HOAI § 15: Teilleistungen Freianlagen – Aufgliederung, Honorar & Objektüberwachung (Phase 8)

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Ich verstehe, dass Sie Fragen zur Aufgliederung der Teilleistungen gemäß HOAI § 15 im Bereich Freianlagen haben, insbesondere zur Objektüberwachung (Phase 8) mit einem Anteil von 29 Prozent.

Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) regelt die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen. § 15 beschreibt die Leistungsbilder und die zugeordneten Honoraranteile für die einzelnen Leistungsphasen. Die genannten 29 Prozent für die Objektüberwachung (Phase 8) im Bereich Freianlagen beziehen sich auf den Anteil dieser Phase am Gesamthonorar für die Freianlagenplanung.

Für die Erstellung eines Zeitplanes, eines Bautagebuches oder Feinunterteilungen ist es wichtig, den konkreten Auftrag und die vertraglichen Vereinbarungen zu berücksichtigen. Die HOAI bietet hierfür einen Rahmen, der jedoch durch individuelle Vereinbarungen angepasst werden kann.

👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die genaue Aufgliederung der Leistungen und Honorare im Vorfeld mit dem Auftraggeber ab und halten Sie diese schriftlich fest. Dies schafft Transparenz und vermeidet Missverständnisse.

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Der Sachverhalt betrifft die Aufgliederung von Teilleistungen nach HOAI § 15, speziell für Freianlagen. Der Nutzer fragt, ob eine prozentuale Reduzierung der Phase 8 (Objektüberwachung) durch Weglassen einzelner Leistungen wie Zeitplan und Bautagebuch rechtlich zulässig ist.

✅ Zustimmung: Grundsätzlich ist die HOAI als Mindestsatzverordnung zu verstehen. Die in der Anlage 11 (Freianlagen) genannten Prozentsätze für die Grundleistungen sind verbindlich, wenn die Leistung vollständig erbracht wird.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, man könne einfach 4 % abziehen, ist rechtlich riskant. Die HOAI erlaubt keine freie prozentuale Kürzung der Grundleistungen. Stattdessen müssen einzelne Teilleistungen schriftlich im Vertrag als nicht vereinbart definiert werden, was zu einer Neuberechnung des Honorars nach tatsächlichem Aufwand oder einer Pauschalvereinbarung führen kann.

➕ Ergänzung: Die HOAI selbst enthält keine detaillierte Feinunterteilung der Phase 8 für Freianlagen. Eine solche Aufgliederung kann jedoch vertraglich vereinbart werden, sofern die Mindestsätze nicht unterschritten werden. Die Erstellung eines Zeitplans und Bautagebuchs sind typische Bestandteile der Objektüberwachung; ihr Wegfall müsste klar definiert sein.

🔴 Gefahr: Bei einer pauschalen Kürzung ohne vertragliche Anpassung droht die Unwirksamkeit der Honorarvereinbarung gemäß § 7 HOAI. Im Streitfall könnte das volle Mindesthonorar nachgefordert werden.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die gewünschten Leistungseinschränkungen von einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht prüfen und vertraglich präzise formulieren. Eine pauschale prozentuale Kürzung ohne Bezug zu konkreten Teilleistungen ist nicht zu empfehlen.

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Die Frage bezieht sich auf die HOAI § 15 und die zulässige Aufgliederung der Grundleistung "Objektüberwachung" (Phase 8) im Bereich Freianlagen, insbesondere hinsichtlich einer vertraglichen Reduzierung des Honoraranteils bei Wegfall einzelner Teilleistungen wie Zeitplan oder Bautagebuch.

⚠️ Korrektur: Die HOAI 2021 (nun Teil der VgV) kennt keine verbindliche "Feinunterteilung" der Phasen in Einzelleistungen mit eigenem Honoraranteil – die in § 15 genannten Prozentwerte beziehen sich auf die gesamte Phase als unteilbare Grundleistung, sofern nicht ausdrücklich vereinbart wird, dass einzelne Teilleistungen entfallen.

➕ Ergänzung: Gemäß § 15 Abs. 2 HOAI können Teilleistungen nur ausgeschlossen werden, wenn sie "aus besonderen Gründen nicht erforderlich" sind – ein bloßer Verzicht des Auftraggebers reicht nicht aus; vielmehr muss eine fachlich begründete Notwendigkeitsprüfung erfolgen.

✅ Zustimmung: Es ist grundsätzlich zulässig, im Vertrag eine abweichende Honorarvereinbarung zu treffen (§ 7 HOAI), jedoch nur unter Einhaltung der Mindesthonorarvorschriften und der Vertragsfreiheit – eine pauschale Reduzierung von 29 % auf 25 % ohne fachliche Begründung und ohne Nachweis des Wegfalls konkreter, honorarpflichtiger Leistungen ist nicht rechtskonform.

🔴 Gefahr: Eine unzulässige Honorarreduzierung bei gleichzeitigem Fortbestand der gesetzlichen Aufsichtspflicht des Planers kann zu Haftungsrisiken führen – etwa bei Baumängeln, die durch fehlende Dokumentation (Bautagebuch) oder fehlende Terminüberwachung (Zeitplan) nicht rechtzeitig erkannt wurden.

➕ Ergänzung: Die Erstellung eines Bautagebuchs und eines Zeitplans sind nach der HOAI-Richtlinie und der Rechtsprechung typische, honorarpflichtige Bestandteile der Objektüberwachung – ihr Wegfall erfordert eine ausdrückliche, schriftliche Vereinbarung mit fachlicher Begründung und ggf. eine Anpassung der Vertragspflichten.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass "Feinunterteilungen" irgendwo offiziell veröffentlicht oder standardisiert seien, ist falsch – es existieren keine HOAI- oder BAK-genehmigten "Unterphasen" mit festen Prozentwerten für Freianlagen; jede Aufgliederung bleibt vertragsrechtlich und fachlich zu prüfen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen HOAI-erfahrenen Bauvertragsjuristen oder einen zertifizierten Sachverständigen für Baurecht, um die konkrete Leistungsvereinbarung für Phase 8 im Einzelfall zu prüfen und eine rechtskonforme, fachlich tragfähige Honorarvereinbarung zu erstellen.