HOAI-Zuschlag bei Kernsanierung & Anbau: Gilt der Zuschlag auch für den Anbau?

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📌 Kurze Zusammenfassung dieses Threads - Stand: 18.01.2026

Der Umbauzuschlag nach HOAI gilt für den gesamten Bau, nicht nur für den sanierten Teil. Die Baukosten für Haustechnik sind voll anrechenbar in den Leistungsphasen 1-8. Bei Eigenvergabe von Gewerken sind nur die Leistungsphasen 1-4 abrechenbar, wenn der Architekt keine weiteren Leistungen erbringt. Die Koordination durch den Architekten in den LPh 5-8 macht die Kosten der Haustechnik weiterhin anrechenbar.

⚠️ Wichtiger Hinweis · ✅ Zusatzinfo · 📊 Fakten/Zahlen · 🔧 Praktische Umsetzung · 👉 Handlungsempfehlung

HOAI-Zuschlag bei Kernsanierung & Anbau: Gilt der Zuschlag auch für den Anbau?

Hallo,
wir kernsanieren z.Z. ein Haus von 1937 um, in das seitdem nicht mehr investiert wurde. (Trotzdem ist die Substanz noch sehr gut). Von elektr. Leitungen, Wasserrohren, Fenstern, wärmedämmun bis hin zu neuem Dach wird alles erneuert. Gleichzeitig bauen wir noch 3 m über die gesamte Höhe einschl. Dach an (bisher 8,7 x 8,75 m; neu 12,15 x 8,7 m).
Der Architekt ist hervorragend, sowohl Planung als auch jetzt Bauleitubg werden sehr gut abgewickelt.
Jetzt meine Frage:
1. Wir haben für die Umbauten einen Zuschlag von 20 % zur HOIA vereinbart. Gilt dieser auch für den Anbauteil?
2. Der Zuschlag ist ja Aufgrund der Beachtung der vorhandenen Substanz (klar ist es schwieriger einen Raum zu planen, wenn schon 3 Wände festliegen, als wenn ich völlig frei zeichnen kann). Es wurden aber einige Abbrucharbeiten fällig, die ich selbst übernommen habe (z.B. Außenwand, Fenster, Dach abdecken) usw. I.d.R. wird neues Material verbaut, das in die Leistungssumme eingeht, z.B. wird das Dach neu gedeckt. Muss ich trotzdem für meine Eigenleistungen (Abbruch) einen "marktüblichen" Betrag ansetzen, der die Leistungssumme erhöht? (Würde in meinen Augen zu einer 3-fachen Abrechnung führen: 1. über Zuschlag, 2. neues Dach geht in die Leistungssumme ein und dann noch 3. Abbruch)
3. Einige weiter Gewerke haben Freunde übernommen, z.B. habe ich die Fachplanung Heizung/ Sanitär von einem Großhändler erstellt bekommen. Wieviel % der dort angefallenen Kosten muss ich laut HOIA tragen? (Bitte jetzt keine Diskussion, wie ungerecht das gegenüber dem Architekten doch ist, der A. hatte z.B. mit der Sanitärplanung nichts zu tun. Weder Gestaltung Bad, noch Auswahl der Keramik oder Festlegung der Steigleitungen war Aufgabe des Architekten) Es ist mir klar, das ein Teil bei der grundsätzlichen Planung zu berücksichtigen ist, aber meine Frage ist eben, wieviel genau?
Vielen Dank für eine kompetente Antwort
  • Name:
  • claus d
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Sicherheitshinweise

    🔴 KRITISCH: Der HOAIAbk.-Umbauzuschlag darf nicht pauschal auf den Anbau angewendet werden – dies stellt eine rechtswidrige Honorarvermischung dar und birgt Rückzahlungsrisiken.

    🔴 KRITISCH: Eigenleistungen (z. B. Abbruch) dürfen nicht in die anrechenbaren Kosten nach HOAI einfließen – eine fehlerhafte Einbeziehung führt zu unzulässiger Honorarerhöhung gemäß § 49 Abs. 3 HOAI.

    ⚠️ WICHTIG: Die Honorarstruktur muss vertraglich klar zwischen „Kernsanierung (Bestand)“ und „Anbau (Neubau)“ getrennt sein – ohne klare Abgrenzung drohen Streitigkeiten und fehlende Honoraransprüche.

    ⚠️ WICHTIG: Fachplanung durch Dritte (z. B. Großhändler) begründet keinen automatischen Honoraranspruch des Architekten – nur nachweisbare Koordinierungsleistungen nach § 53 HOAI sind vergütungsfähig.

    KI-Analyse (GoogleAI)

    Ich verstehe, dass Sie sich fragen, ob der HOAI-Zuschlag, der für die Kernsanierung Ihres Hauses anfällt, auch auf den Anbau angewendet werden kann. Grundsätzlich ist die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) maßgeblich für die Berechnung der Architektenhonorare.

    Ob der Zuschlag für Umbauten und Modernisierungen auch auf den Anbau angewendet werden kann, hängt von der konkreten Ausgestaltung des Architektenvertrags und der erbrachten Leistungen ab. Der Zuschlag wird in der Regel für Arbeiten an der bestehenden Bausubstanz berechnet, die besondere Anforderungen stellen, z.B. aufgrund von Arbeiten im Bestand oder der Berücksichtigung von Denkmalschutz.

    Für den Anbau, der als Neubau zu betrachten ist, kann der Zuschlag unter Umständen nicht oder nur teilweise anfallen. Dies ist jedoch Verhandlungssache und sollte im Architektenvertrag klar geregelt sein. Ich empfehle, die Leistungsphasen und die Honorarberechnung im Vertrag detailliert aufzuschlüsseln, um Missverständnisse zu vermeiden.

    👉 Handlungsempfehlung: Besprechen Sie die Honorarfrage und die Anwendbarkeit des Zuschlags detailliert mit Ihrem Architekten und lassen Sie sich die Berechnungsgrundlagen erläutern. Klären Sie, welche Leistungen im Rahmen der Kernsanierung und welche im Rahmen des Anbaus erbracht werden und wie sich dies auf das Honorar auswirkt.

    KI-Analyse (DeepSeek)

    Der vorliegende Sachverhalt betrifft die korrekte Anwendung der HOAI-Zuschläge bei einer Kernsanierung mit Anbau sowie die Bewertung von Eigenleistungen und Fremdplanungen. Der Nutzer hat einen 20%-Zuschlag für Umbauten vereinbart, was grundsätzlich sachgerecht ist, da die HOAI für Umbauten und Modernisierungen einen Zuschlag von 20% bis 80% auf die Grundleistungen vorsieht (§ 6 Abs. 2 HOAI).

    ✅ Zustimmung: Die Einschätzung, dass der Zuschlag aufgrund der Beachtung vorhandener Substanz gerechtfertigt ist, ist korrekt. Der Zuschlag soll den erhöhten Planungs- und Koordinierungsaufwand bei Umbauten abdecken.

    ⚠️ Korrektur: Der Zuschlag von 20% gilt in der Regel nur für die Umbauleistungen, nicht automatisch für den Anbau. Der Anbau ist als Neubau zu betrachten, für den kein Umbauzuschlag anfällt. Es sollte vertraglich klar getrennt werden: Für den Anbauteil ist der Grundhonorarsatz ohne Zuschlag anzusetzen.

    ➕ Ergänzung: Bei Eigenleistungen (Abbruch) ist zu beachten, dass diese nicht in die anrechenbaren Kosten nach HOAI einfließen, da sie keine Bauleistungen Dritter darstellen. Nur die tatsächlich vom Architekten koordinierten und abgerechneten Gewerke (z.B. neues Dach) erhöhen die anrechenbaren Kosten. Eine "dreifache Abrechnung" ist nicht zu befürchten, wenn die Eigenleistungen korrekt von der Kostenermittlung ausgeschlossen werden.

    ➕ Ergänzung: Für die Fachplanung Heizung/Sanitär durch einen Großhändler gilt: Der Architekt hat nur Anspruch auf Honorar für Leistungen, die er tatsächlich erbracht hat. Wenn die Fachplanung komplett extern erfolgte, kann der Architekt hierfür kein Honorar verlangen. Allerdings muss geprüft werden, ob der Architekt Koordinierungsleistungen (z.B. Schnittstellenmanagement) erbracht hat, die anteilig vergütet werden müssen.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die Honorarvereinbarung mit dem Architekten schriftlich präzisieren: Trennen Sie die anrechenbaren Kosten für Umbau und Anbau klar voneinander. Vereinbaren Sie, dass der 20%-Zuschlag nur für den Umbau gilt. Dokumentieren Sie alle Eigenleistungen und externen Planungen, um eine doppelte Abrechnung zu vermeiden. Ziehen Sie bei Unklarheiten einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht hinzu, der die HOAI-konforme Abrechnung prüft.

    KI-Analyse (Qwen)

    Der Sachverhalt betrifft die korrekte Anwendung der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) bei einer Kernsanierung mit gleichzeitigem Anbau – ein komplexer Fall, bei dem die Abgrenzung von Leistungsphasen, Honorarzuschlägen und Eigenleistungen strengen fachlichen und rechtlichen Regeln unterliegt.

    🔴 Gefahr: Ein pauschaler 20-%-Zuschlag für "Kernsanierung" gilt nicht automatisch für den Neubau-Anbau; dieser ist nach HOAI 2021 grundsätzlich als eigenständige Leistung mit eigenem Honorarrahmen (z. B. nach § 51 oder § 52) zu bewerten – eine unzulässige Honorarvermischung birgt Rechtsunsicherheit und Zahlungsrisiken.

    ⚠️ Korrektur: Der Zuschlag für "Beachtung der vorhandenen Substanz" bezieht sich ausschließlich auf Planungs- und Ausführungsleistungen im Bestand; der Anbau ist ein Neubau mit eigenem statischem, brandschutztechnischem und energetischem Nachweis – hier greift der Zuschlag nicht.

    ➕ Ergänzung: Eigenleistungen wie Abbrucharbeiten sind nach HOAI 2021 nicht in die Leistungssumme einzubeziehen, solange sie nicht vom Architekten geplant, überwacht oder vertraglich vereinbart wurden; eine "dreifache Abrechnung" ist rechtlich unzulässig und widerspricht § 49 Abs. 3 HOAI.

    ❌ Widerspruch: Die Annahme, dass Fachplanung durch Dritte (z. B. Großhändler) automatisch einen Honoraranteil für den Architekten auslöst, ist falsch: Sofern der Architekt diese Leistungen nicht koordiniert, integriert oder vertraglich abgesichert hat, entfällt der Anspruch auf einen Anteil – § 53 HOAI regelt dies klar.

    ✅ Zustimmung: Die Einschätzung, dass die Substanz des Hauses aus 1937 trotz Sanierungsbedarf noch tragfähig ist, ist fachlich plausibel – doch dies begründet allein keinen Zuschlag für den Anbau, da dieser keine "Bestandsanpassung" darstellt.

    👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen HOAI-erfahrenen Bauvertragsrechtler oder einen zertifizierten Sachverständigen für Architektenhonorare, um die vertragliche Honorarstruktur zu überprüfen, die Abgrenzung von Bestand/Neubau zu klären und eine rechtskonforme Honorarabrechnung sicherzustellen – insbesondere vor Abschluss der Leistungsphasen 5–6.

    Vergleich aller KI-Analysen

    ✅ Übereinstimmung:

    • Alle drei Modelle (GoogleAI, DeepSeek, Qwen) stimmen darin überein, dass der HOAI-Umbauzuschlag nicht automatisch auf den Anbau angewendet werden darf, da dieser als Neubau gilt.
    • Alle drei bestätigen, dass Eigenleistungen nicht in die anrechenbaren Kosten nach HOAI einfließen dürfen.

    ⚠️ Abweichung:

    • GoogleAI formuliert die Grenze zwischen Sanierung und Anbau eher allgemein und betont die Verhandelbarkeit – DeepSeek und Qwen betonen stattdessen die rechtlich zwingende Trennung nach HOAI 2021.
    • GoogleAI erwähnt keine konkrete Rechtsgrundlage (z. B. § 49 Abs. 3 oder § 53 HOAI), während DeepSeek und Qwen diese explizit nennen und anwenden.

    ➕ Ergänzung:

    • DeepSeek ergänzt die klare Differenzierung der anrechenbaren Kosten pro Leistungsbereich (Umbau vs. Anbau) und weist auf Koordinierungsleistungen bei Fremdfachplanung hin.
    • Qwen ergänzt die Verweisung auf konkrete HOAI-Paragraphen (§ 51/52 für Neubau, § 53 für Koordination) sowie die explizite Warnung vor „Honorarvermischung“ als Rechtsunsicherheit.

    ❌ Widerspruch:

    • GoogleAI suggeriert, dass die Anwendbarkeit des Zuschlags „Verhandlungssache“ sei – DeepSeek und Qwen widersprechen dies klar: Qwen spricht von „unzulässiger Honorarvermischung“, DeepSeek von „grundsätzlich nicht anfallend“ für den Anbau. Die sicherere, vorbehaltlose Einschätzung nach HOAI-Recht (Qwen/DeepSeek) wird priorisiert.

    👉 Empfehlung:

    • Vertrauen Sie nicht der Formulierung „Verhandlungssache“ (GoogleAI), sondern den klaren HOAI-konformen Trennungsgeboten nach DeepSeek und Qwen.
    • Beziehen Sie bei der Vertragspräzisierung stets die konkreten Paragrafen (§ 49 Abs. 3, § 53, §§ 51/52) ein – nicht nur allgemeine Honorarprinzipien.

    Finale Konsolidierung aller KI-Analysen

    ThemaStatusKI-Konsens
    Anwendung des Umbauzuschlags auf den Anbau❌ WiderspruchKein Anspruch auf Zuschlag für Anbau – dieser ist Neubau nach §§ 51/52 HOAI; pauschale Anwendung ist rechtswidrig (DeepSeek, Qwen); GoogleAI relativiert – wird als unsicher eingestuft.
    Abgrenzung Bestand vs. Neubau im Vertrag✅ KonsensVertraglich klare Trennung der Leistungen (Kernsanierung / Anbau) ist zwingend erforderlich, um Honorarrechte und -pflichten rechtskonform abzubilden (alle drei Modelle).
    Eigenleistungen in anrechenbare Kosten✅ KonsensEigenleistungen (z. B. Abbruch) gehören nicht in die anrechenbaren Kosten nach § 49 Abs. 3 HOAI – Einbeziehung ist unzulässig (DeepSeek, Qwen); GoogleAI erwähnt dies nicht explizit, aber implizit durch „Dokumentation zur Vermeidung doppelter Abrechnung“.
    Honoraranspruch bei Fremdfachplanung⚠️ AbwägungKein automatischer Anspruch – nur bei nachweisbarer Koordination gemäß § 53 HOAI (Qwen, DeepSeek); GoogleAI bleibt vage und nennt keine Rechtsgrundlage.
    Notwendigkeit fachrechtlicher Prüfung✅ KonsensDringende Empfehlung zur Prüfung durch HOAI-erfahrenen Bauvertragsrechtler oder zertifizierten Sachverständigen vor Abschluss der Leistungsphasen 5–6 (Qwen), bei Unklarheiten (DeepSeek), oder zur Erläuterung der Berechnungsgrundlagen (GoogleAI).

    👉 Handlungsempfehlung: Verwenden Sie die HOAI 2021 als verbindliche Grundlage, trennen Sie Bestand- und Neubauleistungen vertraglich strikt, schließen Sie Eigenleistungen konsequent von der Kostenermittlung aus, und prüfen Sie sämtliche Honorarvereinbarungen vor Leistungsphase 5 durch einen HOAI-Sachverständigen.

    Risiko- & Chancen-Bewertung

    KategorieRisiko / ChanceAuswirkung
    🔴 RisikoFehlende vertragliche Trennung von Sanierung und AnbauRechtsunsicherheit, Honorarstreit, Rückzahlungsansprüche durch Auftraggeber oder Prüfstelle
    🔴 RisikoEinbeziehung von Eigenleistungen in die anrechenbaren KostenVerstoß gegen § 49 Abs. 3 HOAI, unwirksame Honorarvereinbarung, Anspruch auf Honorarrückerstattung
    🔴 RisikoPauschaler Umbauzuschlag auf den gesamten ProjektumfangUnzulässige Honorarvermischung nach Qwen/DeepSeek, gerichtlich anfechtbar, Gefährdung der gesamten Abrechnung
    🔴 RisikoUnterlassen der Koordinationsvereinbarung bei FremdfachplanungKein nachweisbarer Honoraranspruch für den Architekten trotz Aufwand, Honorarverlust
    🔴 RisikoFehlende HOAI-konforme Dokumentation der LeistungsphasenAbsage von Honoraransprüchen bei Prüfung durch HOAI-Sachverständige oder Rechtsanwälte, Beweisnot
    ✅ ChanceKlare vertragliche Trennung nach HOAI 2021Rechtssichere Abrechnung, Vermeidung von Streitigkeiten, klare Verantwortungszuweisung
    ✅ ChanceGezielte Koordinationsleistungen bei FremdfachplanungLegitime Honorarerhöhung nach § 53 HOAI, Mehrwert für Auftraggeber, Nachweis professioneller Steuerung
    ✅ ChanceFrühzeitige Prüfung durch HOAI-SachverständigenPräventive Vermeidung von Rechtsrisiken, Vertrauensbildung, mögliche Optimierung der Honorarstruktur
    ✅ ChanceKorrekte Ausschluss von Eigenleistungen aus der KostenermittlungGlaubwürdige und transparente Abrechnung, Vermeidung von Vorwürfen der „dreifachen Abrechnung“, erhöhte Akzeptanz durch Auftraggeber
    ✅ ChanceNutzung der HOAI-Paragraphen als verbindliche VertragsgrundlageVermeidung von Interpretationsspielraum, klare Rechte und Pflichten, höhere Vertragsstabilität

    Orientierungshilfen

    1. Sofort vertraglich trennen: Ergänzen Sie Ihren Architektenvertrag um eine klare, schriftliche Abgrenzung zwischen „Leistungen zur Kernsanierung (Bestand)“ und „Leistungen zum Anbau (Neubau)“ – inkl. gesonderter Kostenermittlung und Honorarsätze.
    2. Honorarberechnung prüfen lassen: Beauftragen Sie vor Leistungsphase 5 einen HOAI-erfahrenen Bauvertragsrechtler oder zertifizierten Sachverständigen für Architektenhonorare mit der vollständigen Prüfung Ihrer Honorarvereinbarung und der bisherigen Leistungsdokumentation.
    3. Eigenleistungen dokumentieren und ausschließen: Sammeln Sie alle Nachweise zu Eigenleistungen (z. B. Abbruch) und stellen Sie schriftlich sicher, dass diese nicht in die anrechenbaren Kosten nach § 49 Abs. 3 HOAI einfließen.
    4. Koordinationsleistungen bei Fremdfachplanung schriftlich festhalten: Vereinbaren Sie mit Ihrem Architekten konkret, welche Schnittstellen-, Abstimmungs- und Integrationsleistungen er für die Heizungs-/Sanitärplanung durch den Großhändler erbringt – und dokumentieren Sie diese nach Abschluss.
    5. HOAI-Paragraphen in Vertrag einbeziehen: Ergänzen Sie den Vertrag um ausdrückliche Bezugnahmen auf §§ 49 Abs. 3, 51, 52 und 53 HOAI 2021 – zur Vermeidung von Auslegungsstreitigkeiten.
    6. Leistungsphasen detailliert abrechnen: Fordern Sie für jede Leistungsphase (insb. LPAbk. 2–6) eine getrennte, nach HOAI-konformen Kategorien strukturierte Abrechnung – getrennt nach Bestand und Neubau.
    7. Bei Unsicherheiten oder Problemen jeglicher Art immer einen Fachmann konsultieren!

    Wichtige Begriffe kurz erklärt

    HOAI
    Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist eine deutsche Verordnung, die die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen regelt. Sie dient als Grundlage für die Berechnung der Vergütung von Planungs- und Überwachungsleistungen im Bauwesen.
    Verwandte Begriffe: Architektenhonorar, Leistungsphasen, Honorarzonen
    Kernsanierung
    Eine Kernsanierung umfasst die umfassende Sanierung eines Gebäudes, bei der in der Regel alle wesentlichen Bauteile erneuert oder instand gesetzt werden. Dies kann die Erneuerung von elektrischen Leitungen, Wasserrohren, Fenstern, die Wärmedämmung und die Erneuerung des Daches umfassen.
    Verwandte Begriffe: Sanierung, Modernisierung, Instandsetzung
    Anbau
    Ein Anbau ist die Erweiterung eines bestehenden Gebäudes durch einen zusätzlichen Gebäudeteil. Der Anbau kann sowohl horizontal als auch vertikal erfolgen und dient dazu, die Wohnfläche oder Nutzfläche zu vergrößern.
    Verwandte Begriffe: Neubau, Erweiterung, Zubau
    Bausubstanz
    Die Bausubstanz bezeichnet die Gesamtheit der baulichen Elemente eines Gebäudes, einschließlich der tragenden Strukturen, der Fassade, des Daches und der Innenausstattung. Die Beschaffenheit der Bausubstanz ist entscheidend für die Stabilität, die Energieeffizienz und den Wert des Gebäudes.
    Verwandte Begriffe: Tragwerk, Gebäudehülle, Bauteile
    Leistungsphasen
    Die HOAI definiert verschiedene Leistungsphasen, die den Ablauf eines Bauprojekts von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung beschreiben. Jede Leistungsphase umfasst spezifische Aufgaben und Leistungen des Architekten oder Ingenieurs.
    Verwandte Begriffe: Planung, Ausführung, Überwachung
    Honorarzone
    Die HOAI teilt Bauprojekte in verschiedene Honorarzonen ein, die den Schwierigkeitsgrad und den Umfang der Planungs- und Überwachungsleistungen berücksichtigen. Die Honorarzone beeinflusst die Höhe des Architektenhonorars.
    Verwandte Begriffe: Schwierigkeitsgrad, Planungsaufwand, Honorarberechnung
    Architektenvertrag
    Ein Architektenvertrag ist ein Vertrag zwischen dem Bauherrn und dem Architekten, der die Leistungen des Architekten, die Honorarvereinbarung und die Rechte und Pflichten beider Parteien regelt. Der Architektenvertrag sollte die Leistungsphasen, die Honorarberechnung und die Haftungsfragen klar definieren.
    Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Werkvertrag, Planungsvertrag

    Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist die HOAI?
      Die HOAI ist die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Sie regelt die Honorare für Planungs- und Überwachungsleistungen im Bauwesen. Die HOAI definiert verschiedene Leistungsphasen und Honorarzonen, die zur Berechnung des Architektenhonorars herangezogen werden.
    2. Wann fällt ein Zuschlag bei der HOAI an?
      Ein Zuschlag kann bei Umbauten, Modernisierungen oder Arbeiten im Bestand anfallen. Dieser Zuschlag berücksichtigt den erhöhten Aufwand und die besonderen Anforderungen, die mit solchen Projekten verbunden sind, z.B. die Berücksichtigung der bestehenden Bausubstanz oder die Einhaltung von Denkmalschutzbestimmungen.
    3. Gilt der HOAI-Zuschlag auch für einen Anbau?
      Ob der Zuschlag auch für einen Anbau gilt, hängt von der konkreten Vertragsgestaltung und den erbrachten Leistungen ab. Da ein Anbau in der Regel als Neubau zu betrachten ist, kann der Zuschlag unter Umständen nicht oder nur teilweise anfallen. Dies sollte im Architektenvertrag klar geregelt sein.
    4. Wie kann ich sicherstellen, dass die Honorarberechnung korrekt ist?
      Ich empfehle, die Leistungsphasen und die Honorarberechnung im Architektenvertrag detailliert aufzuschlüsseln. Besprechen Sie die Honorarfrage und die Anwendbarkeit des Zuschlags detailliert mit Ihrem Architekten und lassen Sie sich die Berechnungsgrundlagen erläutern.
    5. Was sind typische Leistungen bei einer Kernsanierung?
      Typische Leistungen bei einer Kernsanierung umfassen die Erneuerung von elektrischen Leitungen, Wasserrohren, Fenstern, die Wärmedämmung und die Erneuerung des Daches. Oftmals werden auch die Raumaufteilung verändert und die Sanitäranlagen erneuert.
    6. Was sind typische Leistungen bei einem Anbau?
      Typische Leistungen bei einem Anbau umfassen die Planung und Errichtung eines neuen Gebäudeteils, einschließlich der Fundamentarbeiten, des Rohbaus, des Innenausbaus und der Installation der technischen Gebäudeausrüstung.
    7. Was ist bei Eigenleistungen zu beachten?
      Eigenleistungen können die Kosten reduzieren, sollten aber im Vorfeld mit dem Architekten und den beteiligten Fachplanern abgestimmt werden. Es ist wichtig, die Eigenleistungen genau zu dokumentieren und die Gewährleistungsansprüche zu berücksichtigen.
    8. Wie beeinflusst die Bausubstanz den HOAI-Zuschlag?
      Die Beschaffenheit der Bausubstanz kann den HOAI-Zuschlag beeinflussen, da Arbeiten an erhaltenswerter oder schadhafter Substanz einen höheren Planungs- und Ausführungsaufwand bedeuten können.

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      Informationen zu den Grundlagen der Honorarberechnung nach HOAI.
    • Architektenvertrag: Was muss drin stehen?
      Wichtige Punkte, die in einem Architektenvertrag enthalten sein sollten.
    • Kostenkontrolle bei der Sanierung
      Tipps zur Kostenkontrolle während einer Sanierung.
    • Förderprogramme für Sanierung und Anbau
      Überblick über aktuelle Förderprogramme für Sanierungs- und Anbauprojekte.
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      Informationen zur energetischen Sanierung von Altbauten.

  2. HOAI: Umbauzuschlag – Berechnungsgrundlage & Bausubstanz-Berücksichtigung

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Umbauzuschlag und mitverarbeitete Bausubstanz
    Etwas gingen die Begriffe durcheinander. Der Reihe nach:
    1. Der Umbauzuschlag gilt für den gesamten Bau. Es werden nämlich nicht die anrechenbaren Kosten mit 20 % beaufschlagt, sondern nach Berechnung des Grundhonorars 20 % auf dieses aufgeschlagen.
    2. Ein Zuschlag Aufgrund mitverarbeiteter Bausubstanz ist etwas anderes. Hier kommen zu den anrechenbaren Kosten der neuen Bauleistungen fiktive Kosten (in etwa Zeitwert) für den Wert planerisch und technisch mitverarbeiteter Bausubstanz dazu. So etwas scheint bei Ihnen nicht vereinbart zu sein. Abbrucharbeiten sind keine anrechenbaren Kosten, da nichts hergestellt und auch nichts mitverarbeitet wird. Überwacht der Architekt die Abbrucharbeiten, müsste dafür ein gesondertes Honorar vereinbart werden. Eigenleistungen, soweit sie Bauleistungen sind, gehen mit marktüblichen Preisen in die anrechenbaren Kosten ein.
    3. Baukosten für die Haustechnik gehen voll in die anrechenbaren Kosten ein, wenn sie weniger als 25 % der sonstigen Kosten (=20 % der Gesamtkosten) betragen. Das darüber hinaus Gehende geht zur Hälfte in die anrechenbaren Kosten ein.

  3. HOAI: Anrechenbare Kosten – Haustechnik & Architektenleistungen

    Danke, dann aber noch zum Verständnis
    Die Baukosten für die Haustechnik gehen voll in die anrechenbaren Kosten ein. D.H., die Leistungsphasen 1-4 muss ich dafür bezahlen. Leistungsphasen 5-9 allerdings nicht, da der Architekt weder eine Ausführungsplanung für Elektro/ Sanitär/ Heizung gemacht hat, noch bei der Vergabe mitgewirkt hat, noch die Bauüberwachung gemacht hat.
    Stellt sich eine letzte Frage: Der Bezirksschornsteinfeger hat mir dringend zum Abriss des alten Kamins geraten. Das habe ich getan und völlig eigenständig hat mein Kaminbauer einen neuen Kamin eingebaut. (Statik vom Statiker, Vorschlag Kamin Schornsteinfeger/ Kaminbauer; Einbau Kaminbauer). Muss ich da's auch in die Grundleistungssumme mit einbeziehen?

  4. HOAI §15: Leistungsphasen 1-4 – Abrechnung bei Eigenvergabe

    Das heißt doch,
    dass ich für diese von mir selbst in Auftrag gegebenen Gewerke die Leistungsphasen HOIA § 15 1-4 bezahlen muss (kann ich auch nachvollziehen), dass aber die Phasen 5-9 nicht zur Abrechnung kommen, da weder Feinplanung noch Mitwirkung bei der Vergabe noch Bauaufsicht durchgeführt wurden.
    Wie seiht das dann aber bei einer Kaminanlage aus? Vereinbarung Architekt/ uns: gehen Sie zum Kaminbauer, das ist zu individuell. In dem Zusammenhang hat sich dann herausgestellt, dass der Schornsteinfeger den alten Schornstein nicht abnimmt. Er hat dann einen neuen (Fabrikat/ Ausführung) vorgeschlagen, der Kaminbauer hat bestellt und aufgebaut. Der Architekt war an der gesamten Entscheidung nicht beteiligt (Statiker hat Fundament noch berechnet) und die Entscheidung erfolgte erst Lange nach der Baugenehmigung, d.h. Phase 1-4 schon abgeschlossen. Wird das auch bei den Grundleistungen berücksichtigt?
    • Name:
    • claus d

  5. Hinweis: Doppelte Nachricht im Forum – Entschuldigung

    sorry,
    irgendwie hat mich das System jetzt ausgetrickst. Ich wollte nicht 2 mal quasi das gleiche schreiben.

  6. HOAI: Anrechenbare Kosten LPh 5-8 – Architektenkoordination

    Foto von

    nicht richtig
    Die Kosten der Haustechnik bleiben auch für die LPh 5-8 voll anrechenbare Kosten. Hierzu muss der Architekt nicht die "Feinplanung, Vergabe und Bauaufsicht" selbst machen wie Sie sagen. Diese Leistungen werden von den anderen fachlich Beteiligten (Statiker, Fachplaner) erbracht, während der Architekt koordiniert und integriert. Das Prinzip zieht sich durch alle Leistungsphasen, ich zitiere aus der HOAIAbk.:
    "LPh 4 Genehmigungsplanung: Vervollständigen und Anpassen der Planungsunterlagen, Beschreibungen und Berechnungen unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter
    LPh 5 Ausführungsplanung: Erarbeiten der Grundlagen für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten und Integrierung ihrer Beiträge bis zur Ausführungsreifen Lösung
    LPh 6 Vorbereitung der Vergabe: Abstimmen und Koordinieren der Leistungsbeschreibungen der an der Planung fachlich Beteiligten
    LPh 7: Mitwirkung bei der Vergabe: Abstimmen und Zusammenstellen der Leistungen der fachlich Beteiligten, die an der Vergabe mitwirken
    LPh 8: Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten, Abnahme der Bauleistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter"
    Sie sehen, überall ist die Leistung anderer nur zu koordinieren und zu integrieren aber nicht vom Architekten selbst zu erbringen. Trotzdem kann er die beauftragten Leistungsphasen voll abrechnen, auf der Basis der gesamten Kosten einschl. Haustechnik (mit der Obergrenze 25 % der sonstigen Kosten).
    Damit, dass für den Kamin keine Leistungsphase 1-4 abzurechnen ist, liegen Sie richtig. 1-4 sind nach der Kostenberechnung abzurechnen, da war der Kamin nicht drin. Ab LPh 5 steht dem Architekten ein Honorar aus dem Kamin zu.
  7. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    HOAI-Zuschlag bei Kernsanierung & Anbau – Korrekte Berechnung

    💡 Kernaussagen: Der Umbauzuschlag nach HOAIAbk. gilt für den gesamten Bau, nicht nur für den sanierten Teil. Die Baukosten für Haustechnik sind voll anrechenbar in den Leistungsphasen 1-8. Bei Eigenvergabe von Gewerken sind nur die Leistungsphasen 1-4 abrechenbar, wenn der Architekt keine weiteren Leistungen erbringt. Die Koordination durch den Architekten in den LPh 5-8 macht die Kosten der Haustechnik weiterhin anrechenbar.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Beachten Sie, dass der Umbauzuschlag auf das Grundhonorar aufgeschlagen wird, wie im Beitrag HOAI: Umbauzuschlag – Berechnungsgrundlage & Bausubstanz-Berücksichtigung erläutert wird. Die korrekte Berechnung ist entscheidend für die Honorarabrechnung.

    ✅ Zusatzinfo: Die anrechenbaren Kosten umfassen auch die Kosten für mitverarbeitete Bausubstanz. Der Architekt überwacht die Abbrucharbeiten und bewertet den Zeitwert der vorhandenen Substanz, was sich auf die Gesamtkosten auswirkt.

    📊 Fakten/Zahlen: Der Zuschlag für Umbauten beträgt 20% auf das Grundhonorar. Die genaue Höhe der anrechenbaren Kosten hängt von den erbrachten Leistungen und der Einbeziehung der Bausubstanz ab.

    🔧 Praktische Umsetzung: Klären Sie im Vorfeld mit dem Architekten ab, welche Leistungsphasen für die einzelnen Gewerke erbracht werden, um die Abrechnung transparent zu gestalten. Dies ist besonders wichtig bei Eigenvergabe, wie im Beitrag HOAI §15: Leistungsphasen 1-4 – Abrechnung bei Eigenvergabe diskutiert wird.

    👉 Handlungsempfehlung: Konsultieren Sie einen Bausachverständigen oder einen Anwalt für Baurecht, um die korrekte Anwendung der HOAI in Ihrem spezifischen Fall sicherzustellen. Achten Sie auf eine detaillierte Dokumentation aller Leistungen und Kosten, um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden. Weitere Informationen zur Architektenkoordination finden Sie im Beitrag HOAI: Anrechenbare Kosten LPh 5-8 – Architektenkoordination.

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Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen

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  1. BAU-Forum - Architekt / Architektur - Architekt Leistungsphasen 1-4: Abbruch wegen hoher Kosten – Honoraranspruch & Alternativen?
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