Abnahme verweigern bei Mängeln? Flachdach-Probleme, Rechte & Vorgehen
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Abnahme verweigern bei Mängeln? Flachdach-Probleme, Rechte & Vorgehen

Ich lasse gerade von einem Generalübernehmer ein Bürogebäude erstellen. Das Haus ist im gröbsten fertiggestellt und am Freitag soll der Einzug der Firma stattfinden. Nun begehrt der Generalübernehmer eine förmliche Abnahme. Unser Problem ist nun, dass wir der Meinung sind, das ein wesentlicher Mangel vorhanden ist und der Generalübernehmer meint, dass es sich bei dem Mangel nicht um einen wesentlichen Mangel handelt. Wir beabsichtigen, die Abnahme zu verweigern. Das Haus hat ein Flachdach. Das Flachdach ist ordnungsgemäß abgedichtet worden, jedoch fehlen an den umlaufenden Flachdachränder die Blechabschlüsse. Durch das Fehlen hat es in letzter Zeit hin und wieder einige Wasserflecken an der Wand gegeben. Der Generalübernehmer hat jedoch jetzt ein Folienprovesorium hergestellt, das wohl dicht zu sein scheint. Nun sagt mir der Generalübernehmer, dass es einhellige Rechtsprechung gibt, aus der u.a. hervorgeht, dass eine Abnahmeverweigerung nur zulässig sei, wenn Wasser ins Gebäude eindringt. Wir sind jedoch der Meinung, dass wir die Abnahme verweigern dürfen, weil das Dach noch nicht fertiggestellt ist. Wie sieht das Forum dies?
  • Name:
  • Ingo Selbst
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise

    🔴 Gefahr: Eindringendes Wasser durch ein mangelhaftes Flachdach kann zu Schimmelbildung führen, was gesundheitsschädlich sein kann.

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    Ich verstehe, dass Sie aufgrund von Mängeln, insbesondere am Flachdach, die Abnahme des Bürogebäudes verweigern möchten. Das ist grundsätzlich Ihr Recht, wenn wesentliche Mängel vorliegen.

    Wesentlicher Mangel: Ein wesentlicher Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit des Gebäudes für den vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigt ist. Fehlende Blechabschlüsse am Flachdach, die zu Wasserflecken an der Wand führen, können durchaus als wesentlicher Mangel gewertet werden, da sie die Bausubstanz gefährden.

    🔴 Gefahr: Ein undichtes Flachdach kann zu erheblichen Folgeschäden durch eindringendes Wasser führen, wie Schimmelbildung, Schädigung der Dämmung und Beeinträchtigung der Statik.

    • Dokumentation: Dokumentieren Sie die Mängel detailliert mit Fotos und Beschreibungen.
    • Mängelanzeige: Zeigen Sie die Mängel dem Generalübernehmer schriftlich an und setzen Sie eine angemessene Frist zur Beseitigung.
    • Abnahmeverweigerung: Verweigern Sie die Abnahme unter Hinweis auf die vorhandenen Mängel.

    👉 Handlungsempfehlung: Ziehen Sie einen Bausachverständigen hinzu, um die Mängel fachkundig beurteilen zu lassen und die Beweissicherung zu gewährleisten. Klären Sie die rechtliche Situation mit einem Anwalt für Baurecht.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Abnahme
    Die Abnahme ist die Erklärung des Bauherrn, dass er die Bauleistung des Unternehmers als vertragsgemäß anerkennt. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist.
    Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Mängel, Gewährleistung.
    Mangel
    Ein Mangel liegt vor, wenn die Bauleistung nicht den vertraglich vereinbarten Anforderungen entspricht. Ein Mangel kann die Gebrauchstauglichkeit des Gebäudes beeinträchtigen.
    Verwandte Begriffe: Abnahme, Gewährleistung, Schadensersatz.
    Generalübernehmer
    Ein Generalübernehmer ist ein Unternehmen, das die gesamte Bauleistung für ein Bauprojekt übernimmt. Er koordiniert die verschiedenen Gewerke und ist für die mangelfreie Ausführung der Bauleistung verantwortlich.
    Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Bauherr, Architekt.
    Flachdach
    Ein Flachdach ist ein Dach mit einer geringen Neigung. Flachdächer sind anfälliger für Wasserschäden als Steildächer.
    Verwandte Begriffe: Dachabdichtung, Dachrandabschluss, Entwässerung.
    Gewährleistung
    Die Gewährleistung ist die Haftung des Unternehmers für Mängel an der Bauleistung. Die Gewährleistungsfrist beginnt mit der Abnahme.
    Verwandte Begriffe: Abnahme, Mangel, Schadensersatz.
    Bausachverständiger
    Ein Bausachverständiger ist ein Experte, der die Qualität von Bauleistungen beurteilen kann. Er kann Mängel feststellen und deren Ursachen ermitteln.
    Verwandte Begriffe: Gutachten, Beweissicherung, Mängelprotokoll.
    Bauvertrag
    Ein Bauvertrag ist ein Vertrag zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmer über die Errichtung eines Gebäudes. Der Bauvertrag regelt die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien.
    Verwandte Begriffe: Abnahme, Mängel, Gewährleistung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Wann darf ich die Abnahme verweigern?
      Sie dürfen die Abnahme verweigern, wenn wesentliche Mängel vorliegen, die die Gebrauchstauglichkeit des Gebäudes erheblich beeinträchtigen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Mängel die Bausubstanz gefährden oder die Nutzung des Gebäudes einschränken.
    2. Was ist ein wesentlicher Mangel?
      Ein wesentlicher Mangel ist ein Mangel, der die vertraglich vereinbarte Leistung erheblich beeinträchtigt. Bei einem Gebäude bedeutet dies, dass es nicht wie vereinbart genutzt werden kann oder dass die Bausubstanz gefährdet ist.
    3. Wie dokumentiere ich Mängel richtig?
      Dokumentieren Sie die Mängel detailliert mit Fotos, Beschreibungen und Datum. Erstellen Sie ein Mängelprotokoll, das Sie dem Generalübernehmer zukommen lassen. Bewahren Sie eine Kopie für Ihre eigenen Unterlagen auf.
    4. Welche Frist muss ich zur Mängelbeseitigung setzen?
      Die Frist zur Mängelbeseitigung muss angemessen sein. Sie richtet sich nach der Art und dem Umfang der Mängel. Setzen Sie eine realistische Frist, die dem Generalübernehmer ausreichend Zeit zur Beseitigung der Mängel einräumt.
    5. Was passiert, wenn der Generalübernehmer die Mängel nicht beseitigt?
      Wenn der Generalübernehmer die Mängel nicht innerhalb der gesetzten Frist beseitigt, haben Sie verschiedene Möglichkeiten. Sie können die Mängel selbst beseitigen und die Kosten dem Generalübernehmer in Rechnung stellen, den Vertrag wandeln oder Schadensersatz fordern.
    6. Brauche ich einen Bausachverständigen?
      Ein Bausachverständiger kann Ihnen helfen, die Mängel fachkundig zu beurteilen und die Beweissicherung zu gewährleisten. Er kann Ihnen auch bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegenüber dem Generalübernehmer helfen.
    7. Brauche ich einen Anwalt für Baurecht?
      Ein Anwalt für Baurecht kann Ihnen helfen, Ihre Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit der Abnahme und den Mängeln zu klären. Er kann Sie auch bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegenüber dem Generalübernehmer unterstützen.
    8. Was ist ein Flachdachrandabschluss?
      Ein Flachdachrandabschluss ist eine Konstruktion, die das Flachdach an den Rändern vor Witterungseinflüssen schützt. Er verhindert, dass Wasser unter die Dachabdichtung gelangt und die Bausubstanz schädigt.

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      Ursachen, Folgen und Sanierung von Wasserschäden.

  2. Abnahmeprotokoll erstellen – Mängel festhalten und Frist setzen

    Ganz einfach: ...
    Ganz einfach: Abnahmeprotokoll mit Mängeln fertigen, Frist zur Beseitigung setzen, Betrag x einbehalten und gut.

  3. Abnahmeverweigerung – Risiken der Überzahlung vermeiden

    ich will aber die Abnahme verweigern!
    Denn mit der Abnahme wird eine weitere Zahlung an den Generalübernehmer fällig und ich will verhindern, dass der Generalübernehmer überzahlt wird. Wenngleich ich feststelle, dass ich erst nach der Abnahme und Erledigung aller Mängel noch drei % behalten kann und erst später auszahlen kann. Ich befürchte aber, ich bin mir da nicht sicher, dass die Mängel die drei % übersteigen. Deshalb will ich verweigern.
    • Name:
    • Ingo Selbst

  4. Flachdachmängel – Wesentliche Mängel bei Abnahme

    Foto von Stefan Ibold

    wie?
    Moin,
    wie will den der Generalübernehmer eine Abnahme veranstalten, wenn eine Leistung gar nicht vorhanden ist?
    Ein Flachdach, das nicht dicht ist, hat einen wesentlichen Mangel.
    Bei Ihnen scheint das gesamte Dachrandprofil nicht vorhanden zu sein. War das denn wenigstens geplant? Welches, bzw. welche Art soll denn überhaupt verwendet werden?
    Meine persönliche Meinung (die Rechtssicherheit ist dabei nicht gegeben!), nichts fertig, nichts Schlussabnahme, nichts Kohle von A nach B.
    Grüße
    Stefan Ibold

  5. Ergänzung zur Abnahme – Rechtliche Klarstellung

    ich habe Ihnen ...
    ich habe Ihnen hierauf im Forum Deutsches Recht bereits geantwortet. Hier will ich ergänzen: Stefan Ibold drückt es salopp aus, aber richtig!

  6. Provisorische Dachdichtung – Endbauteil fehlt

    Herr Ibold!
    Nein, das Dach ist ja jetzt dicht, durch das Provisorium, das der Generalübernehmer eingerichtet hat. Es fehlt hier jetzt lediglich das Endbauteil.
    • Name:
    • Ingo Selbst

  7. Gebrauchstauglichkeit – Abnahme trotz fehlendem Endprofil

    Der Punkt ist doch ...
    Der Punkt ist doch und diese Frage hat keiner beantwortet, dass am Freitag eingezogen werden soll. Und wenn hier "nur" ein Endprofil fehlt, dann lässt sich erstens der Aufwand zur Mängelbeseitigung ziemlich genau festlegen und 2. dürfte die Gebrauchstauglichkeit gegeben sein, mithin kein Grund zur Abnahmeverweigerung. Alternativ nicht einziehen. Dann muss man aber die Verträge sehr genau kennen

  8. Risiko der Abnahmeverweigerung – Schadensersatzpflicht

    Hallo Berg's
    Eben mit diesen Unsicherheiten plage ich mich herum. Ich trage ja in diesem Falle das Risiko der ungerechtfertigten Abnahmeverweigerung und würde dann schadensersatzpflichtig werden. Das ist die Kehrseite der Medaille.
    • Name:
    • Ingo Selbst

  9. Sachverständiger zur Abnahme – Fachliche Unterstützung

    Sachverständigen
    mitnehmen zum Abnahmetermin ...
    entweder ist er fertig oder er ist nicht fertig  -  und wenn ich Sie richtig verstehe, ist das Dach nur provisorisch dicht oder wo liegt das Problem?

  10. Abnahmeverweigerung – Werklohn und rechtliche Folgen

    wer erzählt denn sowas?
    "Ich trage ja in diesem Falle das Risiko der ungerechtfertigten Abnahmeverweigerung und würde dann schadensersatzpflichtig werden. "
    Wenn die Abnahme zu Unrecht veweigert wurde, müssen Sie zahlen  -  den vereinbarten Werklohn und sonst nichts! Und den müssen Sie auch zahlen, wenn Sie abnehmen!

  11. Auftraggeberrechte – Abnahme bei wesentlichen Mängeln

    das habe ich Ihnen im Forum Deutsches Recht geschrieben ...
    Lassen Sie sich kein X für ein U vormachen  -  Sie sind der Auftraggeber und der nimmt ab, das heißt er billigt die Leistung als im Wesentlchen vertragsgemäß! Und wenn Sie dieser Auffassung nicht sind, verweigern Sie die Abnahme. Ein undichtes Dach ist ein undichtes Dach und das ist schließlich keine Kleinigkeit. Soll der Unternehmer es doch fertigmachen ...
    Weisen Sie aber darauf hin, dass der Bezug keine Abnahme darstellt!
    Und die von Ihrem Unternehmer angesprochene Rechtsprechung soll er Ihnen vorlegen, dann können Sie immer noch prüfen, ob die entsprechenden Urteile für Sie einschlägig sind!

  12. Provisorische Kantenabdeckung – Einzugsplanung

    So ist es Ingo ...
    So ist es Ingo wenn ich es richtig verstanden habe: Dach ist dicht, aber nur mit provisorischer Kantenabdeckung. Firma will einziehen (sprich auch kein Ersatzquartier suchen, weil kostet noch mehr, Vertrag regelt die üblichen Dinge, bingt aber nix). Bei einzuhaltenden Geldern bis zur fünfachen Summe der geschätzten Aufwendungen haben Sie doch eigentlich kein schlechtes Argument in der Hand. Soll doch unser Oberguru si mal nen Betrag festlegen, für x-Meter Kantenprofile. Für eine Rechenarbeit extra nen SV zu bestellen halte ich nicht für sinnvoll, denn die Kosten dafür tragen Sie. Der Generalübernehmer bestreitet den Mangel ja nicht. Er sieht es eben halt so, dass Sie im Haus Regale einbauen, die Türen anditschen und hinterher ist es keiner gewesen, aber erst mal Geld abziehen.

  13. Rechtliche Folgen – Annahmeverzug bei Abnahmeverweigerung

    Herr Dr. Hägele
    Das habe ich im Internet gefunden, daher meine Zweifel:
    "Erfolgt eine Abnahmeverweigerung unberechtigt, gerät der Auftraggeber  -  auch ohne Verschulden  -  in Annahmeverzug/Gläubigerverzug. Dann geht die Gefahr des zufälligen Untergang des Bauwerkes auf den Auftraggeber über, § 644 Abs. 1 BGBAbk.. Gemäß § 300 Abs. 1 BGB haftet der Auftraggeber nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Der Unternehmer kann Ersatz seiner Mehraufwendungen für die Erhaltung des Bauwerkes verlangen, § 304 BGB. Bei schuldhafter unberechtigter Abnahmeverweigerung kann der Bauherr nach Mahnung zudem in Schuldnerverzug geraten, da die Abnahme eine Hauptpflicht des Bestellers ist. In diesem Fall muss der Bauherr dem Unternehmer zudem den Verzugsschaden ersetzen. Der Unternehmer kann nach § 326 BGB vorgehen. "
    • Name:
    • Ingo Selbst

  14. Drittelfinanzierung – Rechtsanwalt Hägele

    War das der Aufruf zur Drittelfinanzierung ...
    War das der Aufruf zur Drittelfinanzierung von Rechtsanwalt Hägele?

  15. Abnahmeverweigerung – Unsicherheiten und Risiken

    Hallo Bergs
    Ich will mich nicht dazu verleiten lassen, etwas zu tun, was mir im Nachhinein Geld kosten könnte. Daher bin ich unsicher und frage in den Foren nach. Die Erklärungen des Generalübernehmer sind für mich ja alle nachvollziehbar. Aber darf ich in diesem Fall wirklich verweigern? Das Dach ist in der Tat dicht. Lediglich die  -  ich glaube Attika heißt das  -  Bleche fehlen. Anstelle der Bleche wurde nun eine Folie befestigt und zwar so, dass diese vom Wind auch nicht mehr flöten gehen, nämlich mit Metallwinkeln. Das Dach ist also dicht.
    • Name:
    • Ingo Selbst

  16. Mängelbewertung – Abnahme trotz Dichtheit

    Ich bin ja nun kein Dachdecker ...
    Ich bin ja nun kein Dachdecker das ist si's Spezialgebiet. Sie sagen, das Dach ist absolut dicht. Und damit wird die Abnahmeverweigerungshaltung sehr schwierig zu erklären. Mangel ist vorhanden, ja, weil (möglicherweise) nicht fachgerecht. Generalübernehmer bestreitet den Mangel auch nicht, also kurze Frist setzen zur Behebung, und wie gesagt, Geld einbehalten inkl. Druckzuschlag. Letztendlich ist es auch eine Vertrauenssache zwischen Ihnen und dem Generalübernehmer. Wie haben Sie sich denn bisher verstanden? Ging alles relativ glatt, oder gab es nur Probleme? Den problemfreien Bau gibt es nicht, aber eine hohe 90er %-Quote ist ja schon nicht schlecht ...

  17. Wesentliche Mängel – Abnahmeverweigerungskriterien

    Bergs
    Ein Mangel ist (möglicherweise) vorhanden, schreiben Sie, aber ist es auch ein wesentlicher Mangel, der zur Abnahmeverweigerung betrechtigt? Ich kam eigentlich gut mit dem Generalübernehmer aus, jedoch ist er sehr pingelig und hat mir immer auf den Füssen gestanden, wenn es Behinderungen gab z.B. hat er mir gelegentlich entsprechende Anzeigen vorgelgt und er hat Termine minutiös überwacht, wenn es darum ging, wenn ich etwas zu erbringen hatte. Das hat mich ganz schön genervt.
    • Name:
    • Ingo Selbst

  18. Rechtsprechung zur Abnahme – Wesentliche Mängel

    Foto von Helmuth Plecker

    @Ingo
    Nach meiner Meinung kann eine Abnahme in der Tat nur bei wesentlichen Mängeln verweigert werden. Nach meinem Kenntnisstand darf dies nach einhelliger Rechtsprechung nur unter bestimmten Voraussetzungen geschehen. Ich bin der Meinung, dass Ihr Grund nicht in dieses Profil hinein passt und Sie daher auch nicht verweigern sollten. Jedoch steht Ihnen ein Einbehalt wegen noch nicht ausgeführter Teilleistung zu. Ich vermute, Sie erhalten mit der Abnahme vom Generalübernehmer auch eine Rechnung. Von dieser dürfen Sie einen geschätzten Betrag für die fehlende Leistung in Abzug bringen und müssen diesen Einbehalt nach Ausführung der fehlenden Leistung ausbezahlen. Also Frist setzen und einen geschätzten Betrag einbehalten. Aber abnehmen und die fehlende Leistung ins Abnahmeprotokoll aufnehmen. Keine Rechtsberatung!

  19. Rechtsprechung finden – Einhellige Urteile

    @Plecker
    Können Sie mir vielleicht einen Link nennen, wo ich die "einhellige Rechtsprechung" finden kann?
    • Name:
    • Ingo Selbst

  20. Generalübernehmer – Pingeligkeit als Vorteil

    Schauen sie mal da ...
    Schauen sie mal da tja, ansonsten war der Generalübernehmer ja wohl nicht schlecht, oder? Pingelig, ja gut, aber besser als eine Lusche, oder?

  21. Abnahmefähigkeit – Unterschiede zu Bezugsfertigkeit

    @ Bergs
    Wenn die Abnahme zu Unrecht veweigert wurde, müssen Sie zahlen  -  den vereinbarten Werklohn und sonst nichts! Und den müssen Sie auch zahlen, wenn Sie abnehmen!
    Bitte richtig lesen! Ich was gegen "Drittelfinanzierer", aber auch was gegen "Halbfertigbauer" oder "Nichtfertigbauer"
    Vielfach wird "bezugsfertig" mit "abnahmefähig" verwechselt  -  da liegen bekanntlich Welten dazwischen.
    Außerdem verstehe ich die Ausgangsfrage dahin, dass die Leistung noch nicht fertig ist und das ist sowohl nach § 640 BGBAbk. als auch nach § 12 VOBAbk./B Voraussetzung einer Abnahme!

  22. VOB-Abnahme – Wesentliche Mängel als Kriterium

    Foto von

    @Haegele
    Wir sind zwar beide auf dem selben Pfad, jedoch mit einem Unterschied. Abnahmefähig im Sinne der VOBAbk. bedeutet doch nicht, dass das Werk mängelfrei sein muss, sondern frei von wesentlichen Mängeln. Und ich sehe das so, dass der von Ingo geschilderte Fall kein wesentlicher Mangel ist. Das ist doch die Kernfrage! Wenn das Dach undicht ist, wurde ich auch die Abnahme verweigern. Es ist aber nicht undicht.

  23. Teilabnahme anbieten – Haftungsübergang und Raten

    EIN NEUER GEDANKE
    wäre doch, dem Unternehmer eine Teilabnahme anzubieten. Diese rechtfertigt dann noch keine Forderung der nächsten Rate, führt aber zumindest für die in Nutzung gehenden Räumlichkeiten zu einem Haftungsübergang vom AN auf den AGAbk. für nachfolgend auftretende Gebrauchsschäden beim Einzug der Mieterin. Die Schlussabnahme mit Anspruch auf die nächste Rate können Sie ja bis zur Fertigstellung des Dachrandes verschieben.
    Bezüglich der Restarbeiten sehe ich das insgesamt wie Bergs. Sie könnten auch jetzt schon komplett abnehmen und die fällige Rate um das 5-fache der Restarbeiten/Mängelbeseitigungen kürzen. Aber ich vermute mal, dass die Rate höher ist, als die 5-fachen Restleistungskosten (und dann wollen Sie das Geld dann doch noch nicht locker machen und suchen einen Ausweg)?! .
  24. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Abnahmeverweigerung bei Flachdachmängeln – Rechte und Vorgehen

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion beleuchtet die rechtlichen Aspekte der Abnahmeverweigerung bei Bauprojekten, insbesondere bei Flachdachmängeln. Ein wesentlicher Mangel, wie ein undichtes Dach, kann die Abnahmeverweigerung rechtfertigen. Die Bedeutung eines Abnahmeprotokolls und die Möglichkeit, Mängel zu dokumentieren und Fristen zu setzen, werden hervorgehoben.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Risiko der Abnahmeverweigerung – Schadensersatzpflicht wird auf die Risiken einer ungerechtfertigten Abnahmeverweigerung hingewiesen, die zu Schadensersatzansprüchen führen können.

    🔧 Zusatzinfo: Der Beitrag Sachverständiger zur Abnahme – Fachliche Unterstützung empfiehlt, einen Sachverständigen zur Abnahme mitzunehmen, um die Mängel fachgerecht zu bewerten.

    👉 Handlungsempfehlung: Setzen Sie eine Frist zur Mängelbeseitigung und behalten Sie einen Teil der Zahlung ein, wie im Beitrag Abnahmeprotokoll erstellen – Mängel festhalten und Frist setzen beschrieben. Erwägen Sie eine Teilabnahme, um die Haftung für genutzte Bereiche zu klären, wie im Beitrag Teilabnahme anbieten – Haftungsübergang und Raten vorgeschlagen.

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