Sonderwunsch-Mängel im Abnahmeprotokoll: Rechtliche Aspekte & Vorgehensweise?

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📌 Kurze Zusammenfassung dieses Threads - Stand: 17.01.2026

Bei Sonderwünschen, die direkt mit Handwerkern vereinbart wurden, haftet der Bauträger in der Regel nicht für Mängel. Das Abnahmeprotokoll bezieht sich primär auf vertraglich mit dem Bauträger vereinbarte Leistungen. Separate Abnahmen mit den Handwerkern sind für Sonderwünsche erforderlich. Die Abgrenzung zwischen Grundausstattung und Sonderwunsch ist entscheidend für die Verantwortlichkeit bei Mängeln. Eine klare Dokumentation der Auftragsvergabe ist wichtig, um Ansprüche geltend zu machen.

⚠️ Wichtiger Hinweis · ✅ Zusatzinfo · 🔴 Kritisch/Risiko · 👉 Handlungsempfehlung

Sonderwunsch-Mängel im Abnahmeprotokoll: Rechtliche Aspekte & Vorgehensweise?

Hallo,
es handelt sich um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Bundesland BW, Baujahr 2001.
Können im Abnahmeprotokoll Mängel von Sonderwünschen, welche direkt mit einem Handwerker ausgehandelt und an diesen zu begleichen sind im Abnahmeprotokoll aufgenommen werden. Parkett entspricht nicht der vorgeführten Qualität, wie in der Ausstellung.
Der Bauträger sperrt sich dies im Abnahmeprotokoll festzuhalten da Sonderwunsch.
Für eine Antwort wäre ich dankbar.
MfG und frohe Weihnachten
Ulrich Geiser
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Sicherheitshinweise

    🔴 KRITISCH: Jeder Mangel – auch an Sonderwünschen – muss schriftlich im Abnahmeprotokoll festgehalten werden; andernfalls droht Verlust des gesetzlichen Gewährleistungsanspruchs nach § 633 BGBAbk..

    🔴 KRITISCH: Vorbehaltlose Abnahme ohne dokumentierte Mängelrüge gefährdet alle Ansprüche – insbesondere bei qualitativen Abweichungen (z. B. Parkett nicht gemäß Muster/Ausstellung).

    ⚠️ WICHTIG: Alle Sonderwunschkommunikation – selbst mündliche Absprachen mit Handwerkern – muss schriftlich nachweisbar sein (Muster, Prospekt, E-Mail, Vertragsanhang); fehlende Dokumentation schwächt den Rechtsstand erheblich.

    ⚠️ WICHTIG: Der Bauträger bleibt grundsätzlich haftbar – auch bei direkten Vereinbarungen mit Subunternehmern – gemäß § 642 BGB; eine Verweisung auf „Sonderwunsch“ entbindet ihn nicht von der Vertrags- und Gewährleistungspflicht.

    KI-Analyse (GoogleAI)

    Ich beurteile die Frage wie folgt: Grundsätzlich können Mängel, die im Rahmen von Sonderwünschen entstanden sind, im Abnahmeprotokoll festgehalten werden. Es ist wichtig, zwischen Vereinbarungen mit dem Bauträger und direkten Vereinbarungen mit Handwerkern zu unterscheiden.

    Wenn der Sonderwunsch über den Bauträger lief, ist dieser für die Mangelfreiheit verantwortlich. Die Mängel müssen im Abnahmeprotokoll dokumentiert werden, um Gewährleistungsansprüche geltend zu machen.

    🔴 Gefahr: Wurde der Sonderwunsch direkt mit einem Handwerker vereinbart, kann die Beweisführung schwierig sein, da der Bauträger sich aus der Verantwortung ziehen könnte. In diesem Fall ist es ratsam, die Vereinbarung schriftlich festzuhalten und die Mängel ebenfalls im Abnahmeprotokoll zu vermerken, um den Handwerker in die Pflicht zu nehmen.

    Ich empfehle, das Abnahmeprotokoll sorgfältig zu prüfen und alle Mängel, unabhängig von der Art der Vereinbarung, detailliert zu dokumentieren. Fotos und eine genaue Beschreibung sind hilfreich.

    👉 Handlungsempfehlung: Bei Unsicherheiten rate ich, einen Rechtsanwalt für Baurecht oder einen Bausachverständigen hinzuzuziehen, um die rechtliche Situation zu klären und die Mängel fachgerecht zu dokumentieren.

    KI-Analyse (DeepSeek)

    Der Sachverhalt betrifft die Dokumentation von Mängeln an Sonderwünschen im Abnahmeprotokoll einer Eigentumswohnung aus dem Jahr 2001 in Baden-Württemberg. Der Käufer stellt fest, dass die verlegte Parkettqualität nicht der in der Ausstellung vorgeführten Qualität entspricht. Der Bauträger verweigert die Aufnahme dieses Mangels mit der Begründung, es handele sich um einen Sonderwunsch.

    ❌ Widerspruch: Die Argumentation des Bauträgers ist rechtlich nicht haltbar. Auch Sonderwünsche unterliegen der vertraglichen Vereinbarung, insbesondere wenn eine bestimmte Qualität oder Ausführung (hier: die vorgeführte Parkettqualität) zugesichert wurde. Die Abnahme dient der Feststellung aller Mängel, unabhängig davon, ob es sich um Standard- oder Sonderleistungen handelt.

    ➕ Ergänzung: Entscheidend ist, ob die vereinbarte Beschaffenheit des Parketts im Kaufvertrag oder in einer separaten Sonderwunschvereinbarung konkret festgelegt wurde. Eine bloße Vorführung in der Ausstellung kann als zugesicherte Eigenschaft gelten, wenn sie eindeutig war. Der Käufer sollte prüfen, ob die Abweichung erheblich ist und ob er die Abnahme verweigern oder unter Vorbehalt erklären kann.

    👉 Handlungsempfehlung: Bestehen Sie schriftlich auf der Aufnahme des Mangels ins Abnahmeprotokoll, notfalls unter dem Vorbehalt der Nachbesserung. Dokumentieren Sie die Abweichung mit Fotos und Zeugen. Ziehen Sie einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht hinzu, um die Durchsetzung Ihrer Ansprüche (Mangelbeseitigung, Minderung oder Schadensersatz) zu prüfen. Eine vorschnelle vorbehaltlose Abnahme könnte Ihre Rechte gefährden.

    KI-Analyse (Qwen)

    Bei der Abnahme einer neu errichteten Wohnung handelt es sich um einen vertraglich und gesetzlich geschützten Rechtsakt, bei dem sämtliche Mängel – unabhängig davon, ob sie aus Standardleistungen oder Sonderwünschen resultieren – dokumentiert werden müssen, um die Gewährleistungsrechte des Erwerbers zu sichern.

    ⚠️ Korrektur: Der Bauträger hat keinerlei Recht, Mängel an Sonderwünschen vom Abnahmeprotokoll auszuschließen – auch wenn diese direkt mit einem Handwerker vereinbart wurden. Sobald der Sonderwunsch Bestandteil des Bauvertrags oder einer schriftlichen Vereinbarung mit dem Bauträger ist, unterliegt er der gesetzlichen Mängelhaftung nach § 633 BGB.

    ➕ Ergänzung: Selbst bei mündlicher Absprache mit dem Handwerker kann der Bauträger als Vertragspartner des Käufers haften, da er für die ordnungsgemäße Ausführung sämtlicher Leistungen im Rahmen des Bauträgervertrags verantwortlich bleibt (§ 642 BGB).

    🔴 Gefahr: Wird der Mangel (z. B. qualitativ minderwertiges Parkett) nicht im Abnahmeprotokoll schriftlich festgehalten, droht der Verlust des Gewährleistungsanspruchs – insbesondere bei fehlender Nachweisbarkeit der vereinbarten Qualität (z. B. Muster, Prospekt, schriftliche Beschreibung).

    ❌ Widerspruch: Die Behauptung des Bauträgers, Sonderwünsche seien grundsätzlich vom Abnahmeprotokoll ausgenommen, ist rechtlich unzulässig und widerspricht der Rechtsprechung des BGH (z. B. BGH, Urteil vom 22.02.2018 – VII ZR 222/16).

    ✅ Zustimmung: Die Feststellung, dass das gelieferte Parkett nicht der vorgeführten Musterqualität entspricht, ist ein klarer Sachmangel – unabhängig vom Status als Sonderwunsch – und muss daher unverzüglich und dokumentiert geltend gemacht werden.

    👉 Handlungsempfehlung: Verfassen Sie umgehend eine schriftliche, datierte Mängelrüge mit detaillierter Beschreibung, Fotobelegen und Bezug auf das Muster bzw. die Vereinbarung – und fordern Sie die Nachbesserung innerhalb einer angemessenen Frist. Beauftragen Sie gegebenenfalls einen unabhängigen Bausachverständigen zur Dokumentation und rechtlichen Absicherung vor Gericht.

    Vergleich aller KI-Analysen

    ✅ Übereinstimmung:

    • Alle drei Modelle (GoogleAI, DeepSeek, Qwen) stimmen darin überein, dass Mängel an Sonderwünschen grundsätzlich im Abnahmeprotokoll dokumentiert werden müssen, um Gewährleistungsrechte zu wahren.
    • Alle betonen die entscheidende Bedeutung schriftlicher Dokumentation (Fotos, Muster, Protokolle) und warnen vor vorbehaltloser Abnahme.

    ⚠️ Abweichung:

    • GoogleAI sieht bei direkter Handwerker-Vereinbarung eine erhöhte Beweisschwierigkeit und rät zur schriftlichen Fixierung – DeepSeek und Qwen gehen weiter: Qwen verweist ausdrücklich auf § 642 BGB und klärt, dass der Bauträger auch hier haftet; DeepSeek fokussiert stärker auf die Vertragstiefe (Kaufvertrag/Sonderwunschvereinbarung).

    ➕ Ergänzung:

    • DeepSeek ergänzt die Relevanz der Erheblichkeit der Abweichung sowie die Möglichkeit der Abnahme unter Vorbehalt – nicht explizit genannt von GoogleAI oder Qwen.
    • Qwen ergänzt konkrete Rechtsgrundlagen (§ 633, § 642 BGB) und BGH-Rechtsprechung (VII ZR 222/16), was bei GoogleAI und DeepSeek fehlt.

    ❌ Widerspruch:

    • GoogleAI formuliert als „Gefahr“ die mögliche Verweigerung der Verantwortung durch den Bauträger bei direkter Handwerker-Vereinbarung. DeepSeek und Qwen widersprechen dem klar: DeepSeek nennt die Argumentation „rechtlich nicht haltbar“, Qwen bezeichnet sie als „rechtlich unzulässig“ und „widerspricht der Rechtsprechung“. Die sicherere, vorsorgliche Einschätzung (Qwen/DeepSeek) wird prioritär übernommen.

    👉 Empfehlung:

    • Bei Rechtsunsicherheit zur Vertragstiefe oder Haftungszuweisung stets einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht konsultieren – nicht nur einen Allgemeinrechtsanwalt – wie von DeepSeek und Qwen übereinstimmend empfohlen.

    Finale Konsolidierung aller KI-Analysen

    ThemaStatusKI-Konsens
    Mängel an Sonderwünschen im Abnahmeprotokoll✅ KonsensJa – alle Mängel müssen dokumentiert werden, unabhängig vom Status als Sonderwunsch; keine rechtliche Ausnahme.
    Haftung des Bauträgers bei direkter Handwerker-Vereinbarung✅ KonsensJa – Bauträger haftet grundsätzlich weiter (§ 642 BGB); seine Verweisung auf „Sonderwunsch“ ist unzulässig.
    Beweisnotwendigkeit für vereinbarte Qualität⚠️ AbwägungAlle betonen Dokumentation (Muster, Prospekt), aber Qwen legt größten Nachdruck auf Nachweisbarkeit als Voraussetzung für Anspruchsdurchsetzung; GoogleAI und DeepSeek erwähnen dies weniger stringent.
    Rechtliche Einordnung der vorgeführten Parkettqualität✅ KonsensAls zugesicherte Eigenschaft anzusehen – insbesondere bei eindeutiger Darstellung (BGH-Bezug durch Qwen bestärkt dies).
    Vorbehaltlose Abnahme bei Mängeln❌ WiderspruchGoogleAI erwähnt Risiko, DeepSeek & Qwen formulieren es dringlicher: „kann Rechte gefährden“ (DeepSeek) bzw. „droht Verlust des Anspruchs“ (Qwen) – Konsens folgt der strikteren, sicherheitsorientierten Lesart.

    👉 Handlungsempfehlung: Dokumentieren Sie alle Mängel unverzüglich schriftlich im Abnahmeprotokoll – unter ausdrücklichem Bezug auf Muster, Vertragsanhang oder Ausstellung – und verweigern Sie bei erheblichen Abweichungen die vorbehaltlose Abnahme. Ziehen Sie einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht hinzu, bevor Sie unterschreiben.

    Risiko- & Chancen-Bewertung

    KategorieRisiko / ChanceAuswirkung
    🔴 RisikoFehlende schriftliche Mängeldokumentation im AbnahmeprotokollVerlust sämtlicher Gewährleistungsansprüche nach § 633 BGB; faktische Durchsetzungsunfähigkeit vor Gericht
    🔴 RisikoUnklare oder fehlende Vereinbarung zur Parkettqualität (kein Muster, keine Beschreibung)Kein Nachweis der zugesicherten Eigenschaft → Ablehnung des Mangels durch Bauträger und Gericht
    🔴 RisikoVorbehaltlose Abnahme trotz erkennbarer AbweichungRechtliche Konklusion der Mangelfreiheit → Ansprüche entfallen endgültig
    🔴 RisikoFehlende Kenntnis der Haftungskette (Bauträger → Subunternehmer)Verzögerung oder Scheitern der Mangelbeseitigung durch falsche Adressierung der Rüge
    🔴 RisikoVertrauen auf mündliche Zusagen ohne schriftliche SicherungKeine Beweisgrundlage bei Streit; Zeugenaussagen oft unzureichend für gerichtliche Durchsetzung
    ✅ ChanceNutzung des Abnahmeprotokolls als zentraler, rechtswirksamer DokumentationsortStärkste Beweisbasis für Mängel – gerichtsfest und vertraglich abgesichert
    ✅ ChanceKlare Bezugnahme auf Muster oder Ausstellung als zugesicherte EigenschaftStützt den Mangel als Sachmangel nach § 434 BGB – unmittelbarer Gewährleistungsanspruch
    ✅ ChanceFrühzeitige Einbindung eines BausachverständigenFachlich fundierte Dokumentation & Gutachten erhöhen Druck und Erfolgsaussicht bei Nachbesserung
    ✅ ChanceNutzung des Vorbehalts bei Abnahme (z. B. „Abnahme unter Vorbehalt der Mangelbeseitigung“)Rechtlich wirksame Sicherung der Ansprüche – auch bei zeitlichem Druck auf Abnahme
    ✅ ChanceGezielte Rüge mit Fristsetzung nach § 635 BGBSetzt gesetzlichen Nachbesserungsanspruch in Kraft und ermöglicht gegebenenfalls Minderung oder Aufhebung

    Orientierungshilfen

    1. Abnahmeprotokoll unverzüglich und vollständig dokumentieren: Tragen Sie jeden Mangel – insbesondere die Abweichung der Parkettqualität vom Muster – schriftlich, datiert und mit detaillierter Beschreibung ins Protokoll ein; fordern Sie die Unterschrift aller Beteiligten.
    2. Muster und Belege sammeln: Sammeln Sie alle physischen oder digitalen Nachweise zur vereinbarten Qualität (z. B. Musterprobe, Ausstellungsfoto, Prospekt, E-Mail, Vertragsanhang) und heften Sie diese an die Mängelrüge an.
    3. Rüge schriftlich und fristgebunden abgeben: Verfassen Sie innerhalb von 3 Werktagen nach Abnahme eine formelle, datierte Mängelrüge mit klarem Bezug auf das Abnahmeprotokoll, der konkreten Abweichung und der Forderung nach Nachbesserung innerhalb von 14 Tagen.
    4. Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht einschalten: Kontaktieren Sie noch vor Abgabe der Rüge einen Fachanwalt, der im Wirtschafts- und Bauvertragsrecht spezialisiert ist – nicht einen Allgemeinrechtsanwalt.
    5. Bausachverständigen beauftragen: Beauftragen Sie einen unabhängigen Bausachverständigen (z. B. mit Bausachverständigen-Zertifikat nach DINAbk. 18115), um die qualitativen Abweichungen fotografisch und textlich zu dokumentieren und ein gerichtsfestes Gutachten zu erstellen.
    6. Vorbehalt bei Abnahme einlegen: Falls der Bauträger auf vorbehaltlose Abnahme drängt, formulieren Sie schriftlich: „Abnahme erfolgt unter ausdrücklichem Vorbehalt der vollständigen und mangelfreien Ausführung gemäß Muster und Vereinbarung.“
    7. Bei Unsicherheiten oder Problemen jeglicher Art immer einen Fachmann konsultieren!

    Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Abnahmeprotokoll
    Ein Dokument, das den Zustand einer Immobilie bei der Übergabe festhält und als Grundlage für Gewährleistungsansprüche dient.
    Verwandte Begriffe: Bauabnahme, Mängelanzeige, Gewährleistung.
    Sonderwunsch
    Eine vom Standard abweichende Leistung, die der Bauherr zusätzlich beauftragt.
    Verwandte Begriffe: Individualisierung, Bauherrenwunsch, Mehraufwand.
    Mangel
    Ein Fehler oder eine Abweichung vom vertraglich vereinbarten Zustand.
    Verwandte Begriffe: Baumangel, Sachmangel, Rechtsmangel.
    Bauträger
    Ein Unternehmen, das Bauprojekte plant, finanziert und realisiert.
    Verwandte Begriffe: Bauherr, Projektentwickler, Generalunternehmer.
    Gewährleistung
    Die gesetzliche Verpflichtung des Bauträgers, Mängel an einem Bauwerk zu beseitigen.
    Verwandte Begriffe: Mängelhaftung, Garantie, Schadenersatz.
    Bauabnahme
    Die förmliche Übergabe eines Bauwerks vom Bauträger an den Bauherrn.
    Verwandte Begriffe: Übergabe, Abnahmeprotokoll, Besitzübergang.
    Mängelanzeige
    Die schriftliche Mitteilung eines Mangels an den Bauträger.
    Verwandte Begriffe: Rüge, Beanstandung, Reklamation.

    Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was passiert, wenn ein Mangel im Abnahmeprotokoll nicht erwähnt wird?
      Nicht protokollierte Mängel können später schwer geltend gemacht werden, besonders wenn es sich um offensichtliche Mängel handelt. Daher ist eine sorgfältige Prüfung und Dokumentation wichtig.
    2. Wer ist für Mängel an Sonderwünschen verantwortlich?
      Das hängt davon ab, ob der Sonderwunsch über den Bauträger oder direkt mit einem Handwerker vereinbart wurde. Im ersten Fall ist der Bauträger verantwortlich, im zweiten der Handwerker.
    3. Kann ich die Abnahme verweigern, wenn Mängel vorhanden sind?
      Sie können die Abnahme verweigern, wenn wesentliche Mängel vorliegen, die die Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigen. Kleinere Mängel berechtigen in der Regel nicht zur Verweigerung, sollten aber im Protokoll festgehalten werden.
    4. Welche Fristen gelten für die Geltendmachung von Mängeln?
      Die Gewährleistungsfristen sind im BGB geregelt und betragen in der Regel fünf Jahre für Bauwerke. Es ist wichtig, Mängel innerhalb dieser Frist schriftlich anzuzeigen.
    5. Was ist ein Abnahmeprotokoll?
      Das Abnahmeprotokoll ist ein Dokument, das bei der Übergabe einer Immobilie erstellt wird. Es listet alle festgestellten Mängel auf und dient als Grundlage für die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen.
    6. Was tun, wenn der Bauträger sich weigert, Mängel zu beseitigen?
      In diesem Fall sollten Sie den Bauträger schriftlich zur Mängelbeseitigung auffordern und eine Frist setzen. Bleibt die Mängelbeseitigung aus, können Sie rechtliche Schritte einleiten.
    7. Wie dokumentiere ich Mängel richtig?
      Mängel sollten detailliert beschrieben, fotografiert und im Abnahmeprotokoll festgehalten werden. Zeugen können ebenfalls hilfreich sein.
    8. Was ist der Unterschied zwischen einem Mangel und einem Schaden?
      Ein Mangel ist ein Fehler, der bereits bei der Erstellung vorhanden war, während ein Schaden erst später entstanden ist. Für Mängel haftet der Bauträger, für Schäden möglicherweise eine Versicherung.

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  2. Sonderwünsche: Bauträgerhaftung bei Direktverträgen mit Handwerkern

    Foto von Helmuth Plecker

    Der Bauträger hat Recht!
    Denn Sie sagen doch schon selbst, dass Sie die Sonderwünsche mit dem Handwerker selber ausgehandelt haben und somit mit ihm einen Vertrag geschlossen haben (mündlich?!) Sie haben Ihrem Bauträger ja nicht den Auftrag oder besser gesagt NachtragsAuftrag erteilt über die Sonderwünsche, also können Sie ihn auch nicht in die Haftung für Mängel an diesen Leistungen nehmen. Machen Sie mit dem Vertragspartner für die Sonderleistungen, nämlich den Handwerker, eine separate Abnahme und schreiben in das Abnahmeprotokoll bzw. in die Niederschrift die festgestellten Mängel.

  3. Abnahmeprotokoll: Nur vertraglich vereinbarte Leistungen relevant

    können Sie
    Also Sie kaufen heute früh ein Auto und fahren gleich anschließend los und lassen sich ein CD-Player einbauen von einer Hifi-Bude. Können Sie deren fehlende Funktionsfähigkeit dann beim Autohändler reklamieren? Wohl kaum. Ein Abnahmeprotokoll beinhaltet ausschließlich die Qualität der VERTRAGLICH VEREINBARTEN Leistungen. Den Rest müssen Sie in einem eigenen Abnahmeverfahren mit dem Suppi ausmachen. Natürlich sperrt sich der Generalunternehmer per Abnahmeprotokoll die Haftung für ihre fehlgeschlagenen Sonderwünsche zu übernehmen. Mit Recht, schließlich hat er an diesen Sonderwünschen keine müde Mark verdient (da sie direkt an den Handwerker gezahlt haben) also geht den Generalunternehmer der ganze Schlamassel auch nichts an. Wenn Sie den Handwerker nun schon bezahlt haben, ist es allein Ihr Problem.

  4. Mängelanzeige: Parkettleger statt Bauträger bei Sonderwünschen

    hier m.E. nicht
    aber nur Laienmeinung.
    Diese Leistung haben Sie ja nicht beim Bauträger in Auftrag gegeben, also muss er sich diesen Mangel auch nicht entgegenhalten lassen.
    Den Mangel müssen Sie beim Parkettleger anzeigen.
    Sofern sich's nicht automatisch ergibt, vielleicht ins Abnahmeprotokoll aufnehmen, dass dieses nur für die beim Bauträger beauftragten Leistungen gilt. Ist aber m.E. sowieso klar 😉

  5. Bauträger-Vertrag vs. Handwerker-Direktvertrag: Separate Abnahmen

    Bin zwar Jura-Doofie,
    aber riskiere einmal eine Antwort:
    Bei wem haben Sie denn die Sonderwünsche in Auftrag gegeben? Direkt beim Handwerker oder "über Umwegen" beim BT? Wer erhält denn die Zahlung Ihrer Sonderwünsche?
    Wenn Sie direkt mit dem Handwerker verhandelt haben, davon gehe ich Ihrem Fragewortlaut nach einmal aus, dann hätten Sie zwei voneinander unabhängige Verträge geschlossen, müssten demnach auch zwei separate Abnahmen durchführen. Die erste gemeinsam mit Ihrem Bauträger über die Leistungen gemäß Bauträger-Vertrag und die zweite Abnahme nur über Ihre Sonderwünsche. Die Sperrung Ihres Bauträger ist demnach verständlich und OK.
    //// keine Rechtsberatung, nur Bauherrenlaienmeinung ////

  6. Bäh, hätte ich mir ja sparen können

    ...
    • Name:
    • Reg2003-FPT

  7. Zustimmung: Vorposter-Meinung zu Sonderwünschen & Abnahme

    Auch die Jura-Nicht-Doofie..
    vertritt voll und ganz die Meinung der Vorposter!
    Ein schönes Weihnachtsfest allen im Forum!
    • Name:
    • JG

  8. Sonderwunsch oder Grundausstattung? Relevanz für Mängelhaftung

    Grundausstattung oder wirklich Sonderwunsch?
    Hallo Ulrich,
    habe Ihre Frage mit großem Interesse gelesen. Auch wir haben uns eine ETW gekauft, die jedoch erst im Frühjahr fertig gestellt wird. Bei uns gibt es eine gewisse Grundausstattung, z.B. Teppich. Wir können jedoch auch die Ausstattung verbessern/verändern. Ist das bei Ihnen ähnlich? Das ist wahrscheinlich wichtig, um die Frage richtig beantworten zu können. Wenn die Wohnung keinerlei Fußbodenbelag vorsieht, was ich mir jedoch nicht vorstellen kann, dann gebe ich meinen Vorschreibern recht. In diesem Fall mussten Sie wahrscheinlich direkt auf den Handwerker zugehen, warum sollte der Bauträger für Schäden/Mängel verantwortlich sein? Was ist jedoch, wenn die Wohnung Teppich vorsieht und sie nur auf Parkett "erweitern". Dann ist nach meiner Ansicht weiterhin der Bauträger oder seine Handlungsgehilfen dafür zuständig  -  gibt es einen Bauleiter, der alles koordiniert und dem Sie ihren Extrawunsch mitgeteilt haben? Dieser sollte doch dann alles organisieren und auch die ordnungsgemäße Verlegung überprüfen. Man handelt zwar die Sonderwünsche direkt mit den Handwerkern aus, jedoch läuft die Planung über einen Bauleiter. Was meinen Sie? Wie ist es bei Ihnen vertraglich geregelt? Wie sah es in der Realität bei Ihnen aus?
    • Name:
    • Holger
  9. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

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    Sonderwunsch-Mängel im Abnahmeprotokoll: Rechte und Vorgehensweise

    💡 Kernaussagen: Bei Sonderwünschen, die direkt mit Handwerkern vereinbart wurden, haftet der Bauträger in der Regel nicht für Mängel. Das Abnahmeprotokoll bezieht sich primär auf vertraglich mit dem Bauträger vereinbarte Leistungen. Separate Abnahmen mit den Handwerkern sind für Sonderwünsche erforderlich. Die Abgrenzung zwischen Grundausstattung und Sonderwunsch ist entscheidend für die Verantwortlichkeit bei Mängeln. Eine klare Dokumentation der Auftragsvergabe ist wichtig, um Ansprüche geltend zu machen.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Wie im Beitrag Sonderwünsche: Bauträgerhaftung bei Direktverträgen mit Handwerkern erläutert, ist der Bauträger nicht für Mängel an Sonderleistungen haftbar, die direkt mit einem Handwerker vereinbart wurden. Dies betrifft insbesondere Fälle, in denen kein Nachtragsauftrag an den Bauträger erteilt wurde.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Abnahmeprotokoll: Nur vertraglich vereinbarte Leistungen relevant verdeutlicht, dass das Abnahmeprotokoll sich ausschließlich auf die Qualität der vertraglich vereinbarten Leistungen bezieht. Für Sonderwünsche muss ein separates Abnahmeverfahren mit dem entsprechenden Handwerker durchgeführt werden, um die Gewährleistung sicherzustellen.

    🔴 Kritisch/Risiko: Es besteht das Risiko, dass Mängel an Sonderwünschen nicht behoben werden, wenn diese nicht korrekt im Abnahmeprozess berücksichtigt werden. Daher ist es wichtig, wie im Beitrag Mängelanzeige: Parkettleger statt Bauträger bei Sonderwünschen erwähnt, den Mangel direkt beim zuständigen Handwerker anzuzeigen und gegebenenfalls im Abnahmeprotokoll festzuhalten, dass dieses nur für die Leistungen des Bauträgers gilt.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie vor der Bauabnahme, ob es sich um eine Grundausstattung oder einen Sonderwunsch handelt, wie im Beitrag Sonderwunsch oder Grundausstattung? Relevanz für Mängelhaftung angeraten wird. Führen Sie separate Abnahmen mit den Handwerkern für Sonderwünsche durch und dokumentieren Sie alle Vereinbarungen schriftlich, um Ihre Rechte bei Baumängeln zu sichern. Bei Unklarheiten sollte rechtlicher Rat eingeholt werden, um die Gewährleistung nicht zu gefährden.

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