Architektenhonorar Doppelhaus: Berechnung nach HOAI für zwei Haushälften?

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Die Berechnung des Architektenhonorars bei einem Doppelhaus mit zwei gespiegelten Doppelhaushälften für unterschiedliche Nutzer hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von der Ausgestaltung des Auftrags und der Anwendung der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure).

Grundsatz: Das Architektenhonorar richtet sich nach den anrechenbaren Baukosten, dem Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens (Honorarzone) und den erbrachten Leistungsphasen.

Option 1: Gemeinsamer Bauantrag und einheitlicher Auftraggeber: Wenn ein gemeinsamer Bauantrag für beide Doppelhaushälften gestellt wird und ein einheitlicher Auftraggeber (z.B. eine Baugemeinschaft) vorliegt, werden die gesamten Baukosten des Doppelhauses als Grundlage für die Honorarberechnung herangezogen. Hierbei ist zu prüfen, ob es sich um ein "gleichartiges Gebäude" im Sinne der HOAI handelt.

Option 2: Getrennte Aufträge und unterschiedliche Auftraggeber: Wenn zwei separate Aufträge von unterschiedlichen Auftraggebern vorliegen, könnte § 22 HOAI (Auftrag für mehrere Gebäude) relevant sein. In diesem Fall könnte das Honorar für jede Doppelhaushälfte separat berechnet werden, wobei die Baukosten der jeweiligen Hälfte als Grundlage dienen. Dies ist jedoch im Einzelfall zu prüfen und hängt von der konkreten Ausgestaltung der Verträge ab.

Leistungsphasen: Das Honorar wird für jede Leistungsphase (1-9) anteilig berechnet. Es ist wichtig, klar zu definieren, welche Leistungsphasen für welche Doppelhaushälfte erbracht werden.

👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, die genaue Vorgehensweise mit dem Architekten im Vorfeld vertraglich festzulegen und gegebenenfalls eine Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen, um sicherzustellen, dass die Honorarberechnung korrekt und nachvollziehbar ist.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die korrekte Honorarermittlung nach der HOAI für ein Doppelhaus mit zwei gespiegelten Haushälften, die für unterschiedliche Nutzer errichtet werden. Die Kernfrage ist, ob die anrechenbaren Kosten für das gesamte Doppelhaus oder für jede Haushälfte separat zu ermitteln sind. Der Fragesteller hat die wesentlichen Rechtsgrundlagen bereits zutreffend identifiziert, insbesondere die Abgrenzung zwischen § 22 HOAI (Auftrag für mehrere Gebäude) und § 21 HOAI (zeitlich getrennte Ausführung).

✅ Zustimmung: Die Einschätzung des Fragestellers ist im Kern richtig. Bei einem einheitlichen Bauantrag, gleichzeitigem Bau und einem einzigen Auftraggeber (z.B. ein Bauträger oder eine Bauherrengemeinschaft) ist § 22 HOAI anzuwenden. Dies bedeutet, dass die anrechenbaren Kosten aus den Kosten beider Haushälften gebildet werden, jedoch mit einem Abschlag von 50 % auf die Honorare der Leistungsphasen 1 bis 7.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die Definition des Begriffs "Gebäude" nach HOAI. Ein Doppelhaus gilt rechtlich als ein Gebäude mit zwei Nutzungseinheiten, nicht als zwei separate Gebäude. Daher ist § 22 HOAI nur dann anwendbar, wenn tatsächlich mehrere eigenständige Gebäude vorliegen. Bei einem Doppelhaus ist die Anwendung von § 22 HOAI umstritten, da es sich um ein einziges Gebäude handelt. Die Rechtsprechung tendiert dazu, bei einem Doppelhaus mit einem Bauantrag und einem Auftraggeber die Honorarberechnung auf Basis der Gesamtkosten ohne den Abschlag nach § 22 HOAI vorzunehmen.

⚠️ Korrektur: Die Aussage, dass bei zwei unterschiedlichen Auftraggebern das Honorar je Doppelhaushälfte ermittelt wird, ist zu differenzieren. Auch bei zwei Auftraggebern kann ein gemeinsamer Bauantrag gestellt werden. In diesem Fall ist die Honorarberechnung komplexer und hängt von der vertraglichen Gestaltung ab. Liegen jedoch zwei getrennte Bauanträge und zwei getrennte Aufträge vor, ist tatsächlich jede Haushälfte separat zu berechnen.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht in einer fehlerhaften Vertragsgestaltung. Wird § 22 HOAI fälschlich angewendet, droht eine erhebliche Honorarminderung für den Architekten. Wird sie nicht angewendet, obwohl sie rechtlich geboten wäre, droht eine Überzahlung durch den Auftraggeber. Beides kann zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten führen.

👉 Handlungsempfehlung: Es wird dringend empfohlen, die genauen Umstände des Bauvorhabens (Anzahl der Bauanträge, Anzahl der Auftraggeber, zeitlicher Ablauf) vertraglich eindeutig zu regeln. Aufgrund der komplexen und teils umstrittenen Rechtslage sollte ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht mit der Prüfung des konkreten Falls und der Erstellung der Honorarvereinbarung beauftragt werden. Nur so kann eine rechtssichere und für beide Seiten faire Honorarermittlung gewährleistet werden.

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Die Frage betrifft die korrekte Anwendung der HOAI (bis zur Auslaufregelung 2020) bzw. der aktuell geltenden Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2021) bei der Planung eines Doppelhauses mit zwei gespiegelten, aber rechtlich und wirtschaftlich getrennten Haushälften. Entscheidend sind die Auftragssituation, die Bauherrenstruktur und die zeitliche Abstimmung der Baumaßnahmen.

✅ Zustimmung: Ihre Interpretation der früheren HOAI ist grundsätzlich sachlich richtig: Bei einem einzigen Auftraggeber, einem gemeinsamen Bauantrag und gleichzeitigem Bau wurde früher regelmäßig § 22 HOAI (mehrere Gebäude) angewendet, was zu einer Honorarreduzierung auf 50 % für Leistungsphasen 1–7 führte.

⚠️ Korrektur: Die HOAI wurde zum 01.01.2021 durch die neue Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2021) abgelöst, die keine starren Prozentsätze mehr vorschreibt, sondern eine verhandelbare Honorarvereinbarung nach § 7 Abs. 1 HOAI 2021 vorsieht – mit Mindest- und Höchstgrenzen je Leistungsphase. Die alten §§ 21 und 22 existieren nicht mehr in dieser Form.

➕ Ergänzung: Auch unter der HOAI 2021 bleibt die Auftragssituation entscheidend: Sind zwei rechtlich unabhängige Bauherren beteiligt, liegt faktisch ein Doppel-Auftrag vor – selbst bei gemeinsamer Bauantragstellung. Dann ist ein getrenntes Honorar für jede Haushälfte zu vereinbaren, da kein einheitlicher Auftraggeber vorliegt.

🔴 Gefahr: Eine pauschale Anwendung alter HOAI-Regeln (z. B. § 22) auf aktuelle Verträge birgt erhebliche rechtliche Risiken – insbesondere bei fehlender schriftlicher Honorarvereinbarung oder unklarer Auftraggeberstruktur. Das kann zu Honorarstreitigkeiten, unwirksamen Verträgen oder Ansprüchen auf Nachzahlung führen.

❌ Widerspruch: Die Annahme, dass ein gemeinsamer Bauantrag automatisch einen einheitlichen Auftrag begründet, ist unzutreffend: Maßgeblich ist allein die vertragliche Vereinbarung mit dem Architekten – nicht die formale Baugenehmigungssituation.

👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie vor Vertragsabschluss eindeutig, ob ein oder zwei Auftraggeber beteiligt sind, ob ein gemeinsamer oder getrennter Architektenvertrag vorliegt und welche Leistungsphasen konkret vereinbart werden. Beauftragen Sie einen auf Architektenrecht spezialisierten Rechtsanwalt oder einen unabhängigen Honorarberater, um die vertragliche Absicherung und die korrekte Honorarberechnung nach HOAI 2021 sicherzustellen.