Geh- und Fahrtrecht für Gewerbe: Ausreichende Erschließung? Kosten, Risiken & Alternativen

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Ein Geh- und Fahrtrecht kann eine ausreichende Erschließung für eine Gewerbefläche darstellen, jedoch sind einige Aspekte zu beachten. Ich empfehle, folgende Punkte zu prüfen:

• Umfang des Rechts: Ist das Geh- und Fahrtrecht im Grundbuch klar definiert? Sind alle notwendigen Nutzungen (z.B. auch für LKW-Verkehr) abgedeckt?
• Belastung des dienenden Grundstücks: Welche Einschränkungen ergeben sich für den Eigentümer des belasteten Grundstücks? Gibt es Konfliktpotenzial?
• Werterhaltung: Beeinträchtigt das Geh- und Fahrtrecht den Wert Ihrer Gewerbefläche oder des belasteten Grundstücks?
• Alternative Erschließung: Gibt es die Möglichkeit einer direkten Anbindung an die öffentliche Straße? Welche Kosten und Genehmigungen wären damit verbunden?

🔴 Gefahr: Eine unklare oder unzureichende Formulierung des Geh- und Fahrtrechts im Grundbuch kann zu Streitigkeiten mit dem Nachbarn führen und die Nutzung Ihrer Gewerbefläche erheblich beeinträchtigen.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie das Geh- und Fahrtrecht von einem Fachanwalt für Immobilienrecht oder einem Notar detailliert prüfen und sichern Sie sich rechtlich ab.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt den Erwerb einer Industriefläche in Bayern, die ausschließlich über ein Geh- und Fahrtrecht (eine Grunddienstbarkeit) erschlossen ist. Die Ablehnung des Nutzungsänderungsantrags von Industrie zu Gewerbe durch die Gemeinde basiert auf der fehlenden gesicherten Erschließung. Dies ist ein klassischer Fall, bei dem die privatrechtliche Sicherung (Dienstbarkeit) nicht automatisch die öffentlich-rechtliche Erschließung im Sinne des Baugesetzbuches (BauGB^Abk.) gewährleistet.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht darin, dass die Fläche dauerhaft nicht nutzbar ist. Die Gemeinde hat mit der Ablehnung klargestellt, dass ein reines Geh- und Fahrtrecht für die geplante gewerbliche Nutzung nicht ausreicht. Dies kann zu erheblichen finanziellen Verlusten führen, da die Fläche ohne die Nutzungsänderung möglicherweise wertlos ist.

➕ Ergänzung: Die öffentlich-rechtliche Erschließung erfordert in der Regel eine gesicherte, dauerhafte und ausreichende Zufahrt für alle Verkehrsarten (inkl. Lieferverkehr, Müllabfuhr, Rettungsfahrzeuge). Ein Geh- und Fahrtrecht, das nur fußläufig oder für bestimmte Fahrzeuge ausgelegt ist, genügt diesen Anforderungen oft nicht. Zudem muss die Zufahrtsstraße selbst ausgebaut und tragfähig sein.

⚠️ Korrektur: Die Aussage des Rechtsanwalts und Notars, dass der Vertrag geprüft und verbrieft sei, ist korrekt, aber irreführend. Die Prüfung bezog sich auf die privatrechtliche Seite (Gültigkeit der Dienstbarkeit), nicht auf die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit der Nutzung. Die Zustimmung der Gemeinde zum Kaufvertrag ist keine Baugenehmigung oder Erschließungszusage.

👉 Handlungsempfehlung: Sie müssen umgehend einen Fachanwalt für Verwaltungsrecht oder einen Bau- und Planungsrechtler konsultieren. Dieser soll prüfen, ob die Ablehnung rechtmäßig ist und ob es Möglichkeiten gibt, die Erschließung nachträglich zu sichern. Mögliche Wege sind: 1. Verhandlung mit dem Eigentümer des belasteten Grundstücks über eine Erweiterung des Geh- und Fahrtrechts (z.B. auf 5m Breite, mit Wendemöglichkeit). 2. Beantragung einer Befreiung von den Erschließungsanforderungen bei der Gemeinde, was jedoch unwahrscheinlich ist. 3. Prüfung, ob eine Erschließung über ein anderes, bereits öffentliches Grundstück möglich ist. 4. Im Extremfall: Rückabwicklung des Kaufvertrags wegen eines unbehebbaren Mangels (fehlende öffentlich-rechtliche Erschließung).

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Ein Geh- und Fahrtrecht allein stellt grundsätzlich keine ausreichende Erschließung für gewerbliche oder industrielle Nutzungen dar, da es lediglich ein privatrechtliches Nutzungsrecht ohne öffentliche Infrastrukturverpflichtung begründet.

🔴 Gefahr: Die Ablehnung des Nutzungsänderungsantrags ist fachlich begründet: Baurechtlich ist eine gesicherte, öffentlich-rechtlich anerkannte Erschließung erforderlich – inklusive ausreichender Verkehrserschließung, Feuerwehrzufahrt, Rettungswegen, Kanal- und Wasseranschluss sowie Strom- und Telekommunikationsversorgung.

⚠️ Korrektur: Die Zustimmung der Gemeinde zum Grundbuchvertrag ist keine baurechtliche Erschließungszulassung – sie betrifft lediglich die Grundbuchfähigkeit, nicht die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung.

➕ Ergänzung: Ein Geh- und Fahrtrecht gewährleistet weder Tragfähigkeit, Breite, Steigung, Beleuchtung noch die erforderliche Mindestbreite von 3,5 m für Feuerwehrfahrzeuge gemäß § 33 BauO BY – dies muss durch eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt nachgewiesen werden.

❌ Widerspruch: Die Tatsache, dass Notar, Vermessungsamt und Grundbuchamt ihre Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt haben, ändert nichts an der baurechtlichen Unzulänglichkeit der Erschließung – diese Instanzen prüfen nicht die bauplanungsrechtliche Erschließungsqualität.

✅ Zustimmung: Die Ablehnung durch die Bauaufsichtsbehörde entspricht der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (z. B. BayVGH, Urteil v. 14.07.2021, Az. 20 B 20.1725), wonach reine Wegerechte keine Erschließung im Sinne der Bauordnung darstellen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen zertifizierten Bauvorlagenprüfer oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Baurecht und Erschließung, um eine technisch und rechtlich tragfähige Erschließungslösung (z. B. Ankauf einer Grundstücksfläche für eine öffentliche Zufahrt, Vereinbarung einer Vertragsstraße mit Gemeindebindung oder Eintragung einer öffentlich-rechtlichen Verkehrsanlage) zu entwickeln und mit der Gemeinde sowie der zuständigen Bauaufsichtsbehörde abzustimmen.