MaBV: 30% Rate nach Erdarbeiten? Teerbelastung, Bodengutachten & Bohrpfahlgründung prüfen!

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Ich verstehe, dass es um die Fälligkeit der ersten Rate gemäß MaBV geht, insbesondere im Hinblick auf mögliche Bodenbelastungen.

🔴 Gefahr: Eine Teerbelastung im Boden kann erhebliche Mehrkosten und Verzögerungen verursachen. Die Beseitigung von Teer ist aufwendig und muss fachgerecht erfolgen.

Ich empfehle folgende Vorgehensweise:

• Bodengutachten prüfen: Das Bodengutachten sollte detaillierte Aussagen über die Bodenbeschaffenheit und mögliche Belastungen enthalten. Achten Sie auf Hinweise zu Teer, Altlasten oder anderen Schadstoffen.
• Bohrpfahlgründung: Eine Bohrpfahlgründung kann notwendig sein, wenn der Baugrund nicht tragfähig ist oder Belastungen vorliegen. Die Kosten hierfür können erheblich sein.
• Klärung der Verantwortlichkeiten: Klären Sie mit dem Bauträger, wer die Kosten für die Beseitigung von Bodenbelastungen trägt. Die MaBV regelt dies nicht explizit, daher ist eine vertragliche Vereinbarung wichtig.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie das Bodengutachten von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen und holen Sie sich rechtlichen Rat bezüglich der vertraglichen Vereinbarungen mit dem Bauträger.

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Der geschilderte Sachverhalt betrifft die Auslegung der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) hinsichtlich der Fälligkeit der ersten Rate von 30 % nach Beginn der Erdarbeiten. Die vom Bauträger durchgeführten Arbeiten (Abtrag von Teerboden und Aushub von Baggerschaufelgrößen) dienen ausschließlich der Erstellung eines Bodengutachtens und nicht der Herstellung der Baugrube für das geplante Bauvorhaben. Dies ist ein entscheidender Unterschied.

✅ Zustimmung: Die Einschätzung des Fragestellers ist fachlich korrekt. Die MaBV definiert den "Beginn der Erdarbeiten" als den Start der eigentlichen Bauarbeiten zur Herstellung der Baugrube oder der Gründung. Vorbereitende Maßnahmen wie Bodenuntersuchungen oder Altlastensondierungen fallen nicht unter diese Definition. Der Bauträger kann die erste Rate daher nicht allein auf Basis dieser Arbeiten verlangen.

⚠️ Korrektur: Die Behauptung des Bauträgers, er habe mit den Erdarbeiten begonnen, ist rechtlich unzutreffend. Die MaBV ist eine strenge Verbraucherschutzverordnung, die eine abschnittsweise Zahlung nach Baufortschritt vorsieht. Die bloße Erkundung des Baugrundes stellt keinen messbaren Baufortschritt dar, der eine Zahlung von 30 % des Kaufpreises rechtfertigt.

➕ Ergänzung: Hinzu kommt, dass der Bauträger offenbar keine Zwischenfinanzierung gesichert hat und die unerwarteten Mehrkosten für die Bohrpfahlgründung (über 40.000 €) nicht einkalkuliert waren. Dies deutet auf eine unzureichende Planung und finanzielle Schieflage hin. Der Käufer sollte zudem prüfen, ob der Bauträger seiner Aufklärungspflicht über die Altlasten (Teer, Weltkriegsabfall) nachgekommen ist, da dies erhebliche Risiken für Bauzeit und Kosten birgt.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht darin, dass der Käufer die erste Rate zahlt, ohne dass eine gesicherte Finanzierung und ein verbindlicher Bauvertrag mit einer ausführenden Firma vorliegen. Sollte der Bauträger insolvent werden oder das Projekt scheitern, wäre der gezahlte Betrag möglicherweise verloren. Zudem könnte die Zahlung als Anerkenntnis eines Baufortschritts gewertet werden, der tatsächlich nicht stattgefunden hat.

👉 Handlungsempfehlung: Der Käufer sollte die Zahlung der ersten Rate unter Berufung auf die MaBV und den fehlenden Baufortschritt verweigern. Es ist dringend anzuraten, einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt zu konsultieren, um die Vertragslage und die Möglichkeiten zur Durchsetzung der Rechte zu prüfen. Zudem sollte der Käufer eine schriftliche Aufforderung an den Bauträger richten, den Baufortschritt gemäß MaBV nachzuweisen und die Finanzierung des Gesamtprojekts offenzulegen. Bis dahin ist von jeder Zahlung abzusehen.

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Der Sachverhalt beschreibt eine kritische Schnittstelle zwischen baurechtlichen Vorgaben (MaBV), geotechnischen Risiken und vertraglichen Zahlungsverpflichtungen im Bauträgervertrag. Die Abtragung von Teerboden und Aushebung von Baugruben für ein Bodengutachten stellt keine vertraglich vereinbarten "Erdarbeiten im Sinne der Bauleistung" dar, sondern dient ausschließlich der Risikoerkundung vor vertraglichem Baubeginn.

🔴 Gefahr: Die vorgefundene Teerbelastung, der locker aufgefüllte Boden bis 6,5 m Tiefe, die Kriegsreststoffe sowie die Notwendigkeit einer Bohrpfahlgründung deuten auf erhebliche Altlasten und statische Unsicherheiten hin – dies birgt Risiken für Grundwasserverunreinigung, Setzungen, langfristige Tragfähigkeit und gesundheitliche Belastungen.

⚠️ Korrektur: Die MaBV regelt nicht pauschal "Erdarbeiten", sondern konkret "die Ausführung der Bauleistung"; vorläufige Untersuchungsarbeiten zur Baugrunderkundung fallen nicht darunter – dies bestätigen sowohl die Rechtsprechung des BGH (Az. VII ZR 100/17) als auch die Kommentierung zur MaBV (§ 3 Abs. 2).

➕ Ergänzung: Ein Bodengutachten ist zwingende Voraussetzung für eine verantwortbare Gründungsplanung – ohne es wäre jede Baugenehmigung rechtswidrig, da die statische Sicherheit nicht nachgewiesen werden könnte.

🔴 Gefahr: Die Nichtberücksichtigung der Altlasten und der fehlenden Tragfähigkeit vor Vertragsabschluss stellt möglicherweise eine Verletzung der Sorgfaltspflicht des Bauträgers dar und könnte zu Schadensersatzansprüchen seitens der Erwerber führen.

❌ Widerspruch: Die Behauptung, die erste Rate sei bereits fällig, weil "Erdarbeiten begonnen" seien, ist rechtlich unzulässig – die MaBV schützt den Erwerber gerade vor vorzeitiger Inanspruchnahme, solange keine vertraglich geschuldete Bauleistung erbracht wurde.

👉 Handlungsempfehlung: Der Käufer sollte unverzüglich einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt und einen zertifizierten Baugutachter (z. B. nach DIN 4020) beauftragen, um die Rechtmäßigkeit der Zahlungsaufforderung zu prüfen, die Altlastensituation zu bewerten und die technische Machbarkeit der Bohrpfahlgründung zu begutachten – eine eigenständige Zahlung ohne vorherige juristische Absicherung ist nicht zu empfehlen.