimmend fordern: Beurkundung vor Baufertigstellung, idealerweise vor Baubeginn.

➕ Ergänzung:

DeepSeek ergänzt: Kosten für öffentlich bestellten Vermesser sind gesetzlich geregelt und liegen im unteren bis mittleren vierstelligen Bereich.
Qwen ergänzt: Toleranzgrenze für Flächengenauigkeit bei ±0,5 m² – Überschreitung gefährdet Planwirksamkeit gemäß § 3 WEG.

❌ Widerspruch:

GoogleAI suggeriert eine funktionale Verknüpfung („dient gleichzeitig als Grundlage“), während DeepSeek und Qwen eindeutig widersprechen: Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan sind rechtlich getrennte, nicht austauschbare Dokumente. Qwen formuliert dies als klaren ❌ Widerspruch zur Annahme einer Ersatzfunktion.
Qwen bestätigt explizit: „eine händische, vertraglich vereinbarte Flächenaufteilung ohne amtliche Vermessung ist rechtlich unzulässig“ – im Widerspruch zu einer möglichen Bagatellisierung in GoogleAIs Formulierung.

👉 Empfehlung:

Bei allen Abweichungen und Widersprüchen wird das strengere, sicherere Kriterium priorisiert (Vorsichtsprinzip): Maßstab 1:100–1:200, Beurkundung vor Baubeginn, klare Trennung beider Dokumente, Flächentoleranz ±0,5 m², zwingende Vermessung – keine Ausnahme auch bei Einvernehmen.

Finale Konsolidierung aller KI-Analysen

Thema	Status	KI-Konsens
Notwendigkeit der Änderung	✅	Alle KIs sind sich einig: Änderung von Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung ist bei geänderten Grundrissen/Ansichten zwingend erforderlich.
Verantwortlichkeit für Planerstellung	✅	Eine öffentlich bestellte Vermessungsbehörde bzw. ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur ist zwingend erforderlich – Eigenfertigung ist rechtlich unwirksam.
Rechtliche Trennung der Dokumente	✅	Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan sind zwei unverzichtbare, eigenständige, nicht austauschbare Dokumente – keines ersetzt das andere.
Maßstab für Aufteilungsplan	⚠️	GoogleAI nennt 1:500 (falsch für Aufteilungsplan); DeepSeek und Qwen korrigieren zu 1:100–1:200 – KI-Konsens folgt der sicheren, rechtlich anerkannten Regelung.
Zeitpunkt der Beurkundung	⚠️	GoogleAI nennt „nach Fertigstellung“, DeepSeek und Qwen fordern „vor Baufertigstellung“, idealerweise „vor Baubeginn“ – KI-Konsens folgt dem frühzeitigen, risikominimierenden Zeitpunkt.
Flächengenauigkeit	❌	Nur Qwen benennt explizit die ±0,5-m²-Toleranz als kritische Grenze; GoogleAI und DeepSeek erwähnen keine konkrete Flächentoleranz – Widerspruch durch fehlende Angabe, aber keine inhaltliche Gegenbehauptung.

👉 Handlungsempfehlung: Verzichten Sie auf alle Eigeninitiativen bei Planerstellung oder Dokumententrennung. Beauftragen Sie unverzüglich einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur und einen Notar mit WEG-Spezialisierung – mit klarem Auftrag zur Erstellung beider Dokumente im korrekten Maßstab, vor Baubeginn und unter Einhaltung der Flächentoleranz.

Risiko- & Chancen-Bewertung

Kategorie	Risiko / Chance	Auswirkung
🔴 Risiko	Fehlende oder fehlerhafte Abgeschlossenheitsbescheinigung	Keine Baugenehmigungsvollzugsmöglichkeit, Verweigerung der Abnahme durch die Bauaufsicht, Baustopp.
🔴 Risiko	Unwirksamer Aufteilungsplan wegen falschem Maßstab (z. B. 1:500) oder fehlender Vermessung	Keine Grundbucheintragung möglich, kein Rechtstitel für Sondereigentum, Ausschluss von Bankkrediten und Grundbuchlasten.
🔴 Risiko	Nachträgliche Änderung des Aufteilungsplans nach Baufertigstellung	Hoher Aufwand für erneute Vermessung, Doppelkosten für Notar und Vermesser, Streit mit Kaufinteressenten oder Mietern, Haftungsansprüche.
🔴 Risiko	Flächenabweichung > ±0,5 m² im Sondereigentum	Gefährdung der Wirksamkeit des Aufteilungsplans gemäß § 3 WEG, Rechtsunsicherheit, mögliche Anfechtung durch Eigentümer oder Gläubiger.
🔴 Risiko	Verwechslung oder Verkennung der Rechtsnatur beider Dokumente (z. B. Annahme, Abgeschlossenheitsbescheinigung sei ausreichend)	Unbeabsichtigte Nichteinhaltung des WEG, unwirksames Wohnungseigentum, Rückabwicklung von Verkäufen, Schadensersatzansprüche.
✅ Chance	Fachgerechte Vorab-Abstimmung mit Vermesser und Notar vor Baubeginn	Vermeidung von Nachbesserungen, Kostentransparenz, sichere Grundbucheintragung, attraktiver Verkaufswert durch rechtsklare Aufteilung.
✅ Chance	Einhaltung der Flächentoleranz und korrekter Maßstäbe von Anfang an	Rechtssichere Sondereigentumsverhältnisse, klare Abgrenzung bei Streitigkeiten, reibungslose Verwaltung durch Verwalter oder Eigentümergemeinschaft.
✅ Chance	Frühzeitige Erstellung beider Dokumente mit qualifizierter Begleitung	Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten, Verbesserung der Kreditwürdigkeit, hohe Akzeptanz bei Banken und Kaufinteressenten.
✅ Chance	Nutzung der Änderung zur Optimierung der Flächenaufteilung (z. B. Anpassung an tatsächliche Nutzung)	Steigerung der Vermarktbarkeit einzelner Einheiten, bessere Auslastung der Grundstücksfläche, verbesserte Miet- oder Verkaufserlöse.
✅ Chance	Einbindung eines WEG-Fachanwalts bereits im Planungsstadium	Prävention von Rechtsrisiken, Optimierung der Teilungserklärung, zukunftssichere Regelungen für Gemeinschaftsaufgaben und Instandhaltungsrücklagen.

Orientierungshilfen

Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur beauftragen: Kontaktieren Sie noch heute einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur – ausschließlich dieser darf den Aufteilungsplan (Maßstab 1:100–1:200) und die Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellen; Flächen müssen mit Toleranz ±0,5 m² ermittelt werden.
Notar mit WEG-Spezialisierung einschalten: Beauftragen Sie einen Notar, der auf Wohnungseigentumsrecht spezialisiert ist, um Teilungserklärung und Aufteilungsplan fristgerecht – vor Baubeginn – notariell zu beurkunden.
Keine Eigenfertigung – keine Abkürzungen: Verzichten Sie vollständig auf selbstgezeichnete Pläne, Excel-Flächenberechnungen oder vertragliche Vereinbarungen ohne Vermessung – diese sind rechtlich nichtig und gefährden das gesamte Projekt.
Alle Unterlagen zentral vorhalten: Sammeln Sie sämtliche Bauunterlagen (ursprüngliche und geänderte Grundrisse, Ansichten, Baugenehmigung, Lagepläne) – diese benötigt der Vermesser zur korrekten Abgrenzung der Sondereinheiten.
Kostenplanung vor Beginn: Rechnen Sie mit Kosten für Vermesser (unteres bis mittleres vierstelliges Euro-Budget) und Notar (je nach Umfang 1.500–3.500 €) – diese sind unvermeidlich und nicht durch Eigenleistung reduzierbar.
Keine Baufortschritte vor Abschluss: Unterbrechen Sie alle Baufortschritte im Bereich der zu teilenden Einheiten, bis die neue Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt und der Aufteilungsplan im Entwurf vom Vermesser freigegeben ist.
Bei Unsicherheiten oder Problemen jeglicher Art immer einen Fachmann konsultieren!

Wichtige Begriffe kurz erklärt

Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt die bauliche Eigenständigkeit einer Wohn- oder Gewerbeeinheit innerhalb eines Gebäudes. Sie ist notwendig, um Sondereigentum zu begründen. Ohne diese Bescheinigung kann keine separate Eintragung im Grundbuch erfolgen.
Verwandte Begriffe: Sondereigentum, Teilungserklärung, Wohnungseigentumsgesetz
Aufteilungsplan: Der Aufteilungsplan ist eine zeichnerische Darstellung der Aufteilung eines Gebäudes in einzelne Sondereigentumseinheiten. Er muss von der Baubehörde genehmigt werden und ist Bestandteil der Teilungserklärung.
Verwandte Begriffe: Grundriss, Teilungserklärung, Sondereigentum
Beurkundung: Die Beurkundung ist die notarielle Bestätigung eines Rechtsgeschäfts. Sie dient dem Schutz der Beteiligten und der Rechtssicherheit. Bei Grundstücksgeschäften ist die Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben.
Verwandte Begriffe: Notar, Kaufvertrag, Teilungserklärung
Sondereigentum: Sondereigentum ist das Eigentum an einer einzelnen Wohnung oder einem Gewerberaum innerhalb eines Gebäudes. Es ist untrennbar mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden.
Verwandte Begriffe: Gemeinschaftseigentum, Teilungserklärung, Wohnungseigentumsgesetz
Teilungserklärung: Die Teilungserklärung ist die rechtliche Grundlage für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum. Sie enthält die Bestimmungen über die Aufteilung des Gebäudes, die Nutzung des Gemeinschaftseigentums und die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer.
Verwandte Begriffe: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Wohnungseigentumsgesetz
Vermesser: Ein Vermesser ist ein Experte für die Erfassung und Darstellung von Geodaten. Er erstellt Lagepläne, Gebäudeaufmaße und andere Vermessungsleistungen.
Verwandte Begriffe: Lageplan, Kataster, Geodaten
Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer. Es enthält Bestimmungen über die Bildung von Wohnungseigentum, die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer.
Verwandte Begriffe: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Teilungserklärung

Häufige Fragen (FAQ)

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein Dokument, das bestätigt, dass eine Wohneinheit oder ein Gewerberaum in einem Gebäude eine in sich abgeschlossene Einheit bildet und somit als separate Eigentumseinheit im Grundbuch eingetragen werden kann. Sie ist Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum.
Was ist ein Aufteilungsplan?
Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, die die Aufteilung eines Gebäudes in einzelne Eigentumswohnungen oder Gewerbeeinheiten darstellt. Er ist Bestandteil der Teilungserklärung und wird beim Grundbuchamt eingereicht. Der Plan muss von der Baubehörde mit einem Genehmigungsvermerk versehen sein.
Wann muss ein Aufteilungsplan geändert werden?
Ein Aufteilungsplan muss geändert werden, wenn sich die tatsächliche Aufteilung des Gebäudes von der im Plan dargestellten Aufteilung unterscheidet, beispielsweise durch bauliche Veränderungen oder Nutzungsänderungen.
Wer erstellt einen Aufteilungsplan?
Ein Aufteilungsplan wird in der Regel von einem Architekten oder einem Bauingenieur erstellt. Er muss den Anforderungen der Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) entsprechen.
Was kostet die Änderung eines Aufteilungsplans?
Die Kosten für die Änderung eines Aufteilungsplans hängen vom Umfang der Änderungen und dem Honorar des Architekten oder Bauingenieurs ab. Zusätzlich fallen Gebühren für die Genehmigung durch die Baubehörde und die Eintragung ins Grundbuch an.
Was passiert, wenn der Aufteilungsplan nicht mit der Realität übereinstimmt?
Wenn der Aufteilungsplan nicht mit der tatsächlichen Aufteilung des Gebäudes übereinstimmt, kann dies zu rechtlichen Problemen führen, beispielsweise bei der Veräußerung der Immobilie oder bei Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern.
Welche Rolle spielt der Vermesser bei der Erstellung des Aufteilungsplans?
Der Vermesser ist für die genaue Vermessung des Gebäudes und die Erstellung eines Lageplans verantwortlich, der die Grundlage für den Aufteilungsplan bildet. Er stellt sicher, dass die im Plan dargestellten Maße und Flächen korrekt sind.
Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist eine notariell beurkundete Erklärung des Eigentümers, durch die ein Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die jeweils mit dem Sondereigentum an einer Wohnung oder einem sonstigen Raum verbunden sind. Sie ist die rechtliche Grundlage für die Bildung von Wohnungseigentum.

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